Indice
In questa pagina è disponibile un fac simile di contratto di locazione commerciale stagionale in formato Word, da utilizzare per concedere un immobile destinato allo svolgimento di un’attività che viene esercitata soltanto in una determinata stagione dell’anno. Il modello può essere utilizzato da locatore e conduttore per definire periodo di utilizzo, canone, deposito cauzionale, spese e condizioni della locazione.
Il fac simile può essere consultato direttamente nella pagina e deve essere completato con i dati reali delle parti, dell’immobile, dell’attività stagionale e delle condizioni economiche concordate. Dopo il modello e il download sono indicate le principali verifiche da effettuare prima della firma e della registrazione.
Quando utilizzare il contratto di locazione commerciale stagionale
Questo contratto è indicato quando un immobile a uso diverso dall’abitazione viene utilizzato per un’attività che, per le proprie caratteristiche, viene esercitata soltanto durante una specifica stagione. Può essere il caso, per esempio, di un esercizio commerciale o di ristorazione la cui attività sia effettivamente collegata a un determinato periodo dell’anno.
La locazione stagionale è disciplinata in modo specifico dall’articolo 27 della legge 27 luglio 1978, n. 392. Non va confusa con una locazione commerciale semplicemente breve: deve esistere un effettivo carattere stagionale dell’utilizzazione dell’immobile.
Se l’esigenza è invece occasionale e temporanea, senza ripetersi secondo una stagione, può essere più appropriato un contratto di locazione a uso transitorio. Il modello presente in questa pagina non è inoltre destinato alle locazioni abitative o turistiche di abitazioni.
Fac simile contratto di locazione commerciale stagionale
Il seguente fac simile deve essere completato con i dati effettivi delle parti e dell’immobile e con una descrizione concreta dell’attività che giustifica il carattere stagionale della locazione.
CONTRATTO DI LOCAZIONE DI IMMOBILE ADIBITO AD ATTIVITÀ STAGIONALE
Tra
[LOCATORE NOME E COGNOME O DENOMINAZIONE], nato/a a [LUOGO DI NASCITA] il [DATA DI NASCITA], codice fiscale [CODICE FISCALE], residente/con sede in [INDIRIZZO], di seguito denominato/a “Locatore”,
e
[CONDUTTORE NOME E COGNOME O DENOMINAZIONE], nato/a a [LUOGO DI NASCITA] il [DATA DI NASCITA], codice fiscale [CODICE FISCALE], partita IVA [PARTITA IVA], residente/con sede in [INDIRIZZO], eventualmente in persona del legale rappresentante [NOME E COGNOME], di seguito denominato/a “Conduttore”.
Le parti convengono e stipulano quanto segue.
1. OGGETTO DELLA LOCAZIONE
Il Locatore concede in locazione al Conduttore, che accetta, l’immobile sito in [COMUNE], [INDIRIZZO], piano [PIANO], della superficie indicativa di [SUPERFICIE] mq, identificato al Catasto Fabbricati del Comune di [COMUNE] al foglio [FOGLIO], particella [PARTICELLA], subalterno [SUBALTERNO], categoria catastale [CATEGORIA CATASTALE].
Sono comprese nella locazione le seguenti pertinenze o dotazioni: [PERTINENZE E DOTAZIONI].
2. DESTINAZIONE E CARATTERE STAGIONALE
L’immobile viene concesso esclusivamente per l’esercizio dell’attività di [DESCRIZIONE ATTIVITÀ].
Le parti danno atto che tale attività presenta carattere stagionale in quanto [DESCRIZIONE DELLE RAGIONI EFFETTIVE DELLA STAGIONALITÀ] e viene esercitata nel periodo [PERIODO DELLA STAGIONE].
Il Conduttore si impegna a utilizzare l’immobile esclusivamente per la destinazione indicata e a procurarsi le autorizzazioni, licenze e gli altri titoli eventualmente richiesti per l’esercizio della propria attività.
3. DURATA DELLA LOCAZIONE
La locazione ha carattere stagionale ai sensi dell’articolo 27 della legge 27 luglio 1978, n. 392 e ha durata dal [DATA INIZIO] al [DATA FINE].
Alla scadenza della stagione il Conduttore dovrà riconsegnare l’immobile libero da persone e cose proprie, salvo quanto previsto dalla legge per la locazione relativa alla medesima stagione dell’anno successivo.
Qualora il Conduttore intenda ottenere nuovamente in locazione l’immobile per la medesima stagione dell’anno successivo, dovrà farne richiesta al Locatore con lettera raccomandata prima della scadenza del presente contratto. L’obbligo del Locatore previsto dall’articolo 27 della legge n. 392/1978 opera per la durata massima stabilita dalla medesima disposizione.
4. CANONE
Il canone complessivo concordato per la stagione è pari a euro [IMPORTO CANONE] ([IMPORTO IN LETTERE]).
Il pagamento sarà effettuato secondo le seguenti scadenze: [NUMERO RATE, IMPORTO E SCADENZA DELLE RATE], mediante [MODALITÀ DI PAGAMENTO].
Il Locatore rilascerà quietanza dei pagamenti ricevuti quando richiesta nei casi e con le modalità previste dalla legge.
5. DEPOSITO CAUZIONALE
A garanzia delle obbligazioni contrattuali il Conduttore versa al Locatore la somma di euro [IMPORTO DEPOSITO] a titolo di deposito cauzionale.
Il deposito non potrà essere imputato in conto canoni durante la locazione. Sarà restituito al termine del rapporto, previa verifica dello stato dell’immobile e dell’adempimento delle obbligazioni del Conduttore, fatti salvi eventuali importi legittimamente dovuti. Al deposito si applica la disciplina prevista dalla legge, compresa quella relativa agli interessi legali.
6. CONSEGNA E STATO DELL’IMMOBILE
Il Conduttore dichiara di ricevere l’immobile nello stato risultante dal verbale di consegna eventualmente sottoscritto dalle parti e idoneo all’uso pattuito, fatti salvi eventuali difetti o circostanze espressamente indicati nel medesimo verbale.
Al termine della locazione il Conduttore dovrà riconsegnare l’immobile nello stato in cui lo ha ricevuto, salvo il deterioramento derivante dall’uso conforme al contratto.
7. MANUTENZIONE E MODIFICHE
Restano a carico del Conduttore le riparazioni di piccola manutenzione dipendenti dall’uso dell’immobile. Restano a carico del Locatore le riparazioni che competono al proprietario secondo la disciplina applicabile, salvo i danni imputabili al Conduttore.
Il Conduttore non potrà eseguire modifiche strutturali o interventi che alterino stabilmente l’immobile senza il preventivo consenso scritto del Locatore e senza gli eventuali titoli amministrativi richiesti.
8. UTENZE, ONERI E SPESE
Sono a carico del Conduttore i consumi e le utenze relativi al periodo di effettiva disponibilità dell’immobile, secondo quanto segue: [UTENZE E MODALITÀ DI RIPARTIZIONE].
Gli eventuali oneri accessori e condominiali saranno ripartiti nel rispetto della disciplina applicabile e secondo quanto specificato dalle parti: [RIPARTIZIONE ONERI].
9. SUBLOCAZIONE E CESSIONE
La sublocazione e la cessione del contratto sono disciplinate dalle disposizioni applicabili alle locazioni a uso diverso dall’abitazione. Restano in particolare ferme le disposizioni di legge relative alla cessione o locazione dell’azienda insieme al contratto di locazione.
10. ATTESTAZIONE DELLA PRESTAZIONE ENERGETICA
Ove la disciplina sull’attestazione della prestazione energetica sia applicabile all’immobile e al presente contratto, il Conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato di prestazione energetica, relative alla prestazione energetica dell’immobile.
Dati dell’attestato, se applicabile: [DATI APE].
11. REGISTRAZIONE
Il presente contratto sarà registrato quando previsto dalla legge e nei termini applicabili. Le relative spese saranno sostenute dalle parti secondo la disciplina vigente.
12. COMUNICAZIONI
Le comunicazioni relative al presente contratto saranno inviate ai seguenti recapiti:
Locatore: [INDIRIZZO PER COMUNICAZIONI]
Conduttore: [INDIRIZZO PER COMUNICAZIONI]
Per la richiesta relativa alla locazione della medesima stagione dell’anno successivo resta ferma la modalità prevista dall’articolo 27 della legge n. 392/1978.
13. RICONSEGNA
Alla scadenza della stagione il Conduttore riconsegnerà al Locatore l’immobile e le relative chiavi. Le parti potranno redigere un verbale nel quale indicare lo stato dei locali, le letture dei contatori, il numero delle chiavi restituite e le eventuali osservazioni sullo stato dell’immobile.
14. RINVIO
Per quanto non espressamente disciplinato dal presente contratto si applicano le disposizioni del Codice Civile e della legislazione speciale in materia di locazioni a uso diverso dall’abitazione.
Letto, approvato e sottoscritto.
[LUOGO], [DATA]
Il Locatore
[FIRMA LOCATORE]
Il Conduttore
[FIRMA CONDUTTORE]
Scarica il contratto di locazione commerciale stagionale Word
Il file disponibile contiene il fac simile del contratto in formato Word e può essere modificato inserendo i dati delle parti, l’identificazione dell’immobile, il periodo stagionale, il canone, il deposito e le altre condizioni concordate. Prima della firma devono essere eliminate eventuali parti non pertinenti e completati tutti i campi necessari.
Il file è un modello contrattuale e non sostituisce gli adempimenti eventualmente richiesti per il caso concreto, come la registrazione del contratto o gli obblighi relativi alla prestazione energetica dell’immobile.
Come compilare il contratto di locazione stagionale
La parte più delicata non è la semplice indicazione delle date, ma la descrizione del carattere stagionale dell’attività. Non è sufficiente scegliere una durata di pochi mesi: nel contratto deve risultare quale attività sarà esercitata e perché l’utilizzazione dell’immobile è collegata proprio a quella stagione.
Prima di firmare è opportuno completare almeno i seguenti dati:
- dati anagrafici o societari di locatore e conduttore;
- codice fiscale e, quando pertinente, partita IVA;
- indirizzo e dati catastali dell’immobile;
- destinazione concreta dei locali;
- attività svolta dal conduttore e ragioni della sua stagionalità;
- date esatte di inizio e fine della stagione;
- canone complessivo, rate, scadenze e modalità di pagamento;
- importo del deposito cauzionale;
- ripartizione delle utenze e degli eventuali oneri accessori;
- dotazioni, pertinenze e condizioni dell’immobile alla consegna.
Se il conduttore è una società, devono essere indicati anche denominazione, sede, codice fiscale o partita IVA e il soggetto che sottoscrive il contratto in qualità di legale rappresentante. Per immobili con arredi, attrezzature o dotazioni rilevanti conviene descrivere questi elementi in un inventario o nel verbale di consegna.
Come funziona la locazione per la stagione successiva
La disciplina della locazione stagionale contiene una regola specifica che la distingue sia dal normale contratto commerciale sia da quello meramente transitorio. L’articolo 27 della legge n. 392/1978 stabilisce che il locatore è obbligato a locare l’immobile per la medesima stagione dell’anno successivo allo stesso conduttore che ne abbia fatto richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto.
Per le attività commerciali alle quali si riferisce questo fac simile, l’obbligo del locatore ha una durata massima di sei anni consecutivi. La legge prevede invece un limite di nove anni nel caso di utilizzazione alberghiera, situazione per la quale il modello deve essere verificato e adattato alle caratteristiche specifiche dell’attività.
La richiesta per l’anno successivo non dovrebbe quindi essere confusa con un rinnovo tacito ordinario. Chi vuole continuare a utilizzare il locale nella stagione seguente deve prestare particolare attenzione alla comunicazione prevista dalla legge e conservarne la prova.
Registrazione del contratto e APE
La durata stagionale non esclude automaticamente la registrazione. Secondo le indicazioni dell’Agenzia delle Entrate sulla registrazione dei contratti di locazione, quando la registrazione è dovuta deve essere effettuata entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza, se anteriore. Non sussiste l’obbligo di registrazione per contratti che non superano complessivamente 30 giorni nell’anno con lo stesso conduttore.
Un contratto stagionale di alcuni mesi, come quello utilizzato normalmente per un esercizio aperto durante la stagione estiva o invernale, supera tale limite e deve quindi essere registrato. Per la registrazione dei contratti di locazione viene utilizzato il modello RLI secondo le modalità previste dall’Agenzia delle Entrate.
Per i nuovi contratti soggetti a registrazione deve essere inoltre verificata la disciplina relativa all’attestato di prestazione energetica. Nei casi previsti, il contratto contiene la dichiarazione con cui il conduttore dà atto di avere ricevuto le informazioni e la documentazione relative alla prestazione energetica. Per la locazione di una singola unità immobiliare la normativa distingue l’obbligo della dichiarazione contrattuale dall’eventuale obbligo di allegare materialmente una copia dell’attestato.
Deposito cauzionale e garanzie
Se viene richiesto un deposito cauzionale, l’importo deve essere indicato separatamente dal canone. Per le locazioni disciplinate dalla legge n. 392/1978 il deposito cauzionale non può superare tre mensilità del canone ed è produttivo di interessi legali secondo quanto previsto dalla legge.
Il deposito serve a garantire le obbligazioni del conduttore e non dovrebbe essere presentato nel contratto come pagamento anticipato dell’ultima rata. Alla conclusione del rapporto occorre verificare lo stato dei locali e l’esistenza di eventuali somme effettivamente dovute prima della restituzione.
Quando le parti desiderano una garanzia diversa o ulteriore rispetto alla cauzione, possono valutare una fideiussione. Su EsempioDoc è disponibile anche un fac simile di fideiussione a garanzia del contratto di locazione, che deve essere coordinato con durata e condizioni del rapporto principale.
Quando questo modello non è adatto
Il fac simile non deve essere utilizzato soltanto perché locatore e conduttore desiderano un contratto commerciale di pochi mesi. La durata ridotta deve corrispondere realmente alla natura stagionale dell’attività svolta nell’immobile. Una semplice convenienza delle parti a evitare la normale durata di una locazione commerciale non trasforma il rapporto in una locazione stagionale.
Serve inoltre un modello diverso per la locazione di un’abitazione, per la locazione turistica di un alloggio e per le attività che hanno una necessità temporanea ma non stagionale. Anche un contratto destinato a un’attività alberghiera richiede particolare attenzione, perché l’articolo 27 prevede per tale utilizzazione un limite temporale diverso nell’obbligo di nuova locazione stagionale.
Errori da evitare prima della firma
- indicare soltanto “uso commerciale” senza descrivere l’attività effettivamente svolta;
- definire stagionale un’attività che viene normalmente esercitata durante tutto l’anno;
- lasciare generiche le date di consegna e riconsegna dell’immobile;
- confondere il deposito cauzionale con il pagamento anticipato del canone;
- non specificare quali utenze e spese restano a carico del conduttore;
- omettere i dati catastali o identificare in modo ambiguo i locali e le pertinenze;
- dimenticare la registrazione quando la durata complessiva rende l’adempimento obbligatorio;
- non documentare lo stato dei locali, delle attrezzature e dei contatori al momento della consegna.
È utile predisporre due copie sottoscritte dello stesso testo e conservare insieme al contratto la documentazione relativa a pagamenti, cauzione, consegna delle chiavi e comunicazioni tra le parti. Se sono presenti condizioni particolari, investimenti rilevanti del conduttore, lavori sui locali o clausole di garanzia complesse, il fac simile deve essere adattato al rapporto concreto.
Domande frequenti sul contratto di locazione commerciale stagionale
Chi deve firmare il contratto?
Il contratto deve essere sottoscritto dal locatore e dal conduttore. Se una delle parti è una società o un altro ente, firma il soggetto dotato dei necessari poteri di rappresentanza. Nel modello devono essere indicati la denominazione del soggetto, i relativi dati fiscali e la qualità della persona che sottoscrive per suo conto.
Il contratto commerciale stagionale deve essere registrato?
La registrazione è necessaria quando ricorrono i presupposti previsti dalla normativa fiscale. L’Agenzia delle Entrate indica che non vi è obbligo per le locazioni che non superano complessivamente 30 giorni nell’anno con lo stesso conduttore. Un contratto stagionale della durata di diversi mesi supera normalmente questo limite e deve essere registrato entro il termine previsto.
Il conduttore ha diritto a utilizzare il locale anche l’anno successivo?
L’articolo 27 della legge n. 392/1978 prevede che, per una locazione avente effettivamente carattere stagionale, il locatore debba locare l’immobile per la medesima stagione dell’anno successivo allo stesso conduttore che ne abbia fatto richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza. Per le attività commerciali considerate dal modello l’obbligo del locatore ha durata massima di sei anni consecutivi.
Serve allegare l’APE al contratto?
Nei nuovi contratti di locazione soggetti a registrazione deve essere verificata la disciplina dell’attestazione energetica. Il contratto deve contenere, nei casi previsti, la dichiarazione del conduttore di aver ricevuto informazioni e documentazione comprensive dell’APE. Per la locazione di una singola unità immobiliare non è previsto l’obbligo generale di allegare materialmente una copia dell’attestato al contratto, ferma restando la sua consegna quando dovuta.
Il modello Word può essere modificato?
Sì. Il file disponibile è in formato Word e può essere completato e modificato prima della firma. Devono essere inseriti soprattutto i dati delle parti, l’identificazione dell’immobile, la descrizione dell’attività stagionale, le date, il canone e le condizioni relative a spese e cauzione. Le clausole aggiunte devono essere coerenti con la disciplina applicabile alla specifica locazione.