Preliminare con Consegna Anticipata dell’Immobile​ – Esempi e Fac Simile

In questa pagina è disponibile un fac simile di accordo integrativo al contratto preliminare di compravendita per regolare la consegna anticipata dell’immobile e delle chiavi prima del rogito. Il documento può essere utilizzato dal promittente venditore e dal promissario acquirente quando esiste già un preliminare e le parti vogliono consentire l’accesso, la custodia o un uso limitato dell’abitazione prima del trasferimento della proprietà.

La guida spiega quali effetti produce la consegna, come descrivere le chiavi e lo stato dei locali, come ripartire consumi e spese, quali lavori autorizzare e come disciplinare la restituzione se la vendita non viene conclusa. Il modello va adattato al contenuto del preliminare, alle condizioni dell’immobile e alla finalità concreta dell’accesso anticipato.

Che cos’è il preliminare con consegna anticipata dell’immobile

Il preliminare con consegna anticipata è un accordo nel quale venditore e acquirente mantengono l’impegno a stipulare il contratto definitivo, ma anticipano la disponibilità materiale dell’immobile rispetto al rogito. Può essere previsto direttamente nel preliminare oppure, se il preliminare è già stato firmato, mediante una scrittura integrativa che richiami il contratto originario e ne lasci ferme le clausole non modificate.

La consegna delle chiavi non trasferisce da sola la proprietà. Il passaggio della proprietà immobiliare avviene con il contratto definitivo validamente stipulato, mentre l’accordo anticipato deve chiarire quale uso è consentito e a quale titolo l’acquirente entra nell’immobile. Per questo è preferibile evitare una formula generica come “il possesso decorre da oggi” e descrivere invece la disponibilità concessa, la sua durata e i suoi limiti.

Chi deve ancora predisporre l’accordo principale può consultare il fac simile di contratto preliminare di compravendita immobiliare tra privati. Se occorre soltanto documentare la materiale consegna di chiavi già regolata da un altro accordo, può essere più adatto un verbale di consegna delle chiavi prima del rogito.

Quando si può consegnare l’immobile prima del rogito

Venditore e acquirente possono concordare una consegna anticipata per finalità determinate, per esempio effettuare misurazioni, richiedere preventivi, depositare arredi, eseguire lavori autorizzati o preparare un trasferimento. Non si tratta di un passaggio automatico collegato al preliminare: serve il consenso del proprietario e le condizioni devono risultare con chiarezza dal testo sottoscritto.

L’accordo è più semplice quando l’immobile è ultimato, libero e immediatamente accessibile. Se l’edificio è ancora in costruzione, il cantiere è attivo, mancano autorizzazioni necessarie all’uso oppure sono previsti interventi invasivi, la consegna richiede verifiche ulteriori. L’accesso materiale non sostituisce l’agibilità, i titoli edilizi, le autorizzazioni condominiali, gli adempimenti di sicurezza o le abilitazioni richieste per i lavori.

Per gli immobili da costruire promessi in vendita da un costruttore a una persona fisica può applicarsi la disciplina speciale del decreto legislativo 122/2005. In tali casi il semplice accordo privato non deve essere utilizzato per aggirare le forme, le garanzie e i controlli richiesti dalla legge; è opportuno coordinare ogni integrazione con il notaio che segue l’operazione.

Quando questo fac simile non è adatto

Il modello presuppone un preliminare valido e un’intesa effettiva tra le parti. Non è adatto a sostituire il preliminare, a sanare una controversia già sorta, a regolare un’occupazione di lunga durata o a concedere l’immobile dietro un canone senza valutare la corretta natura del rapporto. In queste situazioni può essere necessario un diverso contratto, come un comodato o una locazione, oppure un accordo transattivo predisposto sul caso concreto.

La consegna anticipata è inoltre sconsigliabile quando il finanziamento dell’acquirente è ancora incerto, il rogito non ha una data attendibile, l’immobile presenta difformità non chiarite, sono in corso lavori del venditore o non è possibile stabilire chi risponde di danni e accessi di terzi. Prima di consegnare le chiavi occorre verificare che l’accordo non contraddica condizioni sospensive, termini essenziali, obblighi del costruttore o impegni già assunti con la banca e con il notaio.

Quali dati e clausole deve contenere l’accordo

Un accordo completo deve collegare senza ambiguità la consegna al preliminare già sottoscritto e descrivere ciò che avviene prima del rogito. Le informazioni normalmente necessarie sono:

• dati identificativi del promittente venditore e del promissario acquirente;
• data del preliminare, estremi di registrazione se disponibili e termine previsto per il contratto definitivo;
• indirizzo, descrizione e dati catastali dell’immobile, comprese eventuali pertinenze;
• data e ora della consegna, numero e tipo di chiavi, telecomandi o dispositivi affidati;
• finalità dell’accesso anticipato e attività espressamente consentite;
• stato dei locali, letture dei contatori, beni presenti, difetti visibili e lavorazioni ancora da completare;
• regole per lavori, imprese, traslocatori, tecnici e altri soggetti autorizzati ad accedere;
• custodia, coperture assicurative, danni imputabili alle parti e modalità di segnalazione degli incidenti;
• ripartizione interna di consumi, utenze, spese condominiali e altri costi collegati all’uso;
• accesso del venditore per verifiche o interventi concordati;
• termine della disponibilità anticipata e obbligo di restituzione delle chiavi se il rogito non viene stipulato;
• allegati, numero di originali e firme delle parti.

La data del rogito e il termine per l’eventuale restituzione devono essere espressi in modo preciso. Formule come “appena possibile” o “al completamento dei lavori” rendono difficile stabilire quando termina l’autorizzazione e cosa debba accadere in caso di ritardo.

Come regolare chiavi, stato dell’immobile e lavori

Chiavi e dispositivi di accesso

Il documento deve indicare quante chiavi vengono consegnate e a quali accessi corrispondono: portone, porta dell’abitazione, cancello, box, cantina, locale tecnico e cassetta postale. Vanno elencati anche telecomandi, badge e codici. Se il venditore conserva duplicati, questa circostanza deve risultare nell’accordo insieme alle condizioni alle quali potrà utilizzarli.

La consegna può essere attestata nello stesso accordo oppure in un verbale allegato. Per ridurre le contestazioni è utile far firmare a entrambe le parti l’elenco dei dispositivi e annotare immediatamente eventuali chiavi mancanti o non funzionanti.

Stato dei locali e beni presenti

È preferibile descrivere lo stato materiale senza inserire una rinuncia generale ai vizi. L’acquirente può dichiarare di avere visionato i locali e di riceverli nello stato documentato da fotografie, ma questa dichiarazione non dovrebbe trasformarsi automaticamente nell’accettazione di difetti non visibili o di opere che il venditore deve ancora completare secondo il preliminare o il capitolato.

Le fotografie datate, le letture dei contatori e un inventario degli arredi aiutano a distinguere i danni preesistenti da quelli verificatisi durante l’uso anticipato. Se restano lavorazioni da eseguire, conviene indicare chi deve completarle, entro quale data e con quali modalità di accesso.

Lavori prima del rogito

La consegna delle chiavi non autorizza implicitamente ristrutturazioni o modifiche agli impianti. L’accordo deve specificare se sono ammessi soltanto sopralluoghi e misurazioni oppure anche opere determinate. Per interventi edilizi, impiantistici o sulle parti comuni restano necessari i consensi, i titoli e gli adempimenti previsti dalla normativa e dal regolamento condominiale.

Se l’acquirente incarica imprese o artigiani, è utile stabilire che risponde dei danni causati dai soggetti da lui introdotti e che deve comunicare preventivamente i loro dati al venditore. In un cantiere ancora attivo, accessi e lavori devono essere coordinati con i responsabili del cantiere: una manleva generica non sostituisce le misure di sicurezza né elimina responsabilità inderogabili.

Chi paga utenze, condominio e tributi prima del rogito

Le parti possono ripartire tra loro i costi generati dall’uso anticipato, ma devono distinguere il loro accordo interno dagli obblighi verso terzi. Per esempio, si può prevedere che l’acquirente rimborsi i consumi di acqua, energia e gas dalla lettura iniziale, oppure che sostenga determinate quote condominiali correnti durante il periodo di disponibilità.

La clausola non modifica automaticamente il soggetto obbligato verso il condominio, il gestore dell’utenza o l’amministrazione fiscale. Non è quindi corretto trasferire in blocco “tutti i tributi” all’acquirente: imposte patrimoniali, tassa rifiuti, utenze e spese condominiali seguono presupposti diversi. L’accordo deve indicare quali importi vengono sostenuti direttamente e quali sono rimborsati dietro documentazione.

Per le spese condominiali è utile chiedere all’amministratore una situazione aggiornata dei pagamenti e delle delibere. La ripartizione concordata tra venditore e acquirente può regolare i rapporti economici tra loro, ma non vincola l’amministratore o gli altri creditori che non hanno partecipato all’accordo.

Custodia, danni, assicurazione e accesso del venditore

Dal momento della consegna l’acquirente deve custodire l’immobile secondo quanto previsto dall’accordo e segnalare tempestivamente guasti, infiltrazioni, furti o altri eventi. È ragionevole attribuirgli i danni causati dal proprio comportamento, dai familiari, dai traslocatori o dalle imprese incaricate, senza ricorrere a formule che esonerino il venditore da qualsiasi responsabilità, anche per fatti a lui imputabili.

Prima della firma le parti dovrebbero verificare le polizze già esistenti e valutare se coprono l’uso anticipato, i beni introdotti e i lavori autorizzati. Questa verifica è una cautela pratica, non una copertura automatica derivante dal preliminare. Se sono previste opere, può essere necessario chiedere all’impresa le coperture assicurative pertinenti.

Il venditore resta proprietario fino al rogito e può avere bisogno di accedere per controlli, manutenzioni o lavori ancora dovuti. L’accordo dovrebbe prevedere un preavviso, salvo urgenze, e identificare le persone autorizzate. Un divieto assoluto di accesso può creare problemi quando il venditore deve adempiere obblighi già previsti dal preliminare.

Cosa prevedere se il rogito non viene stipulato

La scrittura integrativa deve disciplinare la fine della disponibilità anticipata senza anticipare conclusioni sulla responsabilità per la mancata vendita. Occorre indicare entro quanti giorni l’acquirente deve liberare l’immobile, restituire chiavi e dispositivi, rimuovere i propri beni e documentare lo stato dei locali quando il preliminare si scioglie, viene risolto o cessa di produrre effetti.

Le conseguenze economiche della mancata stipula dipendono dal preliminare, dalla caparra, dalle eventuali condizioni sospensive e dalla causa dell’inadempimento. L’accordo di consegna non dovrebbe aggiungere automaticamente penali, trattenute o rinunce non coordinate con il contratto principale. Può invece precisare che restano ferme le tutele già previste dal preliminare e dalla legge.

Una clausola di restituzione chiara riduce il rischio che l’immobile rimanga occupato senza un titolo attuale. Deve prevedere una scadenza verificabile e una procedura per il verbale finale, senza autorizzare iniziative unilaterali incompatibili con le regole sulla tutela del possesso e sul rilascio degli immobili.

Registrazione del preliminare e trascrizione nei registri immobiliari

Il preliminare immobiliare deve rispettare la forma scritta richiesta dall’articolo 1351 del Codice civile. La registrazione del contratto preliminare presso l’Agenzia delle Entrate deve essere eseguita entro trenta giorni dalla sottoscrizione. La registrazione ha funzione fiscale e non va confusa con la trascrizione nei registri immobiliari.

La trascrizione, prevista dall’articolo 2645-bis del Codice civile, richiede l’intervento del notaio e può proteggere l’acquirente rispetto a successivi atti pregiudizievoli riguardanti l’immobile. La sua opportunità va valutata soprattutto quando trascorre molto tempo prima del rogito, vengono versate somme rilevanti o l’acquirente assume costi e rischi con l’accesso anticipato. Il Consiglio Nazionale del Notariato descrive contenuto e tutele del preliminare.

Se la scrittura integrativa modifica termini, corrispettivi, condizioni o altri elementi del preliminare registrato, il relativo trattamento formale e fiscale deve essere verificato in base al contenuto effettivo dell’accordo. Non è corretto presumere che ogni integrazione sia irrilevante oppure che segua sempre lo stesso adempimento.

Come compilare e conservare l’accordo

1. Recuperare il preliminare, gli eventuali allegati, gli estremi di registrazione e la data prevista per il rogito.
2. Identificare con precisione immobile, pertinenze, chiavi, finalità dell’accesso e soggetti autorizzati.
3. Fotografare i locali, rilevare i contatori e annotare lavori incompleti, beni presenti e difetti visibili.
4. Concordare per iscritto spese, utenze, accessi, lavori, custodia, danni e coperture assicurative.
5. Stabilire cosa accade alla data del rogito e come avviene la restituzione se la vendita non si conclude.
6. Firmare almeno un originale per ciascuna parte e siglare gli allegati richiamati nel testo.

Il documento va conservato insieme al preliminare, alle ricevute di registrazione, ai verbali di consegna, alle fotografie e alle comunicazioni sulle autorizzazioni. La sottoscrizione rende la scrittura utile per documentare l’accordo tra le parti, ma non la trasforma in un atto notarile e non attribuisce automaticamente data certa o opponibilità verso ogni terzo.

Errori da evitare nella consegna anticipata

• consegnare le chiavi sulla base di un’intesa soltanto verbale;
• scrivere che il possesso passa all’acquirente senza chiarire titolo, finalità e durata;
• dichiarare l’assenza di vizi senza descrivere lo stato reale dei locali;
• autorizzare genericamente “qualsiasi lavoro” prima del rogito;
• addebitare tutti i tributi e tutte le spese con una formula indistinta;
• usare una manleva assoluta come sostituto delle regole su sicurezza e responsabilità;
• omettere il numero delle chiavi, i duplicati conservati e le letture dei contatori;
• non prevedere la restituzione in caso di scioglimento o mancata esecuzione del preliminare;
• modificare indirettamente prezzo, termine o condizioni del preliminare senza coordinare i due documenti.

Fac simile di accordo per consegna anticipata dell’immobile

Il testo seguente regola una consegna temporanea collegata a un preliminare già sottoscritto. Le parti devono eliminare le opzioni non pertinenti, completare tutti i segnaposto e coordinare il contenuto con gli accordi originari.

Scarica il modello Word del preliminare con consegna anticipata

Il file Word contiene l’accordo integrativo con spazi modificabili per dati delle parti, immobile, chiavi, finalità dell’accesso, stato dei locali, lavori, spese e restituzione. Prima dell’uso occorre eliminare le opzioni non pertinenti e coordinare date, obblighi e allegati con il preliminare già sottoscritto.

Il documento può essere aperto e modificato con i comuni programmi di videoscrittura che supportano il formato. Dopo la compilazione può essere salvato in PDF o stampato per la sottoscrizione.

Domande frequenti sulla consegna anticipata prima del rogito

Si possono consegnare le chiavi prima del rogito?

Sì, venditore e acquirente possono accordarsi per una consegna anticipata, purché il proprietario vi consenta e siano definite per iscritto finalità, durata, spese, responsabilità e restituzione. La consegna non deriva automaticamente dal preliminare. Se l’immobile è in costruzione, occupato, privo dei requisiti necessari all’uso o interessato da lavori, servono verifiche specifiche prima dell’accesso.

La consegna delle chiavi trasferisce la proprietà?

No. La disponibilità materiale e il trasferimento della proprietà sono momenti distinti. Fino alla stipula del contratto definitivo il promittente venditore resta proprietario. L’accordo deve evitare formulazioni ambigue e indicare il titolo temporaneo dell’accesso, gli usi consentiti e la data entro la quale la disponibilità termina o si trasforma nella consegna definitiva prevista dal rogito.

L’acquirente può iniziare i lavori prima del rogito?

Può eseguire soltanto i lavori espressamente autorizzati dal proprietario e consentiti dalle norme edilizie, impiantistiche, condominiali e di sicurezza applicabili. La consegna delle chiavi non sostituisce permessi, comunicazioni o consensi. Il testo dovrebbe identificare gli interventi ammessi, le imprese incaricate, la responsabilità per i danni e il destino delle opere se la compravendita non viene conclusa.

Chi paga le spese condominiali e le utenze?

Le parti possono concordare che l’acquirente sostenga i consumi e determinate spese dal giorno della consegna. Questa ripartizione opera tra loro, ma non cambia automaticamente il soggetto obbligato verso condominio, gestori o fisco. Occorre indicare separatamente utenze, rimborsi, quote condominiali e tributi, evitando una clausola generica che trasferisca ogni onere senza distinguere i diversi presupposti.

Cosa succede se il rogito non viene più firmato?

Le conseguenze dipendono dal preliminare e dalla ragione della mancata stipula. L’accordo di consegna dovrebbe imporre la liberazione dell’immobile e la restituzione di chiavi e dispositivi entro un termine preciso, con verbale finale. Caparra, risarcimento, risoluzione o esecuzione del contratto seguono invece le clausole del preliminare e le norme applicabili, senza automatismi creati dalla sola consegna anticipata.