Datio in solutum – Esempio e Fac simile

In questa pagina è disponibile un modello Word di datio in solutum, denominata anche dazione in pagamento o prestazione in luogo dell’adempimento. Il fac simile riguarda il trasferimento di un immobile con cui il debitore soddisfa, totalmente o parzialmente, un debito accettando una prestazione diversa da quella originariamente dovuta.

Il testo del modello può essere visualizzato prima del download e contiene i campi relativi alle parti, al debito, all’immobile, al valore concordato e all’effetto estintivo. Poiché si tratta di un trasferimento immobiliare, il file serve come schema da sottoporre al notaio e non come atto definitivo da firmare autonomamente.

A cosa serve la datio in solutum

La datio in solutum consente al debitore di eseguire una prestazione diversa da quella prevista dall’obbligazione originaria. Un debito in denaro può, per esempio, essere soddisfatto trasferendo un immobile, purché il creditore accetti espressamente questa soluzione.

Secondo l’articolo 1197 del Codice civile, il debitore non può liberarsi offrendo una prestazione diversa senza il consenso del creditore. L’obbligazione si estingue quando la prestazione sostitutiva viene eseguita. Se questa consiste nel trasferimento della proprietà o di un altro diritto, trovano applicazione anche le garanzie previste per evizione e vizi della cosa.

Il modello è appropriato quando le parti hanno già concordato il trasferimento di uno specifico immobile e devono fornire al professionista incaricato tutti gli elementi dell’operazione. Non è sufficiente se il debitore vuole soltanto proporre la soluzione, se il creditore non l’ha accettata oppure se si intende modificare esclusivamente la scadenza del pagamento.

Fac simile datio in solutum

Il fac simile deve essere completato con i dati reali e adattato dal notaio alla provenienza, alla situazione dell’immobile e agli effetti economici concordati. Nella clausola sul debito deve essere conservata una sola opzione tra estinzione totale, estinzione parziale e conguaglio.

Scarica il modello Word di datio in solutum

Il file contiene uno schema editabile di dazione in pagamento immobiliare. Prima di consegnarlo al professionista occorre inserire i dati delle parti, gli estremi del debito, la descrizione catastale dell’immobile, il valore attribuito e l’opzione concordata per l’estinzione dell’obbligazione.

La compilazione del modello Word non sostituisce l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata necessari per rendere il trasferimento trascrivibile nei registri immobiliari. Forma definitiva, controlli e adempimenti devono essere gestiti dal notaio.

Come compilare il modello di datio in solutum

La descrizione del debito deve consentire di riconoscere senza incertezze l’obbligazione che le parti vogliono estinguere. Non basta indicare genericamente che il debitore deve una somma: occorrono importo originario, saldo residuo, causa del credito, data ed estremi del contratto, della fattura, del provvedimento o dell’altro documento da cui deriva.

Se nel saldo sono compresi interessi, spese o altri importi, le singole voci devono essere specificate. Questa ricostruzione evita che la quietanza venga interpretata come riferita a somme o rapporti diversi da quelli effettivamente regolati.

Nel modello devono essere inseriti almeno:

• i dati anagrafici o societari completi del debitore e del creditore;
• la qualifica e i poteri degli eventuali rappresentanti;
• la fonte, l’importo originario e l’ammontare residuo del debito;
• la descrizione dell’immobile, delle pertinenze e dei dati catastali;
• il titolo di provenienza del diritto trasferito;
• il valore attribuito dalle parti alla prestazione sostitutiva;
• la misura in cui il debito viene estinto;
• la data di consegna, lo stato di occupazione e gli eventuali gravami;
• la ripartizione concordata delle spese, nei limiti consentiti.

Occorre inoltre verificare il regime patrimoniale delle persone fisiche e i poteri di firma di amministratori, procuratori o rappresentanti. Se l’immobile appartiene a più soggetti, tutti i titolari interessati devono partecipare all’operazione nelle forme individuate dal notaio.

Come indicare l’estinzione del debito

Il valore attribuito all’immobile e l’importo del debito non devono essere lasciati impliciti. Anche quando i due valori coincidono, l’atto deve precisare se il trasferimento estingue l’intera obbligazione o soltanto una parte. L’articolo 1197 non richiede che la prestazione sostitutiva abbia necessariamente lo stesso valore di quella originaria, ma richiede il consenso del creditore.

In caso di estinzione totale, la quietanza deve riferirsi allo specifico debito descritto nelle premesse. Se l’estinzione è parziale, bisogna indicare l’importo ancora dovuto, la scadenza e le modalità di pagamento. Se è previsto un conguaglio a favore del debitore, occorre definirne importo, termine e modalità di corresponsione.

Una formula generica come “il creditore non ha più nulla a pretendere” può essere inappropriata quando tra le parti esistono altri rapporti o quando rimane un saldo. La dichiarazione liberatoria deve essere circoscritta all’obbligazione effettivamente estinta.

Forma dell’atto e intervento del notaio

Il trasferimento della proprietà di un immobile deve risultare da un atto scritto. Per eseguire la trascrizione nei registri immobiliari, l’articolo 2657 del Codice civile richiede un titolo idoneo, costituito, tra le forme pertinenti, dall’atto pubblico o dalla scrittura privata con sottoscrizioni autenticate. Una semplice scrittura privata non autenticata non costituisce un titolo immediatamente trascrivibile. Il documento Word permette quindi di raccogliere le informazioni e di rappresentare l’accordo raggiunto, ma non sostituisce il rogito. Il notaio identifica le parti, controlla i poteri di rappresentanza, esamina il titolo di provenienza e le formalità pregiudizievoli, adegua le dichiarazioni immobiliari e predispone il testo definitivo.

Dopo la stipula, il professionista cura gli adempimenti collegati all’atto, tra cui registrazione, trascrizione e voltura catastale. Costi e imposte dipendono dalle caratteristiche delle parti, dell’immobile e dell’operazione, perciò non possono essere determinati correttamente dal solo fac simile.

Documenti da preparare per il notaio

La documentazione deve essere richiesta in anticipo allo studio notarile, perché può cambiare in base alla tipologia dell’immobile, alla provenienza e alla posizione delle parti. Di regola è utile preparare:

• documenti di identità, codici fiscali e informazioni sullo stato civile delle parti;
• visura camerale, statuto, delibera o procura quando partecipa una società o un rappresentante;
• contratto, fatture, provvedimenti e conteggio aggiornato che provano il debito;
• titolo di provenienza dell’immobile e relativa nota di trascrizione;
• visura, planimetria e identificativi catastali aggiornati;
• documentazione urbanistica ed edilizia disponibile;
• attestato di prestazione energetica, quando richiesto per l’operazione;
• informazioni su ipoteche, pignoramenti, occupanti, locazioni, servitù e diritti di terzi;
• documenti condominiali e conteggio degli oneri, se pertinenti.

La parte creditrice dovrebbe valutare l’immobile sulla base del suo stato giuridico e materiale, non soltanto del valore dichiarato dalle parti. L’esistenza di ipoteche, abusi, occupanti o controversie può incidere in modo rilevante sull’utilità della prestazione ricevuta.

Quando questo fac simile non è sufficiente

Il modello non è adatto alla semplice proposta unilaterale del debitore, alla dilazione del pagamento, alla remissione del debito o alla novazione dell’obbligazione. Questi accordi hanno funzione ed effetti differenti e richiedono formule coerenti con l’operazione realmente voluta.

Se in luogo del pagamento viene ceduto un credito verso un terzo, trova applicazione la disciplina specifica dell’articolo 1198 del Codice civile. Salvo diversa volontà delle parti, in questo caso l’obbligazione si estingue con la riscossione del credito ceduto e non per il solo fatto della cessione.

Serve una valutazione professionale specifica anche in presenza di procedure esecutive o concorsuali, debiti fiscali, diritti di minori, immobili in comunione, vincoli, contenziosi o accordi con banche sottoposti a procedure proprie.

Errori da evitare nella dazione in pagamento

• descrivere il debito senza indicarne fonte, saldo e componenti;
• usare dati catastali incompleti o non aggiornati;
• non precisare se l’estinzione è totale o parziale;
• mantenere nel testo più opzioni tra loro incompatibili;
• rilasciare una quietanza generale quando rimane un debito residuo;
• omettere occupanti, ipoteche, pignoramenti o altri diritti di terzi;
• confondere il valore attribuito dalle parti con una verifica tecnica del valore dell’immobile;
• firmare il modello Word come se fosse sufficiente per la trascrizione del trasferimento.

Domande frequenti sulla datio in solutum

Il creditore è obbligato ad accettare l’immobile?

No. Il debitore non può sostituire unilateralmente la prestazione originaria, neppure offrendo un bene di valore uguale o superiore. La dazione in pagamento richiede il consenso del creditore, che deve risultare chiaramente dall’accordo e dall’accettazione del trasferimento.

Il modello Word è sufficiente per trasferire l’immobile?

No. Il file è uno schema utile per raccogliere i dati e definire gli accordi da comunicare al notaio. Il trasferimento immobiliare deve rispettare la forma scritta e, per ottenere un titolo idoneo alla trascrizione, deve essere formalizzato mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata.

La dazione in pagamento deve essere registrata?

L’atto definitivo che trasferisce l’immobile è soggetto agli adempimenti fiscali e di pubblicità immobiliare pertinenti. Nella normale stipula notarile, registrazione, trascrizione e voltura vengono eseguite dal notaio. Il relativo trattamento fiscale varia secondo soggetti, bene trasferito e caratteristiche dell’operazione.

Chi deve firmare l’atto?

Devono partecipare il debitore che trasferisce il diritto e il creditore che accetta la prestazione sostitutiva. Intervengono inoltre gli eventuali comproprietari, coniugi o rappresentanti la cui partecipazione sia necessaria nel caso concreto. L’atto pubblico è sottoscritto anche dal notaio dopo la lettura e l’approvazione delle parti.

Quando si estingue il debito?

La sola promessa di trasferire l’immobile non estingue automaticamente l’obbligazione. In base all’articolo 1197 del Codice civile, l’effetto estintivo si produce quando la prestazione diversa viene eseguita. L’atto deve specificare se l’estinzione riguarda tutto il debito oppure soltanto l’importo espressamente indicato.