PREMESSE
Il Proprietario è titolare del fondo rustico sito in [COMUNE E LOCALITÀ], identificato al Catasto Terreni al foglio [FOGLIO], particelle [PARTICELLE], per una superficie complessiva di [SUPERFICIE].
Il fondo è concesso in affitto all’Affittuario Originario in forza del contratto stipulato in data [DATA], registrato con estremi [ESTREMI DI REGISTRAZIONE], avente decorrenza dal [DATA] e scadenza il [DATA].
L’Affittuario Originario intende concedere in subaffitto al Subaffittuario [L’INTERO FONDO / LA PORZIONE DI FONDO DESCRITTA NEL PRESENTE ACCORDO E INDIVIDUATA NELLA PLANIMETRIA ALLEGATA] per lo svolgimento della seguente attività agricola: [DESCRIZIONE].
Le parti dichiarano di conoscere il divieto di subaffitto, sublocazione e subconcessione previsto dall’art. 21 della Legge 3 maggio 1982, n. 203.
Il Proprietario e l’Affittuario Originario intendono derogare espressamente, limitatamente alla specifica subconcessione disciplinata dal presente accordo, al suddetto divieto, avvalendosi della procedura prevista dall’art. 45 della Legge 3 maggio 1982, n. 203.
Le parti dichiarano che il presente accordo viene stipulato con l’assistenza delle rispettive organizzazioni professionali agricole, i cui rappresentanti sottoscrivono il documento negli spazi finali.
1. DEROGA ESPRESSA AL DIVIETO DI SUBAFFITTO
Il Proprietario e l’Affittuario Originario convengono espressamente, ai sensi dell’art. 45 della Legge 203/1982 e con l’assistenza delle rispettive organizzazioni professionali agricole, di derogare al divieto previsto dall’art. 21 della medesima legge esclusivamente per il rapporto di subaffitto disciplinato dal presente accordo.
Il Proprietario presta il proprio consenso alla specifica subconcessione alle condizioni qui indicate. Tale consenso non costituisce autorizzazione generale a ulteriori subaffitti, sublocazioni o subconcessioni.
2. OGGETTO DEL SUBAFFITTO
L’Affittuario Originario concede in subaffitto al Subaffittuario, che accetta, [L’INTERO FONDO / LA PORZIONE DI FONDO] sita in [COMUNE E LOCALITÀ], identificata al Catasto Terreni al foglio [FOGLIO], particelle [PARTICELLE], per una superficie di [SUPERFICIE].
Confini o ulteriori riferimenti: [DESCRIZIONE].
La porzione concessa è individuata nella planimetria allegata [ALLEGATO N.].
Sono compresi nel godimento i seguenti fabbricati rurali, impianti, dotazioni o pertinenze: [DESCRIZIONE / NESSUNO].
3. DESTINAZIONE E COLTIVAZIONE
Il fondo è destinato esclusivamente all’esercizio dell’attività agricola di [COLTIVAZIONE / ALLEVAMENTO / ALTRA ATTIVITÀ].
Il Subaffittuario si impegna a mantenere la destinazione agricola e a condurre il fondo secondo le regole della buona tecnica agraria e nel rispetto delle disposizioni applicabili.
Eventuali vincoli, prescrizioni o modalità colturali specifiche sono: [DESCRIZIONE / NESSUNA].
4. DURATA
Il subaffitto decorre dal [DATA] e termina il [DATA].
La durata è coordinata con il contratto di affitto originario e non attribuisce al Subaffittuario un diritto di godimento oltre il periodo per il quale l’Affittuario Originario dispone validamente del fondo.
Eventuali proroghe richiedono accordo scritto e, quando comportano una deroga alla disciplina agraria applicabile, devono essere stipulate con l’assistenza prevista dall’art. 45 della Legge 203/1982.
5. CANONE
Il canone di subaffitto è stabilito in euro [IMPORTO IN CIFRE] ([IMPORTO IN LETTERE]) per [ANNO / ANNATA AGRARIA / ALTRO PERIODO].
Il pagamento sarà effettuato mediante [BONIFICO / ALTRO MEZZO] entro il [SCADENZA].
Eventuali adeguamenti o variazioni del canone sono disciplinati come segue: [DESCRIZIONE / NESSUNO].
6. CONSEGNA E STATO DEL FONDO
Il fondo viene consegnato al Subaffittuario in data [DATA].
Le condizioni iniziali, le colture presenti, gli impianti, i fabbricati, le attrezzature e gli eventuali difetti sono descritti nel verbale di consegna e nell’inventario eventualmente allegati.
Il Subaffittuario dichiara di avere visionato il fondo e di riceverlo nello stato risultante dalla documentazione allegata, ferme le responsabilità e i diritti previsti dalla disciplina applicabile.
7. MANUTENZIONE E CONSERVAZIONE
Il Subaffittuario provvede alla normale e razionale coltivazione, alla custodia e agli interventi di manutenzione ordinaria connessi all’uso del fondo e delle dotazioni affidategli, secondo quanto previsto dalla legge e dal presente accordo.
Sono posti a carico di [PROPRIETARIO / AFFITTUARIO ORIGINARIO / SUBAFFITTUARIO] i seguenti interventi o spese specifiche: [DESCRIZIONE].
8. MIGLIORAMENTI, ADDIZIONI E TRASFORMAZIONI
Il Subaffittuario non eseguirà miglioramenti, addizioni, trasformazioni, nuovi impianti, costruzioni o modifiche permanenti senza avere previamente verificato e rispettato la procedura prevista dalla normativa agraria applicabile e senza le autorizzazioni eventualmente necessarie.
Per i seguenti interventi le parti concordano specificamente quanto segue: [DESCRIZIONE / NESSUN INTERVENTO AUTORIZZATO].
9. IMPOSTE, CONTRIBUTI, UTENZE E ONERI
La ripartizione di imposte, contributi consortili, utenze, costi di irrigazione, manutenzioni e altri oneri è stabilita come segue: [DESCRIZIONE].
Eventuali titoli, diritti all’aiuto, posizioni nel fascicolo aziendale, contributi PAC o altri benefici amministrativi non si intendono trasferiti automaticamente con il presente contratto e saranno regolati separatamente nel rispetto della disciplina applicabile.
10. ACCESSO DEL PROPRIETARIO E DELL’AFFITTUARIO ORIGINARIO
Il Proprietario e l’Affittuario Originario possono accedere al fondo, previo ragionevole preavviso salvo urgenza, per verificare lo stato di conservazione, l’adempimento degli obblighi contrattuali e l’esecuzione degli eventuali interventi di propria competenza, senza ostacolare ingiustificatamente l’attività agricola del Subaffittuario.
11. DIVIETO DI ULTERIORE SUBAFFITTO O SUBCONCESSIONE
Il Subaffittuario non può subaffittare, sublocare, subconcedere o affidare a terzi, in tutto o in parte, il godimento autonomo del fondo oggetto del presente accordo.
Qualsiasi eventuale ulteriore subconcessione richiede una nuova verifica della disciplina applicabile e non è autorizzata dal presente contratto.
12. RECESSO
Il Subaffittuario può esercitare il recesso nei casi e con il preavviso previsti dalla disciplina agraria applicabile, salvo la seguente diversa pattuizione stipulata con l’assistenza richiesta dall’art. 45 della Legge 203/1982: [NESSUNA DEROGA / DESCRIZIONE DELLA DISCIPLINA IN DEROGA].
La comunicazione di recesso sarà trasmessa per iscritto a [PROPRIETARIO E/O AFFITTUARIO ORIGINARIO] mediante [RACCOMANDATA A/R / PEC / ALTRO MEZZO IDONEO] ai recapiti indicati nel presente accordo.
13. INADEMPIMENTO
In caso di grave inadempimento, comprese le violazioni relative al pagamento del canone, alla coltivazione, alla conservazione del fondo o agli ulteriori obblighi contrattuali, le parti applicheranno le procedure e i rimedi previsti dalla disciplina agraria e dalle clausole validamente stipulate in deroga.
Il presente contratto non prevede una penale automatica e generalizzata.
Eventuali penali specifiche sono ammesse soltanto se espressamente concordate e validamente inserite nell’accordo assistito: [DESCRIZIONE / NESSUNA].
14. RAPPORTO CON IL CONTRATTO ORIGINARIO
Salvo la deroga espressamente prevista al punto 1, il contratto di affitto originario tra Proprietario e Affittuario Originario resta efficace secondo il suo contenuto e la disciplina applicabile.
L’Affittuario Originario consegna al Subaffittuario copia del contratto originario e degli eventuali accordi modificativi rilevanti per il godimento del fondo.
15. RESTITUZIONE DEL FONDO
Alla cessazione del subaffitto il Subaffittuario restituisce il fondo libero dai propri beni e nello stato risultante dall’uso conforme al contratto, tenuto conto della normale evoluzione delle colture e degli eventuali miglioramenti validamente autorizzati.
Le parti redigeranno un verbale di riconsegna nel quale saranno indicati lo stato del fondo, le dotazioni restituite, le eventuali colture in atto e le questioni ancora da definire.
16. REGISTRAZIONE E SPESE
Le parti provvederanno alla registrazione del contratto e agli altri adempimenti fiscali secondo la disciplina vigente e secondo la modalità applicabile alla forma dell’atto.
Le spese relative al presente accordo sono ripartite come segue: [RIPARTIZIONE], fatti salvi gli obblighi tributari inderogabili.
17. ASSISTENZA DELLE ORGANIZZAZIONI PROFESSIONALI AGRICOLE
Le parti dichiarano che il presente accordo, e in particolare la deroga al divieto di subaffitto previsto dall’art. 21 della Legge 203/1982, è stato stipulato con l’assistenza delle rispettive organizzazioni professionali agricole ai sensi dell’art. 45 della stessa legge.
I rappresentanti delle organizzazioni sottoscrivono il documento negli spazi seguenti quale attestazione dell’assistenza prestata nella formazione dell’accordo.
Luogo: [LUOGO]
Data: [DATA]
Il Proprietario
[NOME E COGNOME O DENOMINAZIONE]
[FIRMA]
L’Affittuario Originario
[NOME E COGNOME O DENOMINAZIONE]
[FIRMA]
Il Subaffittuario
[NOME E COGNOME O DENOMINAZIONE]
[FIRMA]
Per l’Organizzazione Professionale Agricola che assiste il Proprietario
[DENOMINAZIONE]
[NOME DEL RAPPRESENTANTE]
[FIRMA E TIMBRO]
Per l’Organizzazione Professionale Agricola che assiste l’Affittuario Originario
[DENOMINAZIONE]
[NOME DEL RAPPRESENTANTE]
[FIRMA E TIMBRO]
Per l’Organizzazione Professionale Agricola che assiste il Subaffittuario
[DENOMINAZIONE]
[NOME DEL RAPPRESENTANTE]
[FIRMA E TIMBRO]
[/gss-content-box]
Scarica il modello Word del subaffitto terreno agricolo
Il file disponibile contiene il fac simile in formato Doc ed è modificabile con Word o con altri programmi compatibili. Il modello identifica il contratto originario, il fondo o la porzione concessa, il canone, la durata, gli obblighi di coltivazione e il rapporto tra proprietario, affittuario originario e subaffittuario.
Il file non deve essere utilizzato come semplice contratto bilaterale sottoscritto soltanto dall’affittuario e dal subaffittuario. La clausola centrale del documento consiste proprio nella deroga assistita al divieto previsto dall’art. 21 della Legge 203/1982.
Perché il consenso del proprietario non basta
Il modello precedente considerava sufficiente che il proprietario avesse autorizzato il subaffitto oppure che il contratto principale lo prevedesse. Questa impostazione è rischiosa perché il divieto dell’art. 21 non tutela soltanto l’interesse individuale del proprietario, ma appartiene alla disciplina speciale dei contratti agrari.
Il modo più prudente per autorizzare una specifica subconcessione consiste quindi nel modificare espressamente il rapporto originario mediante un accordo assistito in deroga ai sensi dell’art. 45 e, nello stesso documento, disciplinare il subaffitto concreto.
Non è sufficiente inserire alla fine di un normale contratto una frase generica secondo cui le parti “derogano alla legge”. Devono risultare chiaramente la norma derogata, il rapporto al quale la deroga si riferisce, il subaffittuario autorizzato e l’assistenza delle organizzazioni professionali agricole.
Cosa succede con un subaffitto non autorizzato
L’art. 21 prevede una disciplina particolare anche per il subaffitto concluso in violazione del divieto. Il proprietario può far valere la nullità della subconcessione, la risoluzione del contratto principale e la restituzione del fondo, ma deve agire entro quattro mesi dal momento in cui viene a conoscenza del subaffitto.
Se il proprietario non esercita tale facoltà entro il termine previsto, la legge dispone il subentro del subaffittuario nella posizione giuridica dell’affittuario originario. Non è quindi prudente costruire volontariamente un rapporto confidando nel silenzio del proprietario o nella mancata contestazione.
Se invece il proprietario fa valere i propri diritti, la stessa disposizione riconosce al subaffittuario una specifica possibilità di subentro per un periodo limitato. Si tratta però degli effetti legali di un subaffitto irregolare, non di una procedura da utilizzare per programmare ordinariamente la concessione del terreno.
Come deve essere strutturato l’accordo in deroga
L’art. 45 consente alle parti di stipulare accordi in deroga alle norme vigenti sui contratti agrari con l’assistenza delle rispettive organizzazioni professionali agricole maggiormente rappresentative. Questa procedura permette di adattare il rapporto a esigenze che la disciplina ordinaria non consente di regolare liberamente.
Nel caso del subaffitto è opportuno che l’accordo individui almeno:
- il proprietario del fondo;
- l’affittuario originario;
- il futuro subaffittuario;
- il contratto di affitto principale e la sua scadenza;
- la deroga espressa al divieto dell’art. 21;
- il fondo o la porzione oggetto della subconcessione;
- la durata e il canone del subaffitto;
- la destinazione agricola e le modalità di conduzione;
- le condizioni relative a migliorie, manutenzione e restituzione;
- le organizzazioni professionali che assistono le parti.
Se l’affittuario originario intende invece cessare definitivamente di coltivare il fondo e trasferire stabilmente a un terzo il rapporto con il proprietario, il subaffitto potrebbe non essere lo strumento più adatto. In questo caso è necessario valutare la cessione o il subentro nel contratto secondo la specifica fattispecie.
Durata del subaffitto e contratto principale
Il subaffittuario riceve il godimento del fondo dall’affittuario originario e non direttamente da un autonomo titolo proprietario. Per questo la durata deve essere sempre coordinata con quella del contratto principale e non dovrebbe essere fissata oltre il periodo durante il quale il subconcedente dispone validamente del terreno.
Se il contratto originario termina, viene risolto o viene modificato, anche il rapporto derivato può essere interessato dalle conseguenze di tale evento. Nel modello viene quindi richiesto di indicare la data di scadenza del rapporto principale e di consegnarne una copia al subaffittuario.
Per verificare la struttura del rapporto originario può essere consultato il fac simile di contratto di affitto terreno agricolo già disponibile su EsempioDoc.com.
Recesso del subaffittuario
L’art. 5 della Legge 203/1982 prevede per l’affittuario il diritto di recedere con preavviso comunicato almeno un anno prima della scadenza dell’annata agraria. La disposizione è richiamata anche per l’affitto a conduttore non coltivatore diretto attraverso l’art. 23.
Poiché un accordo stipulato ai sensi dell’art. 45 può contenere deroghe alla disciplina ordinaria, non è corretto inserire nel fac simile un termine diverso senza chiarire che si tratta di una specifica pattuizione assistita. Il modello lascia quindi uno spazio nel quale indicare l’eventuale diversa disciplina concordata.
Se l’esigenza riguarda il recesso da un normale contratto agrario già esistente, senza alcun subaffitto, è disponibile uno specifico fac simile di recesso anticipato dal contratto di affitto terreno agricolo.
Migliorie e trasformazioni del terreno
Il subaffittuario non dovrebbe ricevere una generica facoltà di realizzare impianti, costruzioni o trasformazioni con il solo consenso del subconcedente. La Legge 203/1982 contiene una disciplina specifica per miglioramenti, addizioni e trasformazioni e, a seconda dell’intervento, possono essere necessari ulteriori titoli amministrativi.
Se durante il subaffitto devono essere realizzati un impianto irriguo, una serra, un nuovo frutteto, recinzioni permanenti o altre opere, la relativa clausola deve essere predisposta espressamente e coordinata con proprietario, contratto principale e organizzazioni professionali che assistono le parti.
È utile distinguere anche le normali attività di coltivazione dalle vere migliorie. Lavorazioni ordinarie, manutenzioni colturali e cure annuali del fondo non richiedono necessariamente la stessa disciplina prevista per trasformazioni strutturali e investimenti permanenti.
Canone, contributi PAC e altri oneri
Il canone deve essere indicato in modo chiaro, precisando periodo di riferimento, scadenze e mezzo di pagamento. Non è opportuno stabilire genericamente che tutte le imposte gravanti sul fondo siano del proprietario e ogni altra spesa del subaffittuario, perché oneri consortili, irrigazione, manutenzioni e servizi possono richiedere una ripartizione più precisa.
Il subaffitto non trasferisce automaticamente titoli PAC, diritti all’aiuto, posizioni nel fascicolo aziendale o altri benefici amministrativi collegati al fondo o all’impresa. Se questi elementi devono seguire il soggetto che coltiva effettivamente il terreno, occorre verificare separatamente le regole della misura interessata e aggiornare le relative posizioni amministrative.
Registrazione del contratto
Il subaffitto assistito deve essere coordinato anche con gli adempimenti fiscali previsti per gli affitti di fondi rustici. La forma del contratto e il tipo di registrazione scelto incidono sulla procedura da seguire, per cui non è corretto inserire nel fac simile una formula generica secondo cui la registrazione sarebbe facoltativa.
L’Agenzia delle Entrate prevede per i contratti di affitto di fondi rustici non formati per atto pubblico o scrittura privata autenticata anche una procedura di denuncia annuale cumulativa dei contratti stipulati nell’anno precedente. Per un accordo tripartito in deroga è opportuno verificare al momento della stipula se utilizzare questa modalità oppure procedere alla registrazione individuale.
La registrazione fiscale non sostituisce l’assistenza delle organizzazioni professionali necessaria per la validità delle clausole derogatorie. Sono due aspetti distinti dello stesso rapporto.
Quando questo fac simile non è adatto
Il modello non è necessario se il proprietario vuole concedere direttamente il terreno a un nuovo affittuario dopo la cessazione del rapporto precedente. In quel caso deve essere predisposto un nuovo contratto di affitto tra proprietario e nuovo conduttore.
Non è inoltre adatto se l’accordo riguarda soltanto l’esecuzione di lavorazioni agricole per conto dell’affittuario originario senza trasferire al terzo il godimento autonomo del terreno. Un’impresa che entra nel fondo soltanto per eseguire semina, trattamenti o raccolta per conto del conduttore può trovarsi nell’ambito di un appalto o di una lavorazione conto terzi, non di un subaffitto.
Particolare attenzione è richiesta anche quando il terreno appartiene a un ente pubblico, quando il contratto principale deriva da una concessione amministrativa oppure quando sono presenti fabbricati, impianti o attività non esclusivamente agricole soggetti a una diversa disciplina.
Errori da evitare nel subaffitto del terreno agricolo
- considerare sufficiente il semplice consenso scritto del proprietario;
- utilizzare un normale contratto bilaterale senza una deroga ex art. 45;
- non coinvolgere le organizzazioni professionali agricole nell’accordo derogatorio;
- omettere gli estremi e la scadenza del contratto di affitto originario;
- stabilire una durata che supera la disponibilità del fondo dell’affittuario originario;
- non identificare con precisione la porzione di terreno subaffittata;
- lasciare indeterminata la destinazione agricola del fondo;
- attribuire al subaffittuario una generica facoltà di effettuare migliorie e trasformazioni;
- inserire una penale automatica per qualsiasi inadempimento;
- consentire ulteriori subaffitti con una clausola generica;
- considerare automaticamente trasferiti contributi PAC o altri diritti amministrativi;
- omettere la verifica degli adempimenti di registrazione.
Domande frequenti sul subaffitto terreno agricolo
È possibile subaffittare liberamente un terreno agricolo con il consenso del proprietario?
No. L’art. 21 della Legge 203/1982 prevede uno specifico divieto di subaffitto e subconcessione dei fondi rustici. Per predisporre volontariamente un rapporto di questo tipo non è sufficiente affidarsi a una normale autorizzazione del proprietario. La deroga deve essere strutturata secondo l’art. 45 con l’assistenza delle rispettive organizzazioni professionali agricole.
Il proprietario deve firmare il contratto di subaffitto?
Nel modello proposto sì, perché viene utilizzato un accordo tripartito nel quale il proprietario e l’affittuario originario derogano espressamente al divieto dell’art. 21 e contestualmente regolano il rapporto con il subaffittuario. Questa soluzione evita di fondare la subconcessione su un semplice consenso separato e rende esplicito il collegamento con il contratto principale.
Quanto può durare il subaffitto agricolo?
La durata deve essere coordinata con il contratto originario e con le condizioni contenute nell’accordo assistito. Il subaffittuario non dovrebbe ricevere un diritto di godimento oltre il periodo nel quale l’affittuario originario dispone validamente del fondo. Se si vuole derogare ad altre regole sulla durata, anche questa scelta deve essere coordinata con l’art. 45.
Il subaffittuario può recedere prima della scadenza?
La disciplina ordinaria dell’art. 5 riconosce all’affittuario il recesso con almeno un anno di preavviso rispetto alla scadenza dell’annata agraria. Un accordo in deroga può regolare diversamente alcuni aspetti del rapporto quando viene validamente stipulato con l’assistenza prevista dall’art. 45. Per questo il termine concreto deve risultare dal contratto sottoscritto.
Il contratto di subaffitto deve essere registrato?
Il rapporto deve essere coordinato con gli obblighi fiscali previsti per i contratti di affitto di fondi rustici. Esiste anche una procedura di registrazione annuale cumulativa per determinate scritture non autenticate, ma per un accordo tripartito assistito in deroga è opportuno verificare al momento della sottoscrizione la modalità di registrazione applicabile al documento concretamente stipulato.