Contratto di locazione transitoria – Esempio e Fac Simile

Tra
il sig. ……., nato a …… il …… (……) e residente a …… (……) in via …… n. ……, codice fiscale…… (di seguito più brevemente denominato “Locatore”)
e
il sig. ……., nato a …… il …… (……) e residente a …… (……) in via …… n. ……, codice fiscale….. tipo documento di riconoscimento …… n. …… rilasciato da …… il …… (di seguito più brevemente denominato “Conduttore”)

premesso che

• il Locatore è proprietario di un insieme di unità immobiliari situato nel Comune di ……. (……) in via …… n. ……, piano ……, così composto e identificato al catasto del medesimo Comune:
– un appartamento, identificato col foglio …….,sub ……., categoria……., vani …….;
– un’autorimessa (box), identificata col foglio ……., sub ……., categoria ……., superficie ……. mq;
– un solaio o cantina, identificato/a col foglio ……., sub ……., categoria ……., superficie ……. mq;
– un ……., identificato col foglio …….,sub ……., categoria…….,superficie ……. mq;
il tutto con relative pertinenze (di seguito congiuntamente e più brevemente denominati “Immobile”);
• l’Immobile è situato in un condominio e la quota delle spese condominiali viene attribuita all’Immobile stesso sulla base delle seguenti tabelle millesimali:
proprietà …… riscaldamento …… acqua …… altre ……;
• l’immobile è completo di arredi e complementi di arredo, come dettagliatamente elencati in Allegato (di seguito più brevemente denominati “Arredi”);
il Locatore, ai sensi della Convenzione nazionale e dei decreti interministeriali pubblicati ex art. 4 L. 431/1998, ha dichiarato che la transitorietà della locazione è giustificata da …… ;
• il Conduttore, e dopo aver visionato l’Immobile e ritenuto lo stesso idoneo a farne il proprio domicilio transitorio, intende stipulare un contratto di locazione per l’Immobile stesso per una durata non superiore a …… mesi, termine massimo giustificato da …… come da documentazione allegata;

tutto ciò premesso, si stipula e si conviene quanto segue

1) Premesse. Le premesse sono parte integrante del presente contratto.

2) Oggetto. Il Locatore concede in locazione al Conduttore, che accetta, l’Immobile indicato in premessa, delimitato in rosso nella Planimetria allegata e completo degli Arredi dettagliati in allegato; tali allegati costituiscono parte integrante del presente contratto e le parti dichiarano di conoscere e accettare.
La locazione è di natura transitoria per i motivi indicati in premessa e viene stipulata ai sensi dell’art. 5 c. 1 della L. 431/1998. Il Conduttore NON ha diritto di prelazione in caso di vendita dell’Immobile.

3) Decorrenza, durata e recesso. Il contratto è stipulato per la durata di …… mesi, con decorrenza dal ……. e scadenza il …….; al termine di tale periodo la locazione termina automaticamente senza bisogno di disdetta alcuna, senza possibilità di rinnovo o proroga, salvo quanto segue.
Il locatore ha l’onere di confermare il verificarsi dell’evento e della dichiarazione che ha giustificato la stipula del presente contratto di natura transitoria, tramite lettera raccomandata AR da inviarsi al Conduttore nel termine di …… giorni prima della scadenza del contratto; in caso di mancato invio della lettera ovvero del venir meno delle condizioni che hanno giustificato la transitorietà, il contratto si intende ricondotto alla durata prevista dall’articolo 2 comma 1 L. 431/1998 (4 anni).
Il Conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento
dal contratto, dandone comunicazione mediante lettera raccomandata AR al Locatore con preavviso di tre mesi.

4) Canone di locazione, spese e modalità di pagamento. Il canone annuo di locazione è stabilito dalle parti in € ……. (euro …….), che il Conduttore si obbliga a corrispondere in n. 12 rate mensili anticipate di € ……. (euro …….) ciascuna, entro e non oltre il giorno ……. del mese di scadenza, con le seguenti modalità: ……. .
A decorrere dall’inizio del secondo anno di locazione, il canone viene aggiornato annualmente nella misura del …….% della variazione, accertata dall’Istat, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatesi nell’anno precedente; la variazione Istat verrà determinata utilizzando l’indice mensile del secondo mese anteriore a quello d’inizio della locazione.
La somma convenuta come corrispettivo della locazione non è comprensiva degli oneri accessori; detti oneri accessori verranno addebitati al Conduttore alla stregua della ripartizione millesimale e/o pro quota parte unitaria attribuita a ciascun condòmino, e glistessi verranno pagati – unitamente alle rate del canone – in acconti mensili di € ……. (euro …….) e conguaglio annuale che deve avvenire
entro due mesi dalla richiesta.
Il pagamento deve risultare dalla quietanza rilasciata dal Locatore o da un suo rappresentante; il pagamento del canone o di quant’altro dovuto anche per oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del Conduttore, qualunque ne sia il titolo.
Il mancato o ritardato pagamento, totale o parziale del canone o di quant’altro dovuto anche per oneri accessori, trascorsi i termini di cui all’art. 5 L. 392/1978, per qualunque causa, anche di una sola rata del canone (nonché di quant’altro dovuto ove di importo pari a una mensilità del canone), costituisce in mora il Conduttore, e darà diritto al Locatore di chiedere la risoluzione del contratto,
come per legge, oltre al risarcimento degli eventuali danni, fatto salvo quanto previsto dagli artt. 55 e seguenti L. 392/1978.

5) Modalità di esecuzione e ripartizione delle spese. L’Immobile viene concesso in locazione per uso esclusivo di abitazione temporanea del Conduttore e delle persone attualmente con lui conviventi, di seguito elencate: …… .
Il presente contratto di locazione prevede l’espresso divieto, per il Conduttore:
• di mutare anche temporaneamente la destinazione d’uso dell’Immobile, senza preventiva autorizzazione scritta del Locatore;
• disvolgere nell’Immobile qualsiasi attività professionale, artigianale, commerciale o di altra natura, anche secondaria o accessoria;
• di compiere atti, e tenere comportamenti, che possano recare molestia al vicinato, ivi inclusa la detenzione di animali pericolosi.
È fatto altresì divieto di sublocazione e/o di cessione del contratto, anche parziale, fatti salvi i casi previsti dalla legge.
Unitamente alle chiavi, il Locatore consegna al Conduttore – che dichiara di ricevere – sia una copia dell’attestazione energetica dell’Immobile, sia gli originali degli eventuali “libretti di impianto” termico e/o di climatizzazione esistenti.
Il Locatore, previo preavviso di qualche giorno, potrà ispezionare o far ispezionare l’Immobile; le parti convengono che, nel caso in cui il Locatore intenda cedere l’Immobile oppure nel caso in cui pervenga disdetta del contratto nelle forme convenzionalmente pattuite, il Conduttore dovrà consentire, previo appuntamento, la visita dell’Immobile al Locatore, ai suoi incaricati e ai terzi potenziali conduttori o acquirenti di accedere all’Immobile.
Il Conduttore non può compiere alcun lavoro, addizioni e/o innovazioni e/o miglioramenti e/o trasformazioni sull’Immobile, senza il preventivo consenso scritto del Locatore, fermo restando che, anche se autorizzati, i lavori e le relative pratiche amministrative per l’autorizzazione verranno eseguiti a spese del Conduttore e verranno rimossi, sempre a sua cura e spese, a fine locazione; ogni
aggiunta che non possa essere tolta senza danneggiare i locali e ogni altra innovazione, pur autorizzata, resterà acquisita alla proprietà a titolo gratuito.
Il Conduttore assume l’obbligo della manutenzione ordinaria dell’immobile. Sono pertanto a carico del Conduttore le riparazioni di piccola manutenzione, con particolare riferimento a pavimenti, superficie dei muri, intonaci interni, piastrelle e serramenti o relative agli impianti idraulici, elettrici, gas e condizionamento di acqua; sono altresì a carico del Conduttore le spese di allacciamento interno di luce, gas, acqua, telefono, e altre utenze, oltre ai lavori che il Conduttore nonabbia eseguito pur essendo a suo carico.
Restano a carico del Locatore tutti i lavori di straordinaria manutenzione, così come le spese di manutenzione di eccezionale entità o comunque erogate per interventi di carattere strutturale (sostituzione di impianti, rifacimento del tetto, degli intonaci esterni, delle fondazioni ecc.). Nel caso in cui si rendano necessari interventi di manutenzione straordinaria all’impianto, il Conduttore, prima di far eseguire qualsiasi intervento, deve comunicarlo al Locatore, che si riserva il diritto di verificare la necessità o meno di tale intervento; resta inteso che saranno comunque a carico del Conduttore gli interventi di manutenzione straordinaria, ivi compresa la sostituzione della caldaia, ove i medesimi si rendano necessari a seguito di cattiva manutenzione ordinaria.
Sono interamente a carico del Conduttore le spese connesse al funzionamento e alla manutenzione degli impianti e degli spazi comuni, con particolare riferimento – in quanto esistenti – al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua nonché dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria; le spese per il servizio di portineria, ove istituito, saranno a carico del Conduttore nella misura del 90% 8-9.
Le quote di partecipazione dell’Immobile al godimento delle parti e dei servizi
comuni, al fine del riparto delle relative spese, sono convenute in misura corrispondente alle tabelle millesimali indicate in premessa; prima di effettuare il pagamento, il Conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione, nonché di prendere visione presso il Locatore (o presso il suo amministratore o l’amministratore condominiale) dei documenti giustificativi delle spese effettuate.
Il Locatore, in caso esclusivamente di interventi edilizi autorizzati, di variazioni catastali, di mutamento nel regime di utilizzazione delle unità immobiliari o di interventi comportanti modifiche agli impianti, si riserva il diritto di adeguare le quote di ripartizione delle suddette spese, dandone tempestiva e motivata comunicazione al Conduttore; le nuove quote, così determinate, saranno applicate a decorrere dall’esercizio successivo a quello dell’intervenuta variazione.
Sono parimenti a carico del Conduttore, e allo stesso saranno addebitate, le spese occorrenti perriparare i danni prodotti da colpa, negligenza o cattivo uso dei locali e/o degli impianti di uso e di utilità comuni, nonché i danni provocati da intasamenti di colonne di scarico per introduzione di corpi estranei e/o non consentiti.
Il Conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’Immobile, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria; ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.

6) Obbligazioni e dichiarazioni del Conduttore. Il Conduttore si obbliga a usare l’Immobile con la diligenza del buon padre di famiglia.
Il Conduttore dichiara che l’Immobile, oggetto del presente contratto, sono già stati visitati e trovati in buono stato, di completo gradimento e idonei all’uso convenuto, esenti da vizi che possano recare pregiudizio alla salute di chi vi abita, adeguata alle sue specifiche esigenze, in particolare per quanto riguarda tutti gli impianti, nonché gli infissi e serramenti, esonerando il Locatore da ogni e qualsiasi obbligo a effettuare adattamento di sorta; in particolare il Conduttore dichiara che non sono presenti muffe, umidità, esalazioni o altri fattori che possano qualificare l’Immobile come insalubre o comunque non utilizzabile: eventuali ammaloramenti dell’Immobile successivi alla consegna delle chiavi saranno oggetto di manutenzione e ripristino, ai sensi del presente contratto e della legge, ma non saranno titolo di sospensione del pagamento del canone e degli oneri
accessori per alcuna ragione.
Il Conduttore dichiara di prendere l’Immobile in consegna a ogni effetto con il ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento custode del medesimo.
Il Conduttore, per tutta la durata della locazione, si impegna:
• a far accedere le maestranze per l’esecuzione di eventuali interventi di manutenzione a carico del Locatore;
• a comunicare al Locatore ogni successiva variazione della composizione del nucleo familiare sopra indicato;
• per sé, familiari, conviventi e suoi visitatori, a non sostare nel raggio di azione del cancello automatico se presente, esonerando comunque il Locatore da ogni responsabilità per danni a cose o persone;
• a comunicare tempestivamente al Locatore, con ogni mezzo idoneo, gli interventi per la manutenzione straordinaria da eseguire sull’Immobile;
• in caso di eventuali impianti autonomi di riscaldamento e/o climatizzazione, si impegna ad aggiornare (e restituire al termine della locazione) i relativi “libretti di impianto”, nonché a mantenere l’ottimale funzionamento dell’impianto facendo intervenire – a proprie cura e spese e con la frequenza di legge
– un operatore specializzato e abilitato ai sensi della normativa vigente per la manutenzione ordinaria;
• a sostenere interamente le spese per gli eventuali impianti centralizzati di riscaldamento e/o climatizzazione, anche nel caso che non ritenga di fare uso di tali impianti o che li usi solo parzialmente;
• a rispettare le norme del regolamento del condominio, accusando in tal caso ricevuta della consegna dello stesso con la firma del presente contratto, così come si impegna a osservare le deliberazioni dell’assemblea dei condòmini (con particolare riferimento alle eventuali antenne centralizzate) e comunque le regole di buon vicinato;
• a non ritardare od omettere il pagamento delle spese condominiali per inesattezze nella ripartizione delle stesse o per qualsiasi altra contestazione relativa al condominio, dovendo il Conduttore far valere ogni sua pretesa in un separato giudizio;
• a non installare antenne esterne da “radioamatore”, a non tenere depositi di materiali pericolosi, a non destinare i locali ad uso contrario all’igiene, alla sicurezza, alla tranquillità e al decoro dell’edificio;
• a riconsegnare l’Immobile, al termine della locazione, libero da persone e cose, pulito in ogni sua parte, nel stato medesimo in cui l’ha ricevuto, come risultante dal verbale di consegna sottoscritto dalle parti e rilasciato in copia al Conduttore stesso, fatto sempre salvo il deperimento d’uso, pena il risarcimento del danno.
Il Conduttore esonera espressamente il Locatore da ogni responsabilità per i danni diretti o indiretti che potessero derivargli da fatto dai propri familiari, collaboratori domestici o da tutte le persone che egli ha ammesso temporaneamente nell’Immobile, nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi.
Il Conduttore altresì esonera espressamente il Locatore da ogni responsabilità per danni diretti e indiretti che possano derivare da fatti od omissioni di altri inquilini dello stabile o di terzi, così come esonera espressamente il Locatore da ogni responsabilità in caso di interruzione dei servizi per cause indipendenti dalla sua volontà.
Il Conduttore si dichiara direttamente responsabile verso il Locatore e i terzi dei danni causati per colpa sua da spandimento di acqua, fughe di gas, ecc. e da ogni altro abuso o trascuratezza nell’uso dell’Immobile.

7) Obbligazioni e dichiarazioni del Locatore. Il Locatore dichiara che l’Immobile è di sua piena proprietà e disponibilità per giusti titoli di provenienza. Con riguardo alla conformità dell’Immobile e alle norme edilizie ed urbanistiche, il Locatore dichiara che ……
Con riguardo alla conformità degli impianti dell’Immobile alle normative vigenti, il Locatore dichiara che ……
Il Locatore si obbliga ad effettuare, a propria cura e spese, tutti i lavori di straordinaria manutenzione relativi all’Immobile.

8) Deposito cauzionale. A garanzia di tutte le obbligazioni che assume col presente contratto, il Conduttore versa al Locatore, che con la firma del presente contratto ne rilascia quietanza, una somma di € …… (euro ……), pari …… a mensilità, a titolo di deposito cauzionale non imputabile in conto canoni e produttiva di interessi legali che saranno corrisposti al termine della locazione.
Il deposito cauzionale dovrà essere ricostituito in caso di utilizzo; il deposito cauzionale verrà restituito entro 30 giorni dal termine della locazione, previa verifica dello stato dell’Immobile e dell’osservanza delle obbligazioni contrattuali.

9) Risoluzione espressa. Il mancato adempimento delle obbligazioni del Conduttore, con particolare riferimento al puntuale pagamento dei canoni, al divieto del cambio di destinazione, al divieto di eseguire lavori o innovazioni senza consenso scritto, al divieto di cessione e sublocazione, comporterà la risoluzione immediata del contratto senza bisogno di costituzione in mora e con obbligo di risarcimento del danno.
La vendita dell’Immobile locata non costituisce motivo di risoluzione del contratto.
Qualora dovesse intervenire una causa che possa dar diritto al Conduttore di ottenere la risoluzione del contratto per sopravvenuta inidoneità della cosa locata a servire all’uso convenuto, che non sia imputabile né al Conduttore né al Locatore, quest’ultimo sarà tenuto a restituire solamente la parte di corrispettivo anticipatogli proporzionale al periodo di mancato godimento da parte del
Conduttore, escluso ogni altro compenso e ogni risarcimento di danni e previa riconsegna della cosa locata.

10) Trattamento dei dati personali (privacy). Le parti si dichiarano di essere informate e si prestano il reciproco consenso al trattamento dei rispettivi dati ai sensi del D.Lgs. 196/2003 e successive modifiche ed integrazioni.

11) Disposizioni finali. Il presente contratto estingue e sostituisce qualsiasi eventuale precedente accordo fra le parti e avente analogo oggetto; eventuali modifiche al presente contratto hanno effetto solo se confermate per iscritto. Il silenzio o l’acquiescenza del Locatore circa gli obblighi del Conduttore avrà esclusivamente valore di tolleranza, priva di qualsiasi effetto a favore del Conduttore.
Tutte le spese di bollo per il presente contratto e per le ricevute di quietanza conseguenti, di esazione fitti, ivi comprese le spese bancarie,sono a carico del Conduttore.
Il Locatore provvede alla registrazione del contratto, dandone notizia al Conduttore, che corrisponde la quota di sua spettanza, pari alla metà; in caso di risoluzione anticipata, l’imposta dovuta è posta per intero a carico del conduttore.
Tutte le clausole del presente contratto sono valide ed efficaci tra le parti se non derogate o modificate dalle leggi speciali in materia di locazioni in quanto applicabili; tali clausole hanno carattere essenziale e formano un unico ed inscindibile contesto: pertanto per patto espresso, la violazione anche di una soltanto di esse darà diritto al locatore di chiedere l’immediata risoluzione della locazione ed il Conduttore sarà tenuta al risarcimento dei danni emergenti e al rimborso di tutte le spese giudiziali e stragiudiziali.
Per quanto non disciplinato dal presente contratto, si fa espresso richiamo alle norme del Codice Civile che disciplinano la locazione di immobili ad uso abitazione, alle L. 392/1978 e L. 431/1998 e s.m.i., alla Convenzione nazionale pubblicata ex articolo 41 L. 431/1998, ai decreti interministeriali pubblicati ex articolo 4 L. 431/1998, agli usi locali.

12) Domicilio, controversie e Foro competente. A tutti gli effetti del presente contratto, compresa la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della competenza a giudicare, il Conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati e, ove egli più non li occupi o comunque detenga, presso l’Ufficio di segreteria del Comune ove è situato l’immobile locato.
Per tutte le controversie derivanti dal presente contratto o connesse allo stesso, escluse quelle che comportano l’avvio dei procedimenti per convalida di licenza o sfratto, che dovessero insorgere fra le parti, queste si obbligano a ricorrere al procedimento di mediazione disciplinato dal regolamento della Camera di commercio di …….., iscritta nel Registro degli organismi di conciliazione tenuto dal
Ministero della Giustizia.
Nel procedimento avviato le Parti potranno, a loro scelta essere assistite, eventualmente, dalla rispettiva organizzazione sindacale dei Conduttori e associazione della proprietà edilizia.

Letto, firmato e sottoscritto.
Luogo ……., data ……..
Il Locatore
Il Conduttore

Si sottoscrivono espressamente e si intendono specificamente approvate, a norma degli articoli 1341 e 1342 del codice civile, le condizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 11 e 12.
Il Locatore
Il Conduttore