In questa pagina è disponibile il modello Word per lo scioglimento consensuale della comunione immobiliare. I comproprietari possono utilizzarlo per riepilogare la soluzione concordata e comunicare al notaio e al tecnico i dati necessari alla preparazione dell’atto definitivo.
Il fac simile permette di indicare parti, quote, provenienza, dati catastali, valore, assegnazioni, conguaglio ed eventuali servitù. Dopo il download trovi istruzioni pratiche per compilare la minuta e distinguere l’accordo preparatorio dalla divisione notarile o giudiziale.
A cosa serve l’accordo di scioglimento della comunione immobiliare
La comunione immobiliare esiste quando lo stesso bene appartiene a più soggetti per quote. L’articolo 1111 del Codice civile riconosce a ciascun partecipante la possibilità di domandarne lo scioglimento, mentre la divisione consensuale presuppone l’accordo di tutti i comproprietari su beni, valori, attribuzioni e conguagli.
Gli articoli 1350 e 2646 del Codice civile prevedono la forma scritta e la trascrizione della divisione immobiliare. Il modello seguente è quindi una minuta da sottoporre ai professionisti incaricati e non sostituisce l’atto idoneo alla trascrizione.
Fac simile scioglimento comunione immobile
Completa il modello con i dati reali, inserisci tutti i comproprietari e conserva soltanto l’alternativa corrispondente alla soluzione concordata.
MINUTA DI ACCORDO PER LO SCIOGLIMENTO CONSENSUALE DELLA COMUNIONE IMMOBILIARE
DOCUMENTO PREPARATORIO DA SOTTOPORRE AL NOTAIO
La presente minuta riepiloga i punti concordati dalle parti. Non trasferisce da sola la proprietà, non modifica le intestazioni catastali e non costituisce o trascrive servitù.
TRA
1. [NOME E COGNOME], nato/a a [LUOGO] il [DATA], codice fiscale [CODICE FISCALE], residente in [INDIRIZZO], titolare della quota di [QUOTA];
2. [NOME E COGNOME], nato/a a [LUOGO] il [DATA], codice fiscale [CODICE FISCALE], residente in [INDIRIZZO], titolare della quota di [QUOTA];
[AGGIUNGERE GLI ALTRI COMPROPRIETARI, SE PRESENTI]
PREMESSO CHE
Le parti sono comproprietarie dell’immobile situato nel Comune di [COMUNE], in [INDIRIZZO], censito al [CATASTO FABBRICATI / CATASTO TERRENI], sezione [SEZIONE, SE PRESENTE], foglio [FOGLIO], particella [PARTICELLA], subalterno [SUBALTERNO, SE PRESENTE], categoria o qualità [CATEGORIA / QUALITÀ], consistenza e superficie [DATI], rendita o redditi catastali [DATI].
La comunione deriva da [COMPRAVENDITA / SUCCESSIONE / DONAZIONE / ALTRO TITOLO] del [DATA], a rogito o cura di [NOTAIO / AUTORITÀ], con estremi di registrazione e trascrizione [ESTREMI].
Le quote risultano così ripartite: [TITOLARE E QUOTA]; [TITOLARE E QUOTA]. Il valore complessivo assunto come riferimento è pari a € [VALORE], determinato mediante [STIMA / RELAZIONE / CRITERIO].
Sono stati segnalati i seguenti vincoli o diritti di terzi: [IPOTECHE / MUTUI / PIGNORAMENTI / SERVITÙ / LOCAZIONI / NESSUNO NOTO].
MANTENERE UNA SOLA OPZIONE E CANCELLARE L’ALTRA.
OPZIONE A – DIVISIONE IN NATURA
La porzione [PORZIONE A], descritta nell’elaborato tecnico allegato e identificata dopo il frazionamento con [DATI CATASTALI], sarà assegnata a [NOME E COGNOME].
La porzione [PORZIONE B], descritta nell’elaborato tecnico allegato e identificata dopo il frazionamento con [DATI CATASTALI], sarà assegnata a [NOME E COGNOME].
L’eventuale differenza di valore sarà compensata mediante il pagamento di € [IMPORTO] da parte di [NOME] a favore di [NOME], con [MODALITÀ] entro [TERMINE].
OPZIONE B – ATTRIBUZIONE DELL’INTERO IMMOBILE
L’intero immobile sarà attribuito a [NOME E COGNOME]. L’assegnatario corrisponderà agli altri comproprietari il conguaglio complessivo di € [IMPORTO], ripartito come segue: [BENEFICIARI E IMPORTI]. Il pagamento avverrà con [MODALITÀ] entro [TERMINE].
CONDIZIONI COMUNI
1. La soluzione scelta sarà sottoposta alle verifiche del notaio e, quando necessari, agli accertamenti e agli elaborati del tecnico.
2. Gli effetti della divisione decorreranno dall’atto definitivo idoneo e dal completamento delle relative formalità.
3. La consegna delle porzioni o dell’intero bene avverrà il [DATA], con le seguenti modalità: [CHIAVI / SGOMBERO / DOCUMENTI / ALTRE CONDIZIONI].
4. Le spese tecniche, notarili e fiscali saranno ripartite secondo il seguente criterio: [CRITERIO DI RIPARTIZIONE].
5. Le parti chiedono di valutare nell’atto definitivo la seguente servitù o parte comune residua: [DESCRIZIONE PRECISA / NESSUNA].
6. Ciascuna parte comunicherà al notaio occupazioni, contratti, controversie, ipoteche, pignoramenti e diritti di terzi conosciuti.
DOCUMENTI DA PREPARARE
[TITOLO DI PROVENIENZA]
[VISURE E PLANIMETRIE CATASTALI]
[RELAZIONE DI STIMA]
[PROGETTO DI FRAZIONAMENTO, SE NECESSARIO]
[DOCUMENTAZIONE URBANISTICA]
[DOCUMENTI RELATIVI A VINCOLI E FORMALITÀ]
[LUOGO], [DATA]
Comproprietario 1
[NOME E COGNOME]
[FIRMA]
Comproprietario 2
[NOME E COGNOME]
[FIRMA]
[AGGIUNGERE LE FIRME DEGLI ALTRI COMPROPRIETARI]
Scarica il modello Word per lo scioglimento della comunione
Il file Doc contiene una minuta modificabile con Word o con programmi compatibili. Occorre sostituire i segnaposto, aggiungere tutti i comproprietari e cancellare l’opzione di assegnazione non utilizzata.
Il modello non sostituisce l’atto notarile, il frazionamento, le verifiche catastali e urbanistiche, la registrazione o la trascrizione.
Quali dati e documenti inserire
- identità, codice fiscale e quota di ogni comproprietario;
- titolo di provenienza e relativi estremi;
- Comune, indirizzo e identificativi catastali completi;
- valore del bene e criterio utilizzato per la stima;
- descrizione delle porzioni e progetto tecnico, se necessario;
- importo, beneficiari e pagamento del conguaglio;
- ipoteche, mutui, pignoramenti, servitù, locazioni o occupazioni;
- criterio di ripartizione delle spese.
I dati catastali devono essere confrontati con il titolo di proprietà. Per gli edifici urbani, l’articolo 29, comma 1-bis, della legge n. 52/1985 richiede negli atti interessati l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie e le dichiarazioni di conformità previste dalla norma.
Come scegliere la modalità di divisione
La divisione in natura è utilizzabile quando il bene può essere separato in porzioni autonome e conformi. Prima di indicare nuove unità o particelle, un tecnico deve verificare fattibilità, accessi, impianti, disciplina urbanistica e adempimenti catastali.
Se l’immobile non è comodamente divisibile, le parti possono attribuirlo interamente a un comproprietario, regolando il conguaglio dovuto agli altri. Valori e differenze tra quote incidono anche sul trattamento fiscale: la circolare n. 2/E dell’Agenzia delle Entrate illustra la disciplina degli atti di divisione e dei conguagli.
Quando il modello non è sufficiente
La minuta non è adatta se manca l’accordo di tutti i comproprietari, sono coinvolti minori o incapaci, esistono irregolarità edilizie, le quote sono contestate oppure il bene è interessato da formalità pregiudizievoli. In questi casi occorre una verifica professionale specifica.
Prima di avviare una causa di divisione deve essere considerata la mediazione prevista dall’articolo 5 del decreto legislativo n. 28/2010. La Camera di Commercio di Roma include espressamente la divisione tra le materie soggette al tentativo obbligatorio.
Errori da evitare
- presentare la minuta come trasferimento già perfezionato;
- omettere un comproprietario o riportare quote non verificate;
- descrivere nuove porzioni senza un progetto tecnico;
- lasciare entrambe le opzioni nel documento firmato;
- non regolare importo e pagamento del conguaglio;
- inserire una servitù senza percorso, misure e modalità di utilizzo;
- ignorare ipoteche, pignoramenti, locazioni o altri diritti di terzi.
Domande frequenti sullo scioglimento della comunione
Devono firmare tutti i comproprietari?
Sì, una divisione consensuale richiede la partecipazione di tutti i titolari interessati. La firma di alcuni comproprietari non scioglie l’intera comunione e non permette di assegnare una porzione a chi non ha aderito. Un eventuale rappresentante deve disporre di una procura adeguata.
Per dividere un immobile serve il notaio?
La divisione immobiliare richiede forma scritta ed è soggetta a trascrizione. Per ottenere un titolo trascrivibile viene normalmente formalizzata mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata. Il file Word prepara i contenuti dell’operazione, ma non sostituisce l’atto definitivo.
È sempre possibile dividere materialmente l’immobile?
No. La possibilità dipende da caratteristiche fisiche, accessi, impianti, norme urbanistiche e regole catastali. Se non è possibile creare porzioni autonome, le parti possono valutare l’attribuzione dell’intero bene con conguaglio, la vendita concordata o la divisione giudiziale.
La minuta deve essere registrata?
Il modello è predisposto come documento preparatorio, non come contratto preliminare vincolante. La necessità della registrazione dipende però dal contenuto effettivo dell’accordo. Se vengono inseriti obblighi definitivi, caparre o termini vincolanti, occorre verificare forma e adempimenti con il notaio o il consulente fiscale.