Sollecito pagamento spese condominiali inquilino – Esempio e Fac simile

In questa pagina è disponibile un fac simile di sollecito per il pagamento delle spese condominiali dovute dall’inquilino in formato Word. Il modello è destinato principalmente al locatore che deve richiedere al conduttore il pagamento o il rimborso degli oneri accessori di sua competenza rimasti insoluti.

Il fac simile può essere visualizzato prima del download e contiene gli spazi per indicare il contratto di locazione, le spese richieste, il periodo di riferimento, gli importi già scaduti e le modalità di pagamento. Dopo il download sono spiegati anche il termine previsto per gli oneri accessori, i documenti che il conduttore può chiedere di esaminare e la differenza rispetto al sollecito inviato dall’amministratore al proprietario.

Quando utilizzare il sollecito per le spese condominiali dell’inquilino

Il modello è adatto quando il locatore ha addebitato al conduttore spese condominiali o altri oneri accessori di sua competenza e il pagamento non è avvenuto nel termine applicabile. Prima dell’invio occorre verificare che le somme richieste siano effettivamente imputabili all’inquilino secondo il contratto e la disciplina della locazione.

Non tutte le quote che il condominio addebita al proprietario devono essere automaticamente trasferite al conduttore. L’articolo 9 della legge n. 392/1978 disciplina specifiche spese per servizi comuni poste a carico del conduttore, salvo quanto previsto dalla stessa disposizione e dagli accordi applicabili.

Il modello non è invece quello corretto per il recupero delle quote che il condomino proprietario deve direttamente al condominio. In quel caso il destinatario della richiesta dell’amministratore è il condomino moroso, anche se l’appartamento è concesso in locazione.

Fac simile sollecito pagamento spese condominiali inquilino

Il modello seguente presuppone che le somme siano già state richieste e siano effettivamente dovute dal conduttore. Deve essere adattato una sola volta alla situazione concreta, eliminando le voci non pertinenti e verificando gli importi con il contratto e la documentazione condominiale.

Scarica il sollecito spese condominiali inquilino Word

Il file Word contiene il fac simile modificabile del sollecito da inviare al conduttore. Devono essere inseriti i dati del contratto e dell’immobile, le spese effettivamente imputabili all’inquilino, il periodo, le precedenti richieste, gli importi già versati e il saldo ancora dovuto.

Prima dell’invio è opportuno verificare che il prospetto non comprenda automaticamente tutte le somme addebitate dal condominio al proprietario. Il documento serve a richiedere gli oneri dovuti nel rapporto di locazione e non sostituisce il distinto recupero dei contributi condominiali nei confronti del proprietario.

Chi deve chiedere le spese condominiali all’inquilino

Nel rapporto tra condominio e proprietari, l’amministratore riscuote i contributi dai condomini. La presenza di un contratto di locazione non trasferisce automaticamente al conduttore la posizione del proprietario nei confronti del condominio.

Nel rapporto interno di locazione è invece il locatore che può chiedere al conduttore il rimborso degli oneri accessori di sua competenza. Per questo il fac simile della pagina è impostato come comunicazione del proprietario all’inquilino e non come lettera dell’amministratore.

Se occorre sollecitare direttamente il proprietario per quote risultanti dalla contabilità del condominio, su EsempioDoc.com è disponibile un distinto fac simile di sollecito di pagamento delle spese condominiali al condomino.

Quali spese possono essere richieste al conduttore

L’articolo 9 della legge n. 392/1978 pone a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative alla pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura di acqua ed energia elettrica, al riscaldamento, al condizionamento, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine e alla fornitura di altri servizi comuni.

La stessa disposizione stabilisce che le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il contratto deve comunque essere controllato prima di predisporre il sollecito, perché la concreta ripartizione delle spese può dipendere anche dagli accordi validamente applicabili al rapporto.

Le spese straordinarie o le somme riferibili alla proprietà non devono essere inserite nel sollecito soltanto perché compaiono nel rendiconto condominiale. Occorre prima distinguere ciò che il proprietario deve al condominio da ciò che può essere richiesto al conduttore in base alla locazione.

Entro quanto tempo l’inquilino deve pagare gli oneri accessori

L’articolo 9 della legge n. 392/1978 stabilisce che il pagamento degli oneri da esso disciplinati deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Per questo un vero sollecito dovrebbe permettere di ricostruire anche quando la somma è stata inizialmente richiesta e quale termine è trascorso.

Il termine indicato nella lettera di sollecito non deve essere presentato come un nuovo termine legale inventato dal mittente. Se, per esempio, il locatore indica sette o dieci giorni per regolarizzare una posizione già scaduta, quel periodo costituisce il termine richiesto nel sollecito, non modifica la disciplina legale dell’originaria richiesta degli oneri.

Prima di pagare, il conduttore ha inoltre diritto a ottenere l’indicazione specifica delle spese con i criteri di ripartizione e a prendere visione dei documenti giustificativi. Inserire nel sollecito il dettaglio delle somme e indicare come esaminare la documentazione rende quindi la richiesta più chiara e verificabile.

Quando il mancato pagamento può incidere sulla locazione

Non qualsiasi ritardo nelle spese condominiali determina automaticamente la risoluzione del contratto. L’articolo 5 della legge n. 392/1978 prevede che il mancato pagamento degli oneri accessori nel termine previsto costituisca motivo di risoluzione, ai sensi dell’articolo 1455 del Codice civile, quando l’importo non pagato supera quello di due mensilità del canone.

La lettera non deve però dichiarare che il contratto è già risolto per il semplice mancato pagamento. La risoluzione e l’eventuale rilascio dell’immobile richiedono i presupposti e le procedure applicabili. Nel normale sollecito è sufficiente riservarsi di tutelare il credito e il rapporto locativo qualora la morosità continui.

È inoltre preferibile non aggiungere automaticamente al debito generiche “spese legali”, penali o costi di recupero. Tali importi possono essere richiesti solo quando ne esiste uno specifico fondamento e nella misura effettivamente dovuta.

Quali documenti allegare al sollecito

Un sollecito è più utile quando consente al conduttore di verificare come si forma il saldo. Non è necessario appesantire la lettera con l’intero rendiconto condominiale se non serve, ma occorre essere in grado di collegare ogni importo a una voce e a un criterio di ripartizione.

• prospetto delle spese imputate al conduttore;
• periodo di gestione al quale si riferiscono;
• criterio utilizzato per la ripartizione;
• eventuali acconti già versati;
• saldo residuo;
• copia della precedente richiesta, se utile;
• eventuale estratto del rendiconto o altra documentazione pertinente.

Se il conduttore chiede di prendere visione dei documenti giustificativi, la richiesta non dovrebbe essere respinta con la motivazione che i documenti sono detenuti dall’amministratore. Il locatore deve organizzarsi affinché il diritto previsto dall’articolo 9 possa essere concretamente esercitato.

Come inviare il sollecito

Per una semplice richiesta informale può essere sufficiente il mezzo normalmente utilizzato dalle parti. Se la morosità persiste o si vuole documentare con precisione la data di ricezione, è preferibile utilizzare un sistema che permetta di provare contenuto e consegna, come PEC quando utilizzabile o raccomandata con avviso di ricevimento.

La prova dell’invio è particolarmente utile se la lettera deve successivamente essere prodotta per dimostrare le richieste già rivolte al conduttore. Conviene conservare insieme al sollecito anche il prospetto allegato e la documentazione che permette di ricostruire il calcolo del credito.

Errori da evitare nel sollecito delle spese condominiali

• far firmare la lettera all’amministratore come se il conduttore fosse il condomino debitore;
• addebitare all’inquilino l’intero saldo condominiale del proprietario senza distinguere le voci;
• non indicare il periodo al quale si riferiscono le somme richieste;
• omettere gli acconti già pagati dal conduttore;
• non fornire il criterio con cui le spese sono state attribuite;
• ignorare il diritto del conduttore di prendere visione dei documenti giustificativi;
• presentare un termine scelto per il sollecito come se fosse imposto dalla legge;
• affermare che il contratto è automaticamente risolto per qualsiasi ritardo;
• addebitare genericamente spese legali o costi di recupero non ancora dovuti;
• non conservare una copia della lettera e della prova di ricezione.

Domande frequenti sul sollecito delle spese condominiali all’inquilino

L’amministratore può chiedere direttamente le spese all’inquilino?

Il debito relativo ai contributi condominiali riguarda il condomino proprietario nei confronti del condominio. Il conduttore può essere tenuto, nel rapporto con il locatore, a sostenere determinati oneri accessori e può anche effettuare materialmente alcuni pagamenti secondo gli accordi adottati, ma ciò non trasforma automaticamente l’inquilino nel soggetto contro il quale il condominio recupera le quote del proprietario.

Entro quanto tempo deve pagare l’inquilino?

Per gli oneri accessori disciplinati dall’articolo 9 della legge n. 392/1978, il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Il sollecito dovrebbe quindi indicare anche la precedente richiesta e permettere di verificare che la somma sia effettivamente scaduta. Eventuali scadenze e modalità previste nel contratto devono essere lette insieme alla disciplina applicabile.

L’inquilino può chiedere le ricevute delle spese?

Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto a ottenere l’indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione e può prendere visione dei relativi documenti giustificativi. Per questo il locatore dovrebbe essere in grado di mostrare la documentazione sulla quale basa la richiesta e non limitarsi a comunicare un saldo complessivo privo di dettaglio.

Il mancato pagamento delle spese permette di sfrattare subito l’inquilino?

No. L’articolo 5 della legge n. 392/1978 attribuisce rilevanza al mancato pagamento degli oneri accessori quando l’importo non pagato supera quello di due mensilità del canone, ma la locazione non si scioglie automaticamente con il semplice invio del sollecito. Devono essere valutati i presupposti dell’inadempimento e seguita la procedura prevista per ottenere gli eventuali provvedimenti giudiziari.

Il proprietario può richiedere tutte le spese indicate dall’amministratore?

No, non automaticamente. Il prospetto condominiale indica ciò che compete al proprietario nei confronti del condominio, mentre nel rapporto di locazione occorre stabilire quali voci siano a carico del conduttore. Il locatore deve quindi separare le spese imputabili all’inquilino dalle somme che restano di propria competenza prima di indicare l’importo nel sollecito.