In questa pagina è disponibile un fac simile di contratto di locazione abitativa con possibilità di sublocazione in formato Word. Il modello è pensato per un contratto a canone libero 4+4 nel quale il proprietario autorizza espressamente il conduttore a sublocare l’intero appartamento oppure una sua parte, secondo le condizioni indicate nel contratto.
Il fac simile può essere visualizzato direttamente nella pagina e deve essere completato con i dati delle parti, dell’immobile, del canone, del deposito e con la specifica opzione scelta per la sublocazione. Dopo il download sono disponibili indicazioni per distinguere sublocazione totale e parziale, registrare i contratti e coordinare correttamente il rapporto principale con quello stipulato con il subconduttore.
Quando utilizzare un contratto di locazione con possibilità di sublocazione
Questo modello è adatto quando il proprietario concede in locazione un’abitazione con un ordinario contratto a canone libero della durata iniziale di quattro anni e intende autorizzare fin dall’origine il conduttore a stipulare successivamente un contratto di sublocazione.
La distinzione è rilevante perché l’articolo 2 della Legge 392/1978 stabilisce, salvo consenso del locatore, il divieto di sublocare totalmente l’immobile e di cedere il contratto. La sublocazione parziale è invece ammessa, salvo patto contrario, previa comunicazione al locatore con l’indicazione del subconduttore, della durata e dei vani interessati.
Nel fac simile l’autorizzazione viene regolata direttamente nel contratto principale. Il modello non è invece destinato alle locazioni a canone concordato 3+2, transitorie, per studenti universitari, commerciali o turistiche, che richiedono clausole e presupposti differenti.
Fac simile contratto di locazione con possibilità di sublocazione
Il modello seguente riguarda una locazione abitativa a canone libero 4+4. Le alternative relative alla sublocazione, al regime fiscale, agli arredi e al recesso convenzionale devono essere eliminate quando non applicabili.
CONTRATTO DI LOCAZIONE DI IMMOBILE AD USO ABITATIVO A CANONE LIBERO CON FACOLTÀ DI SUBLOCAZIONE
Ai sensi dell’articolo 2, comma 1, della Legge 9 dicembre 1998, n. 431
TRA
[NOME E COGNOME DEL LOCATORE], nato/a a [LUOGO] il [DATA], codice fiscale [CODICE FISCALE], residente in [INDIRIZZO], di seguito denominato “Locatore”,
[EVENTUALE ALTRO LOCATORE CON DATI COMPLETI]
E
[NOME E COGNOME DEL CONDUTTORE], nato/a a [LUOGO] il [DATA], codice fiscale [CODICE FISCALE], residente in [INDIRIZZO], di seguito denominato “Conduttore”,
[EVENTUALE ALTRO CONDUTTORE CON DATI COMPLETI].
Le parti convengono quanto segue.
IMMOBILE LOCATO
Il Locatore concede in locazione al Conduttore, che accetta, l’unità immobiliare sita nel Comune di [COMUNE], [INDIRIZZO COMPLETO], piano [PIANO], scala [SCALA], interno [INTERNO], composta da [DESCRIZIONE DEI LOCALI].
Sono comprese nella locazione le seguenti pertinenze: [CANTINA, AUTORIMESSA, POSTO AUTO, SOFFITTA, GIARDINO O ALTRO].
Dati catastali:
foglio [NUMERO];
particella [NUMERO];
subalterno [NUMERO];
categoria [CATEGORIA];
rendita catastale euro [IMPORTO].
ARREDI E DOTAZIONI
[MANTENERE UNA SOLA ALTERNATIVA]
L’immobile viene consegnato privo di arredi, salvo le seguenti dotazioni: [ELENCO].
Oppure
L’immobile viene consegnato arredato secondo l’inventario allegato e sottoscritto dalle parti.
DESTINAZIONE
L’immobile è destinato esclusivamente ad uso abitativo del Conduttore e delle persone con lui conviventi, nonché degli eventuali subconduttori ammessi secondo la clausola relativa alla sublocazione.
È escluso l’utilizzo per attività ricettive, locazioni turistiche o locazioni brevi, salvo distinto consenso scritto del Locatore e rispetto della disciplina eventualmente applicabile.
DURATA
La locazione ha durata di quattro anni con decorrenza dal [DATA INIZIALE] e prima scadenza il [DATA].
Alla prima scadenza il contratto sarà rinnovato per ulteriori quattro anni, salvo diniego di rinnovo del Locatore fondato su uno dei motivi e comunicato con le modalità e nel termine previsti dall’articolo 3 della Legge 431/1998.
Alla scadenza del secondo quadriennio ciascuna parte potrà attivare la procedura prevista dalla Legge 431/1998 per il rinnovo a nuove condizioni o per la cessazione del rapporto. In mancanza delle comunicazioni previste, il contratto sarà rinnovato alle medesime condizioni.
RECESSO DEL CONDUTTORE
Il Conduttore può recedere in qualsiasi momento qualora ricorrano gravi motivi, dandone comunicazione al Locatore con un preavviso di almeno sei mesi.
[CLAUSOLA FACOLTATIVA PIÙ FAVOREVOLE AL CONDUTTORE, DA ELIMINARE SE NON CONCORDATA]
Il Conduttore può inoltre recedere anche in assenza di gravi motivi mediante comunicazione scritta con preavviso di [NUMERO] mesi.
CANONE
Il canone annuo è stabilito in euro [IMPORTO ANNUO IN CIFRE] ([IMPORTO ANNUO IN LETTERE]), da corrispondere in dodici rate mensili di euro [IMPORTO MENSILE] ciascuna entro il giorno [GIORNO] di ogni mese mediante [MODALITÀ DI PAGAMENTO].
REGIME FISCALE E AGGIORNAMENTO DEL CANONE
[MANTENERE UNA SOLA ALTERNATIVA]
ALTERNATIVA A – REGIME ORDINARIO
Il canone potrà essere aggiornato annualmente, su richiesta del Locatore, nella misura del [PERCENTUALE] per cento della variazione dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, secondo quanto concordato dalle parti e consentito dalla disciplina applicabile.
ALTERNATIVA B – CEDOLARE SECCA
Il Locatore dichiara di voler esercitare, ricorrendone i requisiti, l’opzione per il regime della cedolare secca e, per il periodo di efficacia dell’opzione, rinuncia agli aggiornamenti del canone previsti dalla disciplina fiscale applicabile.
DEPOSITO CAUZIONALE
A garanzia delle obbligazioni contrattuali il Conduttore versa al Locatore euro [IMPORTO], pari a [NUMERO, MASSIMO TRE] mensilità del canone.
Il deposito non potrà essere imputato unilateralmente al pagamento degli ultimi canoni e produrrà gli interessi legali da corrispondere al Conduttore alla fine di ogni anno.
Alla cessazione del rapporto il deposito sarà restituito dopo la riconsegna dell’immobile e la verifica delle relative condizioni, fatti salvi eventuali crediti documentati del Locatore e conguagli ancora da determinare.
ONERI ACCESSORI E UTENZE
Gli oneri accessori saranno ripartiti secondo la disciplina applicabile e gli eventuali accordi tra le parti.
Sono a carico del Conduttore i consumi e le utenze riferibili al periodo di occupazione, secondo le rispettive intestazioni e modalità di fatturazione.
Le spese straordinarie e strutturali restano a carico del Locatore, salvo quelle conseguenti a fatti imputabili al Conduttore o agli eventuali subconduttori.
CONSEGNA E STATO DELL’IMMOBILE
Il Conduttore dichiara di aver visitato l’immobile e di riceverlo nello stato descritto nel verbale di consegna e negli eventuali allegati fotografici.
Le chiavi consegnate sono le seguenti: [NUMERO E DESCRIZIONE DELLE CHIAVI].
Il Conduttore si impegna a riconsegnare l’immobile alla cessazione del rapporto nelle condizioni dovute tenuto conto del normale deterioramento derivante dall’uso conforme al contratto.
MANUTENZIONE
Il Conduttore utilizzerà l’immobile con diligenza e sosterrà le piccole riparazioni derivanti dall’uso secondo la disciplina applicabile.
Il Conduttore comunicherà tempestivamente al Locatore guasti e necessità di interventi che non siano di propria competenza.
MODIFICHE ALL’IMMOBILE
Il Conduttore non potrà eseguire opere edilizie, modifiche permanenti, trasformazioni degli impianti o variazioni della destinazione senza il preventivo consenso scritto del Locatore e senza gli eventuali titoli richiesti.
REGOLAMENTO CONDOMINIALE
Il Conduttore dichiara di aver ricevuto o di poter consultare il regolamento condominiale applicabile e si impegna a rispettarne le disposizioni relative all’uso delle parti comuni e alla convivenza nello stabile.
Il Conduttore dovrà richiedere agli eventuali subconduttori il rispetto delle medesime regole.
ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA
Il Conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato di prestazione energetica, relative alla prestazione energetica dell’immobile.
Estremi dell’APE: [CODICE O ESTREMI], redatto in data [DATA], con scadenza [DATA, SE PERTINENTE].
SUBLOCAZIONE
Il Locatore autorizza espressamente il Conduttore alla sublocazione alle condizioni indicate nella presente clausola.
[MANTENERE UNA SOLA DELLE DUE ALTERNATIVE]
ALTERNATIVA A – SUBLOCAZIONE TOTALE O PARZIALE CONSENTITA
Il Conduttore potrà sublocare l’intero immobile oppure una parte dello stesso esclusivamente per uso abitativo.
ALTERNATIVA B – SOLA SUBLOCAZIONE PARZIALE CONSENTITA
Il Conduttore potrà sublocare esclusivamente i seguenti vani o porzioni dell’immobile: [DESCRIZIONE]. È esclusa la sublocazione dell’intera unità immobiliare.
Prima dell’inizio della sublocazione il Conduttore comunicherà per iscritto al Locatore:
nome e cognome del subconduttore;
codice fiscale del subconduttore;
porzione dell’immobile interessata, se la sublocazione è parziale;
data iniziale e durata della sublocazione;
destinazione abitativa concordata.
Il Conduttore trasmetterà inoltre al Locatore copia del contratto di sublocazione sottoscritto, entro [NUMERO] giorni dalla stipula.
La sublocazione dovrà essere coerente con la destinazione abitativa dell’immobile e non potrà attribuire al subconduttore un diritto di godimento destinato a proseguire oltre la cessazione del presente rapporto principale.
L’autorizzazione alla sublocazione non comporta cessione del presente contratto e non libera il Conduttore da alcuna delle obbligazioni assunte nei confronti del Locatore, compresi pagamento del canone, custodia dell’immobile, rispetto del regolamento condominiale e restituzione dei locali.
Resta vietata la cessione del presente contratto senza il preventivo consenso scritto del Locatore.
L’eventuale comodato dell’intero immobile o di sue porzioni non è compreso nella presente autorizzazione e richiede [IL PREVENTIVO CONSENSO SCRITTO DEL LOCATORE / LE CONDIZIONI SPECIFICAMENTE CONCORDATE DALLE PARTI].
REGISTRAZIONE
Il Locatore provvederà alla registrazione del presente contratto nei termini previsti dalla legge e agli ulteriori adempimenti di propria competenza.
Imposte e spese relative al contratto saranno gestite secondo il regime fiscale prescelto e la disciplina applicabile.
La successiva sublocazione dovrà essere autonomamente registrata quando ricorrono i relativi presupposti di legge.
COMUNICAZIONI
Le comunicazioni relative al presente contratto saranno inviate ai seguenti recapiti:
Locatore: [INDIRIZZO, EMAIL O PEC]
Conduttore: [INDIRIZZO, EMAIL O PEC]
Le parti comunicheranno tempestivamente eventuali variazioni dei recapiti indicati.
RINVIO
Per quanto non previsto dal presente contratto si applicano le disposizioni del Codice civile, della Legge 27 luglio 1978, n. 392, della Legge 9 dicembre 1998, n. 431 e le altre disposizioni applicabili al rapporto.
Allegati:
[APE]
[VERBALE DI CONSEGNA]
[INVENTARIO DEGLI ARREDI, SE PRESENTI]
[REGOLAMENTO CONDOMINIALE, SE CONSEGNATO]
[EVENTUALI ULTERIORI DOCUMENTI]
Letto, approvato e sottoscritto.
[LUOGO], [DATA]
Il Locatore
[FIRMA]
Il Conduttore
[FIRMA]
Scarica il modello Word del contratto con sublocazione
Il file disponibile contiene il fac simile del contratto di locazione con facoltà di sublocazione in formato Word. Prima della firma devono essere completati i dati delle parti e dell’immobile, il canone, il deposito, la durata e soprattutto la clausola che stabilisce se il conduttore può sublocare l’intera abitazione oppure soltanto una parte.
Il modello deve essere utilizzato eliminando tutte le alternative non scelte. Non sostituisce i modelli e gli adempimenti previsti per locazioni a canone concordato, transitorie, per studenti, turistiche o per altri rapporti soggetti a discipline specifiche.
Come autorizzare correttamente la sublocazione
La clausola relativa alla sublocazione è l’elemento che distingue questo modello da un normale contratto di locazione a uso abitativo 4+4. Non è sufficiente scrivere genericamente che “la sublocazione è consentita”: conviene specificare se l’autorizzazione riguarda l’intero appartamento, soltanto alcune stanze oppure entrambe le possibilità.
Per la sublocazione totale il consenso del proprietario assume particolare rilievo. L’articolo 2 della Legge 392/1978 stabilisce infatti che il conduttore non può sublocare totalmente l’immobile senza il consenso del locatore. Inserendo espressamente l’autorizzazione nel contratto principale, il consenso viene regolato anticipatamente alle condizioni concordate dalle parti.
Per ridurre le incertezze è utile prevedere che il conduttore comunichi in anticipo l’identità del subconduttore, la durata, la porzione dell’immobile interessata e la destinazione. Il contratto può inoltre richiedere l’invio di una copia della sublocazione: questa previsione costituisce una condizione contrattuale concordata tra locatore e conduttore e non deve essere presentata come un obbligo generale identico per ogni fattispecie.
Differenza tra sublocazione totale e parziale
Con la sublocazione totale il conduttore concede a un terzo il godimento dell’intera abitazione pur rimanendo parte del contratto principale con il proprietario. Proprio perché il conduttore originario resta obbligato verso il locatore, l’esistenza del subcontratto non trasferisce automaticamente al subconduttore la posizione contrattuale del conduttore.
Nella sublocazione parziale viene invece concesso al terzo soltanto il godimento di una parte dell’abitazione, per esempio una stanza con uso condiviso di cucina e bagno. L’articolo 2 della Legge 392/1978 prevede che, salvo patto contrario, il conduttore possa sublocare parzialmente previa comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata, indicando il subconduttore, la durata del contratto e i vani interessati.
La sublocazione non deve essere confusa con la cessione del contratto. Nella cessione il soggetto originariamente conduttore viene sostituito nel rapporto contrattuale; nella sublocazione, invece, il contratto principale rimane in essere e il conduttore assume a sua volta la posizione di sublocatore nei confronti del terzo.
Come predisporre il successivo contratto di sublocazione
L’autorizzazione contenuta nel contratto principale non sostituisce il contratto da stipulare con il subconduttore. Quando viene concretamente individuata la persona alla quale concedere l’immobile o una stanza, conduttore e subconduttore devono disciplinare il loro rapporto indicando almeno parte concessa, durata, corrispettivo, modalità di pagamento, spese, deposito eventualmente richiesto e regole per la riconsegna.
Per questa fase è disponibile su EsempioDoc.com uno specifico fac simile di contratto di sublocazione di immobile ad uso abitativo. Il documento dovrà essere coerente con i limiti stabiliti dal contratto principale e non dovrebbe riconoscere al subconduttore facoltà che il conduttore non possiede.
Se il contratto principale attualmente in vigore non autorizza la sublocazione totale e il conduttore vuole ottenerne il consenso dal proprietario, è più appropriato utilizzare prima una richiesta di consenso alla sublocazione anziché modificare unilateralmente il rapporto già stipulato.
Registrazione del contratto principale e della sublocazione
Il contratto abitativo 4+4 deve essere registrato. L’Agenzia delle Entrate indica che i contratti di locazione di immobili devono essere registrati entro trenta giorni dalla stipula o dalla decorrenza, se anteriore. Per le locazioni abitative la Legge 431/1998 pone inoltre a carico del locatore specifici obblighi relativi alla registrazione e alla successiva comunicazione.
Anche il contratto di sublocazione costituisce un rapporto autonomo sotto il profilo della registrazione. La guida dell’Agenzia delle Entrate dedicata alle locazioni precisa che il contratto di sublocazione con durata superiore a trenta giorni deve essere registrato entro trenta giorni dalla stipula.
La registrazione del contratto principale non registra quindi automaticamente anche la futura sublocazione. Quando il conduttore stipula il successivo accordo con il subconduttore deve verificare separatamente gli adempimenti fiscali e dichiarativi relativi a quel rapporto.
Recesso, deposito cauzionale e APE
Il contenuto precedente prevedeva il recesso del conduttore per “giustificati motivi” con soli due mesi di preavviso. La regola legale generale è diversa: l’articolo 3, comma 6, della Legge 431/1998 consente al conduttore di recedere in qualsiasi momento per gravi motivi con sei mesi di preavviso. Le parti possono comunque prevedere contrattualmente una facoltà di recesso più favorevole al conduttore, purché sia formulata chiaramente come clausola aggiuntiva.
Anche la clausola che qualificava il deposito cauzionale come infruttifero doveva essere corretta. L’articolo 11 della Legge 392/1978 stabilisce che il deposito non può superare tre mensilità del canone e che produce interessi legali da corrispondere al conduttore alla fine di ogni anno.
Per l’APE il contratto deve contenere la dichiarazione con cui il conduttore riconosce di avere ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, relative alla prestazione energetica. Nel caso di locazione di una singola unità immobiliare l’attestato non deve essere necessariamente allegato al contratto, ferma la dichiarazione prevista dalla disciplina energetica.
Quando questo modello non è adatto
Il modello è predisposto per un’abitazione locata con contratto ordinario a canone libero 4+4. Non deve essere trasformato semplicemente modificando la durata quando le parti intendono stipulare un contratto a canone concordato, transitorio o per studenti universitari, poiché queste tipologie seguono requisiti e modelli differenti.
Non è adatto neppure per la sublocazione di negozi, uffici o altri immobili destinati ad attività economiche. La disciplina della sublocazione negli immobili ad uso diverso dall’abitativo presenta regole proprie, in particolare quando la sublocazione o la cessione sono collegate alla cessione o locazione dell’azienda.
Se l’obiettivo consiste nel permettere al conduttore di utilizzare stabilmente l’immobile per locazioni brevi o turistiche a terzi, occorre predisporre una clausola specifica e verificare anche gli adempimenti amministrativi e fiscali applicabili a tale attività. Il presente modello limita invece l’autorizzazione alla normale sublocazione abitativa.
Errori da evitare nel contratto con sublocazione
- indicare l’articolo 2, comma 3, della Legge 431/1998 e contemporaneamente utilizzare la durata 4+4 propria del contratto a canone libero;
- scrivere che la sublocazione totale è sempre consentita senza considerare il consenso del locatore;
- non specificare se l’autorizzazione riguarda l’intero immobile o soltanto alcune stanze;
- confondere sublocazione, comodato e cessione del contratto;
- ritenere che la sublocazione liberi il conduttore originario dagli obblighi verso il proprietario;
- prevedere un deposito cauzionale superiore a tre mensilità o dichiararlo infruttifero;
- indicare due mesi come termine legale del recesso per gravi motivi senza chiarire che un termine più breve deriva da una clausola più favorevole;
- applicare automaticamente un aggiornamento ISTAT del 75 per cento senza definire correttamente la relativa clausola e il regime fiscale;
- omettere la dichiarazione relativa alla documentazione energetica;
- ritenere che la registrazione del contratto principale comprenda automaticamente anche il futuro contratto di sublocazione.
Domande frequenti sul contratto di locazione con sublocazione
Il conduttore può sublocare tutto l’appartamento senza consenso?
No, non in base alla regola generale prevista per le locazioni abitative. L’articolo 2 della Legge 392/1978 stabilisce che il conduttore non può sublocare totalmente l’immobile senza il consenso del locatore. Nel modello presente in questa pagina il consenso può essere attribuito direttamente nel contratto, specificandone condizioni e limiti.
Per sublocare una sola stanza serve il consenso del proprietario?
La disciplina distingue la sublocazione parziale da quella totale. Salvo patto contrario, la sublocazione parziale è consentita previa comunicazione al locatore con le informazioni previste dalla legge. Il contratto principale può tuttavia vietarla, limitarla oppure disciplinarla diversamente. Per questo motivo occorre controllare sempre la clausola concretamente sottoscritta dalle parti.
Il contratto di sublocazione deve essere registrato?
Sì, quando ne ricorrono i presupposti. L’Agenzia delle Entrate indica che un contratto di sublocazione di durata superiore a trenta giorni deve essere registrato entro trenta giorni dalla stipula. La registrazione del contratto principale 4+4 non sostituisce quella del successivo rapporto tra conduttore e subconduttore.
Il conduttore resta responsabile se subloca l’appartamento?
Sì, nei confronti del proprietario il conduttore rimane parte del contratto principale. L’autorizzazione alla sublocazione non equivale alla cessione del contratto e non elimina gli obblighi assunti dal conduttore, come pagamento del canone, rispetto della destinazione concordata, custodia e restituzione dell’immobile. Il contratto può inoltre disciplinare espressamente i comportamenti degli eventuali subconduttori.
Si può autorizzare la sublocazione dopo avere già firmato il contratto?
Sì, locatore e conduttore possono accordarsi successivamente per modificare la disciplina della sublocazione. È opportuno formalizzare per iscritto il consenso e precisare se riguarda l’intero appartamento o soltanto una parte, eventuali limiti e modalità di comunicazione. Se il contratto originario vieta espressamente la sublocazione totale, il conduttore non dovrebbe procedere prima di avere ottenuto il consenso necessario.