Risoluzione contratto agrario per grave inadempimento – Esempio e Fac simile

In questa pagina è disponibile un fac simile Word per contestare un grave inadempimento dell’affittuario di un fondo rustico e avviare il percorso che può condurre alla risoluzione del contratto agrario. Il modello è destinato al concedente o locatore e riguarda principalmente i contratti di affitto agrario disciplinati dalla Legge 3 maggio 1982, n. 203.

Il fac simile può essere visualizzato prima del download e deve essere completato con gli estremi del contratto, i dati catastali del fondo, i fatti contestati e le richieste rivolte all’affittuario. Dopo il modello sono spiegati il termine di tre mesi per sanare l’inadempimento, la procedura di conciliazione agraria, il caso particolare del subaffitto e il successivo ricorso alla Sezione specializzata agraria.

Quando utilizzare la risoluzione del contratto agrario per grave inadempimento

L’articolo 5 della Legge 203/1982 consente di ottenere la risoluzione dell’affitto quando l’affittuario si rende responsabile di un grave inadempimento contrattuale. La norma richiama in particolare il pagamento del canone, la normale e razionale coltivazione, la conservazione e manutenzione del fondo e delle relative attrezzature e l’instaurazione di rapporti di subaffitto o subconcessione.

La risoluzione non consegue però automaticamente all’invio di una lettera del proprietario. Prima di rivolgersi al giudice, il locatore deve contestare l’inadempimento mediante raccomandata con avviso di ricevimento e illustrare le proprie motivate richieste. Se l’affittuario sana l’inadempienza entro tre mesi dal ricevimento, la legge stabilisce che non si dà luogo alla risoluzione.

Il modello della pagina è quindi impostato come contestazione preventiva del grave inadempimento, che rappresenta il documento operativo da predisporre prima dell’eventuale fase conciliativa e giudiziale. Non è un ricorso da depositare direttamente in Tribunale.

Fac simile risoluzione contratto agrario per grave inadempimento

Il modello deve descrivere fatti concreti e verificabili. Le diverse ipotesi di inadempimento riportate nel testo sono alternative e devono essere eliminate quando non riguardano il caso effettivo.

Scarica il modello Word per grave inadempimento agrario

Il file disponibile nella pagina è in formato Word e può essere modificato inserendo i dati delle parti, gli estremi del contratto e del fondo e una descrizione puntuale dell’inadempimento. Le formule relative a morosità, cattiva coltivazione, manutenzione e subaffitto devono essere mantenute soltanto quando corrispondono ai fatti effettivamente contestati.

La lettera rappresenta la fase preventiva della procedura e non sostituisce il successivo tentativo di conciliazione né l’eventuale ricorso giudiziale. Se il documento Word collegato contiene un atto processuale, deve essere verificato rispetto alla disciplina procedurale vigente prima dell’utilizzo.

Quali inadempimenti possono giustificare la risoluzione

L’elenco dell’articolo 5 individua alcune delle violazioni più rilevanti, ma il punto centrale resta la gravità dell’inadempimento. Non ogni irregolarità o ritardo consente quindi di ottenere la cessazione anticipata dell’affitto.

Per la morosità la legge contiene una regola specifica: il mancato pagamento del canone costituisce grave inadempimento quando riguarda almeno una annualità. Se sono insolute soltanto singole rate che complessivamente non raggiungono tale soglia, non è corretto presentare automaticamente la situazione come la fattispecie espressamente qualificata grave dall’articolo 5.

Negli altri casi è necessario descrivere concretamente la condotta. Per la coltivazione non basta scrivere che il fondo è “tenuto male”; occorre indicare quali lavorazioni siano state omesse, quali aree risultino abbandonate oppure in che modo la conduzione si discosti dagli obblighi contrattuali. Lo stesso criterio vale per danni, mancata manutenzione e deterioramento delle attrezzature.

Come scrivere la contestazione del grave inadempimento

La contestazione deve consentire all’affittuario di comprendere esattamente che cosa gli viene addebitato e che cosa il concedente gli chiede di fare. Per questo è utile indicare date, particelle interessate, somme, annualità, opere omesse e documenti che permettono di ricostruire i fatti.

• data e parti del contratto di affitto;
• dati catastali del fondo;
• obbligo contrattuale che si ritiene violato;
• fatti specifici che costituiscono l’inadempimento;
• periodo nel quale si è verificata la violazione;
• importi esatti, se la contestazione riguarda il canone;
• attività richiesta per eliminare l’inadempimento, quando possibile;
• documenti, fotografie o verbali che supportano la contestazione.

L’articolo 5 indica espressamente la lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Per questa particolare fase è quindi prudente utilizzare la forma prevista dalla disposizione e conservare copia integrale della lettera, ricevuta di spedizione e avviso di ricevimento.

Cosa succede nei tre mesi successivi

Il termine decorre dal ricevimento della contestazione. Se l’affittuario sana l’inadempimento entro tre mesi, l’articolo 5 dispone che non si dà luogo alla risoluzione per quella inadempienza.

Nel caso della morosità, per esempio, la lettera dovrebbe indicare con chiarezza i canoni insoluti e l’importo richiesto. In presenza di problemi di manutenzione o coltivazione deve invece essere possibile comprendere quali comportamenti siano richiesti per rimuovere l’inadempimento, nei casi in cui questo sia concretamente sanabile.

Il semplice decorso dei tre mesi senza adempimento non attribuisce tuttavia al proprietario il diritto di riprendere autonomamente il possesso del fondo. Se l’affittuario non riconsegna volontariamente il terreno, la risoluzione e il rilascio devono essere ottenuti attraverso le procedure previste per le controversie agrarie.

Subaffitto del fondo e termine di quattro mesi

Il subaffitto richiede particolare attenzione perché, oltre all’articolo 5, opera l’articolo 21 della Legge 203/1982. La disposizione vieta subaffitto, sublocazione e subconcessione dei fondi rustici e prevede una disciplina speciale per il locatore che intende far valere la violazione.

Ai fini della dichiarazione di nullità del subaffitto o della subconcessione, della risoluzione dell’affitto e della restituzione del fondo, il locatore può far valere la violazione entro quattro mesi dalla data in cui ne è venuto a conoscenza. Questo termine non deve quindi essere confuso con i tre mesi previsti dall’articolo 5 per la sanatoria dell’inadempimento.

L’articolo 21 disciplina inoltre la posizione del subaffittuario o subconcessionario. Se il proprietario non esercita la facoltà prevista dalla norma, il terzo può subentrare nella posizione dell’affittuario; se invece il locatore fa valere i propri diritti, la legge riconosce al terzo uno specifico subentro temporaneo nei limiti previsti dalla disposizione.

Quando la contestazione riguarda un presunto subaffitto è quindi particolarmente importante ricostruire sia la natura del rapporto con il terzo sia la data in cui il concedente ne ha avuto conoscenza.

Tentativo di conciliazione prima del Tribunale

Dopo la fase prevista dall’articolo 5, se permane la controversia e il concedente intende proporre domanda giudiziale, occorre considerare la procedura speciale prevista dall’articolo 11 del D.Lgs. 150/2011. Questa norma ha sostituito sul piano processuale i precedenti articoli 46 e 47 della Legge 203/1982, oggi abrogati.

Chi intende iniziare una controversia relativa a un contratto agrario deve darne preventiva comunicazione mediante raccomandata con avviso di ricevimento sia alla controparte sia all’Ispettorato provinciale dell’agricoltura competente per territorio. Poiché denominazione e struttura dell’ufficio possono variare nell’organizzazione regionale, prima dell’invio va individuata l’amministrazione che svolge concretamente tale funzione nel territorio in cui si trova il fondo.

L’ufficio convoca le parti e i rappresentanti delle organizzazioni professionali da esse indicati per tentare la conciliazione. Se non viene raggiunto un accordo viene formato il relativo verbale; se il procedimento non si definisce entro sessanta giorni dalla comunicazione prevista dalla norma, ciascuna parte può rivolgersi all’autorità giudiziaria competente.

Quale giudice decide la risoluzione del contratto agrario

Le controversie sui contratti agrari sono attribuite alle Sezioni specializzate agrarie e sono regolate dal rito del lavoro, salvo le disposizioni speciali dell’articolo 11 del D.Lgs. 150/2011. Un ricorso giudiziale deve quindi essere predisposto in funzione delle domande concrete e della fase conciliativa già svolta.

Per questa ragione un vecchio fac simile processuale con procura “a margine”, riferimento al fax e richiamo agli articoli 46 e 47 della Legge 203/1982 non costituisce oggi una buona base universale. La redazione dell’atto giudiziale richiede inoltre la valutazione delle prove, delle parti da convenire e delle domande accessorie, come pagamento dei canoni, danni o rilascio.

La pagina mette quindi a disposizione il documento utilizzabile direttamente nella prima fase, lasciando il successivo ricorso al professionista incaricato della controversia.

Morosità e possibilità di pagamento durante il giudizio

Per la morosità esiste un’ulteriore tutela specifica dell’affittuario. L’articolo 11 del D.Lgs. 150/2011 stabilisce che, quando il conduttore viene convenuto in giudizio per morosità, il giudice alla prima udienza gli assegna un termine non inferiore a trenta e non superiore a novanta giorni per pagare i canoni scaduti.

Il pagamento entro il termine assegnato sana la morosità agli effetti previsti dalla disposizione. Per questo una contestazione fondata sul mancato pagamento non dovrebbe promettere al concedente una risoluzione automatica soltanto perché è trascorso il primo termine di tre mesi.

Quando deve essere rilasciato il fondo

Il precedente modello chiedeva genericamente l’“immediato rilascio” del terreno. L’attuale articolo 11 del D.Lgs. 150/2011 prevede invece che il rilascio del fondo a seguito del giudizio possa avvenire soltanto al termine dell’annata agraria durante la quale è stata emessa la sentenza che lo dispone.

È quindi necessario distinguere la domanda giudiziale di rilascio dalla data nella quale la restituzione può concretamente avvenire. La regola assume rilievo anche nella programmazione delle successive coltivazioni e della riconsegna delle dotazioni comprese nell’affitto.

Risoluzione per inadempimento, recesso e risoluzione consensuale

La risoluzione per grave inadempimento è l’iniziativa del concedente fondata su una violazione qualificata dell’affittuario. Non deve essere confusa con il recesso esercitato dall’affittuario, per il quale l’articolo 5 prevede una disciplina autonoma.

Se è l’affittuario a voler lasciare anticipatamente il fondo senza una contestazione del concedente, può essere più pertinente il fac simile di recesso anticipato dall’affitto del terreno agricolo.

Se invece entrambe le parti sono d’accordo nel chiudere il rapporto prima della scadenza, non occorre costruire artificialmente un grave inadempimento. Può essere utilizzata una scrittura di risoluzione consensuale dell’affitto del fondo rustico, disciplinando data di cessazione, riconsegna e rapporti economici pendenti.

Errori da evitare nella risoluzione dell’affitto agrario

• utilizzare l’articolo 21 come norma generale per qualsiasi grave inadempimento;
• inviare direttamente un ricorso giudiziale senza la preventiva contestazione prevista dall’articolo 5;
• descrivere l’inadempimento con formule generiche prive di date, importi o fatti specifici;
• considerare grave morosità qualsiasi ritardo senza verificare la soglia dell’annualità prevista dall’articolo 5;
• non concedere il termine di tre mesi per la sanatoria nei casi ai quali si applica la relativa procedura;
• confondere il termine di tre mesi dell’articolo 5 con i quattro mesi previsti dall’articolo 21 per il subaffitto;
• attendere troppo a lungo dopo la conoscenza di un subaffitto senza verificare il termine speciale previsto dalla legge;
• omettere il tentativo di conciliazione previsto dall’articolo 11 del D.Lgs. 150/2011;
• richiamare ancora gli abrogati articoli 46 e 47 della Legge 203/1982 come disciplina processuale vigente;
• pretendere di riprendere autonomamente il possesso del fondo dopo l’invio della contestazione;
• indicare sempre un rilascio immediato senza considerare la disciplina dell’annata agraria.

Domande frequenti sulla risoluzione del contratto agrario

Il proprietario può risolvere il contratto con una semplice lettera?

La lettera serve a contestare formalmente il grave inadempimento e ad avviare la procedura prevista dall’articolo 5, ma non sostituisce una pronuncia giudiziale quando l’affittuario contesta la risoluzione e non riconsegna volontariamente il fondo. Se l’inadempimento viene sanato entro tre mesi nei casi previsti dalla norma, non si dà luogo alla risoluzione per quella violazione.

Quanto tempo ha l’affittuario per sanare l’inadempimento?

L’articolo 5 della Legge 203/1982 prevede tre mesi dal ricevimento della contestazione inviata dal locatore. La lettera deve quindi permettere di identificare con precisione la condotta contestata e le richieste del concedente. Per il subaffitto esiste anche la distinta disciplina dell’articolo 21, con un termine di quattro mesi collegato alla conoscenza della violazione da parte del locatore.

Quanti canoni devono essere insoluti per chiedere la risoluzione?

La legge qualifica espressamente come grave la morosità che consiste nel mancato pagamento del canone per almeno una annualità. Anche in questo caso opera la contestazione preventiva dell’articolo 5. Se successivamente viene instaurato il giudizio per morosità, l’articolo 11 del D.Lgs. 150/2011 prevede inoltre un termine giudiziale da trenta a novanta giorni nel quale l’affittuario può sanare la morosità.

Serve il tentativo di conciliazione prima della causa?

Sì. Per le controversie relative ai contratti agrari l’articolo 11 del D.Lgs. 150/2011 prevede una preventiva comunicazione alla controparte e all’Ispettorato provinciale dell’agricoltura competente, finalizzata al tentativo di conciliazione. Se il tentativo non riesce oppure non si conclude entro il termine previsto dalla norma, può essere proposta la domanda davanti alla Sezione specializzata agraria competente.

Il fondo deve essere liberato immediatamente dopo la sentenza?

Non necessariamente. L’articolo 11 del D.Lgs. 150/2011 stabilisce che il rilascio del fondo possa avvenire soltanto al termine dell’annata agraria durante la quale è stata emessa la sentenza che lo dispone. La data di rilascio non deve quindi essere ricavata automaticamente dalla data della pronuncia o da una richiesta generica di restituzione immediata formulata dal concedente.