Contratto general contractor – Esempio e Fac simile

TRA
[Nome Società], con sede legale in [●], C.F. e P.IVA [●], iscritta presso il Registro delle Imprese di [●], REA n. [●], in persona del Legale Rappresentante [●],
[Nome Impresa], con sede legale in [●], C.F. e P.IVA [●], iscritta presso il Registro delle Imprese di [●], REA n. [●], in persona del Legale Rappresentante [●],
(le due entità sopra congiuntamente di seguito “Appaltatore”)
E
(in caso di persona fisica)
[Nome Committente persona fisica] (C.F. [●]) nato/a a [●], il [●], residente in [●],
(oppure in caso di condominio)
Il Condominio [●] (C.F. [●]) sito in [●], Via [●], in persona dell’Amministratore [●], (C.F. [●]) nato/a a [●], il [●], autorizzato mediante delibera assembleare n. [●] del [●],
(oppure)
Il Condominio [●] (C.F. [●]) sito in [●], Via [●], in persona dell’Amministratore Studio [●] (C.F./P.IVA [●]), con sede in [●], in persona del titolare [●], autorizzato in base alla delibera assembleare n. [●] del [●].
(Ove necessario, indicare i singoli condomini interessati agli interventi come da Allegato specifico.)
(di seguito “Committente”)
(Di seguito, Appaltatore e Committente potranno essere indicati anche come le “Parti”.)

PREMESSO CHE
-Il Committente ha la disponibilità (proprietà o altro titolo idoneo) dell’edificio/immobile di cui in Allegato 1 (“Edificio”) e intende affidare all’Appaltatore la realizzazione di specifici interventi di riqualificazione energetica, sismica e/o ristrutturazione edilizia necessari ad accedere alla suddetta agevolazione (gli “Interventi”), come descritto più in dettaglio nel Capitolato Tecnico-Economico allegato sub Allegato 2 (il “Capitolato”).
-L’Appaltatore, costituito dalla [Società] e dall’[Impresa], opererà in qualità di General Contractor, curando l’intero processo — dalla progettazione all’esecuzione e completamento dei lavori — senza che fra di essi o nei confronti del Committente sorga alcun tipo di rapporto societario, di mandato, rappresentanza o joint-venture.
-L’Appaltatore ha presentato al Committente le proprie offerte tecnico-economiche allegate al presente Contratto (vedasi Allegati 3 e 4).
-Il Committente, valutata la convenienza e l’opportunità di realizzare i lavori, ha deciso di accettare tali offerte e di stipulare il presente Contratto con l’Appaltatore.
Tutto ciò premesso, le Parti convengono e stipulano quanto segue.

ARTICOLO 1 – Premesse e Allegati
1. Le Premesse formano parte integrante e sostanziale del presente Contratto, così come i relativi Allegati. In caso di contrasto tra le disposizioni contenute negli Allegati e il testo del Contratto, prevarranno le disposizioni degli Allegati.
2. I termini definiti nel Contratto con iniziale maiuscola avranno il medesimo significato sia al singolare che al plurale.

ARTICOLO 2 – Oggetto
1. L’Appaltatore si impegna a realizzare, a regola d’arte, gli Interventi descritti nelle Premesse e negli Allegati, ivi compresi la progettazione, la richiesta di autorizzazioni, la fornitura e l’installazione degli impianti e dei componenti (“Impianti” e “Componenti”), nonché tutte le opere edili necessarie al completamento degli Interventi.
2. La [Società] sarà responsabile di tutte le attività indicate in Allegato 3; la [Impresa] sarà responsabile delle attività di cui in Allegato 4.
3. L’Appaltatore potrà subappaltare a imprese e professionisti terzi le attività necessarie, mantenendone in ogni caso la piena responsabilità verso il Committente.
4. La Società e l’Impresa si assumono in via esclusiva e separata ogni responsabilità per gli eventuali danni a persone o cose derivanti dall’esecuzione dei lavori, ciascuna per la parte di propria competenza, manlevando e tenendo indenne il Committente.
5. In deroga all’art. 1294 c.c., le obbligazioni derivanti dal presente Contratto restano a carico della Società per quanto di propria competenza e dell’Impresa per quanto di propria pertinenza, come indicato negli Allegati.
6. L’Appaltatore, per quanto di rispettiva competenza delle singole società che lo compongono, provvederà a stipulare o estendere le opportune polizze assicurative per la copertura dei rischi connessi all’esecuzione degli Interventi.

ARTICOLO 3 – Progettazione e autorizzazioni
1. L’Appaltatore curerà la progettazione degli Interventi secondo le norme tecniche vigenti e i requisiti richiesti per accedere alle agevolazioni fiscali.
2. L’Appaltatore predisporrà e presenterà alle Amministrazioni competenti tutte le pratiche (permessi, titoli abilitativi, nulla osta, ecc.) necessarie all’esecuzione degli Interventi, assumendosene i relativi oneri, salvo diversa pattuizione.
3. L’Appaltatore non sarà responsabile per eventuali ritardi derivanti dalla tempistica delle Amministrazioni nel rilascio delle autorizzazioni richieste.
4. Se i titoli abilitativi non vengono rilasciati o non si perfezionano entro [●] giorni dalla firma del Contratto per cause non imputabili all’Appaltatore, ciascuna Parte potrà recedere dal Contratto, salvo il diritto dell’Appaltatore al rimborso delle spese di progettazione e di quelle già sostenute per le pratiche amministrative.
5. Ove, in fase di progettazione, emergano ostacoli alla realizzazione degli Interventi o al conseguimento delle detrazioni fiscali, l’Appaltatore è tenuto a informare tempestivamente il Committente.
6. Le Parti potranno concordare in buona fede eventuali opere aggiuntive e relative variazioni di prezzo per garantire la realizzazione degli Interventi, ove comunque fattibile.

ARTICOLO 4 – Esecuzione degli Interventi
1. L’Appaltatore fornirà a proprie spese tutti i Componenti necessari e si occuperà di trasporto, scarico e installazione presso l’Edificio.
2. L’esecuzione dei lavori seguirà un cronoprogramma indicativo trasmesso dall’Appaltatore al Committente, una volta completate la progettazione e l’ottenimento dei permessi.
3. L’Appaltatore dovrà dotarsi di tutte le attrezzature e dei materiali necessari, nel rispetto delle norme sulla sicurezza sul lavoro, nominando un capocantiere che sarà indicato per iscritto al Committente prima dell’avvio dei lavori.
4. (In caso di condominio) Il Committente (amministratore e singoli condòmini, ove necessario) autorizza l’Appaltatore ad accedere alle parti comuni e/o alle singole unità immobiliari per eseguire gli Interventi, come da Allegato 5.
5. I lavori possono essere sospesi in caso di avverse condizioni meteo, forza maggiore o perdita di validità dei permessi necessari.
6. Il Committente non avrà diritto a indennizzi per sospensioni o ritardi causati dalle ragioni di cui al comma precedente, salvo che tali ritardi compromettano definitivamente l’accesso alle agevolazioni fiscali (e ciò sia imputabile all’Appaltatore). In tal caso, si valuterà congiuntamente se e come procedere per salvaguardare la fruizione dei benefici fiscali.

ARTICOLO 5 – Mandato per la nomina dei professionisti
1. Il Committente conferisce all’Appaltatore il mandato con rappresentanza per nominare i professionisti incaricati delle attività tecniche, progettuali e amministrative connesse all’ottenimento delle agevolazioni)
2. Detti professionisti predisporranno la documentazione necessaria (progetti, relazioni, comunicazioni all’ENEA e all’Agenzia delle Entrate, asseverazioni, ecc.) e vigileranno sulla sicurezza del cantiere, nel rispetto delle normative vigenti.
3. Il Committente conferisce altresì all’Appaltatore il mandato per gli adempimenti con le società di distribuzione (energia, gas, teleriscaldamento, ecc.), qualora necessari per l’attivazione o l’allaccio dei nuovi Impianti.

ARTICOLO 6 – Adempimenti a carico del Committente
1. Il Committente si impegna a:
a) Consentire i sopralluoghi e fornire tutte le informazioni e documentazioni necessarie;
b) Mettere a disposizione un’area di cantiere e garantire il libero accesso all’Appaltatore e ai suoi incaricati ai luoghi e agli impianti dell’Edificio;
c) Fornire con tempestività all’Appaltatore ogni documento o dato richiesto e comunicare eventuali variazioni;
d) Collaborare alla predisposizione e firma di atti, modulistica, autorizzazioni e nulla osta;
e) Mantenere disponibili le utenze (energia, acqua, ecc.) necessarie al cantiere e sostenerne i relativi costi;
f) Custodire diligentemente i materiali consegnati dall’Appaltatore, prevenendo furti o danni;
g) Collaborare con l’Appaltatore per tutte le attività volte a garantire la fruizione delle detrazioni fiscali.

ARTICOLO 7 – Ultimazione degli Interventi
1. Entro 10 giorni lavorativi dalla comunicazione di fine lavori inviata dall’Appaltatore, le Parti procederanno alle verifiche di conformità e al collaudo in contraddittorio (“Collaudo”).
2. Il Committente potrà contestare per iscritto eventuali difetti entro 5 giorni dal Collaudo; in assenza di contestazioni entro tale termine, gli Interventi si intenderanno accettati.
3. Se previsto dalle norme, l’Appaltatore rilascerà la Dichiarazione di Conformità ai sensi del D.M. 37/2008, consegnandone copia al Committente.
4. Conclusi i lavori, l’Appaltatore, a mezzo dei propri tecnici incaricati, provvederà alla redazione e trasmissione delle asseverazioni, APE post-operam, schede informative e altra documentazione necessaria al riconoscimento delle agevolazioni fiscali e/o all’applicazione dello sconto in fattura di cui all’art. 121 del D.L. 34/2020.
5. Qualora il prezzo sia corrisposto per Stati di Avanzamento Lavori (“SAL”), le disposizioni che precedono si applicheranno per ciascun SAL, ove tecnicamente possibile, ai sensi dell’art. 1666 c.c.

ARTICOLO 8 – Prezzo e modalità di pagamento
1. Il corrispettivo complessivo (“Prezzo”) per la realizzazione degli Interventi è riportato negli Allegati 3 e 4. (In caso di condominio, l’elenco dei costi per ciascuna unità immobiliare potrà essere riportato in un apposito Allegato 5).
2. (In caso di condominio) La modalità di versamento del Prezzo relativa alle parti comuni dev’essere unitaria e uguale per tutti i condòmini, salvo diverso accordo scritto.
3. Il Prezzo complessivo sarà suddiviso fra la [Società] e l’[Impresa] secondo quanto stabilito nei suddetti Allegati e il Committente effettuerà il pagamento con le tempistiche e modalità ivi previste.
4. (Opzionale, se prevista la cessione del credito o lo sconto in fattura) Il Committente potrà optare per lo sconto in fattura e/o per la cessione del credito fiscale maturato ai sensi dell’art. 121 del D.L. 34/2020.
5. L’Appaltatore dichiara di avere predisposto il Prezzo in conformità ai requisiti richiesti dalla normativa.
6. I costi della sicurezza sono inclusi nel Prezzo, salvo diversa pattuizione espressa.
7. Se il Committente, per cause non imputabili all’Appaltatore, non dovesse accedere a agevolazione, rimane obbligato al pagamento del Prezzo secondo le scadenze e le modalità riportate negli Allegati, con bonifico bancario o altra forma idonea.
8. Il Prezzo non include eventuali oneri amministrativi specifici per l’ottenimento delle autorizzazioni o per la connessione dei nuovi Impianti alla rete (allacci, potenziamenti, ecc.), che saranno aggiunti al corrispettivo finale, previa documentazione.
9. Qualora gli Allegati prevedano che i compensi per le attività professionali siano corrisposti direttamente ai consulenti (architetti, ingegneri, ecc.), il Committente si impegna a versarli nei termini e alle condizioni concordate.

ARTICOLO 9 – Garanzia per vizi e difetti
1. Gli Interventi realizzati dall’Appaltatore sono garantiti per un periodo di due anni a decorrere dalla data di Collaudo (“Periodo di Garanzia”), salvo condizioni più estese previste per legge o negli Allegati.
2. L’Appaltatore si impegna a riparare o sostituire eventuali Componenti difettosi nel Periodo di Garanzia, conformemente alle garanzie dei produttori e alle disposizioni di legge. In caso di inadempimento, il Committente può provvedere in proprio e addebitare le spese all’Appaltatore, previa comunicazione e diffida.
3. Non sussiste responsabilità dell’Appaltatore in caso di:
a) Manomissioni o interventi non autorizzati su Impianti e Componenti;
b) Ostacoli posti dal Committente alla riparazione/sostituzione di difetti;
c) Ritardi di sostituzione dipendenti da terzi (ad es. produttori);
d) Cattivo funzionamento dei Componenti imputabile a difetti intrinseci di fabbricazione non derivanti da errata installazione;
e) Uso improprio o negligente degli Impianti da parte del Committente o di terzi;
f) Guasti dovuti a normale usura o mancata manutenzione;
g) Rifiuto di garanzia del produttore per cause non imputabili all’Appaltatore.
4. Qualora un difetto denunciato non sussista oppure non sia imputabile all’Appaltatore, ogni ulteriore intervento sarà a spese del Committente.
5. Decorsi i termini di cui sopra, il Committente potrà far valere direttamente le garanzie commerciali residue offerte dai produttori, ove di durata maggiore.

ARTICOLO 10 – Obbligazioni reciproche tra [Società] e [Impresa]
1. [Società] e [Impresa] si obbligano reciprocamente a risarcire i danni qualora, per comportamento imputabile a una di esse, il Committente subisca un pregiudizio economico.
2. Tale obbligo vale anche per i maggiori costi o i ritardi nell’esecuzione degli Interventi.
3. In tal caso, la Parte inadempiente si impegna a rimborsare alla Parte adempiente ogni costo sostenuto per garantire la prosecuzione e il completamento degli Interventi a favore del Committente.
4. La Parte inadempiente potrà surrogarsi nei diritti della Parte adempiente nei confronti del Committente, nei limiti consentiti dalla legge e dal presente Contratto.

ARTICOLO 11 – Varianti
1. L’Appaltatore installerà Impianti, Componenti e materiali specificamente indicati negli Allegati.
2. Qualsiasi modifica o variante richiesta dal Committente che comporti costi aggiuntivi dovrà essere concordata per iscritto e darà diritto all’Appaltatore a un adeguamento del Prezzo.
3. Se muta la normativa tecnica o legislativa di riferimento con impatto rilevante sugli Interventi, o intervengono cause di forza maggiore, o inadempimenti legittimi delle Parti, si potrà modificare il Contratto tramite accordo scritto sulle nuove tempistiche, modalità e costi.
4. In mancanza di accordo, la determinazione delle opere e del relativo prezzo può essere rimessa a un arbitratore nominato dal Presidente dell’Ordine degli Ingegneri della Provincia competente. Resta salvo il diritto di recedere ai sensi dell’art. 1671 c.c., con diritto dell’Appaltatore a ricevere il corrispettivo per le opere già eseguite e il ristoro del mancato guadagno.
5. Ogni rettifica necessaria a ovviare a errori progettuali o di installazione, imputabili all’Appaltatore, sarà a carico di quest’ultimo e non comporterà modifiche delle scadenze concordate.
6. In caso di lavori in condominio, se non è possibile effettuare, per qualsiasi ragione, uno o più Interventi su determinate unità immobiliari, l’Appaltatore completerà comunque i restanti Interventi, purché questi siano autonomamente agevolabili, senza che ciò comporti risoluzione integrale del Contratto.

ARTICOLO 12 – Dichiarazioni e garanzie del Committente
1. L’Appaltatore non risponde del mancato possesso dei requisiti soggettivi o oggettivi necessari affinché il Committente possa fruire di agevolazioni, ove tale mancanza dipenda da documenti e/o dichiarazioni false o incomplete da parte del Committente.
2. In tal caso, il Committente sarà comunque obbligato a pagare l’intero Prezzo come indicato negli Allegati, ferme restando ulteriori pretese risarcitorie dell’Appaltatore.
3. L’Appaltatore non sarà altresì responsabile di difetti progettuali o esecutivi dovuti a dati errati o mancanti forniti dal Committente o a irregolarità edilizie preesistenti all’immobile.

ARTICOLO 13 – Forza maggiore
1. Nessuna delle Parti sarà responsabile di ritardi o inadempimenti dovuti a eventi di forza maggiore (guerre, sommosse, incendi, alluvioni, terremoti, scioperi, epidemie, ecc.).
2. L’evento di forza maggiore va comunicato con tempestività, indicando cause e presunta durata.
3. Se l’impedimento perdura per oltre 180 giorni, le Parti potranno recedere dal Contratto. In tal caso, l’Appaltatore ha diritto di trattenere gli importi già corrisposti dal Committente e di ricevere il pagamento dei Componenti già installati, mentre il Committente ne acquista la proprietà.
4. Se, a seguito del recesso, non risulta più possibile accedere alle agevolazioni fiscali per la parte di lavori eseguiti, il Committente dovrà versare, a mezzo bonifico bancario, gli importi già oggetto di sconto in fattura o comunque non ancora saldati.

ARTICOLO 14 – Subappalto
1. Il Committente autorizza sin d’ora l’Appaltatore a subappaltare, in tutto o in parte, lavorazioni e prestazioni specialistiche a imprese e professionisti terzi in possesso dei necessari requisiti di legge, fermo restando che ciò non limiterà la responsabilità dell’Appaltatore nei confronti del Committente.
2. Il rapporto con i subappaltatori rimane esclusivamente a carico dell’Appaltatore; nulla potrà essere preteso dal subappaltatore nei confronti del Committente, che rimane estraneo ai relativi rapporti contrattuali.

ARTICOLO 15 – Risoluzione del Contratto
1. La parte non inadempiente potrà risolvere il presente Contratto in caso di grave inadempimento dell’altra parte, previa diffida ad adempiere ai sensi dell’art. 1454 c.c.
2. In caso di risoluzione per inadempimento del Committente, l’Appaltatore avrà diritto al pagamento dell’intero Prezzo; in tal caso il Committente potrà acquisire la proprietà dei Componenti già installati nell’Edificio, previo saldo del corrispettivo.
3. Resta salvo il diritto di ciascuna Parte di chiedere il risarcimento dei danni subiti.
4. Se gli Interventi eseguiti fino alla risoluzione non consentono più l’accesso alle agevolazioni fiscali, il Committente è tenuto a saldare l’intero Prezzo di cui all’Art. 8, con bonifico bancario.
5. La responsabilità dell’Appaltatore per danni eventualmente causati al Committente non potrà superare il 100% del Prezzo, salvo ipotesi di dolo o colpa grave.
6. (In caso di condominio) L’eventuale risoluzione nei confronti di un singolo condòmino non determina automaticamente la risoluzione dell’intero Contratto, salvo diverse disposizioni di legge o pattuizioni contrarie.

ARTICOLO 16 – Cessione del Contratto
1. La [Società] e l’[Impresa], congiuntamente o disgiuntamente, potranno cedere il presente Contratto a terzi in possesso dei requisiti di legge, previo preavviso scritto di almeno [●] giorni al Committente, purché ciò non comporti variazioni peggiorative per il Committente.

ARTICOLO 17 – Diritto di recesso del Committente (Codice del Consumo)
1. Se il Committente riveste la qualità di consumatore ai sensi del D.Lgs. 206/2005, potrà recedere dal Contratto entro 14 giorni dalla stipula, dandone comunicazione scritta all’Appaltatore ai recapiti indicati nel successivo Articolo 19.

ARTICOLO 18 – Riservatezza e trattamento dati personali
1. Ciascuna Parte si obbliga a mantenere riservate le informazioni confidenziali acquisite nell’esecuzione del Contratto, evitando di divulgarle a terzi, salvo per finalità strettamente connesse all’esecuzione del Contratto e ove richiesto da disposizioni di legge.
2. Le informazioni confidenziali non potranno essere riprodotte né trasmesse ad altri se non per ragioni strettamente correlate all’esecuzione del Contratto; in tal caso, le Parti adotteranno tutte le misure idonee a salvaguardarne la riservatezza.
3. Ciascuna Parte si impegna a far rispettare gli obblighi di cui sopra anche ai propri dipendenti, consulenti e collaboratori, ai sensi dell’art. 1381 c.c.
4. Ai sensi del D.Lgs. 196/2003 e del Regolamento (UE) 679/2016 (GDPR), l’Appaltatore informa il Committente che i dati personali forniti saranno trattati esclusivamente per l’esecuzione del Contratto e i relativi adempimenti di legge.

ARTICOLO 19 – Comunicazioni
1. Qualsiasi comunicazione tra le Parti relativa al presente Contratto dovrà essere effettuata a mezzo raccomandata A/R, PEC o e-mail, agli indirizzi di seguito indicati (o ad altri che verranno comunicati per iscritto):
Appaltatore: [●]
Committente: [●]

ARTICOLO 20 – Legge applicabile e Foro competente
1. Il presente Contratto è disciplinato dalla legge italiana.
2. Per qualsiasi controversia relativa all’interpretazione, esecuzione o risoluzione del Contratto, ove non fosse possibile una composizione bonaria, sarà competente il Foro del luogo di residenza o domicilio del Committente (se questi è un consumatore). Negli altri casi, si applicheranno le ordinarie regole di competenza.

ARTICOLO 21 – Disposizioni finali
1. L’eventuale invalidità di singole clausole non comporterà l’invalidità dell’intero Contratto, che rimarrà valido per le restanti disposizioni.
2. Ogni modifica o integrazione del presente Contratto dovrà avvenire in forma scritta, sottoscritta dalle Parti.
3. Per quanto non disciplinato, si fa rinvio al D.L. 34/2020 e relative norme attuative, al Codice del Consumo (se applicabile), al Codice Civile e alle disposizioni di settore in materia di edilizia, sicurezza e impianti.

Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo e data: [●]
Per l’Appaltatore

([Firma Legale Rappresentante Società e/o Impresa])
Per il Committente

([Firma])

DICHIARAZIONE EX ART. 1341 C.C.
Il Committente dichiara di aver letto attentamente e di accettare specificamente, ai sensi degli artt. 1341 e 1342 c.c., le clausole contenute negli articoli: 3 (Progettazione e autorizzazioni), 4 (Esecuzione degli Interventi), 7 (Ultimazione degli Interventi), 9 (Garanzie), 12 (Dichiarazioni e garanzie del Committente).
Luogo e data: [●]

(Firma del Committente per specifica approvazione)

ALLEGATI (facoltativi/esemplificativi)
1. Dati catastali e planimetrie dell’Edificio
2. Capitolato Tecnico-Economico (descrizione Interventi, materiali, Impianti, voci di costo)
3. Offerta tecnico-economica della [Società]
4. Offerta tecnico-economica della [Impresa]
5. (In caso di condominio) Elenco interventi presso singole unità immobiliari e relativi costi
6. (In caso di condominio) Elenco firme dei condomini interessati dagli Interventi, ove necessario)