Preliminare di compravendita di nuda proprietà – Esempio e Fac simile

PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA DI NUDA PROPRIETÀ
(con riserva/usufrutto in favore del Venditore o di terzo)

Tra

1) PROMITTENTE VENDITORE (Nudo proprietario attuale)
Sig./Sig.ra / Società ________________________________, C.F./P.IVA ________________________________,
nato/a a ________________________________ il ____/____/________, residente/sede in ________________________________,
Via/P.zza ________________________________ n. ___, documento identità ________________________________ n. ________________________________
rilasciato da ________________________________ il ____/____/________,
(di seguito “Venditore”)

e

2) PROMISSARIO ACQUIRENTE (Nudo proprietario futuro)
Sig./Sig.ra / Società ________________________________, C.F./P.IVA ________________________________,
nato/a a ________________________________ il ____/____/________, residente/sede in ________________________________,
Via/P.zza ________________________________ n. ___, documento identità ________________________________ n. ________________________________
rilasciato da ________________________________ il ____/____/________,
(di seguito “Acquirente”)

congiuntamente “Parti”.

PREMESSE
A) Il Venditore dichiara di essere proprietario dell’immobile descritto al successivo art. 1 in forza del seguente titolo:
_______________________________ (es. atto Notaio ______ rep. ______ del ____/____/________, trascritto a ______ il ____/____/________ nn. ______).
B) Le Parti intendono con il presente contratto preliminare obbligarsi alla stipula del contratto definitivo di compravendita
avente ad oggetto la NUDA PROPRIETÀ dell’immobile, con contestuale riserva/costituzione di usufrutto alle condizioni di seguito indicate.
C) Le premesse e gli allegati formano parte integrante e sostanziale del presente preliminare.

Art. 1 – Oggetto: immobile e diritto trasferito (NUDA PROPRIETÀ)
1.1 Il Venditore promette di vendere e trasferire e l’Acquirente promette di acquistare la NUDA PROPRIETÀ del seguente immobile:
– Comune ________________________________ (____), Via/P.zza ________________________________ n. ___
– Descrizione: ________________________________ (es. appartamento/villetta/negozio/ufficio), piano ___, interno ___, vani ___, pertinenze ________________________________
– Dati catastali: Catasto Fabbricati/Terreni del Comune di ________________________________
Foglio ___, Particella ___, Sub ___, Categoria ___, Classe ___, Consistenza ___, Rendita € ____________________
– Confini: ______________________________________________________________________________________
– Pertinenze incluse (se applicabile): box/cantina/posto auto/giardino ecc. ________________________________

1.2 Il trasferimento riguarda esclusivamente la NUDA PROPRIETÀ. L’Acquirente dichiara di essere stato informato e di accettare che
il godimento dell’immobile resterà attribuito all’usufruttuario secondo quanto indicato all’art. 2.

Art. 2 – Usufrutto: riserva/costituzione e disciplina
2.1 (Barrare l’opzione corretta)
[ ] Riserva di usufrutto a favore del Venditore: il Venditore manterrà l’usufrutto vitalizio (o sino al ____/____/________) sull’immobile.
[ ] Costituzione/riserva di usufrutto a favore di terzo: usufruttuario sarà ________________________________,
C.F. ________________________________, nato/a a ________________________________ il ____/____/________,
con usufrutto [vitalizio / fino al ____/____/________].

2.2 L’usufrutto sarà indicato nell’atto definitivo e trascritto/iscritto secondo legge. Con l’estinzione dell’usufrutto, la proprietà piena
si consoliderà automaticamente in capo all’Acquirente (nudo proprietario), senza ulteriori corrispettivi.

2.3 Ripartizione oneri (salvo diversa pattuizione specifica):
– a carico dell’usufruttuario: spese di ordinaria manutenzione e gestione, utenze, tributi connessi al godimento, spese condominiali ordinarie;
– a carico del nudo proprietario: spese straordinarie e interventi strutturali, salvo che derivino da fatto imputabile all’usufruttuario.
Eventuali pattuizioni diverse (compilare se necessario): _________________________________________________________________

2.4 L’Acquirente prende atto che, fino alla cessazione dell’usufrutto, non avrà il possesso e il godimento dell’immobile,
salvo diverso accordo scritto con l’usufruttuario.

Art. 3 – Prezzo della NUDA PROPRIETÀ, caparra e pagamenti
3.1 Il prezzo complessivo pattuito per la NUDA PROPRIETÀ è convenuto in € ________________________________ (in lettere: ________________________________).

3.2 Alla firma del presente preliminare l’Acquirente versa al Venditore:
[ ] € ________________________________ a titolo di CAPARRA CONFIRMATORIA ex art. 1385 c.c.
oppure
[ ] € ________________________________ a titolo di ACCONTO PREZZO.
Modalità: [bonifico/assegno] ________________________________ (estremi: ________________________________).

3.3 Il saldo prezzo pari a € ________________________________ sarà versato:
[ ] al rogito, con assegno circolare/bonifico bancario;
[ ] in parte entro ____/____/________ per € ________________________________ e il residuo al rogito;
[ ] altra modalità: ____________________________________________________________________________

3.4 IBAN Venditore per bonifici: ________________________________ intestato a ________________________________.

Art. 4 – Termine per il rogito e Notaio
4.1 Le Parti si obbligano a stipulare l’atto definitivo di compravendita della NUDA PROPRIETÀ entro il ____/____/________
presso il Notaio ________________________________ in ________________________________ (o altro Notaio concordato per iscritto).

4.2 Il rogito potrà essere prorogato esclusivamente per accordo scritto tra le Parti, oppure per cause oggettive documentate
(es. tempi tecnici per cancellazioni formalità, mutuo, ecc.), per un termine massimo di ___ giorni.

Art. 5 – Consegna documentazione, conformità urbanistica e catastale, APE
5.1 Il Venditore si impegna a consegnare al Notaio e all’Acquirente, entro ___ giorni prima del rogito, la seguente documentazione:
titolo di provenienza, visure catastali e ipotecarie, planimetrie, certificazioni impianti se disponibili, regolamento condominiale e tabelle millesimali (se condominio), dichiarazioni richieste.

5.2 Conformità catastale: il Venditore dichiara che i dati catastali e le planimetrie sono conformi allo stato di fatto dell’immobile,
salvo quanto segue: ________________________________. Eventuali aggiornamenti catastali necessari saranno:
[ ] a carico del Venditore [ ] a carico dell’Acquirente [ ] ripartiti: ________________________________.

5.3 Regolarità urbanistico–edilizia: il Venditore dichiara che l’immobile risulta conforme ai titoli edilizi e non presenta abusi,
salvo quanto segue: ________________________________. In caso di difformità rilevanti non sanabili o non sanate entro il rogito,
si applica l’art. 10 (Risoluzione/Caparra).

5.4 APE: l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) sarà consegnato al rogito se dovuto: [ ] sì [ ] no [ ] già consegnato in data ____/____/________.

Art. 6 – Garanzie, pesi e vincoli
6.1 Il Venditore garantisce la piena titolarità del diritto di nuda proprietà oggetto di trasferimento e dichiara che l’immobile è libero da
ipoteche, pignoramenti, sequestri e trascrizioni pregiudizievoli, salvo quanto segue: ________________________________.

6.2 Eventuali gravami esistenti saranno cancellati a cura e spese del Venditore entro il rogito, con consegna al Notaio della documentazione
necessaria, salvo diverso accordo scritto.

6.3 L’Acquirente prende atto ed accetta la permanenza dell’usufrutto indicato all’art. 2 quale unico vincolo sul godimento.

Art. 7 – Spese, imposte e ripartizione costi
7.1 Le spese del presente preliminare e della sua eventuale registrazione sono a carico di: [ ] Acquirente [ ] Venditore [ ] metà ciascuno.

7.2 Spese di rogito, imposte e tasse relative al trasferimento della NUDA PROPRIETÀ:
[ ] a carico dell’Acquirente (regola ordinaria) [ ] diverso accordo: ________________________________.

7.3 Spese notarili per eventuale trascrizione del preliminare (art. 2645-bis c.c.) se richiesta: [ ] Acquirente [ ] Venditore [ ] metà ciascuno.

Art. 8 – Condizioni sospensive (facoltative)
(Barrare e compilare se si intende subordinare l’efficacia del preliminare)
[ ] Mutuo: il presente preliminare è condizionato all’ottenimento da parte dell’Acquirente di un mutuo di € ____________________
entro il ____/____/________ alle condizioni massime di: tasso ________%, durata ________ anni.
[ ] Esito positivo verifiche (due diligence) ipotecarie/catastali/urbanistiche entro ____/____/________.
[ ] Altro: ______________________________________________________________________________________
In caso di mancato avveramento della condizione entro il termine, il contratto si intenderà risolto e le somme versate a titolo di acconto/caparra
saranno restituite secondo quanto previsto dall’art. 10, salvo diverso accordo.

Art. 9 – Immissione nel possesso
9.1 L’Acquirente sarà immesso nel possesso e godimento solo alla cessazione dell’usufrutto, salvo diverso accordo scritto con l’usufruttuario.
9.2 Il Venditore (se usufruttuario) o l’usufruttuario (se terzo) si impegna a consentire, previo preavviso, l’accesso per perizie, verifiche tecniche
e adempimenti necessari al rogito.

Art. 10 – Inadempimento, risoluzione e caparra
10.1 Se è stata versata caparra confirmatoria ex art. 3.2:
– in caso di inadempimento dell’Acquirente, il Venditore potrà recedere trattenendo la caparra;
– in caso di inadempimento del Venditore, l’Acquirente potrà recedere richiedendo il doppio della caparra.
Resta salva, ove consentito, la facoltà di chiedere l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. e/o il risarcimento del danno.

10.2 Se è stato versato un acconto prezzo, in caso di risoluzione per inadempimento la parte non inadempiente avrà diritto alla restituzione
delle somme e al risarcimento del danno secondo legge.

10.3 Penale per ritardo (facoltativa): in caso di ritardo imputabile a una Parte oltre ___ giorni, è dovuta una penale di € ____________________
per ogni settimana di ritardo, salvo maggior danno.

Art. 11 – Mediazione/Conciliazione (facoltativa)
Le Parti convengono che, prima di adire l’Autorità giudiziaria, esperiranno un tentativo di mediazione presso
Organismo di Mediazione ________________________________ in ________________________________.

Art. 12 – Privacy
Le Parti autorizzano il trattamento dei dati personali contenuti nel presente atto esclusivamente per finalità connesse alla compravendita
e agli adempimenti correlati.

Art. 13 – Legge applicabile e foro competente
13.1 Il presente contratto è regolato dalla legge italiana.
13.2 Foro competente: ________________________________, salvo competenze inderogabili.

ALLEGATI
A) Planimetria catastale / visura
B) Regolamento condominiale e tabelle millesimali (se disponibili)
C) Copia documenti identità Parti
D) Altro: ________________________________

Letto, confermato e sottoscritto.

Luogo ________________________________ Data ____/____/________

Il Venditore (Promittente) L’Acquirente (Promissario)
______________________________ ______________________________
(Firma leggibile) (Firma leggibile)

(Se usufrutto a favore di terzo: firma per presa visione/accettazione pattuizioni sull’usufrutto)
L’Usufruttuario ______________________________ (Firma) ______________________________