Contratto di appalto condominio – Esempio e Fac simile

Con la presente scrittura privata, valida a tutti gli effetti di legge, tra:

CONDOMINIO …. sito in …. ( ….) alla via …., n. …. (C.F. ….), in persona dell’Amministratore protempore …., nato a …. ( ….), il …. (C.F. ….), con studio in …., alla via …., n. …., denominato nel seguito Committente;

e

DITTA …., con sede legale in …. ( ….), alla via …. (p. IVA n. ….), in persona del legale rappresentante protempore Sig. …., nato a …. ( ….) il …. (C.F. ….), e residente in …. ( ….), alla via …. n. …., nel seguito denominato Appaltatore.

PREMESSO CHE

Con deliberazione di assemblea condominiale del …. sono stati approvati i lavori di …. su parti comuni dell’edificio in condominio denominato “ …. “, sito in ( ….) alla via …. n. …., e più in particolare i lavori di …. avente ad oggetto …. , opere tutte analiticamente indicate nel computo metrico redatto dall’ing. …. di …. ( ….) in data …. ed approvato con la predetta delibera assembleare del ….;

L’assemblea condominiale del …. ha deliberato di appaltare i lavori edili approvati, lavori meglio indicato nel computo metrico/offerta allegato alla presente di cui ne è parte essenziale, nella quale l’appaltatore ha formulato offerta per un totale complessivo di € …. ( ….) + IVA come per legge;

L’assemblea condominiale ha approvato all’unanimità il piano di riparto delle spese e le modalità di pagamento occorrenti per i lavori da eseguirsi;

Il Committente intende beneficiare delle detrazioni fiscali, sulle spese da sostenere per i lavori, previste dalla l. n. 447/1997;

L’Appaltatore ha dichiarato avere i requisiti di cui alla Legge in epigrafe, di essere pronto ad iniziare i lavori, a condurli secondo le norme e le prescrizioni contenute nel presente atto, a darne utile inizio in una data compresa tra il …. ed il …. e a darli ultimati ed agibili entro …. giorni naturali e consecutivi dalla data di inizio;

SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE

Art. 1 (Oggetto e contenuto dell’Appalto – Documenti facenti parte del Contratto)

Le premesse sono parte integrante del contratto. Il Committente affida all’Appaltatore, che accetta, l’appalto relativo all’esecuzione di tutte le opere e forniture riportate nella Descrizione dei lavori/Preventivo, sottoscritta/o dalle parti, e che si allega al presente contratto, del quale forma parte integrante e sostanziale. L’appalto comprende tutto quanto occorre per la piena e perfetta esecuzione di tutte le opere previste, in modo da consegnarle ultimate e agibili in ogni loro parte, anche per quanto non risulti espressamente specificato ed illustrato nella documentazione allegata al presente atto.

Art. 2 (Varianti ed opere aggiuntive)

Il Committente, a mezzo del Direttore dei Lavori, si riserva la insindacabile facoltà di apportare tutte quelle varianti che crederà opportune per la buona riuscita ed economia dei lavori. Resta comunque inteso che per le varianti in corso d’opera si applicherà il regime normativo previsto dal codice civile, precisando in particolare che le stesse dovranno trovare puntuale riscontro in atti scritti: ordini di servizio del D.L. ovvero verbali redatti e concordati tra le parti. L’impresa non potrà eseguire alcuna variante di sua esclusiva iniziativa senza la preventiva approvazione scritta del Direttore dei Lavori.

L’impresa ha diritto di muovere obiezioni agli ordini del Direttore dei Lavori, qualora dimostri che siano contrastanti con il buon esito tecnico e con l’economia dei lavori.

Art. 3 (Opere individuali)

Eventuali opere diverse o aggiuntive richieste dai singoli condomini, dovranno essere preventivamente autorizzate dal Committente, eseguite sotto la supervisione dello stesso, valutate in base alle quantità effettive ed ai prezzi unitari offerti o, in mancanza, in base a nuovi prezzi concordati, e saldate tramite il Committente, con le modalità di cui al successivo art. 7.

Art. 4 (Dichiarazione impegnativa dell’Appaltatore)

L’Appaltatore dichiara a tutti gli effetti che, nella formulazione dell’offerta, ha tenuto conto di tutte le situazioni particolari e generali inerenti l’appalto oggetto del presente atto, e, in particolare, di essersi recato sul luogo dove debbono essere eseguiti i lavori, di avere preso conoscenza delle condizioni locali e di tutte le circostanze, particolari e generali, che potrebbero influire sulla buona e sicura esecuzione dei lavori medesimi. Dichiara, pertanto, di non avere eccezione alcuna da sollevare circa eventuali ostacoli che il detto stato di fatto potrebbe creare all’esecuzione a regola d’arte e di sicurezza sul lavoro delle opere appaltate, e rinuncia, di conseguenza, a qualsiasi richiesta per eventuali lavori e/o adempimenti che dovessero risultare necessari per la perfetta e sicura esecuzione dell’appalto.

Art. 5 (Direzione dei lavori, Direzione di Cantiere – Coordinatore per la sicurezza)

Il Committente dichiara di affidare la Direzione dei lavori all’Ing. …. con domicilio professionale in …., iscritto all’Ordine Professionale …. con il numero …. e di riconoscerne l’operato, quale suo rappresentante, per tutto quanto attiene all’ esecuzione dell’appalto ;

Il Committente dichiara di affidare il compito di Coordinatore per la sicurezza all’Ing. …., con domicilio professionale in …., iscritto all’Ordine Professionale …., con il numero …. e di riconoscerne l’operato, quale suo rappresentante, per tutto quanto attiene all’ esecuzione dell’appalto;

L’Appaltatore dichiara di conferire i compiti di Direttore di Cantiere al Sig. …., conferendo al medesimo ogni più ampia delega gestionale e di controllo sullo svolgimento dei lavori, unitamente ai necessari mezzi tecnici ed economici indispensabili al mantenimento delle condizioni di efficienza, dal punto di vista esecutivo e della sicurezza, del Cantiere stesso .

Art. 6 (Corrispettivo dell’appalto)

Il corrispettivo dell’appalto è convenuto, a corpo , in € …. (Euro …. Tale corrispettivo comprende ogni onere, diretto ed indiretto, tranne l’IVA, stabilita nella aliquota di legge vigente al momento della realizzazione dei lavori. L’Appaltatore riconosce che il corrispettivo dell’appalto, pattuito con le modalità ed alle condizioni tutte indicate o richiamate nel presente atto, è comprensivo di tutte le opere e forniture occorrenti per la perfetta esecuzione dell’appalto stesso, e che non potrà chiedere alcun compenso o indennizzo ulteriore per nessuna ragione o causa o prezzi diversi da quelli indicati, con le eccezioni previste dal presente atto.

Art. 7 (Liquidazione dell’appalto)

I pagamenti saranno effettuati in base agli stati di avanzamento a corpo, che verranno redatti dal Committente e l’Appaltatore, e dietro presentazione, da parte di quest’ultimo di regolari fatture, pari agli importi effettivi da liquidare e secondo i seguenti termini e modalità:

1) …. % dell’importo dei lavori a constatata apertura del cantiere e all’emissione del certificato di inizio lavori da parte del Direttore dei Lavori;

2) …. % all’ultimazione generale dei lavori;

3) …. %; a saldo, oltre al pagamento di eventuali opere aggiuntive, in variante e di natura individuale, da suddividere in n. …. rate di pari importo da corrispondere dopo l’emissione del Certificato di favorevole Collaudo o di Regolare Esecuzione dei Lavori.

Tutti i pagamenti saranno effettuati, a mezzo di bonifico su conto corrente bancario indicato dall’Appaltatore entro n. …. giorni dall’emissione della fattura dell’Appaltatore, con esclusione del pagamento a saldo .

Art. 8 (Inizio e ultimazione dei lavori)

I lavori avranno inizio entro 30 (trenta) giorni dal verbale di inizio lavori (previa consegna di tutta la documentazione necessaria: Unilav operai contenente tutti i nominativi della manodopera impiegata e da impiegare, polizza RCT/RCO, certificato iscrizione INPS, INAIL e Cassa Edile e tutto quanto richiesto dal Direttore dei Lavori per la sicurezza in cantiere.

Il tempo utile per dare ultimati e agibili, in ogni loro parte, i lavori di pertinenza condominiale è stabilito in n. …. giorni naturali e consecutivi, a far data dal Certificato di Inizio Lavori, salvo cause di forza maggiore documentate ed approvate dal D.L.

Art. 9 (Penale per il ritardo)

I lavori possono essere sospesi durante i periodi di avversità atmosferiche di notevole entità se esse portano pregiudizio alla regolare esecuzione delle opere e di tale sospensione verrà redatto apposito verbale sottoscritto dal Committente, Appaltatore e Direttore dei Lavori.

Per ogni giorno di ritardo nell’ultimazione dei lavori appaltati oltre il termine sopra detto, sarà applicata una penale, a carico dell’Appaltatore, pari a € …. (Euro …. ) da contabilizzare nell’ultimo pagamento, salvi i maggiori danni subiti dal Committente.

Art. 10 (Obblighi ed oneri del Committente)

Sono di competenza del Committente i seguenti obblighi, con relativi oneri:

a) la corresponsione, all’Appaltatore, dell’importo concordato, comprensivo di tutte le variazioni previste nel presente atto;

b) il rimborso della quota IVA sul fatturato, oltre qualsiasi onere di natura fiscale, legale o tributario riguardante i lavori ed in qualsiasi momento dovuto;

c) i compensi dovuti per le competenze professionali del Direttore dei lavori e/o del Collaudatore, non compresi negli importi sopra menzionati;

d) la fornitura di acqua ed energia elettrica per le necessità del Cantiere;

Art. 11 (Obblighi e oneri dell’Appaltatore)

Competono all’Appaltatore i seguenti obblighi, con i relativi oneri e spese:

a) l’esecuzione di tutti i lavori in conformità della Descrizione dei lavori/Preventivo e degli eventuali particolari esecutivi, secondo le indicazioni fornite nel presente atto e nel rispetto delle vigenti norme tecniche e delle comuni regole dell’arte;

b) progettazione e coordinamento con il Committente e con il Direttore dei lavori delle eventuali pratiche da indirizzare ai competenti Uffici Comunali e alle Società Erogatrici di servizi inerenti la realizzazione delle opere;

c) corresponsione ai propri dipendenti delle retribuzioni dovute e delle assistenze, assicurazioni e previdenze secondo le norme di legge e dei contratti collettivi di lavoro applicabili alla categoria .

Art. 12 (Obblighi dell’amministratore di condominio e dei condomini)

L’amministratore del condominio, con la sottoscrizione del presente contratto, assume in proprio l’obbligo di comunicare alla ditta appaltatrice, entro e non oltre sette giorni dalla stipula, un elenco aggiornato dell’anagrafica condominiale, e quindi i dati fiscali di ogni singolo condomino, nonché le tabelle millesimali aggiornate.

Il condominio ed i singoli condomini si impegnano a informare preventivamente la ditta appaltatrice di eventuali variazioni relative alla titolarità ed alla proprietà di parti del condominio comuni o private. Tali variazioni dovranno essere comunicate almeno quindici giorni prima della variazione stessa e/o dalla stipula del rogito di compravendita, con espressa previsione che, in caso di mancata comunicazione, gli atti dispositivi che interverranno nel corso della validità ed esecuzione del presente contratto di appalto, non saranno opponibili alla ditta appaltatrice, la quale sarà pertanto legittimata a soddisfare il proprio credito anche sull’unità immobiliare compravenduta e/o ad agire in giudizio per ottenere la revocatoria degli atti dispositivi, atteso che la mancata comunicazione viene espressamente qualificata dalle parti quale consilium fraudis e scientia damni ai fini di un giudizio di revocatoria ordinaria.

Art. 13 (Garanzia e responsabilità)

A garanzia dei lavori svolti, l’appaltatore garantisce al committente che in sede di danni causati o delle lavorazioni non conformi sarà effettuato sopralluogo con il Direttore dei lavori e, una volta accertata la responsabilità eventualmente dell’impresa esecutrice, la stessa provvederà al ripristino. Pertanto, l’appaltatore provvederà a sua cura e spese alle riparazioni ed ai rifacimenti che risultino necessari per la imperfetta esecuzione delle opere come previsto dalla Legge.

Tutte le riserve che l’appaltatore intende formulare a qualsiasi titolo devono essere avanzate per iscritto al committente e documentate con l’analisi dettagliata delle somme cui ritiene di aver diritto. Non esplicando le riserve, l’appaltatore decade dal diritto di far valere le riserve stesse.

Le riserve presentate come sopra sono prese in esame dal Committente, il quale è tenuto entro e non oltre 5 giorni a dare risposta all’appaltatore.

Art. 14 (Collaudo)

Il direttore dei lavori provvede ad effettuare il collaudo ovvero certificato di regolare esecuzione in accordo tra le parti del presente contratto, a fine lavori e al più presto, ed entro il termine di 10 gg. alla successiva redazione del conto finale e del collaudo ovvero da un verbale compilato dal direttore dei lavori in triplice copia: una firmata dal direttore dei lavori, una dall’amministratore e l’altra dall’appaltatore, nel verbale deve essere fatta menzione delle eventuali sospensioni e relative motivazioni.

Art. 15 (Risoluzione del Contratto)

Il Committente si riserva, in qualsiasi momento e a suo insindacabile giudizio, di far sospendere in tutto o in parte le attività di Cantiere, qualora:

– i lavori non fossero eseguiti a perfetta regola d’arte, secondo le Norme CEI e dell’arte edile;

– i lavori non procedessero secondo i tempi e le modalità accettati dall’Appaltatore;

– i lavori non procedessero nel rispetto delle Norme in materia di prevenzione degli infortuni sul lavoro o comunque con modalità pregiudizievoli della sicurezza di Terzi e del Condominio;

– l’Appaltatore dovesse sospendere il pagamento di salari, competenze e contributi previdenziali ed assicurativi ai propri dipendenti.

Eventuali controversie sulla legittimità delle contestazioni mosse, dovranno essere risolve in sede legale e verranno demandate al Foro di …. .

L’Appaltatore sarà a sua volta legittimato, nei medesimi termini a sospendere i lavori in caso di:

– ritardato, completo pagamento delle rate concordate, da parte del Committente, oltre n. …. giorni dalla emissione del relativo certificato ;

– mancato assolvimento da parte del Committente degli altri oneri ed obblighi …..

Art. 16 (Norme di rinvio)

Per tutto quanto non espressamente previsto nel presente Contratto, si rinvia agli artt. dal 1665 al 1677 del Codice Civile, nonché per quanto applicabile, il Codice del consumo (d.lgs. n. 206/2005 e s.m.i.).

Art. 17 (Posizioni amministrativo-assicurative)

Prima di dare inizio ai lavori, l’Appaltatore è tenuto, senza che per questo siano comunque limitate le sue responsabilità contrattuali, a detenere assicurazione/polizza per tutta la durata dei lavori contro tutti i danni potrebbero coinvolgere terzi in riferimento a persone e cose nonché a cose di sua proprietà RCT/RCO aziendale.

L’Appaltatore, sotto la propria personale responsabilità, comunica che le sue posizioni amministrativo-assicurative sono le seguenti:

– ….

Art. 18 (allegati)

Si allegano e ne costituisce parte integrante i computi “ …. ” con prezzi offerti dall’Impresa e approvati dal Committente.

Il Committente …. L’Appaltatore ….

Ai sensi e per gli effetti degli articoli 1341 e 1342 del codice civile si approvano le seguenti clausole n. …. ;

Firma del Committente ….

Firma dell’Appaltatore ….

Luogo …. …. e data ….