Contratto preliminare vendita immobile da costruire – Esempio e Fac simile

TRA
1. Impresa Edile …, con sede legale in …, via … n. …, P. IVA …, iscritta al Registro delle Imprese di … al n. REA …, in persona del suo titolare Sig. …, nato a … il … (C.F. …), residente in …, via … n. …,
di seguito definita “Promittente Venditore”,
E
2. Sig. …, nato a … il … (C.F. …), residente in …, via … n. …,
di seguito definito “Promissario Acquirente”,
PREMESSO CHE
Il Promittente Venditore è proprietario di un appezzamento di terreno sito nel Comune di …, località …, identificato al Catasto Terreni al Foglio …, Particella …, confinante con …, pervenutogli in forza di …;
Su detto terreno il Promittente Venditore intende realizzare un fabbricato ad uso …, in virtù del permesso di costruire n. … rilasciato dal Comune di … in data …;
Il compendio in oggetto è stato oggetto di convenzione urbanistica, stipulata con atto a rogito del Dott. … (Rep. n. … del …, registrato a … il … al n. … e trascritto a … il … al n. …), contenente prescrizioni e vincoli (…), che il Promissario Acquirente dichiara di conoscere e accettare;
I lavori di costruzione sono in corso di esecuzione e conformi al progetto assentito e alle relative varianti eventualmente autorizzate;
Il Promissario Acquirente ha manifestato il proprio interesse ad acquistare la porzione immobiliare di seguito descritta;
Tutto ciò premesso – premessa che costituisce parte integrante e sostanziale del presente atto – le Parti convengono e stipulano quanto segue:

Art. 1 – Oggetto
1.1. Il Promittente Venditore promette di vendere al Promissario Acquirente, che promette di acquistare, entro il termine indicato per la stipula del contratto definitivo, la seguente porzione immobiliare in corso di costruzione, facente parte del complesso di cui in premessa, sito in …, via … n. …, e precisamente:
descrivere in dettaglio l’unità immobiliare, la sua destinazione d’uso, gli eventuali accessori, pertinenze ecc.
1.2. L’immobile oggetto del presente preliminare non è ancora censito al Catasto Fabbricati. I riferimenti catastali attuali riguardano esclusivamente il terreno sul quale insiste la costruzione e sono i seguenti: Foglio …, Particella … .

Art. 2 – Prezzo
2.1. Il prezzo complessivo della vendita, pattuito in via definitiva tra le Parti, è stabilito in Euro … (in cifre e in lettere), oltre IVA secondo l’aliquota vigente al momento della stipula del contratto definitivo.
2.2. Le Parti dichiarano espressamente che la determinazione del prezzo è frutto di trattativa “a corpo” e non “a misura”.
2.3. Il pagamento del prezzo avverrà alle seguenti condizioni e con le seguenti modalità:
a) Euro … (… in lettere), pari a …% dell’intero prezzo, vengono corrisposti dal Promissario Acquirente contestualmente alla sottoscrizione del presente atto, a titolo di caparra confirmatoria, come da quietanza che il Promittente Venditore rilascia con la firma del presente contratto.
b) Euro … (… in lettere), a saldo del prezzo, verranno versati alla data di stipula del contratto definitivo notarile.

Art. 3 – Consegna
3.1. Salvo cause di forza maggiore o fatti/omissioni non imputabili al Promittente Venditore, l’ultimazione dei lavori relativi all’immobile oggetto del presente preliminare dovrà avvenire entro il … e la consegna al Promissario Acquirente, libera da persone e cose e con l’immobile perfettamente ultimato in ogni sua parte, avverrà entro il … .
3.2. Le Parti convengono che, in caso di ritardo nella consegna superiore a … giorni per cause imputabili al Promittente Venditore, quest’ultimo corrisponderà al Promissario Acquirente una penale giornaliera pari a Euro … (… in lettere).
3.3. Contestualmente alla consegna del possesso, le Parti o loro incaricati effettueranno:
Il collaudo degli impianti;
Un sopralluogo per verificare lo stato dei luoghi e l’esatta rispondenza di quanto realizzato a quanto convenuto.

Art. 4 – Esecuzione delle opere e facoltà di recesso
4.1. Le opere saranno realizzate nel rispetto del progetto approvato dall’Amministrazione Comunale, nonché di ogni eventuale successiva variante che non pregiudichi la porzione immobiliare promessa in vendita.
4.2. Il Promittente Venditore si riserva la facoltà di apportare al progetto eventuali modifiche che risultino necessarie o imposte dalla Pubblica Amministrazione, senza che ciò possa alterare sostanzialmente la natura e la consistenza dell’immobile promesso in vendita.
4.3. Il Promittente Venditore garantisce che i lavori saranno eseguiti a regola d’arte e in conformità alle vigenti norme di legge, regolamenti urbanistici e titoli abilitativi (ivi incluse le relative prescrizioni e varianti autorizzate).
4.4. Nel caso in cui le modifiche di cui al presente articolo comportino un aumento del prezzo superiore a 1/20 (un ventesimo) del prezzo totale indicato all’art. 2, il Promittente Venditore dovrà darne comunicazione scritta al Promissario Acquirente; quest’ultimo, entro … giorni dal ricevimento della comunicazione, potrà esercitare facoltà di recesso dal presente contratto, mediante comunicazione scritta.
4.5. In caso di recesso, il Promittente Venditore sarà tenuto a restituire, senza interessi, le somme già percepite dal Promissario Acquirente, previa detrazione degli importi corrispondenti a opere o migliorie già eseguite che siano state specificamente richieste dall’Acquirente e che conservino utilità ai fini della futura vendita a terzi.

Art. 5 – Atto definitivo di vendita
5.1. Il contratto definitivo di vendita (atto pubblico o scrittura privata autenticata) dovrà essere stipulato presso il notaio scelto dal Promissario Acquirente (comunicato al Promittente Venditore con preavviso di almeno … giorni) entro e non oltre il … .
5.2. Il Promittente Venditore si impegna a fornire, a proprie cure e spese, al notaio rogante tutta la documentazione necessaria alla stipula, con congruo anticipo rispetto alla data fissata.
5.3. Le Parti prendono atto che, ai sensi dell’art. 8 d.lgs. n. 122/2005, la stipula del contratto definitivo non potrà avvenire prima:
Del frazionamento del mutuo edilizio (se esistente) e dell’ottenimento di un titolo idoneo a consentire la cancellazione o il frazionamento dell’ipoteca a garanzia del finanziamento;
Dell’eventuale cancellazione del pignoramento o di altri gravami similari che possano insistere sull’immobile.
5.4. Ai sensi dell’art. 4 d.lgs. n. 122/2005, il Promittente Venditore si obbliga a consegnare al Promissario Acquirente, contestualmente alla stipula del contratto definitivo, polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’Acquirente e con effetto a decorrere dalla data di ultimazione dei lavori, a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile – ivi compresi i danni ai terzi per i quali sia responsabile ai sensi dell’art. 1669 c.c. – derivanti da rovina parziale o totale, oppure da gravi difetti costruttivi.
5.5. La mancata consegna, all’atto del trasferimento della proprietà, della suddetta polizza determina la nullità del contratto definitivo, nullità che potrà essere fatta valere esclusivamente dal Promissario Acquirente, conformemente a quanto previsto dal d.lgs. n. 122/2005.

Art. 6 – Garanzia fideiussoria (se prevista per gli acconti)
6.1. Qualora il Promissario Acquirente debba corrispondere acconti o somme prima del rogito eccedenti la caparra confirmatoria, il Promittente Venditore si impegna – ai sensi degli artt. 2 e 3 del d.lgs. n. 122/2005 – a rilasciare al Promissario Acquirente, contestualmente o anteriormente all’incasso di ogni ulteriore somma, apposita fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia delle somme stesse.
6.2. In mancanza della fideiussione di cui sopra, il Promissario Acquirente avrà facoltà di sospendere il pagamento, fatto salvo l’adempimento di quanto dovuto a titolo di caparra confirmatoria già versata.

Art. 7 – Spese
7.1. Tutte le spese relative al presente preliminare (registrazione, bolli, eventuali trascrizioni) e all’atto di trasferimento definitivo (compresi oneri, tasse, imposte, spese notarili) saranno a carico del Promissario Acquirente, salvo diversa disposizione di legge o accordo scritto.

Art. 8 – Modifiche e integrazioni
8.1. Qualunque aggiunta, modifica o integrazione al presente contratto dovrà risultare da atto scritto sottoscritto da entrambe le Parti.

Art. 9 – Clausola risolutiva espressa
9.1. L’inadempimento del Promissario Acquirente agli obblighi previsti dagli articoli 4 e 5 (in particolare il mancato rispetto delle scadenze di stipula del definitivo e delle disposizioni sul pagamento del prezzo) comporterà, a scelta del Promittente Venditore, la facoltà di risolvere il presente contratto ai sensi dell’art. 1456 c.c., fermo restando il diritto al risarcimento dell’eventuale maggior danno.

Art. 10 – Foro competente
10.1. Per ogni controversia derivante o comunque connessa all’interpretazione, esecuzione e validità del presente contratto, le Parti convengono la competenza esclusiva del Foro di ….

Art. 11 – Norme di rinvio
11.1. Per quanto non espressamente previsto dal presente contratto, si applicano le disposizioni del Codice civile e delle leggi speciali in materia, con particolare riferimento al d.lgs. n. 122/2005.

Letto, approvato e sottoscritto.
Luogo e data: …
Il Promittente Venditore
firma
Il Promissario Acquirente
firma

Approvazione specifica delle clausole ex artt. 1341 e 1342 c.c.
Il Promissario Acquirente dichiara di aver esaminato e di approvare espressamente, ai sensi e per gli effetti di cui agli artt. 1341 e 1342 c.c., le clausole contenute nei seguenti articoli:
Art. 3 (Consegna e penale in caso di ritardo);
Art. 4 (Esecuzione opere e facoltà di recesso);
Art. 5 (Consegna polizza decennale e nullità del contratto in caso di mancata consegna);
Art. 9 (Clausola risolutiva espressa);
Art. 10 (Foro competente).
Luogo e data: …
Il Promissario Acquirente
firma