In questa pagina è disponibile un modello Word di lettera per il diritto di prelazione sulla vendita di un immobile locato. Il documento può essere utilizzato dal proprietario per comunicare al conduttore l’intenzione di vendere e indicare il prezzo e tutte le condizioni alle quali sarà conclusa la compravendita.
Il fac simile può essere consultato prima del download e contiene due alternative, una per gli immobili a uso non abitativo e una per le abitazioni. Prima dell’utilizzo devono essere verificati i presupposti della prelazione, completati i dati delle parti e dell’immobile ed eliminata l’opzione non pertinente.
Quando utilizzare la lettera di prelazione per la vendita dell’immobile
Il modello costituisce la comunicazione del proprietario al conduttore, chiamata anche denuntiatio. Non deve essere confuso con la successiva dichiarazione attraverso la quale l’inquilino accetta le condizioni ed esercita il diritto di prelazione.
Nelle locazioni a uso commerciale e negli altri rapporti a uso non abitativo, il diritto previsto dall’articolo 38 della legge 392/1978 non spetta automaticamente a ogni conduttore. Occorre verificare la natura dell’attività esercitata, il contatto diretto con il pubblico e l’assenza delle esclusioni stabilite dalla stessa legge.
Nelle locazioni abitative la vendita durante il rapporto non attribuisce sempre una prelazione legale all’inquilino. Il diritto previsto dall’articolo 3, comma 1, lettera g), della legge 431/1998 opera quando il proprietario nega il rinnovo alla prima scadenza perché intende vendere a terzi e non possiede altri immobili abitativi, oltre a quello eventualmente destinato alla propria abitazione.
Fac simile lettera diritto di prelazione vendita immobile
Il testo deve essere adattato scegliendo una sola base giuridica e riportando tutte le condizioni della vendita. Per la prelazione legale prevista dall’articolo 38 della legge 392/1978, la comunicazione deve essere notificata al conduttore tramite ufficiale giudiziario.
ATTO DI COMUNICAZIONE DELL’INTENZIONE DI VENDERE E INVITO ALL’ESERCIZIO DEL DIRITTO DI PRELAZIONE
DA NOTIFICARE A MEZZO DI UFFICIALE GIUDIZIARIO
Il/La sottoscritto/a [NOME E COGNOME DEL PROPRIETARIO], nato/a a [LUOGO DI NASCITA] il [DATA DI NASCITA], codice fiscale [CODICE FISCALE], residente in [COMUNE], [INDIRIZZO], documento di identità [TIPO E NUMERO DOCUMENTO], in qualità di proprietario/a e locatore/locatrice, di seguito denominato/a “Locatore”,
nei confronti di
Sig./Sig.ra o società [NOME, COGNOME O DENOMINAZIONE DEL CONDUTTORE], nato/a o costituita a [LUOGO] il [DATA], codice fiscale [CODICE FISCALE], partita IVA [PARTITA IVA O NON APPLICABILE], residente o con sede in [COMUNE], [INDIRIZZO], in qualità di conduttore/conduttrice, di seguito denominato/a “Conduttore”.
PREMESSO CHE
Il Locatore è proprietario dell’immobile situato nel Comune di [COMUNE], [INDIRIZZO], piano [PIANO], interno [INTERNO], con le seguenti pertinenze: [DESCRIZIONE].
L’immobile è identificato al Catasto Fabbricati del Comune di [COMUNE CATASTALE] al foglio [FOGLIO], particella [PARTICELLA], subalterno [SUBALTERNO], categoria [CATEGORIA], consistenza [CONSISTENZA].
Il Conduttore occupa l’immobile in forza del contratto di locazione stipulato in data [DATA], registrato presso [UFFICIO O MODALITÀ DI REGISTRAZIONE] il [DATA], con estremi [ESTREMI DI REGISTRAZIONE].
MANTENERE UNA SOLA DELLE DUE OPZIONI SEGUENTI.
OPZIONE A, IMMOBILE A USO NON ABITATIVO:
L’immobile è utilizzato per l’esercizio dell’attività di [DESCRIZIONE DELL’ATTIVITÀ], svolta con contatto diretto con il pubblico degli utenti o dei consumatori.
Il Locatore effettua la presente comunicazione ai sensi e per gli effetti dell’articolo 38 della legge 27 luglio 1978, n. 392, dopo avere verificato l’applicabilità della prelazione al rapporto di locazione.
OPZIONE B, IMMOBILE A USO ABITATIVO:
Il contratto di locazione raggiungerà la prima scadenza in data [DATA].
Il Locatore intende vendere l’immobile a terzi e dichiara di non avere la proprietà di altri immobili a uso abitativo, oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.
Il diniego di rinnovo alla prima scadenza, fondato sull’articolo 3, comma 1, lettera g), della legge 9 dicembre 1998, n. 431, è stato comunicato al Conduttore con separato atto del [DATA], ricevuto in data [DATA], nel rispetto del preavviso previsto.
Il Locatore effettua pertanto la presente comunicazione secondo le modalità richiamate dagli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
TUTTO CIÒ PREMESSO, IL LOCATORE
COMUNICA
la propria intenzione di trasferire a titolo oneroso a terzi la proprietà dell’immobile sopra descritto, unitamente alle seguenti pertinenze e dotazioni: [DESCRIZIONE COMPLETA].
La vendita sarà conclusa alle condizioni di seguito indicate.
1. PREZZO
Il prezzo complessivo richiesto per la vendita è pari a euro [IMPORTO IN CIFRE] ([IMPORTO IN LETTERE]).
Il prezzo comprende: [IMMOBILE, PERTINENZE, ARREDI O ALTRI BENI COMPRESI].
Sono esclusi dal prezzo e dalla vendita: [BENI O DIRITTI ESCLUSI].
2. MODALITÀ DI PAGAMENTO
Il prezzo dovrà essere corrisposto come segue:
euro [IMPORTO] alla sottoscrizione del [CONTRATTO PRELIMINARE / CONTRATTO DEFINITIVO], a titolo di [CAPARRA CONFIRMATORIA / ACCONTO];
euro [IMPORTO] entro il [DATA], mediante [MODALITÀ DI PAGAMENTO];
euro [IMPORTO] a saldo contestualmente al rogito notarile, mediante [ASSEGNI CIRCOLARI / BONIFICO / ALTRA MODALITÀ].
Eventuali condizioni collegate all’ottenimento di un finanziamento: [DESCRIZIONE O NESSUNA].
3. CONTRATTO PRELIMINARE
MANTENERE UNA SOLA DELLE DUE OPZIONI SEGUENTI.
OPZIONE A:
Non è prevista la sottoscrizione di un contratto preliminare. Le parti procederanno direttamente al contratto definitivo.
OPZIONE B:
Il contratto preliminare dovrà essere stipulato entro il [DATA], con versamento della somma di euro [IMPORTO] a titolo di [CAPARRA CONFIRMATORIA / ACCONTO]. Le spese di registrazione e le altre spese relative al preliminare saranno sostenute da [PARTE O RIPARTIZIONE].
4. ROGITO NOTARILE
Il contratto definitivo dovrà essere stipulato entro il [DATA] davanti al notaio [NOME DEL NOTAIO / NOTAIO SCELTO DALL’ACQUIRENTE], con studio in [LUOGO], oppure davanti a un diverso notaio concordato dalle parti.
Le spese notarili e le imposte relative all’acquisto saranno sostenute dall’acquirente, salvo gli oneri che per legge o per specifico accordo restano a carico del venditore.
5. STATO DELL’IMMOBILE
L’immobile sarà trasferito nello stato di fatto e di diritto risultante alla data del rogito, con le seguenti precisazioni: [DESCRIZIONE DELLO STATO, DEGLI IMPIANTI, DELLE PERTINENZE E DELLE EVENTUALI DIFFORMITÀ O REGOLARIZZAZIONI].
Il Locatore dichiara che sull’immobile risultano i seguenti vincoli, ipoteche, pignoramenti, servitù o diritti di terzi: [DESCRIZIONE O NESSUNO].
Gli eventuali gravami non accettati dall’acquirente saranno cancellati entro o contestualmente al rogito a cura e spese del Locatore.
6. CONSEGNA E LOCAZIONE
MANTENERE E COMPLETARE L’OPZIONE COERENTE CON LA SITUAZIONE.
La consegna dell’immobile e il trasferimento del possesso avverranno in data [DATA / DATA DEL ROGITO], alle seguenti condizioni: [DESCRIZIONE].
Il contratto di locazione [PROSEGUIRÀ CON L’ACQUIRENTE / CESSERÀ ALLA PRIMA SCADENZA IN DATA / CESSERÀ SECONDO LE CONDIZIONI GIÀ COMUNICATE].
7. ULTERIORI CONDIZIONI DELLA VENDITA
La vendita è inoltre subordinata o soggetta alle seguenti condizioni: [CONDIZIONI SOSPENSIVE, TERMINI, DOCUMENTI DA PRODURRE, RIPARTIZIONE DELLE SPESE, MEDIAZIONE IMMOBILIARE E ALTRE CONDIZIONI].
8. INVITO A ESERCITARE LA PRELAZIONE
Il Conduttore è invitato a comunicare se intende esercitare il diritto di prelazione acquistando l’immobile al prezzo e a tutte le condizioni sopra indicate.
Il diritto dovrà essere esercitato entro sessanta giorni dalla ricezione del presente atto, mediante atto notificato al Locatore a mezzo di ufficiale giudiziario, con offerta di condizioni uguali a quelle comunicate.
La dichiarazione dovrà essere notificata al seguente indirizzo del Locatore: [INDIRIZZO COMPLETO].
Qualora il diritto sia esercitato e salvo una diversa condizione espressamente indicata nel presente atto, il pagamento del prezzo dovrà avvenire entro trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo alla notificazione della presente comunicazione, contestualmente alla stipulazione del contratto preliminare o definitivo.
Decorso inutilmente il termine di sessanta giorni, il Locatore potrà procedere alla vendita a terzi alle condizioni comunicate.
9. ALLEGATI
Sono allegati al presente atto: [VISURA CATASTALE], [PLANIMETRIA], [DESCRIZIONE DELLE PERTINENZE], [PROSPETTO DELLE CONDIZIONI DI VENDITA], [ALTRI DOCUMENTI].
Luogo [LUOGO], data [DATA]
Il Locatore
[FIRMA]
RELATA DI NOTIFICAZIONE
[SPAZIO RISERVATO ALL’UFFICIALE GIUDIZIARIO]
Scarica il modello Word della lettera di prelazione
Il file contiene il fac simile modificabile della comunicazione di vendita destinata al conduttore. Occorre selezionare la disciplina applicabile, inserire il prezzo in denaro, descrivere tutte le condizioni della compravendita ed eliminare le opzioni non utilizzate.
Il modello Word non sostituisce la notificazione tramite ufficiale giudiziario richiesta per la prelazione legale disciplinata dall’articolo 38 della legge 392/1978. Prima dell’invio devono essere controllati i presupposti del diritto e la corrispondenza tra le condizioni comunicate e quelle che saranno offerte a eventuali terzi.
Prelazione commerciale e prelazione abitativa
Il diritto di prelazione relativo agli immobili a uso non abitativo è disciplinato dagli articoli 38 e 39 della legge 392/1978. La tutela è collegata alle attività per le quali assume rilievo il rapporto diretto con il pubblico e non si estende indistintamente a ogni ufficio, deposito o immobile commerciale.
La prelazione non si applica, tra gli altri casi, ai rapporti relativi ad attività che non comportano contatti diretti con il pubblico, alle attività professionali, alle attività transitorie e agli immobili interni o complementari alle strutture indicate dall’articolo 35 della stessa legge. Sono inoltre escluse dall’articolo 38 le vendite al coniuge o ai parenti entro il secondo grado e le ipotesi nelle quali opera la prelazione dei coeredi.
Per un’abitazione, il diritto previsto dall’articolo 3 della legge 431/1998 è collegato al diniego di rinnovo alla prima scadenza. Il locatore deve volere vendere a terzi, non deve possedere altri immobili abitativi oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione e deve rispettare il preavviso di almeno sei mesi.
Se il contratto contiene una prelazione volontaria, possono applicarsi condizioni, termini e modalità stabiliti dalle parti. In quel caso il documento deve essere adeguato alla clausola contrattuale e non devono essere richiamate automaticamente le regole della prelazione legale.
Quali condizioni della vendita devono essere comunicate
La comunicazione non deve limitarsi a indicare che l’immobile è in vendita. Il conduttore deve poter valutare se acquistare alle stesse condizioni offerte a un terzo, perciò il contenuto deve essere completo e non ambiguo.
- generalità e recapito del proprietario;
- dati di ciascun conduttore destinatario;
- estremi del contratto di locazione;
- indirizzo e identificativi catastali dell’immobile;
- pertinenze, arredi e beni compresi nella vendita;
- prezzo complessivo quantificato in denaro;
- caparra, acconti, saldo e modalità di pagamento;
- eventuale condizione collegata al finanziamento;
- termine per il preliminare e per il rogito;
- data di consegna e sorte del contratto di locazione;
- ipoteche, servitù e condizioni per la loro cancellazione;
- spese, imposte, mediazione e altre condizioni rilevanti.
Il prezzo comunicato non dovrebbe essere superiore a quello successivamente indicato nell’atto di vendita. Se il proprietario decide di vendere a un terzo a un prezzo inferiore o con condizioni complessivamente più favorevoli, occorre valutare una nuova comunicazione al conduttore.
Come notificare la comunicazione e calcolare i termini
L’articolo 38 richiede che il proprietario comunichi l’intenzione di vendere con un atto notificato tramite ufficiale giudiziario. Una semplice telefonata, un messaggio, una normale email o una lettera informale non corrispondono alla forma indicata dalla disposizione.
I sessanta giorni concessi al conduttore decorrono dalla ricezione della notificazione, non dalla data apposta dal proprietario sul documento. Anche il conduttore deve esercitare la prelazione con un atto notificato al proprietario tramite ufficiale giudiziario e deve offrire condizioni uguali a quelle ricevute.
Se la comunicazione non stabilisce una diversa condizione, il prezzo deve essere versato entro i trenta giorni successivi alla scadenza del termine di sessanta giorni, contestualmente alla sottoscrizione del preliminare o del contratto definitivo. Il modello deve quindi evitare formule imprecise come “pagamento da concordare” o “rogito in data da definire”.
Per il documento con cui il conduttore risponde è disponibile il fac simile di esercizio del diritto di prelazione da parte del conduttore.
Cosa fare se vi sono più conduttori
Se il contratto è intestato a più conduttori, la comunicazione deve essere notificata a ciascuno di essi. L’invio a uno soltanto non permette di considerare correttamente interpellati anche gli altri intestatari.
I conduttori possono esercitare la prelazione congiuntamente. Se uno di loro rinuncia, il diritto può essere esercitato dai rimanenti; chi intende avvalersene deve inoltre comunicare agli altri aventi diritto la propria intenzione entro trenta giorni dalla notificazione ricevuta.
Il proprietario dovrebbe quindi verificare il contratto, le eventuali cessioni e le successioni intervenute nel rapporto, così da individuare tutti i destinatari prima di richiedere la notificazione.
Vendita dell’abitazione e disdetta alla prima scadenza
Per una locazione abitativa, la comunicazione di vendita non sostituisce automaticamente il diniego di rinnovo. Il proprietario deve comunicare la disdetta alla prima scadenza con almeno sei mesi di preavviso e specificare il motivo previsto dalla legge.
Il modello proposto presuppone che tale comunicazione sia già stata inviata con un atto separato. Per predisporre anche il diniego di rinnovo può essere utilizzato il fac simile di disdetta del locatore alla prima scadenza.
Se l’immobile abitativo viene venduto durante il normale svolgimento del contratto e non ricorrono i requisiti dell’articolo 3, comma 1, lettera g), il conduttore non acquista per questo solo motivo un diritto legale di prelazione. La vendita, inoltre, non determina automaticamente la cessazione della locazione, che prosegue nei confronti dell’acquirente secondo le regole applicabili.
Cosa accade se la prelazione non viene rispettata
Quando il proprietario omette la notificazione oppure indica un prezzo superiore a quello risultante dalla successiva vendita, il conduttore avente diritto può esercitare il riscatto dell’immobile nei confronti dell’acquirente e degli eventuali successivi aventi causa.
L’articolo 39 stabilisce un termine di sei mesi dalla trascrizione del contratto di compravendita. Il riscatto non consiste in una normale risposta alla lettera del proprietario, ma richiede una valutazione tempestiva della vendita già conclusa e delle condizioni riportate nell’atto.
Per questa diversa situazione è disponibile il modello relativo al riscatto nella locazione commerciale. In presenza di una compravendita già trascritta, il solo fac simile non sostituisce l’assistenza necessaria per rispettare il termine e individuare i soggetti destinatari.
Errori da evitare nella lettera di prelazione
- presumere che ogni inquilino abbia un diritto legale di prelazione;
- usare lo stesso testo senza distinguere locazione abitativa e commerciale;
- scrivere che i sessanta giorni decorrono dalla data della lettera anziché dalla ricezione;
- inviare una semplice raccomandata senza valutare la notificazione richiesta dall’articolo 38;
- omettere il prezzo o indicarlo in modo non determinato;
- non riportare caparra, saldo, scadenze e altre condizioni della vendita;
- comunicare condizioni diverse da quelle successivamente concesse al terzo;
- notificare l’atto a uno solo dei diversi conduttori;
- confondere la comunicazione del proprietario con l’esercizio della prelazione da parte dell’inquilino;
- considerare la mancata prelazione come una cessazione automatica della locazione.
Domande frequenti sulla prelazione nella vendita dell’immobile
Ogni inquilino ha diritto di prelazione se il proprietario vende?
No. Per gli immobili commerciali devono ricorrere i presupposti previsti dalla legge 392/1978 e non devono essere presenti specifiche esclusioni. Per le abitazioni la prelazione legale opera nel particolare caso di diniego del rinnovo alla prima scadenza previsto dall’articolo 3, comma 1, lettera g), della legge 431/1998.
È sufficiente inviare la lettera con raccomandata o PEC?
L’articolo 38 della legge 392/1978 prevede un atto notificato tramite ufficiale giudiziario, sia per la comunicazione del proprietario sia per la risposta con cui il conduttore esercita la prelazione. Raccomandata e PEC possono provare la ricezione di altre comunicazioni, ma non dovrebbero essere utilizzate come sostituti automatici della forma espressamente prevista.
Da quando decorrono i sessanta giorni?
Il termine decorre dal giorno in cui il conduttore riceve la notificazione dell’atto, non dalla data in cui il documento viene redatto o consegnato all’ufficiale giudiziario. Per evitare contestazioni devono essere conservati l’originale dell’atto, la relata di notificazione e ogni documento che consenta di verificare la data di ricezione.
Il proprietario può vendere a un prezzo più basso dopo la rinuncia?
Vendere a un prezzo inferiore o a condizioni più vantaggiose per il terzo può rendere la precedente comunicazione inidonea a consentire una scelta a parità di condizioni. Prima di procedere è opportuno notificare una nuova comunicazione con il prezzo e le condizioni effettive, evitando di esporre la vendita al diritto di riscatto del conduttore.
La lettera deve essere firmata anche dal conduttore?
No. La comunicazione di vendita è un atto unilaterale del proprietario e viene firmata dal locatore o dal suo rappresentante munito dei necessari poteri. Il conduttore che intende acquistare deve predisporre un distinto atto di esercizio della prelazione e notificarlo al proprietario entro il termine previsto, offrendo le medesime condizioni.