Donazione immobiliare – Esempio e Fac Simile

In questa pagina è disponibile un fac simile di donazione immobiliare con accettazione contestuale, predisposto come schema di contenuti da esaminare con il notaio. Il modello serve a raccogliere in modo ordinato i dati del donante, del donatario e dell’immobile, oltre alle eventuali clausole sulla riserva di usufrutto, sugli oneri e sulla consegna del bene.

La donazione di una casa, di un terreno, di una quota di comproprietà o di un diritto reale immobiliare non può essere perfezionata con una semplice scrittura privata. Occorrono un atto pubblico ricevuto dal notaio e la presenza di due testimoni. Il notaio verifica la volontà delle parti, controlla la documentazione, redige il testo definitivo e cura gli adempimenti successivi. Nei paragrafi seguenti sono spiegati i requisiti dell’atto, i documenti normalmente richiesti, le imposte applicabili e le principali varianti della donazione. Il fac simile va adattato una sola volta alle caratteristiche effettive dell’operazione e non sostituisce l’atto notarile.

Che cos’è la donazione immobiliare e quando produce effetti

La donazione è il contratto con il quale il donante, per spirito di liberalità, arricchisce il donatario senza ricevere un corrispettivo. Nel caso immobiliare l’arricchimento può derivare dal trasferimento della piena proprietà, della nuda proprietà, di una quota oppure dalla costituzione o dal trasferimento di un altro diritto reale sul bene.

L’accettazione del donatario è necessaria. Di regola viene inserita nello stesso atto notarile, ma può risultare anche da un atto pubblico successivo. In quest’ultimo caso la donazione si perfeziona quando l’accettazione viene notificata al donante, purché entrambi siano ancora in vita e capaci di agire.

La forma è un requisito di validità, non una semplice cautela probatoria. Come chiarito dal Consiglio Nazionale del Notariato sulla forma delle donazioni, l’atto deve essere ricevuto da un notaio alla presenza di due testimoni. Un documento compilato e firmato privatamente può esprimere un’intenzione o raccogliere informazioni, ma non trasferisce la proprietà dell’immobile.

Quando si usa e quali diritti si possono donare

La donazione immobiliare si usa quando il proprietario vuole attribuire gratuitamente a un’altra persona un bene o un diritto che fa già parte del proprio patrimonio. È frequente nei rapporti tra genitori e figli, tra coniugi, tra nonni e nipoti o tra fratelli, ma può essere stipulata anche tra persone non legate da parentela.

Si può donare l’intero immobile, una quota indivisa, la sola nuda proprietà oppure un diritto reale determinato. Una soluzione ricorrente consiste nel donare la nuda proprietà riservando al donante l’usufrutto, così che questi continui a utilizzare l’immobile o a percepirne i canoni nei limiti del diritto conservato.

La donazione non è il modello adatto quando il trasferimento prevede un vero prezzo o una controprestazione equivalente, perché in quel caso occorre valutare un contratto diverso. Non può essere utilizzata neppure per disporre che il trasferimento avvenga soltanto dopo la morte del proprietario: tale finalità appartiene agli strumenti successori, come il testamento.

Quali dati e documenti servono al notaio

Il notaio stabilisce quali documenti siano necessari in relazione al tipo di immobile, alla provenienza, alla situazione personale delle parti e alle clausole richieste. Non tutti i documenti elencati sono obbligatori in ogni pratica, ma prepararli in anticipo consente di individuare difformità, vincoli o dati mancanti prima della stipula.

• documenti di identità, codici fiscali, dati di residenza, stato civile e regime patrimoniale delle parti;
• atto con cui il donante ha acquistato o ricevuto l’immobile, completo degli estremi di registrazione e trascrizione disponibili;
• visura catastale aggiornata, planimetria e dati identificativi di ogni unità, pertinenza o terreno compreso nella donazione;
• titoli edilizi, pratiche di sanatoria o condono e altra documentazione urbanistica richiesta per ricostruire la situazione del bene;
• informazioni su ipoteche, pignoramenti, servitù, vincoli, domande giudiziali, contratti di locazione, comodati o altri diritti di terzi;
• regolamento condominiale, tabelle millesimali e indicazioni sulle pertinenze o parti comuni, quando pertinenti;
• certificato di destinazione urbanistica nei casi in cui sia richiesto per i terreni;
• dati necessari per eventuali agevolazioni fiscali, compresa la richiesta dei benefici prima casa se ne ricorrono i presupposti.

Se una parte non può intervenire personalmente, occorre verificare con il notaio se sia possibile utilizzare una procura speciale. Sul sito è disponibile anche un fac simile di procura a donare, che deve comunque rispettare la forma richiesta per l’atto da compiere e indicare con precisione il donatario, il bene e gli elementi essenziali dell’operazione.

Come descrivere l’immobile nell’atto di donazione

La descrizione deve permettere di individuare senza incertezze il diritto trasferito. Occorre indicare il Comune, l’indirizzo, il piano, l’interno, la consistenza e gli identificativi catastali, normalmente costituiti da sezione, foglio, particella e subalterno per i fabbricati. Vanno specificate anche le pertinenze, le quote sulle parti comuni e gli eventuali confini quando utili o richiesti.

Il titolo di provenienza chiarisce come il donante sia diventato proprietario. Nell’atto vengono richiamati il tipo di titolo, la data, il notaio o l’autorità che lo ha formato e gli estremi di registrazione e trascrizione disponibili. Se la donazione riguarda soltanto una quota o la nuda proprietà, il testo deve indicare esattamente la frazione e il diritto trasferiti.

La conformità catastale e la regolarità urbanistico-edilizia sono verifiche distinte. I dati catastali e la planimetria devono corrispondere allo stato di fatto nei limiti richiesti dalla normativa, mentre i titoli edilizi documentano la legittimità della costruzione e delle successive trasformazioni. Non è corretto inserire automaticamente una dichiarazione secondo cui l’edificio sarebbe anteriore al 1° settembre 1967: la formula va scelta sulla base della storia reale dell’immobile.

L’atto deve inoltre rappresentare la situazione giuridica e materiale del bene. Devono essere segnalati eventuali mutui e ipoteche, servitù, occupanti, locazioni, comodati, vincoli e contenziosi. La formula secondo cui l’immobile viene trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova non sostituisce una descrizione trasparente delle condizioni conosciute dalle parti.

Donazione con riserva di usufrutto, quota o onere

Donazione della nuda proprietà con usufrutto al donante

Il donante può trasferire la nuda proprietà e riservarsi l’usufrutto. In questo modo il donatario diventa nudo proprietario, mentre il donante conserva il diritto di godere dell’immobile per la durata stabilita. Alla cessazione dell’usufrutto, la proprietà si consolida in capo al nudo proprietario secondo le regole applicabili.

La clausola deve specificare chi conserva l’usufrutto, la sua durata, l’eventuale estensione a un’altra persona e la ripartizione degli obblighi collegati al bene. Non basta scrivere genericamente che il donante continuerà ad abitare nell’immobile, perché diritto di abitazione, usufrutto e semplice tolleranza producono effetti diversi.

Donazione di una quota dell’immobile

È possibile donare una quota della proprietà, per esempio quando il donante vuole trasferire solo una parte del proprio diritto o quando il bene è già in comunione. La frazione deve essere espressa con precisione e deve corrispondere alla titolarità effettiva del donante. Se esistono altri comproprietari, la donazione della quota non trasferisce automaticamente porzioni materiali specifiche dell’immobile.

Donazione con onere o condizione

Il donante può prevedere un onere a carico del donatario, purché la prestazione richiesta sia lecita, possibile e descritta in modo determinato. L’onere può riguardare, per esempio, una destinazione del bene o un comportamento collegato all’attribuzione, ma non deve trasformare la donazione in uno scambio equivalente mascherato.

Condizioni, termini e obblighi di assistenza richiedono una valutazione specifica. Formule generiche come “assistere il donante per ogni necessità” possono generare controversie sulla durata, sul contenuto e sulle conseguenze dell’inadempimento. Il notaio deve tradurre la volontà delle parti in una clausola compatibile con la causa gratuita dell’atto.

Firma, accettazione e adempimenti dopo l’atto

All’atto intervengono il donante, il donatario, il notaio e due testimoni idonei. Se l’accettazione è contestuale, donante e donatario manifestano la propria volontà nello stesso documento e lo sottoscrivono insieme ai testimoni e al notaio. Se una parte agisce tramite rappresentante, il notaio controlla la validità e l’ampiezza della procura.

Dopo la stipula, il notaio cura la registrazione fiscale, la trascrizione nei registri immobiliari e gli adempimenti catastali collegati. Queste formalità rendono pubblico il trasferimento e aggiornano le risultanze immobiliari; non devono essere sostituite da comunicazioni private tra le parti.

Le parti ricevono o possono richiedere copie dell’atto secondo le modalità dello studio notarile. È utile conservare insieme alla copia la documentazione relativa all’immobile, alle dichiarazioni fiscali, agli eventuali oneri e alla consegna. Le chiavi, le letture dei contatori e lo stato dei locali possono essere documentati anche in un verbale separato quando la consegna materiale non coincide con la stipula.

Imposte e spese della donazione immobiliare

Il costo fiscale dipende dal rapporto tra donante e donatario, dal valore imponibile, dalle precedenti donazioni rilevanti e dall’eventuale applicazione delle agevolazioni prima casa. Oltre all’imposta di donazione possono essere dovute l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale, mentre onorario e spese notarili variano in base al valore e alla complessità della pratica.

Rapporto tra donante e donatario	Aliquota dell’imposta di donazione	Franchigia
Coniuge e parenti in linea retta	4% sulla parte eccedente la franchigia	1.000.000 euro per ciascun beneficiario
Fratelli e sorelle	6% sulla parte eccedente la franchigia	100.000 euro per ciascun beneficiario
Altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta e affini in linea collaterale fino al terzo grado	6%	Nessuna franchigia ordinaria
Altri soggetti	8%	Nessuna franchigia ordinaria

Per il beneficiario con disabilità grave riconosciuta ai sensi della disciplina applicabile è prevista una franchigia di 1.500.000 euro. Il calcolo concreto deve considerare anche le donazioni precedenti che rilevano fiscalmente e viene effettuato sulla base dei dati disponibili al momento dell’atto.

Per gli immobili sono inoltre previste, in via ordinaria, l’imposta ipotecaria del 2% e l’imposta catastale dell’1%. Se il donatario possiede i requisiti e richiede l’agevolazione prima casa, tali imposte sono applicate nella misura fissa di 200 euro ciascuna. Le regole aggiornate sono riepilogate nella pagina dell’Agenzia delle Entrate sulla donazione di beni immobili.

L’atto può indicare quale parte sostiene materialmente onorario e spese, ma una clausola privata non modifica i soggetti obbligati verso l’amministrazione finanziaria secondo la legge. Prima di fissare la stipula è utile chiedere un conteggio che separi imposte, anticipazioni e compenso professionale. A questo scopo può essere utilizzato il modello di richiesta di preventivo al notaio.

Donazione immobiliare, legittimari e vendita futura

La donazione può incidere sui diritti dei legittimari, cioè dei familiari ai quali la legge riserva una quota dell’eredità. La verifica della lesione viene effettuata dopo l’apertura della successione del donante, considerando il patrimonio, i debiti e le liberalità rilevanti. Per questa ragione la situazione familiare e le donazioni precedenti devono essere rappresentate correttamente al professionista.

La legge 2 dicembre 2025, n. 182 sulla circolazione dei beni donati ha modificato la tutela nei confronti dei terzi che acquistano dal donatario. Dal 18 giugno 2026 il nuovo regime è pienamente operativo anche dopo la conclusione della disciplina transitoria: in linea generale, la riduzione della donazione non pregiudica il terzo al quale il donatario ha trasferito a titolo oneroso l’immobile, mentre il legittimario conserva una tutela economica nei confronti del donatario.

La riforma non rende superflui i controlli. Il notaio deve verificare la data della donazione e della successione, la presenza di domande giudiziali, opposizioni o altre formalità già trascritte e l’ordine delle trascrizioni. Restano inoltre distinti i rischi derivanti da ipoteche, pignoramenti, revocatorie, incapacità, vizi dell’atto o irregolarità dell’immobile.

La donazione non è liberamente revocabile per un semplice ripensamento del donante. La revoca è ammessa nei casi previsti dalla legge, tra cui specifiche ipotesi di ingratitudine e sopravvenienza di figli, con condizioni e termini che devono essere verificati sul caso concreto.

Errori da evitare nella donazione di un immobile

• firmare una scrittura privata pensando che sia sufficiente a trasferire la proprietà;
• usare formule urbanistiche standard senza controllare l’epoca di costruzione, i titoli edilizi e le modifiche realmente eseguite;
• indicare dati catastali incompleti o non coerenti con planimetria, pertinenze e diritto effettivamente donato;
• omettere ipoteche, locazioni, occupanti, servitù, quote condominiali, vincoli o contenziosi conosciuti;
• inserire automaticamente garanzie, rinunce, oneri o riserve di usufrutto che le parti non hanno richiesto;
• considerare l’agevolazione prima casa automatica senza verificare le dichiarazioni e i requisiti del donatario;
• trascurare le precedenti donazioni e la posizione dei possibili legittimari nella pianificazione complessiva.

Fac simile di donazione immobiliare con accettazione contestuale

Il testo seguente è uno schema informativo di atto pubblico. Serve per raccogliere i dati e individuare le clausole da discutere, mentre la redazione definitiva, le verifiche e la stipula competono al notaio.

Scarica il modello Word della donazione immobiliare

Il file Word contiene lo schema di donazione immobiliare con accettazione contestuale e i campi da completare per le parti, il titolo di provenienza, i dati catastali, la situazione urbanistica, gli eventuali gravami, l’usufrutto, gli oneri e le dichiarazioni fiscali. Può essere modificato con un comune programma di videoscrittura per predisporre le informazioni da consegnare allo studio notarile.

Prima dell’uso devono essere eliminati i campi alternativi non pertinenti e sostituiti tutti i segnaposto. Il testo compilato non trasferisce l’immobile e non può essere utilizzato al posto dell’atto pubblico redatto e ricevuto dal notaio.

Domande frequenti sulla donazione immobiliare

Si può donare un immobile senza notaio?

No. La donazione diretta di un immobile richiede l’atto pubblico notarile e la presenza di due testimoni. Una scrittura privata, anche se firmata dal donante e dal donatario, non soddisfa la forma richiesta e non trasferisce la proprietà. Il fac simile può essere usato solo per organizzare i dati e discutere le clausole con il notaio.

È possibile donare la nuda proprietà e mantenere l’usufrutto?

Sì. Il donante può trasferire la nuda proprietà e riservarsi l’usufrutto, spesso per tutta la vita. La clausola deve indicare con precisione il diritto conservato, la durata e gli eventuali patti accessori. Il donatario acquista la nuda proprietà e ottiene la piena proprietà quando l’usufrutto si estingue secondo le regole applicabili.

Quanto si paga per donare una casa a un figlio?

Tra genitore e figlio l’imposta di donazione è pari al 4% sulla parte di valore che supera la franchigia di 1.000.000 euro per beneficiario. Restano normalmente dovute le imposte ipotecaria e catastale, applicate in misura proporzionale oppure fissa quando ricorrono i requisiti prima casa, oltre alle spese e al compenso notarile. Il conteggio dipende dai dati concreti e dalle precedenti donazioni rilevanti.

Una casa ricevuta in donazione può essere venduta o ipotecata?

Sì. La riforma introdotta dalla legge n. 182 del 2025 ha rafforzato la stabilità degli acquisti effettuati dai terzi e, dal 18 giugno 2026, il nuovo regime è pienamente operativo. Prima della vendita o del mutuo il notaio deve comunque esaminare le trascrizioni, le eventuali domande o opposizioni già formalizzate, i gravami e la validità dell’atto di provenienza.

Il donante può revocare la donazione perché ha cambiato idea?

Il semplice ripensamento non consente di revocare unilateralmente una donazione già perfezionata. La legge ammette la revoca soltanto in ipotesi determinate, tra cui specifici casi di ingratitudine e sopravvenienza di figli. Donante e donatario possono inoltre valutare con il notaio un nuovo atto consensuale, quando giuridicamente possibile e coerente con la situazione dell’immobile.