Contratto preliminare per permuta di area edificabile – Esempio e Fac Simile

In questa pagina è disponibile un fac simile di contratto preliminare per la permuta di un’area edificabile con una o più unità immobiliari da costruire. Il documento serve a definire l’operazione con cui il proprietario si impegna a trasferire il terreno a un’impresa costruttrice e quest’ultima si obbliga ad attribuirgli, come controprestazione, immobili compresi nel futuro complesso edilizio.

Il modello può essere utilizzato da proprietari privati, società immobiliari, imprese di costruzione e altri soggetti che intendono fissare gli elementi essenziali della futura permuta prima del trasferimento dell’area. Deve indicare con precisione il terreno, le unità future, il progetto, le condizioni urbanistiche, i valori attribuiti ai beni, le garanzie e i termini entro cui stipulare l’atto definitivo e completare la costruzione. La permuta di un terreno con immobili ancora da edificare è un’operazione complessa, nella quale il proprietario può trasferire un bene già esistente prima di ricevere la controprestazione finale. Il fac simile costituisce quindi una traccia da sottoporre al notaio e ai professionisti tecnici e fiscali incaricati dell’operazione.

Che cos’è il preliminare di permuta di un’area edificabile

Il preliminare è il contratto con cui le parti assumono l’obbligo di concludere in seguito la permuta definitiva. Non trasferisce di per sé la proprietà del terreno o delle unità future, salvo che il testo contenga ulteriori pattuizioni con effetti diversi che devono essere valutate in base al loro contenuto effettivo.

La permuta, disciplinata dagli articoli 1552 e seguenti del Codice civile, ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di beni o di altri diritti. Nel caso trattato, una parte trasferirà l’area edificabile e l’altra attribuirà una o più unità immobiliari che dovranno essere realizzate sul terreno.

All’operazione si applicano, in quanto compatibili, anche le norme sulla vendita. Poiché una delle prestazioni riguarda beni futuri, il contratto deve definire in modo rigoroso le caratteristiche che ne permettono l’individuazione e il momento nel quale si produrranno gli effetti previsti dall’atto definitivo.

Differenza tra preliminare e permuta definitiva

Documento	Effetto principale	Momento della stipula
Contratto preliminare	Obbliga le parti a concludere la futura permuta	Prima che siano maturate tutte le condizioni necessarie al trasferimento
Permuta definitiva	Trasferisce il terreno e disciplina l’acquisto delle unità immobiliari future	Dopo le verifiche notarili e l’avveramento delle condizioni stabilite
Atto ricognitivo o di identificazione	Identifica catastalmente le unità costruite e documenta gli effetti già prodotti o da completare	Dopo la costruzione e il frazionamento, se richiesto dalla struttura dell’operazione
Verbale di consegna	Documenta disponibilità materiale, stato, chiavi e documenti delle unità	Al termine dei lavori e dopo gli adempimenti concordati

Nel preliminare le parti devono già concordare gli elementi essenziali della futura operazione. Non è sufficiente rinviare ogni decisione al progetto che il costruttore elaborerà successivamente o attribuire a una sola parte il potere di scegliere quali appartamenti trasferire.

L’atto definitivo può essere strutturato come permuta di cosa presente con cosa futura oppure mediante più negozi collegati. La scelta incide sul momento del trasferimento, sulle garanzie e sul trattamento fiscale e deve essere definita con il notaio prima della sottoscrizione del preliminare.

Quando l’operazione è una permuta e quando è un appalto

La permuta ricorre quando lo scopo principale delle parti consiste nel reciproco trasferimento del terreno e degli immobili futuri. L’obbligo di costruire è funzionale alla creazione del bene che il costruttore deve attribuire al proprietario dell’area.

Il rapporto può assumere caratteristiche diverse se il proprietario conserva il terreno e incarica un’impresa di costruire edifici di sua proprietà, pagando i lavori mediante denaro, porzioni dell’area o altre utilità. In questo caso la prestazione di costruzione può avere un ruolo centrale e l’operazione può comprendere un appalto o un diverso contratto collegato.

La qualificazione non dipende dal titolo scelto dalle parti. Per stabilire quali regole applicare occorre valutare l’interesse concreto perseguito, il momento in cui il terreno viene trasferito, la titolarità dell’edificio durante la costruzione e la funzione economica attribuita alle prestazioni.

Quando questo modello non è adatto

Il modello non è adatto a una semplice permuta tra immobili già esistenti, per la quale può essere utilizzato il fac simile di preliminare di permuta immobiliare. Non è sufficiente neppure quando il proprietario intende mantenere la proprietà dell’intera area e affidare esclusivamente la costruzione a un’impresa.

Il documento deve essere modificato se il corrispettivo comprende soltanto una quota dei ricavi delle vendite, una percentuale della superficie edificata oppure un pagamento in denaro senza attribuzione di unità determinate. Lo stesso vale quando il terreno viene conferito in una società o ceduto in cambio di partecipazioni.

Non va inoltre utilizzato senza assistenza professionale se l’area è inserita in un piano attuativo non approvato, richiede una convenzione urbanistica, presenta contaminazioni, vincoli paesaggistici o archeologici oppure è occupata da terzi.

Quale forma deve avere il contratto preliminare

Il preliminare relativo a un trasferimento immobiliare deve essere redatto per iscritto nella forma richiesta per il contratto definitivo. Una dichiarazione verbale o uno scambio informale di messaggi non sono adeguati a costituire un valido obbligo di permuta immobiliare.

La scrittura privata non autenticata può essere sufficiente nei casi ordinari, ma non consente la trascrizione nei registri immobiliari. Considerato il valore dell’area, la durata della costruzione e il rischio che intervengano ipoteche, pignoramenti o altri atti pregiudizievoli, la stipula notarile e la trascrizione costituiscono normalmente la soluzione più prudente.

Quando trova applicazione la disciplina sugli immobili da costruire e il titolo edilizio è stato richiesto o presentato dal 16 marzo 2019, il preliminare diretto all’acquisto da parte di una persona fisica deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata. Le parti non possono sostituire tale forma con un modello Word firmato privatamente.

Quando si applicano le tutele per gli immobili da costruire

Il D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122 tutela la persona fisica che acquista da un costruttore un immobile per il quale sia stato richiesto il permesso di costruire e che non sia ancora ultimato in uno stadio tale da consentire l’agibilità.

La disciplina può interessare anche la permuta dell’area con immobili futuri, perché il proprietario persona fisica trasferisce un corrispettivo non in denaro in vista dell’acquisto non immediato delle unità costruite. La garanzia fideiussoria può quindi dover comprendere anche il valore attribuito al terreno che il costruttore riceve prima dell’acquisto delle unità future.

Le tutele non si applicano automaticamente quando il proprietario dell’area è una società o un altro soggetto diverso da una persona fisica. In questo caso fideiussione, polizza, forma notarile e altre protezioni possono comunque essere inserite come obblighi contrattuali volontari.

Se al momento dell’accordo non è stato ancora richiesto il titolo edilizio, l’operazione può non rientrare integralmente nella definizione legislativa di immobile da costruire. Non è prudente utilizzare questa circostanza per rinunciare alle garanzie, perché il proprietario resta esposto al rischio di trasferire il terreno prima di ricevere le unità promesse.

Perché trascrivere il preliminare

La trascrizione rende il preliminare opponibile rispetto a determinati atti trascritti o iscritti successivamente contro il proprietario dell’area. Può quindi proteggere il costruttore dall’eventuale vendita del terreno a terzi e il proprietario rispetto agli obblighi assunti sulla futura attribuzione delle unità.

La trascrizione richiede l’intervento del notaio e una descrizione dei beni conforme ai requisiti previsti dalla legge. Per gli immobili futuri devono risultare la superficie utile, la quota del diritto spettante al promissario e gli ulteriori elementi necessari a individuarli.

Gli effetti prenotativi della trascrizione hanno una durata limitata. Se il termine per la costruzione è molto lungo, il notaio deve verificare la compatibilità del programma contrattuale con tale durata e predisporre gli eventuali atti successivi necessari a mantenere una protezione adeguata.

Come identificare il terreno edificabile

Il terreno deve essere descritto mediante Comune, sezione, foglio, particelle, superficie catastale, confini e titolo di provenienza. Se il progetto riguarda soltanto una porzione, occorre allegare un elaborato che permetta di separarla con precisione dalla restante proprietà.

La visura catastale non prova da sola la proprietà e non sostituisce l’esame dei registri immobiliari. Il notaio deve verificare continuità delle trascrizioni, provenienza, quote, ipoteche, pignoramenti, domande giudiziali, servitù e altri vincoli.

Il contratto dovrebbe indicare anche accessi, sottoservizi, costruzioni esistenti, occupazioni, contratti di locazione, diritti di terzi e condizioni materiali che possono incidere sul progetto. Le parti possono allegare una relazione tecnica e una documentazione fotografica.

Certificato di destinazione urbanistica e capacità edificatoria

Prima di qualificare l’area come edificabile occorre esaminare gli strumenti urbanistici vigenti e adottati, le norme tecniche, le convenzioni, i vincoli e gli eventuali piani attuativi. Il solo valore attribuito fiscalmente al terreno non garantisce che sia possibile realizzare il progetto immaginato dalle parti.

Il certificato di destinazione urbanistica deve essere allegato agli atti che trasferiscono diritti reali su terreni, salvo le eccezioni previste dall’articolo 30 del DPR 6 giugno 2001, n. 380. Il certificato conserva validità per un anno se l’alienante dichiara che non sono intervenute modifiche degli strumenti urbanistici.

Il preliminare non produce ancora il trasferimento, ma allegare un certificato aggiornato costituisce una cautela utile. Il documento dovrebbe essere accompagnato da una relazione che indichi destinazione d’uso, indice edificatorio, superficie o volume realizzabile, standard, distanze, cessioni al Comune e ulteriori condizioni.

Come usare una condizione urbanistica

Se l’edificabilità dipende dall’approvazione di una variante, di un piano attuativo, di una convenzione o di un permesso di costruire, il preliminare può essere sottoposto a una condizione sospensiva. L’efficacia dell’obbligo definitivo dipenderà dal verificarsi dell’evento descritto entro il termine stabilito.

La condizione deve riportare parametri verificabili. Non basta indicare che il terreno dovrà diventare genericamente edificabile: occorre precisare destinazione, superficie utile o volumetria minima, numero delle unità, oneri massimi eventualmente rilevanti e caratteristiche necessarie per realizzare gli immobili destinati al proprietario.

Il contratto deve stabilire chi presenta le pratiche, chi sostiene i costi, quale collaborazione deve fornire il proprietario e cosa accade se il procedimento si conclude con prescrizioni differenti. La mancata approvazione non deve essere confusa con un inadempimento quando dipende da una decisione dell’amministrazione non imputabile alle parti.

Come identificare le unità immobiliari future

Le unità promesse in permuta devono essere determinate o almeno determinabili sulla base del contratto e degli allegati. Lasciare al costruttore la scelta successiva tra tutti gli appartamenti del complesso può rendere incerto l’oggetto dell’accordo.

Per ogni unità è opportuno indicare:

• edificio, scala e piano previsti;
• posizione nella planimetria di progetto;
• destinazione d’uso;
• superficie commerciale, utile o altro criterio adottato;
• numero e funzione dei locali;
• esposizione e affacci essenziali;
• balconi, terrazzi, giardini o aree esclusive;
• autorimessa, posto auto, cantina e altre pertinenze;
• quota sulle parti comuni;
• livello delle finiture e dotazioni impiantistiche;
• eventuale tolleranza dimensionale concordata;
• criteri da applicare se il progetto autorizzato risulta diverso.

La superficie deve essere definita specificando il metodo di calcolo. Superficie utile, calpestabile, lorda e commerciale non sono espressioni equivalenti e possono produrre risultati molto differenti.

Come gestire le modifiche al progetto

Il costruttore può avere necessità di adeguare il progetto alle prescrizioni dell’amministrazione, alle verifiche strutturali o a esigenze tecniche emerse durante i lavori. Il contratto non dovrebbe però autorizzarlo a modificare liberamente posizione, dimensioni o qualità delle unità destinate al proprietario.

Le varianti obbligatorie devono essere comunicate con elaborati comparativi. Sono accettabili senza un nuovo accordo soltanto se non riducono in modo apprezzabile superficie, funzionalità, valore, esposizione, pertinenze e qualità delle unità promesse.

Per le modifiche sostanziali il proprietario deve poter scegliere tra accettazione, sostituzione con unità equivalenti, adeguamento del conguaglio o scioglimento dell’accordo secondo le condizioni stabilite. Non è opportuno prevedere una rinuncia preventiva a qualsiasi eccezione o risarcimento.

Capitolato, progetto e prestazioni comprese

Il capitolato deve descrivere strutture, isolamento, serramenti, impianti, pavimenti, rivestimenti, sanitari, porte, sistemi energetici e finiture delle parti comuni. Espressioni come materiali di prima scelta non consentono un controllo adeguato se non sono accompagnate da caratteristiche tecniche o fasce di prodotto.

Devono essere allegati almeno progetto disponibile, planimetrie delle unità, relazione tecnica, capitolato e cronoprogramma. Ogni documento dovrebbe riportare data e versione, così da evitare che una parte faccia riferimento a un elaborato successivamente modificato.

Il contratto deve chiarire se nel valore della permuta sono compresi allacciamenti, accatastamento, collaudi, sistemazioni esterne, recinzioni, ascensori, aree verdi e opere richieste dalle convenzioni urbanistiche.

Come stabilire il valore dei beni e il conguaglio

Le parti devono attribuire un valore al terreno e alle unità future anche quando ritengono equivalenti le prestazioni. I valori servono a definire l’equilibrio economico, le garanzie, gli eventuali conguagli e il trattamento fiscale dell’operazione.

La valutazione dell’area dovrebbe considerare capacità edificatoria effettiva, oneri urbanistici, costi di bonifica o demolizione, tempi autorizzativi e vincoli. Il valore delle unità future deve invece essere collegato a superficie, destinazione, collocazione, pertinenze e livello delle finiture.

Se i valori non coincidono, il contratto deve indicare l’importo del conguaglio, il soggetto obbligato, le scadenze e il trattamento fiscale applicabile. Non è prudente dichiarare un’equivalenza puramente formale quando le prestazioni hanno valori differenti.

Quando trasferire il terreno al costruttore

Il preliminare deve stabilire che la proprietà e il possesso dell’area restano al proprietario fino alla stipula dell’atto definitivo. Prima di tale momento il costruttore può ricevere soltanto l’accesso necessario per rilievi, indagini geologiche, progettazione e pratiche amministrative.

Il trasferimento dell’area dovrebbe avvenire dopo il completamento delle verifiche, l’avveramento delle condizioni urbanistiche, l’ottenimento delle garanzie e la definizione del progetto. Trasferire il terreno in anticipo mediante una semplice scrittura espone il proprietario a rischi particolarmente elevati.

Nell’atto definitivo devono essere regolati il momento in cui il costruttore acquisisce il possesso, la sorte delle costruzioni esistenti, le autorizzazioni a demolire e la responsabilità per custodia, imposte e danni successivi al trasferimento.

Fideiussione a garanzia del proprietario dell’area

Se ricorrono i presupposti del D.Lgs. 122/2005, il costruttore deve consegnare la fideiussione prevista dalla legge prima o contestualmente alla stipula del contratto rilevante. La garanzia deve rispettare il modello e i requisiti applicabili e coprire le somme e il valore degli altri corrispettivi ricevuti prima dell’acquisto dell’immobile futuro.

Nella permuta, il valore del terreno trasferito al costruttore può costituire il corrispettivo non monetario da garantire. Importo, durata, condizioni di escussione e momento della consegna devono essere verificati dal notaio in relazione alla struttura concreta scelta dalle parti.

Se la protezione legislativa non si applica, le parti possono comunque prevedere una fideiussione bancaria o assicurativa autonoma. In tal caso il contratto deve indicare importo, obblighi garantiti, scadenza, rinnovo, condizioni di escussione e caratteristiche del garante.

Polizza assicurativa decennale

Quando trova applicazione la disciplina sugli immobili da costruire, il costruttore deve consegnare al momento previsto dalla legge una polizza indennitaria decennale relativa ai danni materiali e diretti derivanti da rovina, pericolo di rovina o gravi difetti costruttivi nei casi coperti.

La polizza non sostituisce la fideiussione. La fideiussione protegge il corrispettivo versato prima dell’acquisto, mentre la polizza riguarda determinati danni che possono manifestarsi dopo la costruzione.

Anche fuori dall’ambito obbligatorio, il proprietario può richiedere una copertura con massimale e condizioni adeguati al valore delle unità. Il semplice impegno a stipulare una polizza non equivale alla consegna del documento assicurativo effettivamente operante.

Mutuo del costruttore e ipoteche sull’area

Dopo il trasferimento il costruttore può finanziare l’intervento mediante un mutuo garantito da ipoteca sul terreno e sul fabbricato in corso di costruzione. Il preliminare deve disciplinare questa possibilità perché l’ipoteca potrebbe estendersi anche alle unità destinate al precedente proprietario.

È opportuno indicare un limite al finanziamento, le condizioni per il consenso all’iscrizione e l’obbligo di ottenere il frazionamento del mutuo e della garanzia. Le unità promesse devono essere trasferite o acquisite libere dalle formalità pregiudizievoli non espressamente accettate.

Se il D.Lgs. 122/2005 è applicabile, il notaio non può procedere al trasferimento nelle situazioni vietate dalla relativa disciplina finché non siano soddisfatte le condizioni previste per il frazionamento o la cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti.

Termine per il rogito definitivo

Il preliminare deve fissare una data entro cui stipulare l’atto definitivo di permuta. Può prevedere una proroga collegata a ritardi amministrativi non imputabili alle parti, ma la proroga deve avere una durata massima e richiedere una comunicazione documentata.

Prima del rogito devono risultare avverate le condizioni sospensive, completate le verifiche ipotecarie e urbanistiche e consegnate le garanzie previste. Se una condizione non si verifica entro il termine finale, il contratto deve precisare se cessa automaticamente, può essere prorogato oppure attribuisce a una parte la facoltà di scioglierlo.

La scelta del notaio dovrebbe essere concordata o comunque comunicata con un preavviso sufficiente. Non è opportuno attribuire al solo costruttore una scelta tardiva che impedisca al proprietario di conoscere in anticipo documenti e contenuto dell’atto.

Termini per inizio e fine dei lavori

Il contratto deve distinguere il termine per ottenere il titolo edilizio, quello per iniziare i lavori, la data di completamento e quella di consegna. Può inoltre prevedere scadenze intermedie riferite a strutture, copertura, chiusure, impianti e finiture.

Il costruttore dovrebbe trasmettere aggiornamenti periodici e comunicare gli eventi che incidono sul cronoprogramma. Le proroghe non devono essere giustificate da formule generiche come esigenze aziendali o difficoltà di mercato.

Per ritardi imputabili al costruttore può essere prevista una penale giornaliera o mensile proporzionata al danno prevedibile. Il contratto deve indicare il periodo di tolleranza, il limite massimo e la possibilità di chiedere il maggior danno soltanto se le parti intendono conservarla.

Forza maggiore e ritardi non imputabili

La forza maggiore dovrebbe comprendere eventi esterni, imprevedibili e non superabili con l’ordinaria diligenza. Non vi rientrano automaticamente aumento dei costi, difficoltà finanziarie, indisponibilità di subappaltatori o errori nella programmazione dell’impresa.

La parte che invoca l’evento deve comunicarlo tempestivamente, descriverne l’incidenza e adottare misure ragionevoli per limitarne gli effetti. La proroga deve corrispondere al ritardo effettivamente causato e non trasformarsi in un’estensione indefinita del termine.

Se l’impedimento si protrae oltre il periodo massimo stabilito, il proprietario può essere autorizzato a sciogliere il rapporto o a concordare una diversa sistemazione economica.

Consegna delle unità e segnalazione di agibilità

La consegna non dovrebbe avvenire soltanto perché le unità sono materialmente accessibili. Il contratto deve richiedere il completamento delle opere, la funzionalità degli impianti, l’accatastamento e la disponibilità dei documenti necessari all’uso previsto.

L’agibilità non viene più descritta correttamente come una dichiarazione discrezionalmente rilasciata dal Comune. Nei casi previsti deve essere presentata la segnalazione certificata di agibilità corredata dalle attestazioni e dalla documentazione richiesta.

Il proprietario dovrebbe ricevere copia della segnalazione, dell’attestato di prestazione energetica, delle dichiarazioni relative agli impianti, dei collaudi, delle schede tecniche e del regolamento condominiale. La consegna anticipata priva di tali condizioni deve essere regolata separatamente e non presentata come equivalente alla consegna definitiva.

Collaudo e verbale di consegna

Prima della consegna le parti possono effettuare un sopralluogo con i rispettivi tecnici. Le difformità rispetto a progetto e capitolato devono essere riportate in un verbale, con il termine entro cui il costruttore dovrà eliminarle.

La consegna delle chiavi non comporta automaticamente l’accettazione senza riserve di ogni opera. Il verbale deve distinguere i difetti visibili, gli interventi ancora da completare e le anomalie che potranno essere denunciate successivamente secondo le regole applicabili.

Se una difformità rende l’unità inutilizzabile o incide su una caratteristica essenziale, il proprietario può rifiutare la consegna fino alla sua eliminazione, nei limiti stabiliti dal contratto e dalla legge.

Parti comuni, regolamento e tabelle millesimali

Il proprietario dell’area deve conoscere quali parti del complesso resteranno comuni e quali saranno attribuite in proprietà esclusiva. Cortili, strade, rampe, coperture, locali tecnici e aree verdi devono risultare dal progetto e dagli atti definitivi.

Il regolamento e le tabelle millesimali dovrebbero essere consegnati in bozza prima del trasferimento delle unità. Non è opportuno conferire al costruttore una procura irrevocabile e priva di limiti per modificare unilateralmente beni comuni, quote e diritti di utilizzo.

Le modifiche necessarie per completare il complesso possono essere consentite se non riducono l’accesso, il valore o il normale godimento delle unità attribuite al proprietario. Gli eventuali diritti riservati al costruttore devono essere descritti espressamente.

Edificabilità residua e ulteriori costruzioni

Il trasferimento dell’intera area può comprendere anche la capacità edificatoria residua non utilizzata per il progetto iniziale. Se il proprietario intende conservarne una parte o ricevere un conguaglio per futuri incrementi, il contratto deve prevederlo in modo espresso e tecnicamente attuabile.

Non è sufficiente autorizzare il costruttore a sfruttare come meglio crede qualsiasi volumetria residua. Occorre valutare l’impatto delle future costruzioni su accessi, distanze, parti comuni, vedute, parcheggi e valore delle unità promesse.

Le eventuali riserve devono essere coordinate con lo strumento urbanistico e con gli atti di trasferimento. Una dichiarazione contrattuale non può creare capacità edificatoria non riconosciuta dalla pianificazione.

Varianti richieste dal proprietario

Il proprietario può chiedere modifiche interne, materiali diversi o ulteriori dotazioni entro il termine indicato dal cronoprogramma. Il costruttore deve comunicare preventivamente fattibilità, costo, effetti sui tempi e necessità di aggiornare le pratiche edilizie.

La variante diventa vincolante soltanto dopo l’accettazione scritta del preventivo. Non è opportuno richiedere il pagamento integrale prima che siano definiti interventi, prezzi e conseguenze sul termine di consegna.

Le opere richieste dal proprietario non devono compromettere sicurezza, conformità del progetto, parti comuni o diritti degli altri acquirenti.

Garanzie su proprietà e libertà del terreno

Il proprietario deve dichiarare il proprio titolo e indicare le formalità presenti nei registri immobiliari. La garanzia non dovrebbe essere formulata come inesistenza assoluta di ogni vincolo se sono presenti servitù, convenzioni urbanistiche o ipoteche destinate a essere cancellate al rogito.

Il contratto deve stabilire quali formalità saranno eliminate prima del definitivo e quali resteranno a carico dell’acquirente perché compatibili con il progetto. Eventuali prelazioni, contenziosi, occupazioni o diritti di terzi devono essere dichiarati.

Il costruttore deve a sua volta garantire che le unità saranno attribuite libere da ipoteche, pignoramenti, contratti di godimento e diritti incompatibili, salvo quanto espressamente accettato dal proprietario.

Mediazione immobiliare

Se l’accordo è stato concluso con l’intervento di un mediatore, il preliminare deve riportarne dati identificativi, iscrizione al Registro delle imprese, parti tenute al pagamento e ammontare della provvigione. Devono essere indicate anche le modalità di pagamento utilizzate.

La dichiarazione non va inserita quando non vi è stato alcun intervento di mediazione. La presenza di consulenti tecnici, avvocati o segnalatori non attribuisce automaticamente a tali soggetti la qualifica di mediatore immobiliare.

Registrazione del preliminare

Il contratto preliminare deve essere registrato entro trenta giorni dalla sottoscrizione. La registrazione è un adempimento tributario e non produce gli stessi effetti della trascrizione nei registri immobiliari.

L’Agenzia delle Entrate illustra la registrazione dei contratti preliminari. Per una permuta con terreno e immobili futuri, imposte, base imponibile, eventuale IVA e trattamento del conguaglio devono essere verificati in relazione alle parti e alla struttura dell’operazione.

Se il preliminare è ricevuto o autenticato dal notaio, sarà il professionista a curare gli adempimenti di competenza. La clausola che pone le spese soltanto a carico della parte che richiede la registrazione non elimina l’obbligo previsto dalla legge.

Spese e imposte della permuta

Il Codice civile prevede, salvo diverso accordo, la ripartizione in parti uguali delle spese della permuta e di quelle accessorie. Le parti possono stabilire una distribuzione differente dei costi notarili e tecnici.

Gli obblighi fiscali non vengono però modificati nei confronti dell’amministrazione da una semplice ripartizione interna. Occorre distinguere imposta di registro, IVA, imposte ipotecaria e catastale, oneri urbanistici, spese tecniche, frazionamenti e costi delle garanzie.

Il preliminare dovrebbe riportare soltanto la ripartizione concordata, rinviando al notaio e ai consulenti fiscali la determinazione del trattamento applicabile. Non è corretto affermare in modo automatico che ogni imposta sarà divisa a metà.

Nomina di un terzo e cessione del contratto

La formula con cui il costruttore promette di acquistare per sé o per persona da nominare non deve essere inserita senza regole. La nomina può modificare affidabilità economica, garanzie e soggetto responsabile della costruzione.

Il preliminare deve chiarire se è ammessa una dichiarazione di nomina, entro quale termine, con quali formalità e a condizione che il terzo assuma integralmente gli obblighi. Fino al perfezionamento della sostituzione, il costruttore originario non dovrebbe essere liberato.

La cessione del contratto richiede invece la disciplina prevista per il trasferimento dell’intera posizione contrattuale. Può essere collegata al modello di cessione del preliminare immobiliare, adattandolo alla permuta e alle garanzie già rilasciate.

Clausola risolutiva e rimedi per l’inadempimento

La clausola risolutiva espressa deve individuare gli obblighi essenziali la cui violazione consente alla parte interessata di dichiarare risolto il contratto. Non è corretto stabilire che qualsiasi irregolarità, anche marginale, provochi automaticamente la cessazione.

Possono assumere rilievo il mancato rilascio delle garanzie, l’omessa stipula del definitivo, il trasferimento dell’area a terzi, la modifica sostanziale delle unità future, il superamento del termine massimo di costruzione e la mancata liberazione delle unità dalle ipoteche.

Il contratto deve coordinare risoluzione, restituzioni, penali e risarcimento. La previsione secondo cui il terreno ritornerebbe automaticamente al proprietario insieme all’intero complesso costruito presenta conseguenze reali, fiscali e finanziarie che non possono essere affidate a una clausola generica.

Allegati da predisporre

• titolo di provenienza del terreno;
• visura catastale ed estratto di mappa;
• certificato di destinazione urbanistica;
• relazione urbanistica e tecnica sull’edificabilità;
• ispezioni ipotecarie aggiornate;
• planimetria dell’area;
• progetto architettonico disponibile;
• planimetrie delle unità future;
• capitolato delle opere e delle finiture;
• cronoprogramma dei lavori;
• prospetto dei valori e dell’eventuale conguaglio;
• bozza della fideiussione;
• condizioni della polizza decennale, quando prevista;
• documenti relativi ai poteri dei rappresentanti delle società;
• eventuale convenzione urbanistica o piano attuativo;
• bozza del regolamento condominiale, se disponibile.

Gli allegati devono essere identificati mediante lettera, data e versione e sottoscritti insieme al contratto. Le modifiche successive richiedono un documento che permetta di confrontare il testo precedente con quello approvato.

Errori da evitare nel preliminare

• definire edificabile il terreno senza una verifica urbanistica aggiornata;
• lasciare al costruttore la scelta delle unità da trasferire;
• indicare superfici senza specificare il criterio di misurazione;
• allegare planimetrie indicative prive di limiti alle modifiche;
• trasferire il terreno prima della consegna delle garanzie;
• non verificare se il D.Lgs. 122/2005 sia applicabile;
• prevedere una fideiussione priva di importo, durata o condizioni di escussione;
• consentire ipoteche senza regolare frazionamento e liberazione delle unità;
• autorizzare la consegna senza documentazione relativa all’agibilità;
• attribuire al costruttore procure irrevocabili e prive di limiti;
• non disciplinare il superamento dei termini di costruzione;
• considerare qualsiasi aumento dei costi come forza maggiore;
• confondere la registrazione fiscale con la trascrizione immobiliare;
• prevedere l’automatica acquisizione dell’intero fabbricato in caso di inadempimento;
• rinunciare preventivamente a contestare qualsiasi differenza progettuale;
• approvare indistintamente tutte le clausole ai sensi degli articoli 1341 e 1342 del Codice civile.

Fac simile contratto preliminare per permuta di area edificabile

Il modello seguente prevede la futura stipula di una permuta di cosa presente con unità immobiliari future. Deve essere completato con gli allegati tecnici e coordinato con le garanzie richieste dalla qualità delle parti e dallo stato del procedimento edilizio.

Scarica il modello Word del preliminare di permuta dell’area edificabile

Il file Word contiene un modello modificabile con sezioni dedicate al terreno, alle unità future, alla condizione urbanistica, ai valori, alle garanzie, alle ipoteche, al capitolato e ai termini di costruzione. Può essere aperto con i comuni programmi di videoscrittura compatibili con il formato.

Prima dell’uso occorre eliminare le alternative non pertinenti, completare tutti i segnaposto e predisporre gli allegati tecnici. Il documento non sostituisce l’atto notarile e deve essere verificato in base alla qualità delle parti, al titolo edilizio e alla struttura scelta per il trasferimento del terreno e degli immobili futuri.

Domande frequenti sulla permuta di terreno con immobili da costruire

Il preliminare deve essere firmato davanti a un notaio?

La forma notarile è necessaria quando ricorrono i presupposti della disciplina sugli immobili da costruire applicabile alla persona fisica e al titolo edilizio richiesto o presentato dal 16 marzo 2019. Negli altri casi una scrittura privata può essere valida, ma non consente la trascrizione. Per un’operazione che espone il valore del terreno per diversi anni, la stipula notarile resta normalmente la scelta più protettiva.

La fideiussione deve coprire anche il valore del terreno?

Quando il D.Lgs. 122/2005 si applica, la garanzia riguarda somme e valore degli altri corrispettivi che il costruttore riceve prima dell’acquisto dell’immobile futuro. Nella permuta il terreno costituisce un corrispettivo non monetario e il suo valore può quindi rientrare nell’importo da garantire. Il calcolo e il momento della consegna devono essere definiti dal notaio in base alla struttura dell’atto.

Le unità future possono essere indicate solo come percentuale del fabbricato?

Una percentuale priva di ulteriori criteri può non rendere determinabile l’oggetto. Il preliminare dovrebbe indicare almeno collocazione, destinazione, superficie, pertinenze e criteri per individuare concretamente le unità spettanti al proprietario. La scelta non può essere rimessa integralmente e senza limiti al costruttore dopo la firma.

Il costruttore può consegnare gli appartamenti senza agibilità?

Il contratto non dovrebbe equiparare la semplice consegna delle chiavi a una consegna completa e regolare. Nei casi previsti devono essere completate le opere e presentata la segnalazione certificata di agibilità con la relativa documentazione. Una consegna anticipata può essere concordata soltanto valutandone effetti, rischi e limiti e senza sostituire gli adempimenti necessari all’utilizzo dell’immobile.

Cosa accade se il Comune non approva il progetto previsto?

Se il preliminare contiene una condizione sospensiva precisa, il mancato ottenimento della capacità edificatoria o del titolo entro il termine impedisce il consolidarsi degli obblighi subordinati alla condizione. Il contratto deve stabilire restituzioni, proroga e ripartizione dei costi. Se il risultato manca per l’inerzia o l’inadempimento di una parte, possono invece sorgere le responsabilità previste dall’accordo e dalla legge.