Contratto di locazione di posto auto in condominio – Esempio e Fac Simile

In questa pagina è disponibile un fac simile di contratto di locazione di un posto auto situato in condominio, modificabile e scaricabile in formato Word. Il documento consente al proprietario o al titolare di un diritto esclusivo sullo stallo di concederne l’utilizzo a un’altra persona dietro pagamento di un canone.

Il modello può essere utilizzato per un posto auto scoperto, coperto, situato in cortile oppure inserito in un’autorimessa condominiale. Permette di definire con precisione lo spazio assegnato, il veicolo autorizzato, gli accessi, il rispetto del regolamento condominiale, le spese, il deposito cauzionale e le modalità di restituzione. Prima della firma occorre verificare che il locatore abbia il diritto di concedere lo stallo in uso esclusivo. Il modello non è adatto senza modifiche se il parcheggio appartiene alle parti comuni, viene assegnato a rotazione dall’assemblea oppure è già compreso come pertinenza in un contratto di locazione abitativa.

Che cos’è il contratto di locazione di un posto auto

Con il contratto di locazione il locatore si obbliga a far godere al conduttore un bene per un periodo determinato, dietro pagamento di un corrispettivo. La disciplina generale è contenuta negli articoli 1571 e seguenti del Codice civile consultabile su Normattiva.

Nella locazione di un posto auto il bene concesso non è necessariamente un locale chiuso. Può trattarsi di uno stallo delimitato da linee, numerazione, dissuasori o altri elementi che permettono di distinguerlo dalle corsie di manovra e dagli spazi utilizzati dagli altri condomini.

Il locatore mette a disposizione lo spazio e il diritto di accedervi secondo le regole del fabbricato. Salvo che venga pattuito un vero servizio di custodia, non prende in consegna il veicolo e non assume l’obbligo di sorvegliarlo.

Quando si usa questo modello

Il fac simile è adatto quando il posto auto viene locato autonomamente rispetto a un’abitazione o a un locale commerciale. Può essere utilizzato anche quando il conduttore non abita nel condominio, purché titolo di proprietà, regolamento e disciplina degli accessi non impediscano l’utilizzo da parte di soggetti esterni.

Il modello può riguardare uno stallo scoperto nel cortile, un posto coperto da una tettoia, una posizione all’interno di un’autorimessa collettiva oppure un posto auto meccanizzato. Per un box chiuso è preferibile utilizzare un contratto che regoli anche serranda, impianti, pareti interne e divieto di deposito.

Su EsempioDoc è disponibile anche un modello generale di contratto per l’affitto di un posto auto. Il fac simile presente in questa pagina contiene clausole aggiuntive specifiche per gli accessi e le regole del condominio.

Quando il modello non è adatto

Il modello non è adatto se il posto auto viene concesso gratuitamente. In tale situazione il rapporto può essere disciplinato mediante un comodato, senza inserire un canone soltanto formale.

Non deve essere utilizzato come se il locatore fosse proprietario esclusivo quando lo stallo appartiene al condominio e il singolo condomino dispone soltanto di un’assegnazione temporanea. In questo caso occorre verificare la deliberazione assembleare, il regolamento e la durata dell’assegnazione.

Il contratto richiede modifiche anche quando il posto auto è locato insieme a un’abitazione, costituisce una sua pertinenza oppure viene utilizzato come parcheggio funzionale a un’attività commerciale o professionale. La disciplina della durata e il trattamento fiscale possono dipendere dal rapporto principale.

Posto auto privato, pertinenziale o condominiale

Situazione	Titolo da verificare	Possibilità di locazione autonoma
Posto auto di proprietà esclusiva	Atto di acquisto e dati catastali, se autonomamente censito	Di regola possibile, salvo vincoli risultanti dal titolo o dal regolamento contrattuale
Posto auto legato a un’abitazione	Atto di provenienza e contratto relativo all’abitazione	Va verificato se possa essere separato e quale rapporto pertinenziale resti esistente
Diritto di uso esclusivo su area comune	Titolo, regolamento o deliberazione che attribuisce il diritto	Possibile soltanto nei limiti del diritto effettivamente spettante al locatore
Posto assegnato a rotazione	Deliberazione assembleare e regolamento del parcheggio	Non può essere promesso stabilmente oltre la durata e i limiti dell’assegnazione
Area comune non assegnata	Regolamento e decisioni dell’assemblea	Il singolo condomino non può concedere in esclusiva uno spazio che non gli appartiene

Il contratto deve descrivere il titolo del locatore senza limitarsi alla dichiarazione di disponibilità. Se il diritto deriva da un regolamento contrattuale, da una servitù o da un’assegnazione assembleare, il relativo documento deve essere esaminato e, quando utile, allegato.

Se il posto non è identificato catastalmente in modo autonomo, può comunque essere individuato mediante planimetria, numero, posizione e dimensioni. La mancata autonomia catastale non autorizza però a locare una porzione condominiale sulla quale il proprietario non possiede un diritto esclusivo.

Come identificare il posto auto nel contratto

Lo stallo deve essere descritto in modo da non poter essere confuso con quelli vicini. L’indirizzo del condominio non è sufficiente, soprattutto quando il cortile o l’autorimessa contengono più parcheggi simili.

Nel contratto è opportuno indicare:

• Comune, via, numero civico e denominazione del condominio;
• piano, cortile, autorimessa o area nella quale si trova lo stallo;
• numero o codice identificativo;
• posizione riportata nella planimetria allegata;
• dimensioni indicative e limiti perimetrali;
• natura coperta o scoperta;
• eventuali dati catastali autonomi;
• rampe, cancelli e percorsi autorizzati;
• altezza, larghezza o portata massima rilevanti;
• dissuasori, colonnine, prese o altri accessori compresi.

Se lo spazio è particolarmente stretto o presenta pilastri, muri, pendenze e ingombri, queste caratteristiche dovrebbero essere riportate nel verbale iniziale. Il conduttore può così verificare che il proprio veicolo sia compatibile prima della consegna.

Differenza tra posto auto e box

Il posto auto è uno spazio aperto o inserito in un ambiente collettivo, privo di una chiusura autonoma che lo separi completamente dagli altri stalli. Il box è invece un’unità delimitata da pareti e chiusa da una porta o serranda.

Nel posto auto il conduttore utilizza anche corsie, rampe e varchi comuni, ma non acquisisce un diritto esclusivo su queste aree. Nel box deve essere regolata anche la conservazione del locale interno, la serratura, l’eventuale impianto elettrico e il rischio connesso al deposito di oggetti.

Le parti non dovrebbero utilizzare i termini in modo intercambiabile. Una descrizione errata può creare dubbi sulle attività consentite e sulle dotazioni che il locatore si è impegnato a consegnare.

Quale durata indicare

Quando il posto auto è locato autonomamente a un privato per il semplice ricovero di un veicolo, le parti possono stabilire la durata nel rispetto della disciplina generale del Codice civile. Non si applica automaticamente la durata di quattro anni più quattro prevista per le abitazioni.

Il contratto dovrebbe indicare data iniziale, data finale e presenza o assenza del rinnovo tacito. Se è previsto il rinnovo, occorre precisarne la durata e il termine entro il quale ciascuna parte può inviare la disdetta.

Quando il posto è compreso nella locazione di un’abitazione o è concesso separatamente ma come sua pertinenza, la durata va coordinata con il contratto principale. Se invece è funzionale all’esercizio di un’attività economica, deve essere verificata la disciplina concretamente applicabile alla locazione non abitativa.

Disdetta e recesso anticipato

La disdetta impedisce il rinnovo del contratto alla scadenza. Deve essere inviata entro il termine stabilito e non produce, da sola, la cessazione anticipata durante il periodo già concordato.

Il recesso anticipato è una facoltà diversa e deve essere previsto nel contratto, indicando chi può esercitarlo e con quale preavviso. In una locazione autonoma di posto auto non è opportuno copiare automaticamente la clausola sui gravi motivi utilizzata nei contratti abitativi.

Le parti possono consentire al conduttore di recedere liberamente con uno o più mesi di preavviso oppure attribuire la stessa facoltà a entrambe. Se il locatore vuole mantenere il contratto fino alla scadenza, tale scelta deve risultare chiaramente.

Canone e modalità di pagamento

Il canone può essere stabilito su base mensile, trimestrale o annuale. Il contratto deve indicare importo, scadenza, modalità di pagamento e riferimenti necessari a identificare il rapporto.

È preferibile utilizzare un mezzo tracciabile, come bonifico o altro sistema che permetta di provare data e importo. La causale può richiamare numero del posto auto, mese e contratto.

Se il locatore rilascia una ricevuta, questa deve distinguere il canone dal rimborso delle spese. Le parti non dovrebbero indicare un unico importo indistinto quando una parte varia in relazione ai costi condominiali effettivi.

Aggiornamento del canone

L’aggiornamento ISTAT non opera automaticamente se il contratto non lo prevede. Le parti possono escluderlo oppure concordare un adeguamento annuale basato su un indice e su una percentuale chiaramente indicati.

La clausola deve precisare il mese di riferimento, la decorrenza e l’eventuale necessità di una richiesta scritta. Non è opportuno inserire in modo meccanico il limite del 75 per cento utilizzato in alcune locazioni soggette a disciplina speciale.

Se viene scelta la cedolare secca per una pertinenza che ne possiede i requisiti, l’aggiornamento del canone deve essere coordinato con la rinuncia richiesta per tale regime.

Spese condominiali a carico del conduttore

Il contratto può porre a carico del conduttore i costi collegati all’uso del posto auto e delle parti comuni necessarie per raggiungerlo. Possono rientrare, per esempio, illuminazione, pulizia, consumo elettrico del cancello, piccole manutenzioni e altri oneri ordinari specificamente individuati.

Le spese straordinarie relative a pavimentazione, struttura, copertura, sostituzione dell’impianto del cancello e interventi rilevanti restano normalmente nella sfera del proprietario, salvo una diversa disciplina validamente concordata e compatibile con la natura del rapporto.

Il contratto può prevedere un rimborso a consuntivo oppure un importo forfettario. Se viene versato un acconto, il locatore dovrebbe comunicare il rendiconto e l’eventuale conguaglio con documentazione sufficiente a verificare le voci addebitate.

La ripartizione prevista dal contratto regola i rapporti tra locatore e conduttore. Non modifica automaticamente il soggetto al quale il condominio può chiedere il pagamento in base alla disciplina condominiale.

Regolamento condominiale e uso delle parti comuni

Il conduttore deve ricevere le regole che incidono sull’utilizzo dello stallo, delle rampe, del cancello e delle corsie di manovra. Il contratto può allegare il regolamento completo oppure un estratto contenente le disposizioni rilevanti.

Tra le regole possono rientrare limiti di velocità, sensi di marcia, orari per interventi tecnici, uso dei telecomandi, divieto di sosta nelle corsie e obbligo di mantenere libere le vie di uscita. Sul sito è disponibile un fac simile di regolamento del parcheggio condominiale.

Il locatore non dovrebbe promettere al conduttore facoltà incompatibili con il regolamento. Se esistono limitazioni all’ingresso di veicoli esterni, all’uso di motocicli, all’alimentazione a gas o alla ricarica elettrica, devono essere comunicate prima della firma.

Il condominio può vietare la locazione a un estraneo

La risposta dipende dal titolo del posto auto e dal contenuto del regolamento. Se lo stallo è una proprietà esclusiva, una limitazione alla possibilità di concederlo a terzi deve risultare da un titolo idoneo e deve essere interpretata in base al suo contenuto concreto.

Un semplice regolamento assembleare può disciplinare circolazione, sicurezza e utilizzo delle parti comuni, ma non deve essere considerato automaticamente sufficiente a comprimere i diritti esclusivi del proprietario. La verifica diventa più delicata quando il posto è soltanto assegnato su un’area comune.

Prima di locare a una persona che non abita nel fabbricato è quindi opportuno controllare atto di provenienza, regolamento contrattuale, delibere e modalità di accesso. Questa verifica tutela anche il conduttore dal rischio di non poter utilizzare lo spazio come pattuito.

Veicolo autorizzato e sostituzione della targa

Il contratto può identificare il veicolo mediante marca, modello e targa. L’indicazione è utile per il controllo degli accessi e per distinguere i mezzi autorizzati, ma non deve impedire qualsiasi sostituzione futura.

Le parti possono consentire al conduttore di utilizzare alternativamente più veicoli, purché ne venga parcheggiato uno solo e le dimensioni siano compatibili con lo stallo. Una nuova targa può essere comunicata al locatore e, se necessario, all’amministratore.

Se il sistema di accesso utilizza lettura automatica della targa, la procedura di modifica deve essere descritta. Non va promesso l’aggiornamento immediato se dipende dall’intervento di un gestore esterno.

Divieti da indicare nel contratto

Il posto auto deve essere utilizzato soltanto per il parcheggio del veicolo autorizzato. L’assenza di pareti non consente al conduttore di estendersi sulle corsie o sugli stalli vicini.

Il contratto può vietare:

• parcheggio fuori dalle linee o dagli elementi di delimitazione;
• deposito di scatole, mobili, pneumatici o altri beni;
• conservazione di carburanti, bombole e materiali infiammabili;
• riparazioni, lavaggio e cambio di oli o liquidi;
• installazione di dissuasori senza autorizzazione;
• occupazione delle corsie e delle uscite di sicurezza;
• utilizzo del posto da parte di più veicoli contemporaneamente;
• sosta di veicoli che perdono carburante o sostanze pericolose;
• abbandono di rifiuti o parti del veicolo;
• collegamento a prese elettriche non autorizzate.

Le limitazioni devono essere coerenti con le caratteristiche del parcheggio e con il regolamento. Non occorre aggiungere divieti estranei all’utilizzo del posto auto.

Ricarica dei veicoli elettrici

La locazione dello stallo non comprende automaticamente il diritto di utilizzare prese o impianti elettrici comuni. La ricarica deve essere autorizzata e organizzata mediante un impianto compatibile con le caratteristiche tecniche e con le regole applicabili.

Il contratto dovrebbe indicare se esiste una colonnina, chi può utilizzarla, come vengono misurati i consumi e a chi competono manutenzione e costi. Se non è presente un sistema dedicato, il conduttore non deve collegarsi a prese condominiali o del locatore senza consenso scritto.

L’eventuale installazione di un punto di ricarica richiede una disciplina separata su progetto, autorizzazioni, percorso dei cavi, proprietà dell’impianto, rimozione e ripristino alla fine della locazione.

Il locatore custodisce il veicolo

La semplice locazione di uno spazio non comprende normalmente un servizio di custodia. Il conduttore mantiene le chiavi, parcheggia autonomamente e conserva il controllo del veicolo.

Il contratto può chiarire che il locatore non riceve il mezzo in consegna e non garantisce una sorveglianza continua contro furto, danneggiamento o atti di terzi. Questa precisazione non può però escludere la responsabilità per difetti dello spazio, guasti conosciuti o condotte direttamente imputabili al locatore.

Telecamere, cancelli e portineria non devono essere presentati come garanzia assoluta di sicurezza. Se viene offerto un vero servizio di parcheggio custodito, il modello deve essere sostituito o integrato con obblighi specifici.

Danni causati dal veicolo

Il conduttore risponde dei danni causati durante ingresso, uscita, sosta e manovra quando derivano da una condotta a lui imputabile o dalle persone alle quali consente l’utilizzo. Possono essere interessati cancello, pareti, colonne, pavimentazione, altri veicoli e impianti.

Ogni evento dovrebbe essere segnalato tempestivamente al locatore e all’amministratore, indicando data, dinamica e soggetti coinvolti. Fotografie e dati assicurativi possono essere raccolti nel rispetto delle finalità della segnalazione.

Non è corretto attribuire al conduttore qualsiasi danno verificatosi nell’autorimessa senza accertarne la causa. Il contratto deve mantenere la distinzione tra responsabilità del conduttore, difetti del bene e fatti di terzi.

Manutenzione del posto auto e degli accessi

Il locatore deve consegnare il posto in condizioni idonee all’uso pattuito e mantenerlo tale secondo la disciplina della locazione. Il conduttore deve utilizzare con diligenza stallo, chiavi, telecomandi e dispositivi ricevuti.

Le riparazioni dovute all’uso ordinario o a danni causati dal conduttore possono essere poste a suo carico. Gli interventi strutturali e la sostituzione per vetustà degli impianti non dovrebbero essere trasferiti mediante una formula generale priva di limiti.

Se il cancello o la rampa diventano temporaneamente inutilizzabili, il locatore deve attivarsi nei limiti delle proprie competenze condominiali e informare il conduttore. Il contratto può disciplinare riduzioni o sospensioni del canone soltanto per indisponibilità significative e prolungate, evitando automatismi non collegati alla gravità del problema.

Chiavi, telecomandi e dispositivi di accesso

Nel verbale iniziale devono essere elencati chiavi, telecomandi, badge, tessere e codici consegnati. Per ogni dispositivo è utile riportare numero identificativo e stato di funzionamento.

Il conduttore non dovrebbe duplicare o cedere i dispositivi a soggetti estranei senza consenso. In caso di perdita deve informare immediatamente il locatore e sostenere i costi conseguenti quando la perdita gli è imputabile.

È possibile richiedere una cauzione separata per il telecomando, indicando importo e condizioni di restituzione. Questa somma non deve essere confusa con il deposito posto a garanzia dell’intero contratto.

Deposito cauzionale

Il deposito cauzionale garantisce canoni non pagati, danni imputabili al conduttore, mancata restituzione dei dispositivi e altre obbligazioni contrattuali. Non costituisce un pagamento anticipato delle ultime mensilità, salvo un successivo accordo scritto.

Il contratto deve indicare importo, data di versamento, modalità di restituzione e termine necessario per verificare lo stato del posto. Il locatore non può trattenerlo senza specificare le somme contestate e i motivi della trattenuta.

I limiti e la disciplina degli interessi previsti per determinate locazioni non devono essere applicati automaticamente senza verificare la qualificazione del rapporto. Nel modello la somma viene restituita con gli interessi eventualmente dovuti in base alla disciplina applicabile.

Consegna del posto auto

La consegna dovrebbe essere documentata mediante un verbale che indichi stato della pavimentazione, delimitazioni, dissuasori, accessi e dispositivi. Il documento può essere accompagnato da fotografie datate.

Un modello più generale è disponibile nella pagina dedicata al verbale di consegna delle chiavi all’inizio della locazione. Per il posto auto è sufficiente adattarlo agli elementi realmente presenti.

La dichiarazione secondo cui lo spazio si trova in perfetto stato deve essere evitata se le parti non hanno eseguito un controllo completo. È preferibile descrivere condizioni e difetti visibili.

Sublocazione e utilizzo da parte di terzi

Il contratto può vietare la sublocazione, il comodato e la cessione a terzi senza consenso scritto del locatore. La clausola deve però distinguere la concessione stabile del posto dal semplice utilizzo occasionale da parte di un familiare o di una persona autorizzata.

Se il conduttore utilizza più veicoli propri o familiari, le targhe possono essere comunicate in anticipo. Il posto non deve comunque essere offerto a pagamento ad altri utenti o gestito come parcheggio a rotazione senza un accordo specifico.

La cessione del contratto a un nuovo conduttore deve essere documentata e accompagnata dagli adempimenti fiscali eventualmente richiesti.

Vendita del posto auto durante la locazione

La vendita non determina sempre la cessazione immediata della locazione. Gli effetti nei confronti dell’acquirente dipendono dalla data certa del contratto, dalle regole del Codice civile e dal contenuto dell’atto di vendita.

Il contratto può prevedere che il locatore informi il conduttore delle visite e della futura cessione. Il conduttore deve consentire l’accesso per appuntamenti ragionevoli, senza essere obbligato a lasciare libero lo stallo in qualsiasi momento.

Non esiste un diritto generale di prelazione a favore di chi affitta autonomamente un posto auto per uso privato. Una prelazione può essere concessa volontariamente mediante una clausola che ne definisca termini e modalità.

Registrazione del contratto

I contratti di locazione immobiliare di durata superiore a trenta giorni complessivi nell’anno devono essere registrati entro trenta giorni dalla stipula o dalla decorrenza, se anteriore. L’adempimento può essere eseguito mediante i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate o presso un ufficio.

La pagina dell’Agenzia delle Entrate dedicata alla registrazione dei contratti di locazione descrive il modello RLI e le modalità disponibili. Anche proroga, cessione, risoluzione e subentro possono richiedere un successivo adempimento.

Il contratto deve indicare chi cura materialmente la registrazione e come vengono ripartite imposta e spese. L’accordo interno non modifica gli obblighi stabiliti dalla normativa tributaria.

Imposta di registro e cedolare secca

Il trattamento fiscale dipende dalla natura del bene, dalla posizione delle parti, dall’eventuale applicazione dell’IVA e dal collegamento con un contratto abitativo. Non è quindi corretto indicare nel fac simile un’aliquota valida per ogni locazione di posto auto.

La cedolare secca riguarda le locazioni abitative e può estendersi alle pertinenze locate insieme all’abitazione oppure, a determinate condizioni, con un contratto separato collegato a un’abitazione già assoggettata al regime. Non si applica in via generale a un posto auto autonomo privo di collegamento pertinenziale con un’abitazione.

Le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate per il modello RLI distinguono la pertinenza locata separatamente dall’immobile principale. Prima della registrazione occorre quindi verificare la corretta tipologia contrattuale e il regime fiscale applicabile.

Riconsegna alla scadenza

Alla cessazione il conduttore deve liberare il posto, rimuovere veicolo e beni, restituire telecomandi e chiavi e lasciare lo spazio nelle condizioni risultanti dal verbale iniziale, salvo il normale deterioramento dovuto all’uso.

Le parti possono redigere un verbale finale con data, condizioni, dispositivi restituiti, danni visibili e somme ancora da regolare. Sul sito è disponibile un fac simile di verbale di riconsegna del box auto adattabile anche a uno stallo aperto.

La firma del verbale non dovrebbe essere formulata come rinuncia generale a contestare difetti o danni non immediatamente riconoscibili. Le eventuali trattenute sul deposito devono essere motivate e documentate.

Ritardo nella liberazione del posto

Se il conduttore non libera lo stallo alla scadenza, deve corrispondere quanto dovuto per il periodo di occupazione e rispondere degli ulteriori danni dimostrabili. Il contratto può prevedere un importo convenzionale proporzionato, ma non dovrebbe trasformarlo in una sanzione manifestamente eccessiva.

Il locatore non deve considerarsi autorizzato a bloccare, rimuovere o danneggiare autonomamente il veicolo. In caso di mancata restituzione deve utilizzare gli strumenti consentiti dall’ordinamento.

Prima della scadenza è utile concordare giorno e ora della riconsegna, soprattutto se occorre disattivare un telecomando o aggiornare il sistema di accesso.

Allegati utili

• planimetria con evidenza del posto auto;
• documento o titolo dal quale risulta il diritto esclusivo del locatore;
• visura catastale, se il posto è censito autonomamente;
• estratto del regolamento condominiale;
• verbale di consegna;
• fotografie dello stallo e delle delimitazioni;
• elenco di chiavi, badge e telecomandi;
• istruzioni per il cancello o il parcheggio meccanizzato;
• elenco delle targhe autorizzate;
• prospetto delle spese condominiali imputate al conduttore.

È consigliabile predisporre almeno una copia completa per ciascuna parte. Gli allegati devono essere identici e richiamati nel contratto mediante un titolo o una lettera identificativa.

Errori da evitare

• locare come esclusivo un posto appartenente alle parti comuni;
• non verificare i limiti del regolamento condominiale;
• descrivere lo stallo soltanto mediante l’indirizzo del fabbricato;
• applicare automaticamente la durata quattro più quattro delle abitazioni;
• confondere disdetta alla scadenza e recesso anticipato;
• richiamare il recesso per gravi motivi senza verificarne l’applicabilità;
• indicare genericamente tutte le spese condominiali a carico del conduttore;
• trattare la locazione come un servizio di custodia del veicolo;
• esonerare il locatore da ogni responsabilità, compresi i propri inadempimenti;
• non regolare chiavi, badge e telecomandi;
• consentire la ricarica elettrica senza una disciplina tecnica ed economica;
• prevedere un diritto di prelazione come se fosse sempre imposto dalla legge;
• applicare automaticamente la cedolare secca a un posto auto autonomo;
• non registrare il contratto quando la registrazione è richiesta;
• inserire un consenso privacy generico non necessario all’esecuzione del rapporto;
• non predisporre verbali di consegna e riconsegna.

Fac simile contratto di locazione di posto auto in condominio

Il modello seguente riguarda un posto auto autonomamente locato e sul quale il locatore dispone di un diritto esclusivo. Le alternative non pertinenti devono essere eliminate prima della firma.

Scarica il modello Word del contratto di locazione del posto auto

Il file Word contiene il contratto modificabile e il verbale di consegna dello stallo. Sono previsti spazi per titolo del locatore, ubicazione, veicolo autorizzato, durata, canone, spese condominiali, deposito, dispositivi di accesso e regole di utilizzo.

Prima della firma occorre eliminare le alternative non pertinenti, allegare la planimetria e verificare che il posto possa essere concesso a un soggetto esterno al condominio. La registrazione e il regime fiscale devono essere determinati in base alla durata, alle parti e all’eventuale rapporto pertinenziale con un’abitazione.

Domande frequenti sulla locazione di un posto auto in condominio

Il contratto deve essere registrato?

La registrazione è richiesta quando la durata supera trenta giorni complessivi nell’anno tra le stesse parti. Deve essere eseguita entro trenta giorni dalla stipula o dalla decorrenza, se anteriore, mediante modello RLI. Un accordo di durata non superiore al limite previsto può non richiedere registrazione in termine fisso, ma deve essere valutato considerando tutti i contratti conclusi nell’anno.

Il contratto deve durare quattro anni più quattro?

Non necessariamente. Se il posto auto viene locato da solo a un privato per parcheggiare il veicolo, la durata può essere concordata secondo la disciplina generale del Codice civile. La durata quattro più quattro riguarda la locazione abitativa. Se lo stallo è pertinenza di un’abitazione o viene utilizzato nell’ambito di un’attività economica, occorre verificare il rapporto principale.

Si può applicare la cedolare secca?

La cedolare secca non si applica in via generale a un posto auto locato autonomamente. Può riguardare una pertinenza locata insieme all’abitazione oppure con un contratto separato collegato a un immobile abitativo per il quale ricorrono i requisiti del regime. Titolo, categoria catastale, parti e collegamento pertinenziale devono essere indicati correttamente nella registrazione.

Il proprietario può affittare un posto assegnato dal condominio?

Dipende dal titolo dell’assegnazione. Se il condomino possiede un diritto esclusivo stabile, può concederlo nei limiti previsti dall’atto e dal regolamento. Se il posto è attribuito a rotazione o con una delibera temporanea, non può essere promesso per una durata o con facoltà superiori a quelle effettivamente spettanti. L’area comune non assegnata non può essere locata dal singolo condomino.

Il locatore risponde del furto dell’auto?

La semplice locazione dello stallo non comporta normalmente la presa in custodia del veicolo. Il conduttore mantiene le chiavi e parcheggia autonomamente. Il locatore non garantisce quindi la sorveglianza continua, ma resta responsabile nei casi previsti dalla legge per propri inadempimenti, difetti conosciuti o fatti direttamente imputabili. Un servizio dichiaratamente custodito richiede un accordo diverso.