Perizia di stima conferimento immobile in Srl​ – Esempio e Fac simile

PERIZIA DI STIMA
AI FINI DEL CONFERIMENTO DI IMMOBILE IN S.R.L.

I. PREMESSA – ORIGINE DELL’INCARICO

In data ____________________ il Sig./Dott. ____________________, in qualità di ____________________ della società ____________________ S.r.l., con sede in ____________________, via ____________________ n. ______, C.F./P.IVA ____________________, ha conferito incarico al sottoscritto di redigere una perizia di stima giurata ai fini del conferimento in natura di un bene immobile nel capitale sociale della medesima società / di una S.r.l. di nuova costituzione denominata ____________________.

L’incarico è conferito in conformità all’art. 2465 c.c., che richiede, per i conferimenti di beni in natura e di crediti nelle società a responsabilità limitata, una relazione giurata di un esperto iscritto nel registro dei revisori legali o nell’albo dei dottori commercialisti ed esperti contabili / altra categoria abilitata, nominato da ____________________ (Tribunale / parte conferente secondo quanto previsto dallo statuto / dal contratto di conferimento).

Il sottoscritto Dott./Rag. ____________________, nato a ____________________ il ____________________, C.F. ____________________, iscritto all’Albo ____________________ al n. ______, con studio in ____________________, via ____________________, accettava l’incarico in data ____________________.

Al fine di assicurare una corretta e tempestiva esecuzione della perizia, il sottoscritto si è avvalso, ove necessario, dell’opera di collaboratori specializzati nelle persone dei professionisti ____________________, per le attività di supporto tecnico, catastale, urbanistico e/o estimativo.

La presente perizia è composta da:
– una relazione descrittiva e valutativa (la presente “Relazione di stima”);
– allegati tecnici e documentali (visure, planimetrie, atti notarili, situazione urbanistica e catastale, prospetti di calcolo), che ne costituiscono parte integrante e sostanziale.

II. OGGETTO E FINALITÀ DEL CONFERIMENTO

Oggetto del conferimento

La perizia ha per oggetto la valutazione del seguente bene immobile, destinato ad essere conferito nel capitale sociale di ____________________ S.r.l.:

– fabbricato / unità immobiliare a destinazione ____________________ (es. residenziale, commerciale, industriale, direzionale), sito in ____________________, via ____________________ n. ______, distinto al Catasto Fabbricati del Comune di ____________________ al foglio ______, mappale ______, subalterno ______, categoria ______, classe ______, consistenza ______, rendita catastale Euro ____________________;

eventuali pertinenze:
– area scoperta / cortile / box / posto auto / altro, identificata al Catasto come segue: ____________________.

Finalità dell’operazione

Il conferimento dell’immobile è finalizzato a:

– costituire / incrementare il capitale sociale di ____________________ S.r.l.;
– rafforzare la struttura patrimoniale e finanziaria della società;
– consentire alla società l’utilizzo diretto dell’immobile per lo svolgimento della propria attività di ____________________;
– ovvero metterlo a reddito tramite locazione / altra forma di sfruttamento economico.

Data di riferimento della stima

La presente stima è effettuata con riferimento alla data ____________________ (“Data di Riferimento”), alla quale si assume costante la situazione giuridica, urbanistica, catastale e fattuale dell’immobile, nonché le condizioni di mercato immobiliare considerate ai fini della determinazione del valore.

III. SOGGETTO CONFERENTE

Dati identificativi del conferente

Conferente è il/la Sig./Sig.ra / la società ____________________, con i seguenti dati:

– se persona fisica:
– nome e cognome: ____________________
– nato/a a ____________________ il ____________________
– C.F. ____________________
– residente in ____________________, via ____________________ n. ______

– se società:
– denominazione: ____________________
– forma giuridica: ____________________
– sede legale in ____________________, via ____________________ n. ______
– C.F./P.IVA ____________________
– iscrizione al Registro Imprese di ____________________ n. ____________________
– rappresentata da ____________________ in qualità di ____________________.

Il conferente risulta titolare del diritto di proprietà / altro diritto reale (es. usufrutto, superficie) sull’immobile oggetto di conferimento, come meglio risultante dall’atto notarile di provenienza indicato al successivo paragrafo.

IV. IL BENE IMMOBILE OGGETTO DI CONFERIMENTO

Identificazione e descrizione dell’immobile

L’immobile oggetto di stima è così identificato:

– Comune di ____________________ (Prov. ______)
– indirizzo: via ____________________ n. ______
– piano/i: ____________________
– destinazione d’uso attuale: ____________________
– categoria catastale: ______; classe: ______; consistenza: ______; rendita: Euro ____________________
– dati catastali:
– C.F. Comune di ____________________, foglio ______, mappale ______, sub. ______.

L’immobile è costituito da ____________________ (descrizione sintetica: numero vani, superficie, principali caratteristiche costruttive e impiantistiche, stato manutentivo, anno di costruzione o ristrutturazione, ecc.).

Insediamento e contesto urbano

L’immobile è localizzato in zona ____________________ (centrale / semicentrale / periferica / industriale / artigianale), caratterizzata da ____________________ (descrizione: tipologia prevalente degli immobili circostanti, dotazione di servizi, collegamenti viari e mezzi pubblici, attrattività commerciale, ecc.).

La collocazione risulta coerente con la destinazione d’uso attuale e potenziale e incide in maniera significativa sulla determinazione del valore di mercato.

Situazione giuridica e patrimoniale

La valutazione tiene conto della situazione giuridica risultante da:

– atto di provenienza: rogito del Notaio Dott./Dott.ssa ____________________ in data ____________________, rep. n. ______, registrato a ____________________ il ____________________, n. ______, trascritto a ____________________ in data ____________________, ai nn. ______ / ______;
– eventuali successivi atti modificativi (donazioni, divisioni, servitù, ipoteche, vincoli, ecc.);
– visure ipotecarie aggiornate alla data ____________________, da cui risultano / non risultano iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli;
– situazione catastale aggiornata alla data ____________________.

Il Perito ha altresì esaminato la posizione urbanistica e edilizia dell’immobile sulla base di:

– certificato di destinazione urbanistica / estratti di P.R.G. / P.G.T. / strumenti urbanistici vigenti;
– titoli abilitativi edilizi (licenza / concessione / permesso di costruire, S.C.I.A., C.I.L.A. ecc.);
– eventuali condoni / sanatorie;
– certificato di agibilità / abitabilità, ove esistente;
– attestato di prestazione energetica (A.P.E.) classe ______, rilasciato in data ____________________.

Eventuali irregolarità formali o sostanziali, ove riscontrate, sono indicate nella presente relazione e considerate nell’ambito della valutazione (per es. costi di regolarizzazione, rischio di sanzioni, limitazioni d’uso).

V. BENI E DIRITTI CONFERITI

Elenco dei beni conferiti

Il conferimento ha ad oggetto:

– piena proprietà / altro diritto reale sull’immobile sopra descritto;
– relative pertinenze (aree scoperte, box, posti auto, locali accessori), come meglio individuate al precedente paragrafo;
– eventuali impianti fissi e incorporati, nonché miglioramenti e addizioni stabilmente connessi all’immobile, così come esistenti alla Data di Riferimento.

Eventuali ulteriori cespiti mobili, arredi, attrezzature e/o disponibilità liquide conferite congiuntamente all’immobile dovranno essere oggetto di autonoma descrizione e valutazione in separata sezione, se presenti.

Considerazioni generali di carattere legale e tecnico

L’art. 2465 c.c. prevede che, per i conferimenti in natura, la relazione dell’esperto debba contenere:

– la descrizione dei beni conferiti;
– l’indicazione dei criteri di valutazione adottati;
– l’attestazione che il valore attribuito non è inferiore a quello ad essi riconosciuto ai fini della determinazione del capitale sociale e dell’eventuale sovrapprezzo.

Il legislatore rinvia, quanto ai criteri estimativi, alle regole della tecnica valutativa, rimettendo all’esperto la scelta del metodo o dei metodi più adeguati al caso concreto, in coerenza con le best practice di valutazione immobiliare (linee guida nazionali, standard estimativi riconosciuti, prassi di mercato).

Nel caso specifico del conferimento di un immobile, è opportuno fare prevalente riferimento a un metodo di tipo comparativo / patrimoniale, basato sui valori correnti di mercato di beni similari, eventualmente integrato da altri approcci (reddituale, costo di ricostruzione deprezzato) a fini di verifica di congruità.

VI. CRITERI DI VALUTAZIONE ADOTTATI

Per la valutazione dell’immobile oggetto di conferimento si è fatto ricorso ai seguenti criteri estimativi, tra loro coordinati:

Metodo comparativo di mercato
– individuazione di compravendite e offerte relative a immobili similari per tipologia, ubicazione, caratteristiche e stato manutentivo, nella medesima zona o in aree comparabili;
– analisi dei valori unitari (€/mq, €/mc) e delle condizioni di ciascun termine di confronto;
– applicazione di coefficienti di aggiustamento in funzione di fattori quali posizione, piano, stato conservativo, dotazioni impiantistiche, destinazione d’uso, mercato locale;
– determinazione di un intervallo di valori unitari ragionevoli e scelta del valore più rappresentativo.

Metodo patrimoniale – costo di ricostruzione deprezzato (se pertinente)
– stima del costo di ricostruzione a nuovo dell’immobile, sulla base di prezziari e listini di settore aggiornati;
– applicazione di coefficienti di vetustà, obsolescenza e degrado per ottenere il valore tecnico deprezzato;
– somma del valore dell’area (stimata a valori di mercato) e del valore del fabbricato deprezzato.

Metodo reddituale (se l’immobile è locato o locabile a valori di mercato)
– determinazione del canone di locazione di mercato (o analisi del canone esistente, se coerente con il mercato);
– capitalizzazione del reddito netto attualizzato secondo un tasso congruo per la tipologia di immobile e il rischio connesso.

Tenuto conto delle caratteristiche del bene e delle informazioni di mercato disponibili nella zona di ____________________, il metodo comparativo / patrimoniale assume carattere prevalente, mentre gli altri metodi sono utilizzati per controlli di coerenza dei risultati.

VII. METODOLOGIE DI VERIFICA E FONTI UTILIZZATE

Per lo svolgimento dell’incarico il Perito ha:

– effettuato sopralluogo sull’immobile in data ____________________, verificando stato di fatto, finiture, impianti principali, contesto urbano ed eventuali criticità;
– acquisito ed esaminato:
– visure catastali e planimetrie aggiornate;
– estratti degli strumenti urbanistici vigenti;
– attestato di prestazione energetica (A.P.E.);
– titoli edilizi e documentazione urbanistico-edilizia disponibile;
– atto/i di provenienza e relative formalità;
– svolto ricerche di mercato mediante:
– banche dati immobiliari (OMI, listini di categoria, banche dati di Agenzie e portali immobiliari);
– consultazione di pubblicazioni specialistiche e dati statistici locali;
– contatti informali con operatori immobiliari attivi nella zona (agenzie, mediatori, ecc.), ove opportuno.

Le fonti utilizzate sono state valutate criticamente, privilegiando i dati relativi a compravendite effettivamente concluse rispetto alle semplici offerte.

VIII. VALUTAZIONE DELL’IMMOBILE CONFERITO

1. Determinazione del valore di mercato

Sulla base del metodo comparativo, si è individuato un intervallo di valori unitari di mercato per immobili similari compreso tra Euro ______/mq ed Euro ______/mq.

Tenuti in considerazione:

– lo stato manutentivo dell’immobile ();
– la localizzazione ();
– le caratteristiche intrinseche (superficie, distribuzione, esposizione, dotazioni impiantistiche, classe energetica);
– le condizioni del mercato locale alla Data di Riferimento;

il valore unitario ritenuto maggiormente rappresentativo è stato fissato in:

– Euro ______/mq di superficie commerciale.

La superficie commerciale dell’immobile, determinata secondo i criteri tecnici usuali (inclusione di pertinenze, coefficienti di riduzione, ecc.), risulta pari a ______ mq.

Ne deriva:

Valore di mercato = ______ mq × Euro ______/mq = Euro ____________________.

2. Verifiche di congruità

Il risultato così ottenuto è stato confrontato con:

– il valore emergente dalla stima per costo di ricostruzione deprezzato, pari a Euro ____________________;
– il valore reddituale (se applicabile), ottenuto capitalizzando un reddito netto annuo di Euro ____________________ al tasso del ______%, pari a Euro ____________________.

I valori ottenuti risultano coerenti e compresi in un intervallo di plausibilità tale da confermare la stima principale.

IX. CONCLUSIONI E ATTESTAZIONE AI SENSI DELL’ART. 2465 C.C.

Alla luce delle considerazioni che precedono, il sottoscritto Perito:

– attesta che la stima è stata effettuata secondo criteri tecnici generalmente accettati e in conformità alla normativa vigente;
– determina il valore economico di mercato dell’immobile oggetto di conferimento alla data ____________________ in:

Euro ____________________ (in lettere: ____________________).

Il sottoscritto attesta, altresì, ai sensi dell’art. 2465 c.c., che:

– il valore attribuito all’immobile non è inferiore all’importo complessivo ad esso riconosciuto ai fini della determinazione del capitale sociale di ____________________ S.r.l. e dell’eventuale sovrapprezzo sulle quote da emettere a fronte del conferimento;
– il valore medesimo tiene conto di eventuali oneri, vincoli, servitù o limitazioni che incidono sulla piena disponibilità e utilizzazione del bene, come risultanti dalla documentazione esaminata e dalle verifiche svolte.

Luogo ____________________

Data ____________________

Il Perito

(Allegati: documentazione tecnica, catastale, urbanistica, ipotecaria, fotografie, schemi di calcolo)