Perizia di stima terreno agricolo – Esempio e Fac simile

PERIZIA DI STIMA
TERRENO AGRICOLO SITO IN COMUNE DI ________________________

Tecnico incaricato
Geom./Ing./Dott. Agr. ________________________
Studio in ________________________ (___), via ________________________ n. ______
Iscritto all’Albo di ________________________ al n. ______ – C.F./P.IVA ________________________
Tel. ________________________ – e-mail ________________________ – PEC ________________________

1. OGGETTO DELL’INCARICO E PREMESSA

Con incarico conferito in data ________________________ da ________________________ (di seguito “Committente”), il sottoscritto Tecnico è stato incaricato di redigere una perizia di stima avente ad oggetto il terreno agricolo sito in Comune di ________________________, in località ________________________, di complessiva superficie catastale pari a circa ______ mq / ______ ha, meglio identificato al Catasto Terreni come in seguito specificato.

La presente relazione ha lo scopo di determinare il valore di mercato del terreno agricolo alla data ________________________, ai fini di ________________________ (es. conferimento in S.r.l., compravendita, divisione, procedura esecutiva/fallimentare, successione, ecc.).

2. IDENTIFICAZIONE DEL TERRENO E TITOLARITÀ

Il bene oggetto di stima è individuato al Catasto Terreni del Comune di ________________________ (Codice catastale ____________) come segue:

Foglio ______, Particella ______, Qualità ________________________, Classe ______, Superficie ______ mq, Reddito dominicale € ______, Reddito agrario € ______;
Foglio ______, Particella ______, Qualità ________________________, Classe ______, Superficie ______ mq, Reddito dominicale € ______, Reddito agrario € ______;

per una superficie complessiva pari a ______ mq, pari a ______ ha ______ are ______ centiare.

Attuale intestazione catastale:
– Sig./Sig.ra _______________________, nat a ________________________ il ________________________, C.F. ________________________, proprietario per la quota di /;
– Sig./Sig.ra ________________________, C.F. ________________________, proprietario / nudo proprietario / usufruttuario per la quota di /;

ovvero come meglio risulta dalle visure catastali aggiornate in data ________________________, allegate in copia alla presente.

Titolo di provenienza: atto ________________________ (es. compravendita / donazione / successione) in data ________________________ a rogito Notaio ________________________ rep. n. ______, registrato a ________________________ il ________________________ n. ______, trascritto a ________________________ ai nn. rr. ______ / nn. part. ______.

3. DOCUMENTAZIONE ESAMINATA E SOPRALLUOGHI

Per la redazione della presente perizia il Tecnico ha esaminato:

– visure catastali storiche e attuali del terreno;
– estratto di mappa catastale;
– strumenti urbanistici vigenti (P.R.G./P.I./P.R.U.G.) e relative norme tecniche di attuazione;
– eventuale certificazione di destinazione urbanistica rilasciata dal Comune di ________________________ in data ________________________ n. ______;
– eventuali contratti agrari, atti di comodato, affitto o altri titoli di detenzione;
– documentazione fotografica e cartografica (foto aeree, estratti OMI/Osservatorio valori agricoli, ecc.);

nonché ha eseguito sopralluogo/i in data ________________________, con rilievo visivo e fotografico dello stato dei luoghi, dell’accessibilità e delle colture in atto.

4. DESCRIZIONE DEL TERRENO E CONTESTO

Il terreno è sito in Comune di ________________________, località ________________________, in zona ________________________ (es. pianura / collina / fondovalle), ad una quota approssimativa di ______ m s.l.m., in un contesto prevalentemente ________________________ (es. agricolo, con presenza di coltivazioni promiscue, ecc.), a distanza di circa ______ km dal centro abitato di ________________________ e dal principale asse viario ________________________.

La giacitura del lotto è ________________________ (pianeggiante / leggermente acclive / acclive), con pendenza media stimata pari a ______ %. L’accesso avviene mediante ________________________ (strada comunale asfaltata / strada vicinale sterrata / servitù di passaggio), idonea / non completamente idonea al transito dei principali mezzi agricoli.

La qualità colturale attuale, come risultante da sopralluogo, è ________________________ (es. seminativo, seminativo arborato, prato stabile, vigneto, frutteto, bosco ceduo, ecc.), con conduzione ________________________ (governata / ordinaria / degradata) e presenza di opere di sistemazione quali ________________________ (fossi, recinzioni, sistemazioni idraulico–agrarie).

Sono assenti / presenti fabbricati rurali o manufatti pertinenziali (precisare quali e se inclusi o esclusi dalla stima).

5. INQUADRAMENTO URBANISTICO E VINCOLI

Dalla consultazione dello strumento urbanistico comunale vigente risulta che il terreno ricade in zona ________________________ (es. Zona E – agricola, sottoclasse E1/E2, ecc.), con destinazione agricola e indici edificatori limitati alle costruzioni strumentali all’attività agricola, nel rispetto dei parametri previsti dalle N.T.A.

Il terreno è / non è soggetto a vincoli specifici ai sensi di:

– D.Lgs. 42/2004 (vincolo paesaggistico/ambientale): ________________________;
– eventuali vincoli idrogeologici o aree a rischio (PAI): ________________________;
– altri vincoli (fasce di rispetto stradale/ferroviario, aree fluviali, ecc.): ________________________.

Non emerge allo stato, dai documenti acquisiti, una vocazione edificatoria diversa da quella agricola, né previsioni urbanistiche di trasformazione a breve/medio termine; in ogni caso, eventuali plusvalenze legate a futuri mutamenti di destinazione d’uso non vengono considerate nella presente stima, che è condotta sul mero valore agricolo ordinario del fondo.

6. METODOLOGIA DI VALUTAZIONE

Considerata la natura del bene, la stimazione è condotta utilizzando il metodo sintetico–comparativo e, ove disponibili, le quotazioni elaborate dall’Osservatorio dei Valori Agricoli / OMI / prezziari di riferimento della Provincia di ________________________, per i terreni agricoli nel Comune di ________________________ e per la qualità colturale di interesse.

Sono stati presi come riferimento i valori minimi e massimi €/ha indicati per la qualità ________________________ nel Comune di ________________________ (Listino anno ______, rilevazioni anno ______), pari rispettivamente a:

– valore minimo ordinario: € ______/ha;
– valore massimo ordinario: € ______/ha.

Il valore di mercato del fondo oggetto di stima è stato poi modulato tenendo conto delle caratteristiche specifiche del terreno (fertilità, giacitura, esposizione, accesso, forma, ampiezza, ubicazione, conduzione), applicando un opportuno coefficiente correttivo al valore massimo di zona.

A titolo esemplificativo, si è adottata una formulazione del tipo:

V_unitario = V_max × K_fertilità × K_giacitura × K_accesso × K_forma × K_ubicazione × K_ampiezza × K_conduzione,

dove V_max è il valore massimo €/ha rilevato per la qualità di coltura in Comune di ________________________ e i coefficienti K assumono valori compresi tra 0 e 1 in funzione dei diversi livelli qualitativi attribuiti alle singole caratteristiche del fondo.

7. ATTRIBUZIONE DEI COEFFICIENTI E CALCOLO DEL VALORE UNITARIO

Tenuto conto delle risultanze del sopralluogo, delle informazioni pedologiche e del contesto, al terreno oggetto di stima sono stati attribuiti i seguenti livelli qualitativi (a titolo di esempio, da adattare):

– Fertilità: ________________________ (ottima/buona/discreta/mediocre) → K_fertilità = ______;
– Giacitura: ________________________ (pianeggiante/acclive/mediocre) → K_giacitura = ______;
– Accesso: ________________________ (buono/sufficiente/insufficiente) → K_accesso = ______;
– Forma: ________________________ (regolare/normale/penalizzante) → K_forma = ______;
– Ubicazione: ________________________ (buona/normale/cattiva) → K_ubicazione = ______;
– Ampiezza: ________________________ (medio/piccolo/grande appezzamento) → K_ampiezza = ______;
– Conduzione: ________________________ (governata/degradata) → K_conduzione = ______.

Applicando i coefficienti sopra indicati si ottiene, ad esempio:

V_unitario = V_max € ______/ha × ______ × ______ × ______ × ______ × ______ × ______ × ______ = € ______/ha.

8. VALORE COMPLESSIVO DEL TERRENO

Moltiplicando il valore unitario così determinato per la superficie del fondo si ottiene il valore complessivo della piena proprietà del terreno:

Superficie complessiva: ______ ha = ______ mq;

Valore complessivo = V_unitario € ______/ha × ______ ha = € ________________________ (euro ________________________), che si ritiene rappresentare il più probabile valore di mercato del terreno agricolo oggetto di stima alla data ________________________.

Qualora la stima riguardi solo quote di proprietà o diritti reali parziali (nuda proprietà, usufrutto, quota indivisa), il valore così determinato andrà riproporzionato in base alla natura e ampiezza del diritto, utilizzando, se del caso, coefficienti di capitalizzazione e tabelle di mortalità e di valutazione usufrutto/nuda proprietà vigenti all’epoca della stima.

9. CONCLUSIONI

Alla luce di quanto esposto, il sottoscritto Tecnico, in scienza e coscienza, sulla base della documentazione esaminata, delle risultanze dei sopralluoghi, dei criteri estimativi adottati e dei valori di mercato rilevati,

stima che il valore di mercato della piena proprietà del terreno agricolo sito in Comune di ________________________, Foglio ______, Particella/e ______, di complessiva superficie pari a ______ ha, sia pari a € ________________________ (euro ________________________) alla data ________________________.

Eventuali oscillazioni del mercato agricolo, variazioni della destinazione urbanistica o modifiche sostanziali della qualità colturale intervenute dopo tale data potranno incidere sul valore del bene; la presente stima non tiene conto di tali eventi successivi.

La presente perizia è redatta esclusivamente ai fini ________________________ e non potrà essere utilizzata per scopi diversi da quelli indicati nell’incarico, se non previo nuovo mandato.

Luogo ________________________, data ________________________

Il Tecnico

(Geom./Ing./Dott. Agr. ________________________)

(firma e timbro)