Contratto preliminare di affitto di azienda – Esempio e Fac simile

Contratto preliminare di affitto di azienda
Con la presente scrittura privata, da valersi a ogni effetto di legge, tra le parti sottoscritte:
…………………., nato a ………………., il …………….., residente in …………….. , via ……………., codice fiscale ……………, già titolare della ditta individuale/società ………….., corrente in………………….Via …………. , codice fiscale ……………, e partita Iva ………….., iscritta nel Registro delle imprese presso la Camera di Commercio di ………………..al n…………………. di seguito denominato “Promittente”;

e

…………………., in persona del legale rappresentante pro tempore………….., corrente in ………….., via …………….., codice fiscale …………….. e partita Iva…………………. , iscritta nel Registro delle imprese presso la Camera di Commercio di……………………, al n. ……………………..di seguito denominata “Promissario”;

premesso che:

a) il Promittente è titolare di un’azienda già diretta allo svolgimento dell’attività di……………………., composta dai beni di cui all’inventario allegato A) al presente contratto;
b) il Promittente intende cessare la propria attività d’impresa per concederla in affitto;
c) il Promissario dichiara di prendere atto di siffatta situazione e, intenzionato ad affittare l’azienda del promittente, s’impegna a mantenerne la medesima destinazione dell’attività, che è quella di…………………..,e a non svolgerne altra o mutarla senza l’autorizzazione scritta del promittente.

Tutto ciò premesso si conviene e si stipula quanto segue:

1) Premesse
Le premesse costituiscono parte integrante e sostanziale del presente accordo.

2) Oggetto
Il Promittente s’impegna a concedere in affitto al Promissario, che s’impegna ad accettare, l’azienda di cui al punto a) delle premesse, composta dai beni descritti nell’inventario allegato A), che costituisce parte integrante del presente contratto.
Il Promissario riconosce che l’inventario è stato redatto in contraddittorio tra le parti, assistite ciascuna da propri tecnici di fiducia.

3) Durata del contratto definitivo
Il contratto definitivo avrà durata di anni………………………. , con decorrenza dall’avverarsi della condizione di cui al successivo art. 6 (condizione sospensiva).

4) Canone
Quale corrispettivo dell’affitto, il Promissario s’impegna e obbliga a corrispondere al Promittente, la somma di euro …………………………, in rate mensili/trimestrali anticipate di eguale importo, da versare a mezzo ………………entro e non oltre il giorno……………….. di ciascun trimestre.
Il canone sarà aggiornato annualmente sulla base…………………… L’aggiornamento opererà in modo automatico e, quindi, indipendentemente da specifica richiesta in tal senso da parte del Promittente.

5) Interessi di mora
Salvi gli effetti di cui al successivo art. 15 (clausola risolutiva espressa), in caso di ritardo nel pagamento del canone, il Promissario s’impegna e obbliga a versare al Promittente gli interessi moratori nella misura convenzionale del……………………..per cento annuo. Gli interessi decorreranno automaticamente alla scadenza del termine di versamento del canone di cui all’art. 4 (canone).
È fatto salvo il risarcimento del danno ulteriore.

6) Condizione sospensiva
Il “contratto di affitto di azienda” è sottoposto alla condizione che il Promissario ottenga un finanziamento dell’importo minimo di euro………………………. da parte di primario istituto creditizio. Tale finanziamento dovrà essere richiesto e ottenuto dal Promissario entro e non oltre la data del ………………
In caso di mancato ottenimento del finanziamento, entro la data sopra indicata, il presente contratto non produrrà alcun effetto tra le parti, salva la previsione di cui al successivo art. 7 (caparra confirmatoria).

7) Caparra confirmatoria
All’atto della sottoscrizione del presente contratto, il Promissario s’impegna a versare al Promittente la somma capitale di euro…………….. , pari a un’annualità di canone, a titolo di caparra.
Qualora il mancato verificarsi della condizione sospensiva nel termine di cui al precedente art. 6 (condizione sospensiva) dipendesse da comportamento imputabile al Promissario, quale la mancata richiesta del finanziamento, ovvero un ritardo nella richiesta idoneo a consentire lo spirare del termine pattuito, ovvero il rifiuto di prestare idonee garanzie all’ente creditizio interpellato, il Promittente tratterrà la caparra a titolo di risarcimento del danno.
In tutti gli altri casi la caparra, infruttifera di interessi, a scelta del Promissario, sarà restituita al Promittente, ovvero imputata al pagamento dei canoni d’affitto, del che sarà dato atto nel contratto definitivo.

8) Manutenzione e sostituzione dei beni
I beni che compongono l’azienda sono stati oggetto di perizia diretta alla stima del loro valore e alla valutazione della loro funzionalità e conformità alla normativa di legge. Tale perizia, allegato B) al presente contratto, è stata stilata nel contraddittorio delle parti da tecnici di loro fiducia.
Il Promissario s’impegna e obbliga a provvedere alla manutenzione ordinaria e straordinaria e a effettuare tutti gli interventi, gli adeguamenti, le integrazioni e quant’altro richiesto dalla normativa in vigore e dai successivi interventi legislativi. Qualora tali interventi fossero eccessivamente onerosi e fosse economicamente preferibile la sostituzione del bene, il Promissario dovrà comunicare prontamente al Promittente, a mezzo raccomandata A.R., tale sua determinazione.
Sarà facoltà del Promittente, da esercitarsi entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione, scegliere tra il ritiro del bene o il suo abbandono. In caso di mancato esercizio della facoltà di scelta entro il suddetto termine, il Promissario potrà disporre del bene in relazione alle proprie esigenze imprenditoriali.

9) Lavoratori subordinati
Per effetto del contratto di affitto di azienda, il Promissario continuerà i rapporti di lavoro ai sensi dell’art. 2112 c.c. Il Promittente dichiara che il personale dipendente in servizio presso l’azienda è stato assunto in conformità alle norme di legge ed è costituito dalle seguenti persone:
cognome: …………. nome:……………residenza:……………qualifica mansioni: ………………data assunzione: ………………..;
escludendosi l’esistenza di altri rapporti di lavoro subordinato in atto al momento dell’affitto dell’azienda.
Il Promissario si farà carico di saldare ai dipendenti tutte le mensilità pregresse maturate fino alla data di decorrenza del presente contratto, secondo le modalità che saranno concordate con le maestranze e a versare gli oneri previdenziali relativi.
oppure…L’azienda viene affittata priva di lavoratori dipendenti. L’impresa del Promittente è infatti cessata sin dal…………………; tutti i rapporti di lavoro si sono svolti nella piena osservanza della normativa di legge; tutti tali rapporti sono stati risolti alla data di cessazione e nessun contenzioso giudiziale o stragiudiziale è in corso con gli ex dipendenti. Il Promittente promette di impegnarsi e obbligarsi a osservare scrupolosamente la normativa in materia, ad applicare nei confronti dei lavoratori assunti il C.C.N.L. e, alla cessazione del contratto, a restituire l’azienda priva di tali dipendenti, previo esperimento delle procedure di cui agli artt. 410 e 411 del c.p.c.

10) Contratti, debiti e crediti
Tutti i beni che compongono l’azienda sono di proprietà esclusiva del Promittente.
Stante l’attività dell’impresa del Promittente, l’azienda viene affittata priva di contratti in essere, di debiti e di crediti.
Oppure…. Per effetto del presente contratto il Promissario subentra al Promittente nei contratti in corso relativi alla somministrazione di energia elettrica, telefono, acqua, gas e nel contratto di locazione dell’unità immobiliare (a norma dell’art. 36 della Legge 392/1978).
Il Promissario succede altresì al concedente nei seguenti contratti di locazione finanziaria:
– n. …………. , con la …………. , con canone mensile di euro……………., e con n. …………..di rate residue, avente per oggetto …………………… .
Il Promittente garantisce l’intervenuto esatto pagamento di tutte le rate fino a oggi maturate e scadute e s’impegna a espletare le formalità e a sottoscrivere quanto necessario per il subentro dell’affittuario nei succitati contratti.

11) Allegati
Gli allegati – allegato A (inventario dei beni aziendali) e allegato B (perizia estimatoria dei beni aziendali) – costituiscono parte integrante e sostanziale del presente contratto.

12) Cessazione del contratto
Alla cessazione della gestione il Promissario dovrà documentare l’avvenuto pagamento di tutti gli acquisti fatti, dei corrispettivi dei contratti di somministrazione, dei contributi previdenziali e assistenziali e delle ritenute a titolo di sostituto d’imposta, qualora abbia avuto in carico personale dipendente, nonché l’effettiva effettuazione dei versamenti afferenti l’imposta sul valore aggiunto.
I crediti e i debiti per rapporti sorti nel corso dell’affitto, anche se verranno a scadere posteriormente alla cessazione del contratto di affitto stesso, sono rispettivamente a vantaggio e a carico del Promissario.

13) Restituzione d’azienda
Alla scadenza del contratto, in assenza di rinnovo, il Promittente s’impegna a ricevere l’azienda nelle condizioni in cui si trova, salva la facoltà di richiedere il risarcimento dei danni qualora il deperimento dei beni sia imputabile a totale incuria, imperizia o mancanza di diligenza del promissario, ovvero lo stesso non abbia provveduto alla comunicazione di cui al punto 8).
Tutti i beni acquistati dal Promissario in aggiunta o in sostituzione di quelli affittati rimangono di proprietà esclusiva dello stesso, mentre il Promissario è tenuto alla scadenza del contratto a riconsegnare l’azienda immediatamente. In caso contrario, alla scadenza, il Promittente ha la facoltà di accesso, cambiando, se lo riterrà opportuno, le chiavi di accesso, senza che l’affittuario abbia da eccepire alcunché in proposito.

14) Assicurazione
Al momento del verificarsi della condizione sospensiva di cui all’art. 6, il Promissario stipulerà, con primaria compagnia, l’assicurazione per la responsabilità civile per tutti i danni comunque cagionati a terzi a qualunque titolo, in conseguenza di qualsiasi fatto accidentale verificatosi nell’ambito dell’esercizio dell’attività, ivi compresi, a titolo esemplificativo e non esaustivo, danni causati da furto, incendio, esplosione, scoppio e spargimento di acqua.
L’assicurazione dovrà essere stipulata per tutta la durata del contratto. Una copia del contratto di assicurazione dovrà essere consegnata dal Promissario al promittente al momento della stipulazione del contratto definitivo.

15) Clausola risolutiva espressa
Il mancato o ritardato pagamento di una rata di canone comporterà in capo al Promittente la facoltà di risolvere il contratto ai sensi e per gli effetti dell’art. 1456 c.c., da inviare al Promissario a mezzo raccomandata A.R.

16) Divieto di subaffitto e di cessione
È fatto espresso divieto al Promissario di subaffittare l’azienda o di cedere il contratto di affitto senza autorizzazione scritta del promittente.

17) Consegna dell’azienda
L’azienda verrà consegnata al momento della stipulazione del contratto definitivo.

18) Contratto definitivo
Il contratto definitivo verrà stipulato in conformità con le pattuizioni di cui sopra entro il termine di dieci giorni dall’avveramento della condizione avanti al Notaio scelto dal Promissario, il quale sosterrà le relative spese.

19) Rinvio
Per tutto quanto non previsto nel presente atto, si rimanda alle disposizioni del codice civile, così come integrato dalle altre leggi vigenti in materia.

Letto, confermato e sottoscritto a ………………., il …………………………… .

Si approvano specificamente dopo attenta lettura, le clausole contrattuali contraddistinte ai numeri: 5), 6), 7), 12), 14) e 15) della presente scrittura.

Letto, confermato e sottoscritto a ………………….., il ………………………….