Contratto preliminare per la costituzione di diritto di superficie per impianto eolico – Esempio e Fac simile

Tra

(A) Concedente / Promittente Concedente (Proprietario del fondo)
Sig./Soc. __________________________, C.F./P.IVA __________________________, con sede/residenza in __________________________, via/piazza __________________________ n. ____, in persona di __________________________ (se società), nato/a a __________________________ il __________________________, C.F. __________________________, di seguito “Concedente”.

e

(B) Promissario Superficiario / Sviluppatore
Soc. __________________________, C.F./P.IVA __________________________, con sede in __________________________, via/piazza __________________________ n. ____, iscritta al Registro Imprese di __________________________ n. __________________________, in persona di __________________________, di seguito “Sviluppatore”.

Concedente e Sviluppatore, congiuntamente le “Parti”.

Premesse

Il Concedente dichiara di essere proprietario e pienamente legittimato a disporre dei terreni descritti al successivo art. 1 (i “Terreni”).

Lo Sviluppatore intende sviluppare, autorizzare, realizzare e gestire un impianto eolico denominato “__________________________” (l’“Impianto”), comprensivo di aerogeneratori, fondazioni, piazzole, viabilità interna, cavidotti, sottostazioni/cabine, opere di connessione e ogni infrastruttura necessaria (le “Opere Connesse”).

Le Parti intendono con il presente atto disciplinare l’impegno a costituire, con successivo atto definitivo notarile, un diritto di superficie sui Terreni per le finalità sopra indicate, oltre ai diritti accessori necessari.

Le premesse formano parte integrante e sostanziale del presente contratto (il “Preliminare”).

Art. 1 – Identificazione dei Terreni

1.1 I Terreni sono siti in Comune di __________________________ (____), località __________________________ e risultano identificati al Catasto Terreni come segue:
Foglio ______ Particella ______ (qualità ______, classe ______, ha ______)
Foglio ______ Particella ______ (qualità ______, classe ______, ha ______)
(segue elenco completo) __________________________

1.2 Confini e planimetrie: i Terreni e l’area di intervento sono rappresentati nella planimetria allegata Allegato 1 (Perimetro e Localizzazione), sottoscritta dalle Parti.

1.3 Il Concedente dichiara che sui Terreni:
☐ non gravano vincoli/diritti di terzi impeditivi;
☐ gravano i seguenti pesi/servitù/locazioni/contratti agrari: __________________________;
☐ sono presenti colture/occupazioni di fatto: __________________________.

Art. 2 – Oggetto del Preliminare

2.1 Con il presente Preliminare il Concedente si obbliga a costituire a favore dello Sviluppatore (o di società da esso indicata ai sensi dell’art. 14) un diritto di superficie sui Terreni, per consentire la progettazione, autorizzazione, realizzazione, esercizio, manutenzione, sostituzione e dismissione dell’Impianto e delle Opere Connesse.

2.2 La costituzione avverrà mediante atto pubblico notarile (il “Definitivo”), con contenuti conformi al presente Preliminare e ai relativi allegati tecnici, entro i termini e alle condizioni di cui agli artt. 6 e 7.

2.3 Diritti accessori: il Definitivo comprenderà, oltre al diritto di superficie, anche i diritti reali/personali necessari (a titolo esemplificativo: servitù di passaggio, servitù di elettrodotto/cavidotto, servitù di posa tubazioni, servitù di sorvolo pale se del caso, diritto di accesso per mezzi e personale, aree temporanee di cantiere), secondo quanto descritto nell’Allegato 2 (Diritti Accessori e Tracciati).

Art. 3 – Aree e componenti dell’Impianto

3.1 Le aree oggetto del diritto di superficie comprendono:
a) aree di sedime aerogeneratori (fondazioni) e piazzole: __________________________;
b) aree viabilità interna e accessi: __________________________;
c) aree per cabine/sottostazioni: __________________________;
d) aree per deposito temporaneo/cantiere, se previste: __________________________;
e) tracciati cavidotti e connessioni interne: __________________________.

3.2 Le superfici e tracciati potranno subire modifiche non sostanziali per esigenze progettuali o prescrizioni autorizzative, purché contenute entro i Terreni e comunicate al Concedente con aggiornamento degli allegati prima del Definitivo.

Art. 4 – Durata

4.1 Il diritto di superficie che sarà costituito con il Definitivo avrà durata di ____ (________) anni decorrenti dalla data di entrata in esercizio commerciale dell’Impianto (“COD” o data equivalente) oppure dalla data del Definitivo, secondo quanto sarà stabilito nel Definitivo: __________________________.

4.2 È prevista facoltà di proroga/rinnovo: ☐ sì ☐ no. Se sì: condizioni e durata __________________________.

Art. 5 – Corrispettivi

5.1 Corrispettivo per il Preliminare (opzione/indennità): alla sottoscrizione del presente Preliminare lo Sviluppatore corrisponde al Concedente € __________________________, a titolo di __________________________ (opzione/indennità/anticipo), mediante bonifico su IBAN __________________________.
☐ imputabile al corrispettivo del Definitivo ☐ non imputabile ☐ rimborsabile in caso di __________________________.

5.2 Corrispettivo del diritto di superficie: nel Definitivo sarà previsto un corrispettivo:
☐ una tantum pari a € __________________________; e/o
☐ canone annuo pari a € __________________________, indicizzato secondo __________________________; e/o
☐ royalty/percentuale su produzione/ricavi pari a __________________________ con modalità di calcolo __________________________.

5.3 Indennità per danni e colture: restano dovute eventuali indennità per danni a colture, recinzioni, sistemazioni agrarie, secondo perizia/criteri: __________________________ (Allegato 3 – Criteri indennizzi).

5.4 Spese e imposte: spese notarili e di registrazione/trascrizione: ☐ a carico Sviluppatore ☐ a carico Concedente ☐ ripartite __________________________. Imposte di legge secondo normativa vigente.

Art. 6 – Condizioni sospensive

6.1 L’obbligo di stipulare il Definitivo e l’efficacia dei diritti concessi sono subordinati al verificarsi entro il termine del __________________________ delle seguenti condizioni (congiuntamente o disgiuntamente):
a) ottenimento dei titoli autorizzativi necessari (PAUR/AU/permessi, nulla osta, ecc.) per l’Impianto e Opere Connesse;
b) ottenimento della connessione alla rete e accettazione del preventivo/contratto di connessione;
c) esito positivo di due diligence tecnico-ambientale e geologica, nonché verifica titoli e vincoli;
d) disponibilità di tutti i terreni necessari (inclusi eventuali terzi) per completare il progetto;
e) ottenimento finanziamento/chiusura accordi di investimento (se previsto): __________________________.

6.2 Se le condizioni non si avverano entro il termine, lo Sviluppatore potrà:
☐ recedere senza penali, con effetti dall’avviso scritto, e con sorte dell’indennità ex art. 5.1: __________________________; oppure
☐ prorogare di comune accordo i termini per massimo ____ mesi.

Art. 7 – Termine per il Definitivo

7.1 Il Definitivo sarà stipulato entro ____ giorni dal verificarsi delle condizioni sospensive o comunque entro __________________________, presso il Notaio __________________________, con studio in __________________________, salvo diversa pattuizione scritta.

7.2 Il Concedente si impegna a fornire al notaio e allo Sviluppatore tutta la documentazione necessaria (titolo di provenienza, visure, certificazioni, consenso comproprietari, ecc.) entro __________________________.

Art. 8 – Possesso, accesso e attività preliminari

8.1 Dalla data del presente Preliminare e fino alla stipula del Definitivo, il Concedente consente allo Sviluppatore l’accesso ai Terreni per rilievi, misurazioni, indagini (geognostiche non invasive e invasive previo preavviso), installazione di strumentazione anemometrica, sopralluoghi tecnici e attività preparatorie, nel rispetto delle colture e con ripristino dei luoghi.

8.2 Ogni intervento invasivo o che comporti cantierizzazione sarà preventivamente comunicato con preavviso di ____ giorni e disciplinato da apposito verbale operativo.

Art. 9 – Obblighi del Concedente

9.1 Il Concedente si impegna a non costituire, per tutta la durata del Preliminare, diritti incompatibili o concorrenti e a non stipulare accordi con terzi per impianti eolici o opere analoghe sui Terreni.
9.2 Il Concedente garantisce la piena titolarità e disponibilità, salvo quanto dichiarato all’art. 1.3, e si obbliga a sanare o far rimuovere impedimenti imputabili a sé.

Art. 10 – Obblighi dello Sviluppatore

10.1 Lo Sviluppatore si impegna a svolgere lo sviluppo e le richieste autorizzative con diligenza professionale e a rispettare prescrizioni e normativa applicabile.
10.2 Lo Sviluppatore manterrà polizza RC verso terzi e rischi di cantiere per importi non inferiori a € __________________________ e produrrà evidenza su richiesta.

Art. 11 – Manutenzione, danni e responsabilità

11.1 Lo Sviluppatore risponde dei danni direttamente causati dalle proprie attività o da appaltatori e terrà indenne il Concedente da pretese di terzi connesse a tali attività, nei limiti di legge.
11.2 Il Concedente non risponde per fermate o limitazioni dovute a eventi di forza maggiore o a provvedimenti autoritativi non imputabili.

Art. 12 – Smantellamento e ripristino finale

12.1 Alla cessazione del diritto di superficie, lo Sviluppatore provvederà a proprie spese alla dismissione dell’Impianto e delle Opere Connesse e al ripristino dello stato dei luoghi secondo le prescrizioni autorizzative e un piano di ripristino.
12.2 Garanzia: ☐ fideiussione ☐ deposito ☐ altra garanzia di ripristino pari a € __________________________, con modalità __________________________.

Art. 13 – Riservatezza

13.1 Le Parti manterranno riservate informazioni tecniche, economiche e progettuali, salvo obblighi verso Autorità, finanziatori o per adempimenti di legge.

Art. 14 – Cessione del contratto e indicazione di SPV

14.1 Lo Sviluppatore potrà cedere il presente Preliminare e/o designare quale superficiario una società veicolo (“SPV”) controllata/collegata: __________________________.
14.2 Il Concedente presta fin d’ora consenso alla cessione/designazione purché la SPV assuma integralmente obblighi e garanzie, restando lo Sviluppatore garante solidale ☐ sì ☐ no.

Art. 15 – Trascrizione del preliminare

15.1 Le Parti convengono: ☐ di trascrivere il presente Preliminare ☐ di non trascriverlo.
15.2 Qualora si proceda alla trascrizione, il presente Preliminare sarà reso idoneo (atto pubblico o scrittura privata autenticata) e le spese saranno a carico di __________________________.

Art. 16 – Inadempimento e risoluzione

16.1 In caso di inadempimento essenziale, la Parte adempiente potrà diffidare l’altra ad adempiere entro ____ giorni, decorso inutilmente il termine il contratto si intenderà risolto, salvo risarcimento danni.
16.2 Penale (se prevista): € __________________________ / oppure percentuale __________________________.

Art. 17 – Legge applicabile e foro

17.1 Il presente Preliminare è regolato dalla legge italiana.
17.2 Foro competente: __________________________, salvo competenze inderogabili.
17.3 Tentativo di composizione bonaria/ADR: ☐ sì ☐ no; se sì: __________________________.

Art. 18 – Allegati

Allegato 1: Planimetria e perimetro Terreni/aree impianto
Allegato 2: Tracciati e diritti accessori (passaggi, cavidotti, aree temporanee)
Allegato 3: Criteri indennizzi danni e colture
Allegato 4: Specifiche tecniche preliminari (numero aerogeneratori, potenza, layout indicativo)
Allegato 5: Cronoprogramma e milestones autorizzative
Allegato 6: Schema di atto definitivo (bozza notarile) (opzionale)

Letto, confermato e sottoscritto.

Luogo __________________________, data __________________________

Il Concedente __________________________ (firma)

Lo Sviluppatore __________________________ (firma)