Proposta di acquisto immobiliare vincolata al mutuo – Esempio e Fac Simile

In questa pagina è disponibile un fac simile di proposta di acquisto immobiliare vincolata all’ottenimento del mutuo. Il modello permette all’acquirente di formulare un’offerta subordinando l’efficacia dell’accordo alla concessione, entro una data stabilita, di un finanziamento con caratteristiche definite.

La proposta può essere utilizzata nelle trattative tra privati oppure tramite un’agenzia immobiliare. Deve identificare l’immobile, il prezzo, la caparra, il termine di accettazione, la data prevista per il rogito e le condizioni che devono verificarsi affinché l’acquirente resti obbligato a procedere. La clausola relativa al mutuo richiede una formulazione precisa. Espressioni generiche come “salvo buon fine del mutuo” non chiariscono quale importo debba essere concesso, entro quale termine, se debba essere completata la perizia e cosa accada alle somme depositate. Il fac simile deve essere verificato prima della firma, soprattutto se sono previsti anticipi rilevanti o emergono dubbi sulla regolarità dell’immobile.

Che cos’è una proposta di acquisto vincolata al mutuo

La proposta di acquisto è la dichiarazione con cui il potenziale acquirente offre di comprare un determinato immobile alle condizioni indicate nel documento. Fino all’accettazione impegna normalmente il solo proponente, se è stata formulata come proposta irrevocabile, mentre il proprietario resta libero di accettarla o rifiutarla entro il termine stabilito.

Quando il venditore accetta integralmente la proposta e l’accettazione viene portata a conoscenza del proponente, il documento può assumere la funzione di contratto preliminare se contiene gli elementi essenziali dell’operazione. Il Consiglio Nazionale del Notariato distingue la proposta dal preliminare e segnala che la proposta accettata può trasformarsi automaticamente in un accordo vincolante.

La clausola sul mutuo non impedisce necessariamente la conclusione del contratto. Sospende invece la sua efficacia fino al verificarsi dell’evento futuro e incerto descritto dalle parti, secondo il meccanismo della condizione sospensiva previsto dall’articolo 1353 del Codice civile.

Come funziona la condizione sospensiva per il mutuo

Con la condizione sospensiva le parti stabiliscono che la proposta accettata produrrà i propri effetti soltanto se, entro il termine indicato, una banca approverà un mutuo con le caratteristiche concordate. Se l’evento si verifica, l’accordo diventa efficace. Se non si verifica nel termine, l’accordo rimane inefficace secondo quanto previsto dalla clausola.

Il documento non dovrebbe dichiarare che la proposta diventa “nulla” in caso di mancato mutuo. La nullità riguarda difetti giuridici del contratto, mentre il mancato avveramento di una condizione sospensiva incide normalmente sull’efficacia dell’accordo.

Durante il periodo di sospensione entrambe le parti devono comportarsi secondo buona fede e preservare le ragioni dell’altra. L’acquirente non può limitarsi ad attendere la scadenza: deve presentare tempestivamente una domanda completa, fornire i documenti richiesti e consentire lo svolgimento della perizia. Il venditore deve collaborare mettendo a disposizione la documentazione dell’immobile.

Quali elementi inserire nella clausola mutuo

La clausola deve permettere di stabilire in modo oggettivo se la condizione si è verificata. Il semplice riferimento alla “concessione di un mutuo” lascia aperte questioni rilevanti, come l’importo minimo necessario, il momento in cui la risposta bancaria diventa sufficiente e le conseguenze di un finanziamento inferiore a quello richiesto.

Elemento	Cosa specificare
Importo minimo	La somma sotto la quale l’acquirente non è in grado di completare l’acquisto
Termine	La data entro la quale deve essere comunicato l’esito positivo
Tipo di esito	Se occorre una delibera definitiva, una delibera subordinata alla relazione notarile o altro documento
Perizia	Se la condizione comprende anche una valutazione positiva dell’immobile
Banca	Se il richiedente può rivolgersi a qualsiasi intermediario oppure a uno specifico istituto
Comunicazione	Come l’acquirente deve informare venditore e agenzia dell’esito
Prova della richiesta	Entro quando deve essere presentata la domanda e quali elementi ne dimostrano l’avvio
Mancata risposta	Cosa accade se la banca non conclude l’istruttoria entro la scadenza
Proroga	Se il termine può essere prorogato e con quale accordo scritto
Somme depositate	Chi le conserva e quando devono essere restituite o trasformate in caparra

Può essere opportuno indicare anche una durata massima del finanziamento o altre condizioni economiche essenziali, ma soltanto se sono realmente determinanti per l’acquirente. Parametri troppo rigidi possono impedire l’avveramento della condizione anche quando viene offerto un mutuo sostenibile.

Per inserire soltanto la previsione relativa al finanziamento in un diverso contratto può essere utilizzato il modello di clausola sospensiva per il mutuo.

Delibera reddituale, perizia e approvazione definitiva

La procedura bancaria comprende più verifiche. La banca valuta il merito creditizio del richiedente, esamina redditi e impegni finanziari e verifica il valore dell’immobile offerto in garanzia. Una pre-delibera reddituale positiva non equivale sempre all’approvazione definitiva del mutuo relativo a uno specifico immobile.

La perizia serve principalmente alla banca per determinare il valore del bene e l’adeguatezza della garanzia ipotecaria. La guida della Banca d’Italia sul mutuo ipotecario spiega che l’importo finanziabile dipende sia dal valore risultante dalla perizia sia dalla valutazione del merito creditizio.

Se la proposta deve tutelare l’acquirente anche in caso di perizia insufficiente, la clausola deve dirlo espressamente. Può prevedere che la condizione si avveri soltanto dopo l’approvazione di un finanziamento non inferiore all’importo indicato, effettuata a seguito della valutazione reddituale e della perizia dell’immobile.

La perizia bancaria non sostituisce la verifica tecnica, urbanistica, catastale e giuridica effettuata nell’interesse dell’acquirente. Il perito può rilevare anomalie che incidono sul finanziamento, ma il suo incarico è diretto principalmente alla valutazione della garanzia per la banca.

Cosa accade se la banca concede un importo inferiore

Se la clausola prevede un mutuo di almeno 180.000 euro e la banca ne approva 150.000, la condizione non si considera normalmente avverata, salvo che il testo attribuisca rilevanza a qualsiasi finanziamento oppure che l’acquirente rinunci per iscritto alla condizione.

La rinuncia può essere valutata se l’acquirente dispone della differenza necessaria. Non dovrebbe essere presunta dal silenzio o da comunicazioni informali, perché modifica l’equilibrio economico della proposta.

Una clausola che non indica l’importo rende più difficile stabilire se una concessione parziale sia sufficiente. Il dato deve essere determinato considerando prezzo, risparmi disponibili, imposte, spese notarili, provvigione e costi del finanziamento.

Termine per ottenere il mutuo

Il termine deve essere compatibile con i tempi necessari per l’istruttoria, la raccolta dei documenti, la perizia e la valutazione finale. Non esiste una durata legale unica valida per ogni proposta. I tempi cambiano in base alla banca, alla situazione reddituale, alla completezza della documentazione e alle caratteristiche dell’immobile.

La data di scadenza della condizione deve essere distinta dal termine di irrevocabilità della proposta e dalla data del rogito. Il primo stabilisce per quanto tempo il venditore può accettare l’offerta; il secondo indica quando deve arrivare l’approvazione bancaria; il terzo stabilisce quando dovrà essere stipulato l’atto definitivo.

Se la banca richiede altro tempo, le parti possono prorogare la scadenza mediante un accordo scritto sottoscritto prima del termine originario. Se occorre spostare anche la data del contratto definitivo può essere utilizzata una scrittura privata di proroga del rogito.

Come documentare il mancato ottenimento del mutuo

Non tutte le banche rilasciano una lettera formale di rifiuto. Una clausola che condiziona la restituzione della somma esclusivamente alla produzione di tale documento potrebbe quindi creare difficoltà pratiche.

Il testo può prevedere che l’acquirente dimostri di avere presentato entro una determinata data una domanda completa e di avere collaborato all’istruttoria. Può poi stabilire che la condizione si considera non avverata se, entro il termine finale, non viene comunicata per iscritto l’approvazione richiesta.

Se la banca comunica espressamente il diniego, la relativa comunicazione può essere inoltrata al venditore oscurando le informazioni non pertinenti. Se l’esito negativo dipende dall’immobile, può essere sufficiente una dichiarazione che individui la presenza di cause ostative senza diffondere l’intera documentazione bancaria.

Caparra o deposito fiduciario

La somma consegnata insieme alla proposta deve essere qualificata con precisione. Prima dell’accettazione viene spesso affidata all’agente immobiliare come deposito fiduciario e non costituisce ancora una somma liberamente disponibile per il venditore.

In una proposta sottoposta a condizione sospensiva è possibile stabilire che la somma resti in deposito e non venga incassata fino all’avveramento della condizione. Solo in quel momento potrà essere consegnata al venditore e assumere la funzione di caparra confirmatoria o di acconto, secondo quanto scritto nel documento.

La distinzione è rilevante. La disciplina del contratto preliminare di compravendita e gli effetti della caparra riguardano un accordo efficace, mentre una somma ancora detenuta come deposito deve essere gestita secondo le istruzioni ricevute dal depositario.

Il modello deve indicare:

• l’importo consegnato;
• il mezzo di pagamento utilizzato;
• il soggetto che conserva la somma o l’assegno;
• il divieto di incasso durante la pendenza della condizione;
• il momento nel quale la somma diventa caparra o acconto;
• il termine per la restituzione in caso di mancata accettazione o mancato mutuo;
• la persona alla quale deve essere restituita.

Restituzione della somma se il mutuo non viene concesso

Se la condizione non si avvera senza responsabilità imputabile all’acquirente e il documento prevede che la somma resti in deposito, questa deve essere restituita secondo il termine concordato. Non si applicano automaticamente le conseguenze dell’inadempimento disciplinate per la caparra confirmatoria, perché l’accordo non ha acquistato efficacia.

È utile stabilire un termine concreto, per esempio cinque giorni lavorativi dalla comunicazione dell’esito o dalla scadenza della condizione. Il depositario dovrebbe consegnare la somma senza subordinare la restituzione a dichiarazioni non previste nella proposta.

Se il mancato finanziamento deriva dalla mancata collaborazione dell’acquirente, dalla presentazione tardiva della domanda o da informazioni incomplete, possono sorgere contestazioni. Per questo il modello richiede al proponente di dimostrare l’avvio tempestivo della pratica e l’adempimento delle richieste dell’intermediario.

Provvigione dell’agenzia immobiliare

Quando il contratto concluso grazie al mediatore è sottoposto a condizione sospensiva, l’articolo 1757 del Codice civile collega il diritto alla provvigione all’avveramento della condizione. Una guida della Camera di commercio di Torino conferma questa applicazione anche al preliminare subordinato all’ottenimento del mutuo.

Occorre comunque leggere il modulo di mediazione e gli eventuali accordi sottoscritti con l’agenzia. La proposta regola principalmente il rapporto tra acquirente e venditore e non modifica da sola una diversa pattuizione con il mediatore, soprattutto se l’agenzia non sottoscrive le clausole che la riguardano.

Se le parti vogliono rinviare la provvigione fino alla delibera definitiva, alla perizia positiva o al rogito, la previsione deve essere chiara e accettata per iscritto dall’agenzia. Nel fac simile è previsto uno spazio facoltativo per la firma del mediatore limitatamente alla gestione del deposito e alla disciplina del compenso.

Accettazione della proposta e controproposta

Il venditore deve accettare la proposta senza modificarne il contenuto. Se cambia il prezzo, le scadenze, la condizione sul mutuo o un’altra clausola, non si tratta di accettazione conforme ma di una nuova offerta che deve essere valutata dal proponente.

La modifica può essere formalizzata mediante una controproposta di acquisto immobiliare. L’acquirente non è obbligato ad accettarla, anche se aveva sottoscritto una proposta irrevocabile con condizioni diverse.

Il contratto si conclude quando il proponente riceve notizia dell’accettazione conforme, secondo le modalità stabilite. Il documento dovrebbe quindi indicare come verrà comunicata l’accettazione, per esempio mediante PEC, raccomandata, consegna della copia sottoscritta o email espressamente indicata dalle parti.

Controlli da effettuare prima della firma

La condizione relativa al mutuo non dovrebbe essere utilizzata come unica tutela contro problemi dell’immobile. Una banca può negare il finanziamento per ragioni reddituali oppure concederlo pur senza svolgere tutte le verifiche che interessano direttamente l’acquirente.

Prima della firma è opportuno acquisire o far verificare:

• titolo di provenienza del venditore;
• visura catastale e planimetrie;
• titoli edilizi e successive pratiche;
• corrispondenza tra stato dei luoghi, dati catastali e documentazione urbanistica;
• ipoteche, pignoramenti, domande giudiziali e altri gravami;
• eventuali contratti di locazione o diritti di terzi;
• documentazione relativa all’agibilità, se esistente o necessaria;
• attestato di prestazione energetica;
• spese condominiali insolute e lavori straordinari deliberati;
• regolamento condominiale ed eventuali limitazioni d’uso;
• situazione degli impianti e dichiarazioni disponibili;
• eventuali diritti di prelazione.

Non tutte le dichiarazioni di conformità degli impianti devono necessariamente essere disponibili in ogni compravendita. Il contratto deve descrivere correttamente la documentazione esistente e gli eventuali impegni assunti dal venditore, senza attestare una conformità che non è stata verificata.

Condizione per mutuo e condizione per regolarità dell’immobile

La condizione bancaria può essere affiancata da una distinta condizione relativa all’esito delle verifiche tecniche e giuridiche. Le due condizioni non devono essere confuse: la prima riguarda la disponibilità del finanziamento, la seconda la possibilità di acquistare un bene conforme alle caratteristiche dichiarate.

Una formula generica che subordina tutto al “parere del notaio” rischia di essere poco determinata. È preferibile indicare quali eventi devono essere esclusi, come la mancanza di titolarità, un pignoramento non cancellabile entro il rogito, una difformità urbanistica non regolarizzabile o una divergenza catastale che il venditore non si impegna a correggere.

Se le irregolarità sono sanabili, le parti possono stabilire un termine entro il quale il venditore deve regolarizzarle e consegnare la relativa documentazione. La data del rogito deve essere compatibile con questi adempimenti.

Registrazione della proposta accettata

Quando la proposta accettata contiene gli elementi del contratto preliminare deve essere registrata. L’Agenzia delle Entrate indica il termine di trenta giorni dalla sottoscrizione del preliminare.

La presenza della condizione sospensiva non deve essere considerata automaticamente una ragione per rinviare la registrazione. La condizione incide sull’efficacia dell’accordo, mentre la registrazione costituisce un distinto adempimento fiscale.

Registrazione e trascrizione non sono la stessa cosa. La registrazione assolve gli obblighi fiscali; la trascrizione del preliminare nei registri immobiliari, eseguita mediante intervento notarile, tutela l’acquirente da successive vendite, ipoteche e altri atti pregiudizievoli trascritti dopo il preliminare.

La trascrizione può essere particolarmente utile quando tra proposta e rogito trascorre molto tempo, vengono versate somme rilevanti oppure la situazione patrimoniale del venditore presenta rischi. La scelta deve essere valutata con il notaio.

Cosa succede se la condizione si avvera

Quando arriva l’approvazione bancaria conforme alla clausola, l’acquirente deve comunicarla entro il termine e con le modalità previste. Da quel momento il contratto acquista efficacia e le parti devono proseguire verso il rogito secondo le scadenze concordate.

La somma depositata può essere consegnata al venditore e assumere la qualificazione indicata nella proposta. Il venditore deve completare gli adempimenti assunti, mettere a disposizione i documenti e liberare l’immobile dai gravami che devono essere cancellati.

L’approvazione non equivale all’erogazione immediata del denaro. Il pagamento può essere subordinato alla stipula del mutuo, all’iscrizione dell’ipoteca, alla relazione notarile e alle altre condizioni richieste dalla banca. La data del rogito deve tenere conto di queste fasi.

Cosa succede se la condizione non si avvera

Se entro la scadenza non viene concesso il finanziamento descritto, il contratto resta inefficace secondo la clausola. Le parti dovrebbero formalizzare l’esito e il depositario deve restituire la somma nei tempi pattuiti.

Il venditore non può trattenere automaticamente il deposito come caparra se la condizione è mancata senza inadempimento dell’acquirente. Allo stesso modo, l’acquirente non può utilizzare la clausola per sottrarsi all’accordo dopo avere deliberatamente omesso di presentare la pratica o impedito l’istruttoria.

Se la banca non conclude la valutazione entro il termine, il risultato dipende dal testo. La proposta può considerare sufficiente la mancata approvazione entro la data, prevedere una proroga automatica limitata oppure richiedere un accordo scritto tra le parti.

Quando il modello non è adatto

Il fac simile riguarda principalmente immobili esistenti acquistati da privati o imprese mediante una proposta ordinaria. Per gli immobili da costruire trovano applicazione specifiche tutele, tra cui la forma notarile del preliminare nei casi previsti, la fideiussione sugli acconti e la polizza assicurativa decennale.

Il modello deve essere modificato anche per acquisti provenienti da procedure esecutive, vendite con riserva di proprietà, immobili soggetti a prelazione legale, cessioni di quote, compravendite con permuta, acquisti da parte di minori o soggetti che necessitano di autorizzazione giudiziaria.

Una semplice proposta standard può inoltre risultare inadeguata se il venditore è un’impresa in difficoltà, se vengono versati anticipi elevati o se il rogito è previsto dopo molti mesi. In questi casi è opportuno predisporre un preliminare notarile e valutarne la trascrizione.

Errori da evitare

• scrivere soltanto “proposta subordinata al mutuo” senza definire l’importo;
• confondere la pre-delibera reddituale con l’approvazione completa del finanziamento;
• non specificare se la perizia positiva fa parte della condizione;
• utilizzare la parola nullità per descrivere il mancato avveramento della condizione;
• indicare un termine incompatibile con i tempi dell’istruttoria bancaria;
• non obbligare l’acquirente a presentare tempestivamente la domanda;
• richiedere esclusivamente una lettera di rifiuto che la banca potrebbe non rilasciare;
• consegnare immediatamente al venditore una somma che dovrebbe restare in deposito;
• non indicare entro quanto tempo il deposito deve essere restituito;
• non coordinare la clausola con il contratto di mediazione dell’agenzia;
• considerare la perizia bancaria una verifica completa della regolarità dell’immobile;
• omettere dati catastali, pertinenze o stato di occupazione del bene;
• non distinguere termine di accettazione, termine del mutuo e data del rogito;
• accettare modifiche del venditore senza formalizzare una controproposta;
• dimenticare la registrazione della proposta accettata;
• lasciare nel modello opzioni alternative e segnaposto non compilati.

Fac simile proposta di acquisto immobiliare vincolata al mutuo

Il modello seguente disciplina una proposta irrevocabile subordinata alla concessione del finanziamento e alla perizia positiva dell’immobile. Le condizioni devono essere personalizzate in base all’operazione e agli accordi con l’agenzia.

Scarica il modello Word della proposta di acquisto vincolata al mutuo

Il file Word contiene la proposta completa con i campi per l’immobile, il prezzo, l’importo minimo del finanziamento, la scadenza della condizione, il deposito fiduciario, la caparra, il rogito e gli obblighi delle parti. Sono presenti anche gli spazi per l’accettazione del venditore, la ricevuta del depositario e l’eventuale sottoscrizione dell’agenzia.

Prima dell’utilizzo occorre sostituire tutti i segnaposto, eliminare le clausole non pertinenti e verificare la coerenza tra termine del mutuo, data del rogito e accordo di mediazione. Per operazioni complesse il testo dovrebbe essere controllato dal notaio o da un professionista prima della sottoscrizione.

Domande frequenti sulla proposta vincolata al mutuo

La proposta accettata obbliga già a comprare?

La proposta accettata può costituire un contratto preliminare se contiene immobile, prezzo e condizioni essenziali. Se è sottoposta a una valida condizione sospensiva, gli obblighi principali restano privi di efficacia fino all’avveramento della condizione. Quando il mutuo viene approvato nei termini indicati, l’accordo diventa efficace senza necessità di una nuova accettazione.

La caparra viene restituita se la banca rifiuta il mutuo?

La restituzione dipende dal testo sottoscritto. Se la somma resta in deposito e la condizione non si avvera nonostante la tempestiva collaborazione dell’acquirente, il modello prevede la restituzione integrale. Senza una clausola chiara, oppure se l’acquirente non presenta la domanda o ostacola l’istruttoria, possono nascere contestazioni sulla spettanza della somma.

La perizia negativa fa decadere automaticamente la proposta?

Solo se la clausola comprende espressamente la perizia positiva o collega l’avveramento all’approvazione definitiva successiva alla valutazione dell’immobile. Una condizione riferita soltanto alla valutazione reddituale potrebbe non coprire il rifiuto causato dal valore insufficiente del bene o da problemi rilevati durante la perizia.

La provvigione dell’agenzia è dovuta prima del mutuo?

Per un affare sottoposto a condizione sospensiva, l’articolo 1757 del Codice civile collega normalmente il diritto alla provvigione all’avveramento della condizione. Devono però essere controllati l’incarico di mediazione e gli accordi firmati con l’agenzia. Se si vuole subordinare il compenso anche al rogito o ad altre verifiche, serve una pattuizione scritta accettata dal mediatore.

Il venditore può accettare altre offerte mentre si attende il mutuo?

Dopo l’accettazione esiste un contratto sottoposto a condizione e le parti devono comportarsi secondo buona fede. Il venditore non dovrebbe assumere impegni incompatibili con l’accordo già sottoscritto. Per evitare dubbi, la proposta può vietare espressamente la vendita, la concessione di diritti o la costituzione di nuovi gravami durante la pendenza della condizione.</p