In questa pagina è disponibile in formato DOC un fac simile di contratto di sublocazione commerciale, utilizzabile dal conduttore di un immobile non abitativo che intende concedere a un altro soggetto tutto o parte dei locali per lo svolgimento di un’attività. Il contratto regola i rapporti tra il conduttore originario, che diventa sublocatore, e il nuovo utilizzatore, denominato subconduttore.
Il modello può essere consultato prima del download e deve essere completato con i dati delle parti, dell’immobile, del contratto principale, della porzione eventualmente sublocata, della durata, del canone e delle spese. Prima della firma occorre verificare anche cosa prevede il contratto di locazione principale in materia di sublocazione e se ricorre la particolare fattispecie disciplinata dall’articolo 36 della legge 392/1978.
Quando utilizzare un contratto di sublocazione commerciale
Con la sublocazione il conduttore mantiene il proprio rapporto con il proprietario e concede a un terzo l’utilizzo dell’immobile, o di una sua parte, attraverso un nuovo contratto. Il subconduttore non sostituisce quindi il conduttore nel contratto originario, come avviene invece nella cessione della locazione.
Prima di stipulare una sublocazione occorre controllare il contratto principale. Fuori dai casi specificamente disciplinati dalla legge, eventuali divieti, condizioni o richieste di consenso previste nella locazione originaria devono essere valutati prima di concedere i locali a un terzo.
Una disciplina particolare opera quando, insieme alla sublocazione dell’immobile, viene ceduta o locata l’azienda. In questa ipotesi l’articolo 36 della legge 392/1978 consente la sublocazione anche senza il consenso del locatore, ma richiede la comunicazione al proprietario e gli riconosce la possibilità di opporsi per gravi motivi entro trenta giorni dalla ricezione.
Fac simile contratto di sublocazione commerciale
Il modello seguente prevede le alternative necessarie per individuare il titolo che consente la sublocazione e la durata applicabile. Prima della firma devono essere eliminate le opzioni che non riguardano il caso concreto.
CONTRATTO DI SUBLOCAZIONE DI IMMOBILE AD USO COMMERCIALE
Tra
[NOME E COGNOME O DENOMINAZIONE DEL SUBLOCATORE], codice fiscale o partita IVA [CODICE FISCALE O PARTITA IVA], residente o con sede in [INDIRIZZO], eventualmente rappresentato/a da [NOME E COGNOME DEL LEGALE RAPPRESENTANTE], di seguito denominato/a “Sublocatore”,
e
[NOME E COGNOME O DENOMINAZIONE DEL SUBCONDUTTORE], codice fiscale o partita IVA [CODICE FISCALE O PARTITA IVA], residente o con sede in [INDIRIZZO], eventualmente rappresentato/a da [NOME E COGNOME DEL LEGALE RAPPRESENTANTE], di seguito denominato/a “Subconduttore”.
PREMESSO CHE
il Sublocatore conduce in locazione l’immobile sito in [COMUNE], [INDIRIZZO IMMOBILE], in forza del contratto stipulato con [NOME E COGNOME O DENOMINAZIONE DEL LOCATORE] in data [DATA CONTRATTO PRINCIPALE] e registrato con estremi [ESTREMI DI REGISTRAZIONE];
il contratto principale ha decorrenza dal [DATA] e scadenza al [DATA] ed è destinato all’esercizio dell’attività di [DESTINAZIONE PREVISTA DAL CONTRATTO PRINCIPALE];
[MANTENERE UNA SOLA DELLE FORMULE SEGUENTI E CANCELLARE LE ALTRE].
Formula A: il contratto di locazione principale consente la presente sublocazione alle condizioni ivi indicate.
Formula B: il locatore ha autorizzato la presente sublocazione con comunicazione o atto del [DATA].
Formula C: la presente sublocazione avviene contestualmente alla [CESSIONE DELL’AZIENDA / LOCAZIONE DELL’AZIENDA] e ricorrono i presupposti dell’articolo 36 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
Tutto ciò premesso, le parti convengono quanto segue.
1. OGGETTO DELLA SUBLOCAZIONE
Il Sublocatore concede in sublocazione al Subconduttore, che accetta, [MANTENERE UNA SOLA OPZIONE: L’INTERO IMMOBILE / LA SEGUENTE PORZIONE DELL’IMMOBILE: DESCRIZIONE PRECISA], sito in [INDIRIZZO], identificato catastalmente, ove necessario, come segue: [DATI CATASTALI].
In caso di sublocazione parziale, sono concesse in uso esclusivo le seguenti parti: [DESCRIZIONE], mentre potranno essere utilizzate in comune le seguenti parti e servizi: [DESCRIZIONE PARTI COMUNI E MODALITÀ DI UTILIZZO].
2. DESTINAZIONE
I locali vengono concessi esclusivamente per l’esercizio dell’attività di [DESCRIZIONE ATTIVITÀ], compatibile con la destinazione prevista dal contratto principale e con le condizioni applicabili all’immobile.
Il Subconduttore non potrà modificare la destinazione pattuita senza il preventivo accordo scritto del Sublocatore e senza gli eventuali ulteriori consensi o autorizzazioni necessari.
3. DURATA
[MANTENERE UNA SOLA DELLE FORMULE SEGUENTI E CANCELLARE LE ALTRE].
Formula A: per attività commerciale, industriale, artigianale o professionale ordinaria, la sublocazione è pattuita per anni [NUMERO, NON INFERIORE ALLA DURATA MINIMA APPLICABILE], con decorrenza dal [DATA] e scadenza al [DATA].
Formula B: per attività alberghiera o teatrale, la sublocazione è pattuita per anni [NUMERO, NON INFERIORE ALLA DURATA MINIMA APPLICABILE], con decorrenza dal [DATA] e scadenza al [DATA].
Formula C: la sublocazione è stipulata per il periodo dal [DATA] al [DATA] in ragione del carattere transitorio dell’attività, consistente in [DESCRIZIONE DELLA REALE ESIGENZA TRANSITORIA].
La durata è stata determinata tenendo conto del contratto principale. Alla scadenza si applicheranno le disposizioni inderogabili relative alla durata, al rinnovo e alla disdetta che risultino applicabili alla specifica sublocazione.
4. CANONE
Il canone di sublocazione è convenuto in euro [IMPORTO] annui, da corrispondere in [NUMERO] rate [MENSILI / TRIMESTRALI / ALTRA PERIODICITÀ] anticipate di euro [IMPORTO], entro il giorno [GIORNO] di ciascun periodo mediante [MODALITÀ DI PAGAMENTO].
[CLAUSOLA FACOLTATIVA DA MANTENERE SOLO SE PATTUITA]. Il canone potrà essere aggiornato annualmente, su richiesta del Sublocatore, secondo il criterio [CRITERIO DI AGGIORNAMENTO], nei limiti consentiti dalla normativa applicabile.
5. ONERI, UTENZE E SPESE
Oltre al canone, il Subconduttore sosterrà le seguenti spese e oneri: [DESCRIZIONE DELLE SPESE].
Le utenze relative a [ENERGIA ELETTRICA / ACQUA / GAS / TELEFONIA / ALTRI SERVIZI] saranno gestite e ripartite nel seguente modo: [CRITERIO DI INTESTAZIONE O RIPARTIZIONE]. In caso di sublocazione parziale, le spese comuni saranno ripartite secondo il seguente criterio: [CRITERIO OGGETTIVO DI RIPARTIZIONE].
6. DEPOSITO CAUZIONALE
Alla firma del presente contratto il Subconduttore versa euro [IMPORTO] a titolo di deposito cauzionale, a garanzia dell’adempimento delle obbligazioni contrattuali. Il deposito non potrà essere imputato unilateralmente a pagamento dei canoni e sarà restituito al termine del rapporto dopo la riconsegna dei locali e la verifica dell’adempimento delle obbligazioni, salve le somme legittimamente dovute.
7. STATO E CONSEGNA DELL’IMMOBILE
Il Subconduttore dichiara di avere visionato i locali e di riceverli nello stato risultante da [EVENTUALE VERBALE DI CONSEGNA / DESCRIZIONE DELLO STATO DEI LOCALI]. La consegna avverrà in data [DATA], con consegna di [NUMERO] chiavi.
Alla cessazione della sublocazione i locali dovranno essere riconsegnati liberi da persone e beni del Subconduttore, nello stato in cui sono stati ricevuti, salvo il normale deterioramento derivante dall’uso conforme al contratto.
8. MANUTENZIONE E MODIFICHE
Il Subconduttore provvederà agli interventi di ordinaria manutenzione connessi all’uso dei locali secondo la disciplina applicabile e le pattuizioni del presente contratto.
Il Subconduttore non potrà realizzare opere, modifiche, innovazioni o installazioni che incidano sull’immobile o sugli impianti senza il preventivo consenso scritto del Sublocatore e, quando necessario, del proprietario o delle autorità competenti.
9. RISPETTO DEL CONTRATTO PRINCIPALE
Il Subconduttore dichiara di avere ricevuto o visionato le parti del contratto principale rilevanti per l’utilizzo dell’immobile e si obbliga a non tenere comportamenti che possano determinare un inadempimento del Sublocatore verso il proprietario.
Restano fermi i rapporti tra il locatore proprietario e il Sublocatore derivanti dal contratto principale.
10. ULTERIORE SUBLOCAZIONE E CESSIONE
Il Subconduttore non potrà sublocare ulteriormente i locali né cedere il presente contratto senza il preventivo consenso scritto del Sublocatore e senza il rispetto delle eventuali ulteriori condizioni previste dalla legge e dal contratto principale.
11. ACCESSO AI LOCALI
Il Subconduttore consentirà al Sublocatore o ai suoi incaricati di accedere ai locali, previo congruo preavviso, quando ciò sia necessario per verificare lo stato dell’immobile, eseguire interventi di manutenzione o adempiere obblighi derivanti dalla locazione principale, salvo i casi di effettiva urgenza.
12. RAPPORTO CON LA LOCAZIONE PRINCIPALE
Le parti riconoscono che la presente sublocazione è collegata al contratto di locazione principale indicato nelle premesse. Gli effetti derivanti dall’eventuale nullità o risoluzione del contratto principale sono regolati dall’articolo 1595 del Codice civile, ferme le eventuali ragioni del Subconduttore nei confronti del Sublocatore.
Il Sublocatore si impegna a informare tempestivamente il Subconduttore delle comunicazioni relative al contratto principale che possano incidere in modo diretto sulla disponibilità dei locali sublocati.
13. COMUNICAZIONE AL LOCATORE
[MANTENERE QUESTO PARAGRAFO SE RICORRE L’ARTICOLO 36 DELLA LEGGE 392/1978]. Il Sublocatore provvederà a comunicare al locatore la sublocazione e la contestuale [CESSIONE DELL’AZIENDA / LOCAZIONE DELL’AZIENDA] mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, secondo quanto previsto dall’articolo 36 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
[NEGLI ALTRI CASI]. Il Sublocatore provvederà alle eventuali comunicazioni al proprietario previste dal contratto principale o necessarie in relazione alla specifica sublocazione.
14. REGISTRAZIONE
La registrazione del presente contratto sarà curata da [SUBLOCATORE / SUBCONDUTTORE / ALTRO SOGGETTO], entro il termine applicabile. Le relative imposte e spese saranno ripartite tra le parti secondo quanto previsto dalla legge e dal seguente accordo, per quanto consentito: [CRITERIO DI RIPARTIZIONE].
15. MODIFICHE
Ogni modifica del presente contratto dovrà risultare da accordo scritto tra le parti, ferma la necessità di acquisire gli eventuali consensi di altri soggetti quando richiesti.
16. RINVIO
Per quanto non disciplinato dal presente contratto si applicano le disposizioni del Codice civile, della legge 27 luglio 1978, n. 392 e delle altre norme applicabili alla specifica fattispecie.
Letto, confermato e sottoscritto.
[LUOGO], [DATA]
Il Sublocatore
[FIRMA]
Il Subconduttore
[FIRMA]
[MANTENERE SOLO SE NECESSARIO IN RELAZIONE AL MODO IN CUI IL CONTRATTO È STATO PREDISPOSTO E ALLE CLAUSOLE EFFETTIVAMENTE PRESENTI]. Ai sensi dell’articolo 1341, secondo comma, del Codice civile, il Subconduttore dichiara di approvare specificamente le seguenti clausole, ove rientranti tra quelle soggette ad approvazione specifica: [INDICARE NUMERO E OGGETTO DELLE SOLE CLAUSOLE PERTINENTI].
Il Subconduttore
[FIRMA]
Scarica il fac simile Word del contratto di sublocazione commerciale
Il file disponibile per il download è in formato DOC e può essere modificato con Microsoft Word o con programmi compatibili. Prima della firma devono essere inseriti i dati delle parti, gli estremi della locazione principale, la descrizione esatta dei locali, la destinazione, la durata, il canone, le spese e le eventuali condizioni relative al consenso o alla comunicazione al proprietario.
Il file è un fac simile contrattuale e non un modulo ufficiale dell’Agenzia delle Entrate. La sua compilazione non sostituisce la registrazione del contratto quando richiesta né le eventuali comunicazioni al proprietario previste dalla legge o dal contratto principale.
Sublocazione commerciale con o senza consenso del proprietario
Il primo controllo da effettuare riguarda la locazione principale. Se il contratto contiene un divieto di sublocazione, richiede il consenso del proprietario o stabilisce condizioni specifiche, tali clausole non devono essere ignorate utilizzando semplicemente un fac simile.
Esiste però una regola speciale. L’articolo 36 della legge 392/1978 consente al conduttore di sublocare l’immobile anche senza il consenso del locatore quando viene insieme ceduta o locata l’azienda. In questo caso il conduttore deve comunicare l’operazione al proprietario mediante raccomandata con avviso di ricevimento.
Il proprietario può opporsi per gravi motivi entro trenta giorni dal ricevimento. Se ricorre questa fattispecie, su EsempioDoc.com è disponibile uno specifico fac simile di comunicazione della sublocazione commerciale al proprietario.
Quanto può durare una sublocazione commerciale
Il riferimento corretto per la durata non è la disciplina delle locazioni abitative. L’articolo 27 della legge 392/1978 comprende espressamente anche le sublocazioni e prevede normalmente una durata minima di sei anni per immobili destinati ad attività industriali, commerciali, artigianali e turistiche indicate dalla norma, oltre che per l’esercizio abituale e professionale di lavoro autonomo.
Per gli immobili destinati ad attività alberghiere o teatrali la durata minima è di nove anni. Una durata inferiore può essere utilizzata quando l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile ha, per sua natura, carattere transitorio. La semplice volontà delle parti di concludere un contratto breve non basta quindi, da sola, a trasformare un’attività ordinaria in transitoria.
Per le locazioni alle quali si applicano gli articoli 27 e 28, il rinnovo ordinario avviene per periodi di sei anni, oppure di nove anni per le attività interessate dalla durata più lunga, salvo disdetta comunicata nei termini previsti. La disdetta ordinaria deve essere comunicata almeno dodici mesi prima della scadenza, elevati a diciotto mesi per le attività alberghiere o teatrali.
Nella sublocazione occorre però coordinare queste regole con la locazione principale. Il Sublocatore non dovrebbe promettere al Subconduttore una disponibilità dell’immobile incompatibile con la situazione e la durata del proprio rapporto con il proprietario.
Cosa succede se termina il contratto principale
La sublocazione non rende il Subconduttore titolare della locazione originaria. L’articolo 1595 del Codice civile stabilisce, tra l’altro, che la nullità o la risoluzione della locazione principale ha effetto anche nei confronti del Subconduttore, ferme le sue eventuali ragioni verso il Sublocatore.
Per questo il modello identifica con precisione il contratto principale e non contiene una generica promessa secondo cui il Subconduttore potrà comunque occupare l’immobile per tutta la durata prevista indipendentemente dalle vicende della locazione originaria.
Lo stesso articolo attribuisce inoltre al proprietario un’azione diretta nei confronti del Subconduttore per determinate obbligazioni derivanti dalla sublocazione. La presenza di un rapporto contrattuale tra Sublocatore e Subconduttore non rende quindi irrilevante la posizione del proprietario.
Come stabilire canone, deposito e spese
Il contratto deve indicare un canone preciso e la periodicità del pagamento. È preferibile specificare anche il mezzo utilizzato, soprattutto quando il pagamento viene effettuato con strumenti tracciabili.
Se le parti vogliono prevedere l’aggiornamento del canone, la clausola deve essere formulata tenendo conto dell’articolo 32 della legge 392/1978 e della durata effettivamente concordata. È quindi preferibile non utilizzare una formula generica secondo cui qualsiasi adeguamento ISTAT avviene automaticamente senza verificare la disciplina applicabile.
Il deposito cauzionale deve essere distinto dal pagamento anticipato dei canoni. Nel modello viene indicato come garanzia dell’adempimento e non come somma che il Subconduttore possa utilizzare unilateralmente per non corrispondere gli ultimi canoni.
Se viene sublocata soltanto una parte dell’immobile, la ripartizione di utenze e oneri merita particolare attenzione. È utile stabilire un criterio verificabile, per esempio contatori separati, percentuali concordate in base alla superficie o un diverso criterio coerente con l’effettivo utilizzo, evitando formule generiche che rendano impossibile controllare gli importi richiesti.
Come registrare il contratto di sublocazione
La sublocazione costituisce un contratto distinto dalla locazione principale. I contratti soggetti a registrazione devono essere presentati all’Agenzia delle Entrate entro il termine previsto per la registrazione, normalmente trenta giorni dalla stipula o dalla decorrenza se anteriore.
L’Agenzia delle Entrate mette a disposizione il servizio RLI per la registrazione dei contratti di locazione e per la gestione degli adempimenti collegati. Le informazioni aggiornate sono disponibili nella pagina ufficiale dedicata alla registrazione dei contratti di locazione.
Il trattamento fiscale deve essere verificato sulla base della natura dell’immobile, dei soggetti coinvolti e del relativo regime IVA. Per questo il fac simile non inserisce automaticamente un’aliquota dell’imposta di registro valida per qualsiasi sublocazione commerciale.
Quali dati controllare prima della firma
- il contratto principale e le clausole che disciplinano sublocazione, cessione e destinazione dell’immobile;
- la data di scadenza della locazione principale;
- l’eventuale consenso del proprietario o i presupposti per applicare l’articolo 36 della legge 392/1978;
- l’esatta identificazione dei locali e, in caso di sublocazione parziale, delle parti concesse in uso esclusivo e comune;
- la compatibilità dell’attività del Subconduttore con la destinazione contrattuale dei locali;
- la durata legale applicabile e l’eventuale reale carattere transitorio dell’attività;
- canone, periodicità, modalità di pagamento e criterio per eventuali aggiornamenti;
- deposito cauzionale, utenze, spese comuni e manutenzione;
- modalità di comunicazione al proprietario, quando necessaria;
- adempimenti per la registrazione del nuovo contratto.
Se invece l’esigenza è stipulare direttamente il rapporto tra proprietario e utilizzatore, senza un precedente conduttore che concede a sua volta i locali, il documento corretto è il contratto di locazione a uso commerciale e non un contratto di sublocazione.
Errori da evitare nel contratto di sublocazione commerciale
- utilizzare le regole del contratto abitativo 4+4 o della legge 431/1998 per una normale sublocazione commerciale;
- firmare senza controllare se il contratto principale vieta o limita la sublocazione;
- confondere la sublocazione con la cessione del contratto, nella quale cambia direttamente il conduttore del rapporto principale;
- indicare una durata breve senza verificare se esiste realmente un’attività di natura transitoria;
- promettere al Subconduttore una disponibilità dell’immobile incompatibile con il contratto principale;
- prevedere un adeguamento automatico del canone senza verificare le regole applicabili;
- non descrivere la porzione concessa quando viene sublocata soltanto una parte dei locali;
- ripartire genericamente utenze e spese senza indicare un criterio verificabile;
- confondere il contratto tra Sublocatore e Subconduttore con la comunicazione che, nei casi previsti, deve essere inviata al proprietario;
- omettere la registrazione quando il contratto vi è soggetto.
Domande frequenti sul contratto di sublocazione commerciale
Il proprietario deve firmare il contratto di sublocazione?
Il contratto di sublocazione viene normalmente concluso tra il conduttore originario, che assume il ruolo di Sublocatore, e il Subconduttore. La posizione del proprietario deve però essere verificata attraverso il contratto principale e la disciplina applicabile. Se ricorre l’articolo 36 perché insieme all’immobile viene ceduta o locata l’azienda, la legge consente la sublocazione anche senza consenso del proprietario, ma impone la comunicazione prevista dalla stessa disposizione.
Una sublocazione commerciale può durare meno di sei anni?
Per le attività commerciali ordinarie l’articolo 27 della legge 392/1978 comprende espressamente anche le sublocazioni e fissa una durata minima di sei anni. Una durata inferiore è prevista quando l’attività esercitata o da esercitare ha per sua natura carattere transitorio. Non è quindi sufficiente inserire nel contratto una scadenza breve se l’attività svolta è in realtà stabile e ordinaria.
La sublocazione termina automaticamente se viene risolta la locazione principale?
L’articolo 1595 del Codice civile stabilisce che la nullità o la risoluzione del contratto principale ha effetto anche nei confronti del Subconduttore, ferme le eventuali ragioni di quest’ultimo verso il Sublocatore. Prima di firmare è quindi necessario valutare la stabilità e la durata residua della locazione originaria, soprattutto quando il Subconduttore deve effettuare investimenti nei locali.
Il contratto di sublocazione deve essere registrato?
I contratti di sublocazione immobiliare soggetti a registrazione seguono gli adempimenti fiscali previsti per questa tipologia di rapporto. Per i contratti che richiedono registrazione il termine ordinario è di trenta giorni dalla stipula o dalla decorrenza, se anteriore. Poiché imposte e trattamento IVA possono dipendere dall’immobile e dai soggetti coinvolti, il fac simile non attribuisce automaticamente un regime fiscale unico a tutte le sublocazioni commerciali.
Sublocazione e cessione del contratto sono la stessa cosa?
No. Nella sublocazione il conduttore originario mantiene il proprio contratto con il proprietario e stipula un secondo rapporto con il Subconduttore. Nella cessione, invece, un nuovo soggetto subentra nella posizione del conduttore nel contratto principale. La distinzione è rilevante per individuare il modello corretto, gli obblighi verso il proprietario e gli effetti del trasferimento.