In questa pagina è disponibile un fac simile Word di lettera di revoca dell’amministratore di condominio. Il modello serve a comunicare formalmente all’amministratore uscente una revoca già deliberata dall’assemblea e, quando è stato nominato il successore, a organizzare il passaggio della documentazione e delle informazioni necessarie alla nuova gestione.
Il fac simile può essere visualizzato prima del download e deve essere completato con i dati del condominio, gli estremi della delibera, la data di efficacia della revoca e i dati del nuovo amministratore. Dopo il modello trovi le indicazioni per verificare maggioranza, verbale, consegna dei documenti e differenza tra revoca assembleare, richiesta di convocazione e revoca giudiziale.
A cosa serve la lettera di revoca dell’amministratore
La revoca dell’amministratore è una decisione dell’assemblea condominiale. L’art. 1129 del Codice civile sulla nomina e revoca dell’amministratore stabilisce che l’assemblea può deliberarla in ogni tempo, con la maggioranza prevista per la nomina oppure secondo le modalità eventualmente stabilite dal regolamento di condominio.
La lettera disponibile in questa pagina interviene dopo la deliberazione. Non è quindi il documento con cui un singolo condomino può decidere unilateralmente la cessazione dell’amministratore e non sostituisce il verbale dell’assemblea nel quale devono risultare discussione, votazione e decisione adottata.
È particolarmente adatta quando nella stessa assemblea viene nominato il nuovo amministratore, che può comunicare formalmente il proprio subentro e concordare con il precedente amministratore la consegna di registri, contabilità, contratti, chiavi e altra documentazione condominiale.
Fac simile lettera revoca amministratore condominio
Il modello seguente presuppone che l’assemblea abbia già validamente deliberato la revoca e nominato un nuovo amministratore. Deve essere completato sulla base del verbale effettivamente approvato, senza modificare risultati della votazione o date.
CONDOMINIO [DENOMINAZIONE DEL CONDOMINIO]
[INDIRIZZO COMPLETO]
Codice fiscale [CODICE FISCALE DEL CONDOMINIO]
[LUOGO], [DATA]
Spett.le
[NOME E COGNOME O DENOMINAZIONE DELL’AMMINISTRATORE USCENTE]
[INDIRIZZO O RECAPITO]
Oggetto: comunicazione della revoca dall’incarico di amministratore e richiesta di passaggio di consegne
Il/La sottoscritto/a [NOME E COGNOME O DENOMINAZIONE], in qualità di nuovo amministratore del Condominio sopra indicato, nominato/a dall’assemblea condominiale in data [DATA ASSEMBLEA], comunica quanto segue.
REVOCA DELL’INCARICO
L’assemblea condominiale, riunita in data [DATA ASSEMBLEA], al punto [NUMERO] dell’ordine del giorno, ha deliberato la revoca del Suo incarico di amministratore del Condominio con effetto dal [DATA DI EFFICACIA DELLA REVOCA].
La deliberazione è stata approvata con [NUMERO] voti favorevoli, rappresentanti [MILLESIMI] millesimi, secondo quanto risulta dal verbale dell’assemblea.
La medesima assemblea ha nominato quale nuovo amministratore [NOME E COGNOME O DENOMINAZIONE], con recapito in [INDIRIZZO], a decorrere dal [DATA].
PASSAGGIO DI CONSEGNE
Ai sensi dell’art. 1129 c.c., alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e all’esecuzione delle attività urgenti necessarie a evitare pregiudizi agli interessi comuni.
Si propone pertanto di effettuare il passaggio di consegne entro il [DATA PROPOSTA], previo accordo su giorno, ora e luogo, predisponendo un verbale analitico della documentazione, dei beni e dei valori trasferiti.
La consegna dovrà comprendere, ove esistenti e pertinenti:
registri condominiali, compresi registro di anagrafe condominiale, registro dei verbali, registro di nomina e revoca dell’amministratore e registro di contabilità;
rendiconti, preventivi, piani di riparto, prima nota, giustificativi e documentazione contabile e fiscale;
situazione aggiornata di cassa e banca, estratti conto, fondi accantonati, crediti e debiti del Condominio;
contratti con fornitori, manutentori, assicurazioni, professionisti e imprese, con indicazione delle scadenze ancora pendenti;
documentazione relativa a lavori ordinari e straordinari, impianti, certificazioni, pratiche tecniche e sicurezza;
situazione delle morosità, recuperi crediti, contenziosi e procedimenti in corso, con indicazione degli eventuali professionisti incaricati;
chiavi, telecomandi, dispositivi e altri beni appartenenti al Condominio eventualmente detenuti;
dati e strumenti necessari al subentro nei servizi digitali intestati al Condominio, nei limiti in cui siano trasferibili e senza consegna di credenziali personali non cedibili;
ogni ulteriore documento o bene riferibile al Condominio o ai singoli condomini detenuto in ragione dell’incarico.
SITUAZIONE GESTIONALE
In occasione delle consegne si chiede inoltre una situazione aggiornata alla data di cessazione dell’incarico, con evidenza delle disponibilità liquide, dei pagamenti eseguiti e ancora da eseguire, delle scadenze imminenti, dei crediti da riscuotere e delle eventuali attività urgenti in corso.
Eventuali crediti da Lei vantati nei confronti del Condominio potranno essere indicati separatamente, con la relativa documentazione. La presente comunicazione non costituisce riconoscimento del relativo importo.
COORDINAMENTO DEL SUBENTRO
Per concordare giorno e modalità del passaggio di consegne può utilizzare il seguente recapito: [RECAPITO DEL NUOVO AMMINISTRATORE].
La invitiamo inoltre a segnalare tempestivamente eventuali scadenze o attività urgenti che, fino al completamento delle consegne, richiedano interventi immediati per evitare pregiudizi agli interessi comuni.
Allegati eventuali:
copia o estratto del verbale dell’assemblea contenente la revoca e la nomina del nuovo amministratore;
[ALTRI ALLEGATI].
Cordiali saluti.
Il nuovo amministratore
[NOME E COGNOME O DENOMINAZIONE]
[FIRMA]
Scarica il modello Word della lettera di revoca amministratore
Il file disponibile contiene il fac simile in formato Doc e può essere modificato con Word o con altri programmi compatibili. Devono essere inseriti i dati del condominio, dell’amministratore uscente e di quello subentrante, gli estremi della deliberazione assembleare e una data realistica per organizzare il passaggio delle consegne.
Il modello non sostituisce la deliberazione assembleare e non deve essere utilizzato come ricorso per la revoca giudiziale. Se il cambio dell’amministratore non è ancora stato deliberato, occorre prima convocare validamente l’assemblea e inserire la revoca e la nomina del nuovo amministratore nell’ordine del giorno.
Quale maggioranza serve per revocare l’amministratore
L’art. 1129 c.c. stabilisce che l’amministratore può essere revocato dall’assemblea in ogni tempo. Non è quindi necessario attendere la naturale scadenza dell’incarico per sottoporre la revoca alla votazione.
La maggioranza ordinariamente richiesta è quella prevista per la nomina. L’art. 1136, quarto comma, c.c., nel testo introdotto dalla Legge 220/2012 sulla disciplina del condominio, rinvia alla maggioranza del secondo comma: devono quindi votare a favore la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Questa maggioranza si applica alla revoca anche quando l’assemblea si riunisce in seconda convocazione. Il regolamento condominiale può prevedere modalità compatibili con quanto consentito dall’art. 1129, per cui è opportuno verificarne il contenuto prima dell’assemblea.
La lettera può essere inviata prima della delibera?
No, se viene utilizzata come comunicazione di una revoca già avvenuta. Un singolo condomino non può sostituirsi all’assemblea e dichiarare unilateralmente cessato l’incarico dell’amministratore mediante una normale lettera.
Se l’obiettivo è ottenere una riunione sulla revoca, l’art. 66 disp. att. c.c. consente ad almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio di chiedere all’amministratore la convocazione di un’assemblea straordinaria. Se trascorrono inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i condomini che l’hanno presentata possono provvedere direttamente alla convocazione.
La convocazione deve poi rispettare le regole previste per l’avviso e indicare specificamente nell’ordine del giorno la revoca dell’amministratore e la nomina del successore.
Revoca e nomina del nuovo amministratore
L’art. 1129 c.c. prevede che l’assemblea convocata per la revoca o per le dimissioni deliberi anche in ordine alla nomina del nuovo amministratore. Coordinare le due decisioni nella stessa riunione consente di evitare incertezze nella gestione e rende più semplice organizzare il passaggio delle consegne.
Nel verbale devono essere riportati con precisione il risultato della votazione sulla revoca e quello relativo alla nuova nomina. Su EsempioDoc.com è disponibile uno specifico fac simile di verbale per la revoca dell’amministratore di condominio, destinato alla fase assembleare precedente alla lettera.
La lettera può poi richiamare il verbale e indicare la data dalla quale il nuovo amministratore assume l’incarico, evitando formule generiche come “revoca immediata” se la delibera contiene una diversa decorrenza.
Quali documenti deve consegnare l’amministratore uscente
L’obbligo di consegna deriva direttamente dall’art. 1129 c.c. e riguarda tutta la documentazione in possesso dell’amministratore relativa al condominio e ai singoli condomini. Non è quindi limitato ai soli registri contabili o all’ultimo rendiconto.
Nel passaggio devono essere ricostruiti almeno registri, contabilità, situazione bancaria, contratti, pratiche fiscali, rapporti con fornitori, lavori in corso, morosità, contenziosi e documentazione tecnica disponibile. Devono essere trasferiti anche eventuali beni del condominio detenuti dall’amministratore uscente, come chiavi o dispositivi di accesso.
Per documentare in modo analitico ciò che viene effettivamente consegnato è utile redigere un verbale di passaggio delle consegne tra amministratore uscente ed entrante. La lettera può annunciare il passaggio, mentre il verbale successivo registra concretamente i documenti e i beni trasferiti.
Entro quanto tempo devono avvenire le consegne
L’art. 1129 impone la consegna alla cessazione dell’incarico ma non stabilisce un numero standard di giorni da inserire automaticamente nella lettera. Per questo il fac simile non contiene un termine legale inventato di sette, dieci o trenta giorni.
È preferibile proporre una data concreta e ragionevole, soprattutto se il condominio dispone di molti contratti, pratiche tecniche o contenziosi. Se l’assemblea ha già definito modalità o tempi del passaggio, la comunicazione deve riprodurre quanto effettivamente deliberato.
Fino alla consegna l’amministratore cessato è inoltre tenuto a svolgere le attività urgenti necessarie a evitare pregiudizi agli interessi comuni e, per queste attività, l’art. 1129 esclude il diritto a ulteriori compensi.
Revoca prima della scadenza e compenso dell’amministratore
La facoltà dell’assemblea di revocare l’amministratore in ogni tempo non significa che la cessazione anticipata sia sempre priva di possibili conseguenze economiche. La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 7874 del 19 marzo 2021, ha affermato che l’amministratore revocato prima della scadenza può avere diritto, oltre ai propri eventuali crediti, al risarcimento del danno ai sensi dell’art. 1725 c.c., salvo che sussista una giusta causa.
Per questo la lettera non dovrebbe contenere frasi come “nulla Le sarà più dovuto” se la situazione economica non è stata già definita. L’eventuale saldo del compenso, le spese anticipate e una possibile pretesa risarcitoria costituiscono questioni distinte dalla validità della deliberazione di revoca.
Allo stesso modo, non è necessario inserire nella comunicazione accuse o contestazioni non risultanti dalla delibera. Se l’assemblea ha motivato la revoca con fatti specifici e tali fatti sono rilevanti anche ai fini economici, è preferibile che risultino correttamente documentati nel verbale.
Quando serve la revoca giudiziale
La revoca giudiziale costituisce una procedura diversa dalla normale decisione assembleare. L’art. 1129 c.c. consente al singolo condomino di rivolgersi all’autorità giudiziaria nei casi indicati dalla norma, tra cui mancata resa del conto della gestione e gravi irregolarità.
Tra gli esempi legislativi di gravi irregolarità figurano l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per revoca e nuova nomina, la mancata esecuzione di deliberazioni o provvedimenti e la mancata apertura e utilizzazione del conto corrente condominiale.
La procedura e i relativi presupposti sono descritti anche nella scheda istituzionale del Tribunale di Torino sulla revoca giudiziale dell’amministratore. La lettera scaricabile in questa pagina non deve essere trasformata in un ricorso al Tribunale.
Come inviare la comunicazione di revoca
La legge non impone per questa specifica comunicazione post-assembleare un unico modello standard. Dal punto di vista pratico è opportuno utilizzare un mezzo che consenta di documentare il contenuto inviato e la ricezione da parte dell’amministratore uscente.
PEC o raccomandata A/R possono risultare appropriate quando permettono di identificare chiaramente mittente, destinatario e data. È utile allegare copia o estratto del verbale contenente la revoca e la nuova nomina, soprattutto se la comunicazione viene inviata direttamente dall’amministratore subentrante.
Errori da evitare nella lettera di revoca
- inviare la lettera come se un singolo condomino potesse revocare autonomamente l’amministratore;
- comunicare una revoca che non risulta da una valida deliberazione assembleare;
- omettere la data e gli estremi essenziali dell’assemblea;
- indicare un quorum diverso da quello effettivamente raggiunto;
- scrivere che la revoca ha effetto immediato se la delibera stabilisce una diversa decorrenza;
- fissare un termine legale per la consegna dei documenti che la norma non prevede;
- limitare le consegne al solo rendiconto o alla situazione di cassa;
- chiedere password personali o altre credenziali non trasferibili;
- dichiarare automaticamente estinto ogni credito dell’amministratore uscente;
- confondere la comunicazione della revoca con il ricorso per revoca giudiziale.
Domande frequenti sulla revoca dell’amministratore di condominio
Un singolo condomino può revocare l’amministratore con una lettera?
No. La revoca ordinaria è una decisione dell’assemblea e la lettera serve soltanto a comunicarla dopo che è stata validamente approvata. Un condomino può invece attivare le procedure previste per ottenere una convocazione oppure, nei casi indicati dall’art. 1129 c.c., chiedere la revoca giudiziale. Il fac simile di questa pagina non sostituisce nessuna di queste fasi.
Quale maggioranza serve per la revoca?
Salvo le modalità legittimamente previste dal regolamento, la revoca richiede la maggioranza prevista per la nomina: maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio. L’art. 1136, quarto comma, stabilisce espressamente che questa maggioranza si applica alle deliberazioni relative sia alla nomina sia alla revoca dell’amministratore.
Bisogna indicare il motivo della revoca?
L’assemblea può revocare l’amministratore in ogni tempo e la validità della revoca assembleare non presuppone necessariamente una delle gravi irregolarità previste per la revoca giudiziale. La presenza o meno di una giusta causa può però avere conseguenze economiche in caso di revoca anticipata. Per questo non conviene inserire nella lettera motivazioni generiche o accuse che non risultino dalla documentazione assembleare.
L’amministratore uscente deve consegnare subito tutti i documenti?
L’art. 1129 c.c. impone la consegna di tutta la documentazione relativa al condominio e ai singoli condomini alla cessazione dell’incarico. La disposizione non indica però un numero fisso di giorni da inserire in ogni lettera. È quindi preferibile concordare rapidamente una data di passaggio e documentare ciò che viene consegnato mediante un verbale analitico.
Il nuovo amministratore deve essere nominato nella stessa assemblea?
L’art. 1129 prevede che l’assemblea convocata per la revoca o per le dimissioni deliberi anche in ordine alla nomina del nuovo amministratore. La soluzione più lineare è quindi coordinare le due decisioni nella stessa riunione, riportando entrambe nel verbale. Il fac simile della pagina è costruito proprio sul caso in cui il successore sia già stato nominato.