In questa pagina è disponibile il fac simile di preliminare di cessione di azienda bar in formato Doc, modificabile con Word o programmi compatibili. Il contratto è destinato al titolare di un bar-caffetteria e al futuro acquirente che vogliono fissare prezzo, beni compresi, verifiche e data dell’atto definitivo, senza trasferire ancora l’azienda.
Puoi leggere il modello completo prima del download. È predisposto per un bar esercitato in locali commerciali in locazione e contiene clausole su attrezzature, merci, caparra, personale, debiti e subingresso amministrativo. Dopo il fac simile trovi le istruzioni per completarlo e per distinguere gli accordi preliminari dagli adempimenti della cessione effettiva.
Quando utilizzare il preliminare di cessione di un bar
Il preliminare vincola venditore e acquirente a stipulare successivamente la cessione dell’azienda, alle condizioni pattuite. È utile quando servono alcune settimane per controllare contabilità, dotazioni del locale, contratto di locazione, dipendenti e possibilità di proseguire l’attività di somministrazione. Non trasferisce da solo la proprietà dell’azienda e non abilita il compratore ad aprire il bar.
Il documento riguarda la vendita del complesso organizzato del bar, composto, nei limiti concordati, da arredi, attrezzature, avviamento e rapporti collegati. Non è adatto alla sola vendita di macchine da caffè e mobili, alla vendita delle quote della società titolare del bar o all’affitto temporaneo dell’azienda. Se il locale non è in locazione commerciale, la relativa clausola deve essere sostituita con una disciplina coerente con il titolo di disponibilità dell’immobile.
Fac simile preliminare cessione azienda bar
Il contratto seguente prevede la successiva stipula di un atto pubblico o di una scrittura privata autenticata per il deposito nel Registro delle imprese. Completa gli importi, prepara gli allegati e conserva soltanto l’opzione relativa alla caparra effettivamente concordata.
CONTRATTO PRELIMINARE DI CESSIONE DI AZIENDA
BAR – CAFFETTERIA CON LOCALI IN LOCAZIONE
TRA
[DENOMINAZIONE O NOME E COGNOME DEL VENDITORE], con sede o residenza in [INDIRIZZO], codice fiscale [CODICE FISCALE VENDITORE], partita IVA [PARTITA IVA VENDITORE], iscrizione al Registro delle imprese e REA [ESTREMI DI ISCRIZIONE], rappresentato/a, se applicabile, da [NOME E COGNOME E QUALIFICA DEL RAPPRESENTANTE O NON APPLICABILE], di seguito «Venditore»;
E
[DENOMINAZIONE O NOME E COGNOME DELL’ACQUIRENTE], con sede o residenza in [INDIRIZZO], codice fiscale [CODICE FISCALE ACQUIRENTE], partita IVA [PARTITA IVA SE GIÀ ATTRIBUITA O NON PRESENTE], rappresentato/a, se applicabile, da [NOME E COGNOME E QUALIFICA DEL RAPPRESENTANTE O NON APPLICABILE], di seguito «Acquirente».
PREMESSE
Il Venditore dichiara di essere titolare dell’azienda destinata all’esercizio del bar-caffetteria denominato [INSEGNA], ubicato in [INDIRIZZO COMPLETO DEL BAR], identificato presso il Registro delle imprese con [ESTREMI], e di esercitarvi attività di somministrazione di alimenti e bevande sulla base della seguente documentazione amministrativa: [ESTREMI DELLA SCIA O DEL TITOLO PERTINENTE].
Il bar è esercitato in locali detenuti in locazione in forza del contratto stipulato il [DATA CONTRATTO], con [DENOMINAZIONE O NOME DEL LOCATORE], registrato con estremi [ESTREMI REGISTRAZIONE], con canone attuale di euro [CANONE] e scadenza contrattuale [DATA].
Le Parti intendono stipulare il contratto definitivo di cessione dell’azienda alle condizioni seguenti. Le premesse e gli allegati sottoscritti costituiscono parte integrante del presente preliminare.
ARTICOLO 1 – OGGETTO DEL PRELIMINARE
Il Venditore promette di cedere e l’Acquirente promette di acquistare, mediante successivo atto definitivo, l’azienda organizzata per l’attività di bar-caffetteria sopra identificata. L’oggetto comprende l’avviamento riferito all’attività e i beni di proprietà del Venditore elencati nell’Allegato A, tra cui [INDICARE ATTREZZATURE E ARREDI PRINCIPALI], nonché i rapporti contrattuali trasferibili individuati nell’Allegato B, secondo le norme applicabili.
Restano esclusi [INDICARE BENI E RAPPORTI ESCLUSI O NESSUNA ESCLUSIONE CONCORDATA]. I beni in comodato, noleggio, leasing o di proprietà di fornitori non sono considerati di proprietà del Venditore: la loro eventuale prosecuzione d’uso sarà disciplinata con i rispettivi titolari.
Le rimanenze di merci alimentari e bevande sono regolate separatamente dall’articolo 3. Licenze, SCIA, notifiche sanitarie ed eventuali concessioni non sono considerate beni trasferibili automaticamente con il presente preliminare.
ARTICOLO 2 – DOCUMENTI E VERIFICHE
Il Venditore mette a disposizione dell’Acquirente entro il [DATA] i documenti pertinenti relativi a beni e attrezzature, locazione, rapporti con fornitori e personale, autorizzazioni e situazione economica, con l’elenco dei documenti effettivamente consegnati nell’Allegato E.
Le Parti predisporranno e sottoscriveranno, per quanto pertinenti, l’Allegato A (inventario beni), l’Allegato B (contratti, eventuali beni di terzi, crediti e debiti conosciuti), l’Allegato C (situazione del personale, anche con indicazione «nessun dipendente»), l’Allegato D (locazione e documenti amministrativi) e l’Allegato E (elenco dei documenti esaminati). Gli allegati richiamati devono essere effettivamente predisposti e identificabili prima della stipula.
ARTICOLO 3 – PREZZO E MERCI DI MAGAZZINO
Il prezzo concordato per l’azienda, escluso il magazzino di merci, è di euro [PREZZO AZIENDA], comprensivo di euro [QUOTA AVVIAMENTO] per avviamento e di euro [QUOTA BENI E ALTRI ELEMENTI] per i beni e gli altri elementi compresi; le componenti devono sommare al prezzo concordato.
Le merci esistenti alla consegna saranno inventariate congiuntamente e valorizzate secondo [CRITERIO CONCORDATO, AD ESEMPIO COSTO DOCUMENTATO DI ACQUISTO], fino all’importo massimo di euro [LIMITE MASSIMO MAGAZZINO]. Non saranno conteggiati prodotti scaduti, non vendibili o non conformi alle condizioni concordate. Il relativo importo, risultante dal verbale d’inventario, sarà pagato in aggiunta al prezzo dell’azienda alla consegna.
ARTICOLO 4 – CAPARRA E PAGAMENTO. MANTENERE UNA SOLA OPZIONE
OPZIONE A – CAPARRA CONFIRMATORIA: L’Acquirente versa al Venditore euro [IMPORTO CAPARRA] a titolo di caparra confirmatoria ai sensi dell’articolo 1385 del Codice civile, con [MEZZO TRACCIABILE] in data [DATA VERSAMENTO]. La quietanza si riferisce esclusivamente alla somma effettivamente ricevuta. In caso di conclusione del definitivo, la caparra sarà imputata al prezzo dell’azienda.
OPZIONE B – NESSUNA CAPARRA: Alla sottoscrizione del presente preliminare non è pattuito né effettuato alcun versamento a titolo di caparra o acconto.
Il saldo del prezzo dell’azienda, detratti gli importi effettivamente ricevuti e da imputare al corrispettivo, sarà pagato al momento dell’atto definitivo mediante [MODALITÀ DI PAGAMENTO TRACCIABILE]. Il prezzo delle rimanenze sarà regolato secondo l’articolo 3.
ARTICOLO 5 – ATTO DEFINITIVO E CONSEGNA
Le Parti si impegnano a stipulare l’atto definitivo entro il [DATA ATTO DEFINITIVO], davanti al notaio [NOME DEL NOTAIO O MODALITÀ CONCORDATA DI SCELTA], mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata, per i successivi adempimenti di legge e il deposito presso il Registro delle imprese.
La consegna dell’azienda avverrà in data [DATA CONSEGNA], concordata con la stipula dell’atto definitivo e con le condizioni per il legittimo subingresso nell’attività. In tale occasione le Parti sottoscriveranno un verbale con inventario delle merci, letture delle utenze pertinenti, elenco delle chiavi e delle attrezzature e annotazione delle eventuali anomalie.
ARTICOLO 6 – LOCAZIONE DEI LOCALI
Le Parti prevedono la cessione del contratto di locazione dei locali insieme alla cessione dell’azienda, alle condizioni della locazione originaria, ai sensi dell’articolo 36 della legge 27 luglio 1978, n. 392. Il Venditore curerà la comunicazione al locatore mediante raccomandata con avviso di ricevimento, in coordinamento con la stipula dell’atto definitivo.
Le Parti prendono atto che, nella fattispecie disciplinata dalla norma, il consenso preventivo del locatore non è generalmente necessario, ma il locatore può opporsi per gravi motivi entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. In mancanza di liberazione del Venditore da parte del locatore, resta ferma la possibile responsabilità del cedente prevista dalla legge. Canoni, depositi e oneri saranno regolati tra le Parti secondo [ACCORDO SU DEPOSITO, CANONI E ONERI], senza pregiudizio per i diritti del locatore.
ARTICOLO 7 – TITOLI AMMINISTRATIVI E SUBINGRESSO
Il Venditore consegnerà copia dei titoli e delle comunicazioni amministrative e sanitarie pertinenti all’attività, indicando eventuali prescrizioni, contestazioni o procedimenti pendenti: [DESCRIZIONE O NESSUNO NOTO].
L’Acquirente provvederà, con la collaborazione documentale del Venditore, alle verifiche sui propri requisiti morali e professionali e alla presentazione della pratica di subingresso presso il SUAP competente, con gli ulteriori adempimenti sanitari eventualmente richiesti. Il presente contratto non costituisce autorizzazione all’esercizio del bar e non garantisce automaticamente l’esito delle pratiche.
ARTICOLO 8 – PERSONALE DIPENDENTE
Il Venditore dichiara che alla data del presente preliminare il personale occupato nell’azienda è descritto nell’Allegato C, con [NUMERO DIPENDENTI] dipendenti e indicazione di inquadramenti, anzianità, condizioni contrattuali, ferie e permessi residui, TFR e altre spettanze pertinenti.
Se ricorrono i presupposti dell’articolo 2112 del Codice civile, i rapporti di lavoro proseguiranno con l’Acquirente e resteranno ferme le responsabilità previste dalla legge, che gli accordi interni non possono eliminare verso i lavoratori. Se trova applicazione l’articolo 47 della legge 428/1990, restano fermi gli obblighi di informazione e consultazione sindacale da adempiere con la tempistica prevista dalla norma, anche prima di un’intesa vincolante tra le Parti.
ARTICOLO 9 – CREDITI, DEBITI E CONTRATTI PENDENTI
Il Venditore fornisce nell’Allegato B l’elenco dei contratti pendenti, dei crediti e dei debiti conosciuti relativi all’azienda, con indicazione di scadenze, garanzie, contenziosi e altri impegni significativi. Le Parti definiranno nell’atto definitivo la regolazione economica interna delle poste anteriori e successive alla consegna.
Nei rapporti interni tra le Parti, i debiti relativi al periodo anteriore alla consegna restano economicamente a carico del Venditore salvo quelli espressamente assunti dall’Acquirente nell’atto definitivo. Questa ripartizione non esclude gli effetti degli articoli 2558, 2559 e 2560 del Codice civile, dell’articolo 2112 o delle disposizioni tributarie verso terzi. Il Venditore collaborerà all’eventuale acquisizione del certificato dei carichi fiscali previsto dalla normativa pertinente.
ARTICOLO 10 – VERIFICHE E CONDIZIONI PRIMA DEL DEFINITIVO
L’obbligo di stipulare l’atto definitivo è subordinato al verificarsi, entro il [TERMINE VERIFICHE], delle seguenti condizioni oggettive: disponibilità della documentazione indicata all’articolo 2; accertamento che la locazione identificata nelle premesse sia in essere e che non risultino morosità o provvedimenti di cessazione non comunicati; assenza di provvedimenti amministrativi ostativi alla prosecuzione dell’attività non già dichiarati; verifica dei requisiti soggettivi e della possibilità di presentare la pratica di subingresso secondo le indicazioni del SUAP competente.
Le Parti documenteranno per iscritto l’esito delle verifiche. Se una condizione non si realizza per causa non imputabile a nessuna delle Parti entro il termine convenuto, gli obblighi condizionati non diverranno efficaci e l’eventuale caparra effettivamente versata sarà restituita entro [NUMERO GIORNI] giorni. Restano ferme le conseguenze dell’inadempimento imputabile a una Parte secondo la legge e gli accordi applicabili.
ARTICOLO 11 – GARANZIE E NON CONCORRENZA
Il Venditore dichiara, sulla base della documentazione messa a disposizione, di avere titolo per disporre dell’azienda e di aver indicato nell’Allegato B i vincoli, i beni di terzi e le contestazioni a propria conoscenza. Le eventuali garanzie specifiche relative a impianti, locali e attrezzature dovranno essere definite alla luce delle verifiche tecniche e documentali, senza presumere che il presente preliminare ne certifichi la conformità.
Alla cessione si applicherà il divieto di concorrenza dell’alienante nei limiti dell’articolo 2557 del Codice civile, salvo eventuali pattuizioni specifiche valide e concordate nell’atto definitivo.
ARTICOLO 12 – REGISTRAZIONE, SPESE E DISPOSIZIONI FINALI
Le Parti provvederanno alla registrazione del presente preliminare nel termine previsto dalla legge e agli adempimenti fiscali connessi. Nei rapporti interni le spese del preliminare e dell’atto definitivo saranno ripartite nel modo seguente: [RIPARTIZIONE CONCORDATA], fermi gli obblighi verso l’amministrazione finanziaria.
Il presente contratto non attribuisce all’Acquirente il possesso anticipato dell’azienda e non sostituisce l’atto definitivo. Eventuali modifiche saranno concordate per iscritto. Per le controversie è competente l’autorità giudiziaria individuata secondo la legge.
ALLEGATI DA IDENTIFICARE E SOTTOSCRIVERE
Allegato A – [INVENTARIO BENI E ATTREZZATURE]
Allegato B – [CONTRATTI, BENI DI TERZI, CREDITI, DEBITI, CONTENZIOSI]
Allegato C – [SITUAZIONE DIPENDENTI O DICHIARAZIONE DI ASSENZA DI PERSONALE]
Allegato D – [CONTRATTO DI LOCAZIONE E DOCUMENTAZIONE SUAP PERTINENTE]
Allegato E – [ELENCO DEI DOCUMENTI CONSEGNATI E DELLE VERIFICHE]
[LUOGO], [DATA DI SOTTOSCRIZIONE]
Il Venditore: [NOME E COGNOME O DENOMINAZIONE]
Firma: [FIRMA VENDITORE]
L’Acquirente: [NOME E COGNOME O DENOMINAZIONE]
Firma: [FIRMA ACQUIRENTE]
Scarica il fac simile Word del preliminare cessione bar
Il modello collegato alla pagina è disponibile in formato Doc, modificabile con Word o programmi compatibili. Prima della firma vanno inseriti identificativi dell’azienda, dati delle parti, prezzo, eventuale caparra, termine dell’atto definitivo e documenti relativi a locazione, beni, dipendenti e rapporti pendenti.
Il preliminare non sostituisce l’atto di cessione necessario per il deposito nel Registro delle imprese, né la pratica di subingresso al SUAP. Gli allegati richiamati devono essere predisposti e coerenti con quanto le parti hanno realmente verificato.
Quali documenti controllare prima di firmare
Prima di versare denaro occorre verificare che il venditore possa disporre dell’intera azienda e che l’attività descritta corrisponda a quella effettivamente esercitata. Per un bar il valore economico dipende anche dalla disponibilità dei locali, dallo stato delle attrezzature, dagli accordi con i fornitori e dalla possibilità di continuare la somministrazione senza interruzioni. Le rassicurazioni verbali vanno tradotte in documenti e clausole verificabili.
- Impresa e conti: visura, titolarità, dati economici pertinenti, eventuali contenziosi e debiti conosciuti.
- Attrezzature: elenco di macchina da caffè, frigoriferi, lavastoviglie, banco, arredi e altri beni, distinguendo quelli di proprietà dai beni in comodato o leasing.
- Locazione: contratto registrato, canone, durata residua, deposito cauzionale, morosità e comunicazioni del proprietario.
- Personale: rapporti in corso, CCNL, anzianità, ferie, permessi, TFR e pendenze.
- Somministrazione: SCIA o altri titoli pertinenti, eventuali prescrizioni, requisiti per il subingresso, notifiche sanitarie e situazione dei locali.
- Servizi e concessioni: dehors e occupazione di suolo pubblico, apparecchiature dei fornitori, utenze, contratti POS e altri rapporti da verificare separatamente.
Non basta scrivere che tutti i beni e le licenze sono compresi. Un inventario sottoscritto permette di distinguere cosa viene effettivamente venduto da ciò che appartiene a terzi. Se il bar utilizza una macchina da caffè concessa dal torrefattore, il suo eventuale mantenimento dipende dal relativo contratto e non da una generica clausola di vendita delle attrezzature.
Come indicare prezzo, caparra e valore del magazzino
Indica un prezzo determinato per l’azienda, distinguendo, quando utile, avviamento e beni materiali. Il fac simile separa le rimanenze alimentari perché quantità e condizioni possono cambiare tra preliminare e consegna. Stabilire prima il criterio di valutazione evita di discutere all’ultimo momento sul valore di bevande, prodotti freschi o merci invendibili.
La caparra confirmatoria prevista dall’articolo 1385 del Codice civile ha conseguenze diverse da un semplice acconto. Se la parte che l’ha versata è inadempiente, l’altra, quando ne ricorrono i presupposti, può recedere trattenendola; se è inadempiente chi l’ha ricevuta, la controparte può recedere chiedendo il doppio. Se si chiedono l’esecuzione o la risoluzione ordinaria, il risarcimento segue le regole generali. La quietanza deve riguardare soltanto una somma realmente incassata.
Nel modello puoi quindi mantenere l’opzione con caparra oppure quella senza versamenti iniziali. Controlla che prezzo, eventuale caparra, saldo e valore aggiuntivo delle merci non si sovrappongano. Il trattamento fiscale del preliminare dipende anche dal titolo dei pagamenti e dalle regole di registrazione vigenti.
Come funziona il subentro nell’affitto del locale
Se il venditore è conduttore e trasferisce l’azienda insieme alla locazione commerciale, l’articolo 36 della legge 392/1978 non richiede in generale l’assenso preventivo del proprietario. Occorre invece comunicare la cessione al locatore mediante raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi per gravi motivi entro trenta giorni dal ricevimento e, se non ha liberato il cedente, può ancora rivalersi su quest’ultimo nei casi previsti dalla legge. La disposizione è consultabile nella legge sulle locazioni commerciali.
Prima del preliminare verifica il contratto originario, l’esistenza di arretrati, le garanzie e la durata residua. Un eventuale accordo trilaterale per liberare il vecchio conduttore può essere utile, ma è cosa diversa da un’autorizzazione sempre obbligatoria alla cessione. Per predisporre la documentazione collegata sono disponibili il fac simile di cessione della locazione commerciale e la comunicazione di cessione da inviare al locatore.
SCIA e requisiti per continuare l’attività di bar
La vendita dell’azienda non equivale al trasferimento automatico di una «licenza sanitaria» come se fosse un arredo. Il nuovo esercente deve verificare il possesso dei requisiti morali e professionali, gli adempimenti richiesti per il subingresso e la documentazione sanitaria pertinente attraverso lo Sportello unico per le attività produttive del Comune competente. I procedimenti dipendono anche dalla disciplina regionale e dalle caratteristiche dell’esercizio.
Il Comune di Milano, nella disciplina per bar e ristoranti, indica il subingresso tra le operazioni soggette a SCIA e distingue i requisiti soggettivi e gli allegati. Si tratta di un esempio istituzionale del procedimento: per un bar in un altro Comune vanno seguite le istruzioni del relativo SUAP. Non è corretto prevedere indiscriminatamente un nulla osta preventivo dell’ASL oppure una SCIA già intestata all’acquirente prima che si perfezioni il trasferimento.
Dipendenti, debiti e contratti: quali clausole servono
Se il bar ha dipendenti, il trasferimento d’azienda comporta, quando ricorrono i presupposti, la prosecuzione dei rapporti con l’acquirente ai sensi dell’articolo 2112 del Codice civile. Non basta scrivere che ogni responsabilità precedente resta esclusivamente al venditore per eliminare i diritti dei lavoratori. Il preliminare deve permettere al compratore di valutare anzianità, trattamento economico, TFR e debiti retributivi, oltre agli eventuali obblighi di informazione sindacale nei casi previsti dall’articolo 47 della legge 428/1990.
La stessa cautela vale per gli altri debiti. L’articolo 2560 del Codice civile disciplina la responsabilità del cessionario per determinati debiti risultanti dai libri contabili obbligatori, mentre i crediti e i contratti aziendali seguono disposizioni specifiche. Una ripartizione pattuita tra venditore e compratore regola i loro rapporti interni, ma non può neutralizzare automaticamente i diritti dei terzi. Per questo è utile esaminare contabilità, contratti pendenti e posizione tributaria prima del definitivo.
Quando stipulare il definitivo e registrare il preliminare
Il preliminare deve indicare una data realistica per l’atto definitivo e verifiche oggettive da completare prima della firma notarile. L’articolo 2556 del Codice civile richiede la forma scritta ai fini della prova del trasferimento e, per il deposito al Registro delle imprese, un atto pubblico o una scrittura privata autenticata. Il notaio cura gli adempimenti di pubblicità previsti per la cessione; le parti devono inoltre coordinare consegna, saldo del prezzo e pratiche amministrative.
Il preliminare è soggetto a registrazione, ordinariamente entro trenta giorni dalla sottoscrizione secondo le disposizioni vigenti. Per caparre confirmatorie e acconti non soggetti a IVA la disciplina fiscale applicabile dal 2025 prevede, nei limiti indicati dalla norma, l’aliquota dello 0,5 per cento oppure la minore imposta applicabile al definitivo. Il riferimento è l’articolo 10 della Tariffa del testo unico dell’imposta di registro. Il conteggio concreto va verificato in base alla struttura dell’operazione.
Quando il fac simile non è sufficiente
Il modello non è adatto, senza una revisione specifica, alla cessione di quote societarie, alla vendita del solo immobile, all’affitto d’azienda o al trasferimento di un bar che comprende più sedi e attività autonome. Se viene ceduta soltanto una parte organizzata di un’impresa più grande, può essere pertinente il modello di cessione di ramo d’azienda.
Occorrono verifiche ulteriori se nel locale si svolgono attività sottoposte a titoli distinti, come occupazione di suolo pubblico o vendita di prodotti soggetti a regole particolari, oppure se vi sono pendenze fiscali rilevanti, contenziosi di lavoro o vincoli sui beni. Anche una società acquirente ancora da costituire richiede una corretta individuazione del soggetto che si obbliga nel preliminare.
Errori da evitare nel preliminare di vendita del bar
- Considerare il preliminare come atto che trasferisce subito l’azienda o consente di iniziare a gestire il bar.
- Inserire nel prezzo attrezzature appartenenti a fornitori senza verificarne la proprietà.
- Condizionare sempre il trasferimento al consenso preventivo del locatore, ignorando l’articolo 36 della legge 392/1978.
- Trattare la SCIA di subingresso come un bene ceduto automaticamente oppure richiedere un nulla osta sanitario indistinto.
- Dichiarare pagata una caparra non ancora incassata o sommare due volte il valore del magazzino.
- Escludere per contratto ogni responsabilità verso dipendenti, creditori e amministrazione finanziaria.
- Firmare senza un inventario, senza controllare la locazione e senza fissare una data per il definitivo.
Domande frequenti sul preliminare di cessione del bar
Il preliminare di cessione di un bar deve essere firmato dal notaio?
Il preliminare può normalmente essere stipulato con scrittura privata, rispettando la forma richiesta per l’operazione. La cessione definitiva destinata al deposito nel Registro delle imprese viene invece formalizzata mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata, con l’intervento notarile. Prima della firma è utile far esaminare a notaio e consulenti eventuali vincoli sui beni, rapporti di lavoro, passività e condizioni necessarie alla prosecuzione dell’attività.
Il proprietario del locale deve autorizzare la vendita del bar?
Il proprietario del locale non autorizza in generale la vendita dell’azienda. Se insieme all’azienda viene ceduto il contratto di locazione commerciale, l’articolo 36 della legge 392/1978 consente la cessione anche senza assenso preventivo, con comunicazione al locatore. Quest’ultimo può opporsi per gravi motivi entro trenta giorni e la posizione del cedente deve essere valutata perché non è automaticamente liberato dalle obbligazioni della locazione.
La caparra viene restituita se il bar non può essere acquistato?
Dipende dalla ragione per cui il definitivo non viene stipulato e dalle condizioni concordate. Se manca una condizione sospensiva per causa non imputabile alle parti, il modello prevede la restituzione della somma effettivamente versata. Se invece esiste un inadempimento imputabile a una parte, possono operare gli effetti della caparra confirmatoria previsti dall’articolo 1385 del Codice civile. Perciò conviene definire condizioni oggettive e termini precisi.
Chi risponde dei debiti e dei dipendenti del vecchio bar?
Gli accordi interni possono stabilire chi sostiene economicamente determinate poste, ma non eliminano le responsabilità imposte dalla legge. L’articolo 2560 disciplina, tra l’altro, i debiti aziendali risultanti dai libri contabili obbligatori; per i dipendenti opera la tutela dell’articolo 2112 quando ne ricorrono i presupposti. Prima del preliminare è quindi utile ottenere un elenco dei contratti e una situazione verificabile dei rapporti di lavoro e delle passività.
Si può iniziare l’attività subito dopo la firma del preliminare?
No. Il preliminare impegna a concludere il trasferimento, ma non trasferisce di per sé la titolarità dell’azienda e non sostituisce gli adempimenti amministrativi del subingresso. Il nuovo esercente deve verificare requisiti, disponibilità dei locali e procedura SUAP applicabile. Il modello prevede la consegna insieme al definitivo e al coordinamento delle condizioni necessarie per esercitare legittimamente l’attività, evitando consegne anticipate non disciplinate.