Contratto preliminare per permuta di area edificabile – Esempio e Fac Simile

Tra
la società ……, con sede a …… (……) in via …… n. ……, cap ……, codice fiscale e partita Iva ……, nella persona del suo legale rappresentante sig. ……. (di seguito più brevemente denominata “Proprietario”)
e
la società ……, con sede a …… (……) in via …… n. ……, cap ……, codice fiscale e partita Iva ……, nella persona del suo legale rappresentante sig. ……. (di seguito più brevemente denominata “Costruttore”)

premesso che

il Proprietario ha la piena proprietà di un terreno edificabile, situato nel Comune di ……. (……) e individuato nel catasto di detto Comune come segue:
– foglio ……., particella/mappale ……., superficie ……. mq
– foglio ……., particella/mappale ……., superficie ……. mq
– foglio ……., particella/mappale ……., superficie ……. mq
per una superficie complessiva pari a ……. mq (di seguito complessivamente e più brevemente denominato “Terreno”);
• il suddetto Comune ha approvato ed è in corso di definizione una variante al Piano regolatore generale (PRG) che riguarda, fra le altre cose, l’edificabilità del Terreno ad uso ……. e con una volumetria minima di …….;
• il Costruttore ha intenzione di edificare sul Terreno un complesso immobiliare ad uso ……. e relative pertinenze (di seguito più brevemente denominato
“Complesso immobiliare”), come da progettazione architettonica che il Proprietario dichiara di aver visto ed esaminato con attenzione;
• il Proprietario ha intenzione di permutare il Terreno con una porzione del Complesso immobiliare, così composta: ……. (di seguito più brevemente denominata “Porzione immobiliare”);
tutto ciò premesso, si stipula e si conviene quanto segue:

1) Premesse. Le premesse sono parte integrante del presente contratto.

2) Oggetto della compravendita. Il Proprietario promette di cedere a titolo di permuta al Costruttore, che promette di acquistare persé, ente,società e/o persona fisica da indicare al momento del rogito, il Terreno indicato in premessa e delimitato in rosso nella planimetria allegata; contestualmente il Costruttore promette di cedere a titolo di permuta al Proprietario, che promette di acquistare per sé,
ente, società e/o persona fisica da indicare al momento del rogito, la Porzione immobiliare indicata in premessa e delimitato in rosso nella planimetria allegata.
Tali allegati, che le parti dichiarano di conoscere e accettare, costituiscono parte integrante del presente contratto.
Il Terreno viene promesso in permuta a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, con annessi e connessi, adiacenze e pertinenze, diritti e ragioni inerenti, nulla escluso od eccettuato, come visto, conosciuto e piaciuto al Costruttore.
La costruzione e le finiture della Porzione immobiliare saranno eseguite in conformità alla descrizione tecnica (capitolato delle opere), che si allega e che entrambe le parti dichiarano di aver letto ed approvato.
La Porzione immobiliare viene promessa in permuta a corpo e non a misura, con tutti i diritti e gli oneri conseguenti alla vendita frazionata dell’intero complesso immobiliare.
Le parti danno qui atto che le misure risultanti dal tipo planimetrico allegato sono indicative e non tassative e che potranno esservi delle differenze tra le planimetrie allegate e le risultanze definitive; tali eventuali differenze, che saranno definite dal Progettista o dalla Direzione Lavori sulla base di esigenze statiche o strutturali, dovranno peraltro consentire il normale utilizzo della Porzione immobiliare e non dovranno rendere più difficile o svantaggioso il suo utilizzo.

3) Termine per l’atto definitivo ed effetti. Proprietà, possesso e godimento del Terreno si trasferiscono al Costruttore – o a persona dallo stesso nominata – contestualmente all’atto definitivo di permuta, che dovrà essere stipulato tassativamente entro e non oltre il ……. a cura del notaio ……., con studio a …… (……) in via …… n. ……., ovvero presso altro notaio scelto a cura del Costruttore.
La proprietà della Porzione immobiliare si trasferisce al Proprietario ad edificazione completata, prevista entro il ……., a cura del notaio che ha stipulato la permuta suddetta.
La consegna della Porzione immobiliare potrà essere fatta a prescindere dall’avvenuta dichiarazione di abitabilità o di agibilità da parte del Comune.
Alla consegna della Porzione immobiliare il Costruttore rilascia n. tre copie delle chiavi di ingresso; da quella saranno a carico e a favore del Proprietario gli oneri e i frutti relativi alla Porzione immobiliare.
L’atto di permuta, col trasferimento di proprietà del Terreno, è sottoposto a condizione risolutiva: qualora per qualsiasi ragione entro il …… il Costruttore non abbia trasferito al Proprietario la proprietà della Porzione immobiliare, la permuta suddetta diventa inefficace e il Terreno ritorna di proprietà del Proprie tario, unitamente al Complesso immobiliare nel frattempo edificato su di esso.

4) Valore della permuta. A ciascuno dei due beni in permuta le parti attribuiscono un eguale valore, pari complessivamente ad € ……. (euro …….), per cui le parti stesse riconoscono che tra loro non si deve effettuare alcun conguaglio.

5) Modalità di esecuzione. Il Costruttore ha il diritto di apportare all’intero complesso quelle modifiche che fossero eventualmente imposte dalle Autorità Comunali o richieste dalla Direzione Lavori, mantenendo comunque inalterato il valore complessivo delle opere. il Costruttore ha, inoltre, il diritto di esporre cartelli pubblicitari sulle parti comuni per la vendita e la locazione dei locali fino ad avvenuto totale collocamento degli appartamenti e delle altre opere costruite
all’interno del complesso immobiliare. il Proprietario dichiara di rimettersi fin d’ora a quanto verrà stabilito dal Costruttore a mezzo del proprio tecnico incaricato, accettando il suo operato e rimossa ogni eccezione, per quanto segue:
a) frazionamento catastale dell’intero complesso immobiliare;
b) descrizione tecnica ed identificazione delle porzioni immobiliari oggetto della presente vendita;
c) delimitazioni del cortile e dei confini con le relative servitù attive e passive, derivanti anche dalla vendita frazionata dell’intero complesso, rinunciando fin d’ora a qualsiasi eccezione per l’eventuale modifica delle parti comuni, purché non vengano pregiudicati l’uso ed il godimento dalle porzioni immobiliari qui promesse in vendita.
Per la formazione del Regolamento del condominio, il Proprietario fin d’ora conferisce esplicita ed irrevocabile procura al Costruttore di determinare le parti comuni, al fine di realizzare una maggiore economia di gestione insindacabile del Costruttore. Il Costruttore si riserva comunque il diritto di sfruttare come meglio crede l’eventuale edificabilità residua del Terreno, sempre che le relative opere siano regolarmente approvate dall’Autorità Comunale.
L’Amministrazione del condominio spetterà al Costruttore, o a persona od ente da essa designata, fino alla totale vendita dell’intero Complesso immobiliare; in seguito provvederà in merito l’assemblea dei condomini che sarà convocata dalla medesima. Finché l’Amministrazione sarà tenuta dal Costruttore, il suo operato sarà quello di un mandatario di tutti i condomini per cui la firma del presente preliminare equivale a procura irrevocabile.
Per tutto quanto sopra descritto e disposto e che andrà a perfezionarsi negli atti di vendita, nessun compenso od indennizzo o pretesa di sorta, per nessun titolo o ragione, spetterà al Proprietario, essendosi di tutto già tenuto conto e conguagliato nel valore della presente permuta.
Eventuali varianti edilizie dovranno essere richieste dal Proprietario per iscritto, fermo restando che l’esecuzione delle varianti stesse dovrà avvenire esclusivamente a cura del Costruttore la quale, peraltro, avrà la facoltà di accogliere o meno la richiesta e ciò a suo insindacabile giudizio. Le spese relative a tali varianti, comprese gli oneri finanziari per il ritardo che tali opere comportassero
in ordine al completamento dei locali, dovranno essere pagate per intero prima della realizzazione delle stesse.

6) Dichiarazioni reciproche delle parti. Le parti reciprocamente garantiscono nella forma più ampia gli immobili permutati ed il suolo sul quale essi insistono dall’evizione, anche per fatti sopravvenuti alla permuta, e ne garantiscono altresì il libero e pacifico possesso, la piena disponibilità, la perfetta libertà di ipoteche, trascrizioni, iscrizioni o formalità comunque pregiudizievoli e da privilegi anche
fiscali o vincoli e diritti parziari anche di prelazione e comunque a terzi spettanti.
Le parti dichiarano inoltre di non aver rilevato vizi tali che rendano la cosa inidonea all’uso ovvero che ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore; prestano ogni più ampia garanzia circa l’inesistenza di vizi occulti, ma noti, nel bene permutato.
Le parti inoltre, garantiscono la legittima provenienza di quanto permutato, in virtù di giusti, legittimi, idonei e regolari titoli nella sostanza e nella forma.

7) Obbligazioni e dichiarazioni del Proprietario. Il Proprietario dichiara di accettare che le misure risultanti dal tipo planimetrico allegato sono indicative e non tassative, e che potranno esservi delle differenze tra le planimetrie allegate e le risultanze definitive, rinunciando fin da ora alla rescissione del contratto e/o al rimborso dei danni per tali differenze.
Il Proprietario dichiara altresì di accettare che la consegna della Porzione immobiliare potrà essere fatta a prescindere dall’avvenuta dichiarazione di abitabilità o di agibilità da parte del Comune.
Il Proprietario dichiara infine che per la conclusione della permuta si è avvalso dell’intervento, quale mediatore ai sensi degli artt. 1754 ss. c.c., del seguente agente immobiliare: …….

8) Obbligazioni e dichiarazioni del Costruttore. Il Costruttore si impegna ad ottenere la dichiarazione di abitabilità o di agibilità da parte del Comune, senza però assumere alcuna responsabilità circa la data del rilascio.
Il Costruttore dichiara infine che per la conclusione della compravendita si è avvalso dell’intervento, quale mediatore ai sensi degli artt. 1754 ss. c.c., del seguente agente immobiliare: …… .
A garanzia dell’esatto adempimento delle obbligazioni assunte con il presente atto, ed in particolare all’obbligo di edificare la Porzione immobiliare e di consegnarla al Proprietario, il Costruttore consegna al Proprietario una fideiussione bancaria di euro ……. .

9) Condizione risolutiva. Le parti sono consapevoli che l’edificabilità del Terreno per l’uso e con la volumetria minima sopra indicata sono condizioni essenziali per l’atto: qualora, per qualsiasi ragione, entro e non oltre il ……. non venga resa certa l’edificabilità per l’uso e con la volumetria minima suddetta, il presente contratto si risolve per il venir meno dell’oggetto.
Tutte le clausole, gli elementi, obblighi e oneri e quant’altro contenuti nel presente contratto si intendono elementi essenziali a cui è subordinato l’acquisto e la mancanza o la non osservanza anche di uno solo di tali requisiti produrrà di diritto la risoluzione del contratto ex (art. 1456 e ss. c.c., dando luogo alle responsabilità conseguenti.

10) Trattamento dei dati personali (privacy). Ai sensi del D.Lgs. 196/2003 e successive modifiche ed integrazioni, il Costruttore informa, anche per conto degli altri autonomi titolari del trattamento dei dati coinvolti, che utilizzerà i dati del Proprietario – ricevuti dallo stesso o da terzi – per l’adempimento delle obbligazioni contrattuali nascenti dal presente contratto, ivi inclusa la gestione dei crediti; il conferimento dei dati ha pertanto natura obbligatoria ed un eventuale rifiuto
comporta inadempimento contrattuale da parte del Proprietario. I dati, incluso quelli sensibili eventualmente necessari, verranno comunicati agli istituti di credito ed alle società finanziarie per l’erogazione di mutui per l’acquisto dell’immobile, ai notai incaricati della predisposizione dell’atto definitivo di compravendita, ai professionisti con cui il Costruttore collabora per l’assolvimento degli obblighi contabili e di fatturazione, agli Enti pubblici che per legge abbiano diritto a farne
richiesta. La diffusione dei dati può avvenire esclusivamente in forma aggregata ed anonima, per finalità statistiche. Al Proprietario spettano in ogni caso i diritti di cui all’art. 7 del D.Lgs. 196 citato; anche le richieste di terzi ai sensi di tale art. 7 possono comportare a carico del Proprietario l’obbligo di comunicare i dati del Proprietario. Il trattamento dei dati include anche la possibilità di archiviare gli stessi oltre i limiti prescrizionali, ovvero di distruggerli anche prima degli stessi e
senza obbligo di preavviso o di comunicazione al Proprietario.

11) Disposizioni finali. Il presente contratto estingue e sostituisce qualsiasi eventuale precedente accordo fra le parti e avente analogo oggetto. Eventuali modifiche al presente contratto hanno effetto solo se confermate per iscritto. Ferma restando la qualificazione del presente contratto come permuta, per quanto non disciplinato dal presente contratto,si fa espresso richiamo alle norme del Codice Civile che disciplinano l‘appalto e la vendita di beni immobili, in quanto applicabili.
Le spese di registrazione del presente contratto sono a carico della parte che ne faccia richiesta ovvero a carico della parte che, a causa della sua inadempienza, costringa l’altra alla registrazione.
Le spese relative alla stipula dell’atto definitivo di permuta e sue consequenziali, ivi incluse imposte e tasse, saranno ripartite fra le parti in egual misura.

12) Controversie e Foro competente. Le controversie che dovessero sorgere all’applicazione del presente contratto, o comunque connesse all’esecuzione, interpretazione o violazione del medesimo, sono devolute alla esclusiva giurisdizione del Foro di ……..
Letto, firmato e sottoscritto.
Luogo ……., data ……..
Il Proprietario
Il Costruttore

Si sottoscrivono espressamente e si intendono specificamente approvate, a norma degli articoli 1341 e 1342 del codice civile, le condizioni di cui agli articoli 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8,9, 11 e 12.
Il Proprietario
Il Costruttore