Contratto di locazione a uso commerciale – Esempio e Fac Simile

In questa pagina è disponibile un fac simile di contratto di locazione a uso commerciale, destinato alla concessione di un negozio, ufficio, laboratorio, magazzino o altro immobile urbano utilizzato per un’attività economica o professionale. Il modello può essere compilato da un proprietario privato o da un’impresa e dal conduttore che intende esercitare nei locali l’attività indicata nel contratto.

La guida spiega come definire la destinazione dei locali, la durata, il canone, il deposito cauzionale, gli oneri accessori e le condizioni per lavori, recesso e rinnovo. Sono inoltre esaminati la registrazione, l’attestato di prestazione energetica, l’indennità per la perdita dell’avviamento e i documenti da allegare. Il fac simile riguarda una locazione commerciale ordinaria di sei anni. Deve essere adattato se l’immobile è destinato ad attività alberghiera o teatrale, se l’attività ha carattere transitorio oppure se ricorrono condizioni contrattuali o immobiliari particolari.

Che cos’è il contratto di locazione commerciale

Il contratto di locazione a uso commerciale è l’accordo con cui il locatore concede al conduttore il godimento di un immobile destinato a un’attività industriale, commerciale, artigianale, turistica o professionale, dietro pagamento di un canone. Il rapporto è regolato dal Codice civile e dalla disciplina sulle locazioni urbane a uso diverso dall’abitazione.

L’espressione “locazione commerciale” viene utilizzata anche per uffici professionali, laboratori e altre attività non abitative. Non va confusa con l’affitto d’azienda: nella locazione viene concesso principalmente l’immobile, mentre nell’affitto d’azienda il godimento riguarda un complesso organizzato di beni destinato all’esercizio dell’impresa.

Le principali disposizioni sulla durata, sul rinnovo e sui diritti del conduttore si trovano nella Legge 27 luglio 1978, n. 392 sulle locazioni di immobili urbani. Le clausole che attribuiscono al locatore vantaggi contrari alle disposizioni inderogabili possono essere nulle anche se sottoscritte da entrambe le parti.

Quando utilizzare questo modello e quando non è adatto

Il modello è utilizzabile per un immobile destinato stabilmente a commercio, industria, artigianato, turismo o lavoro autonomo. Può riguardare, per esempio, un negozio, uno studio professionale, un ufficio operativo, un laboratorio o un locale nel quale viene prestato un servizio al pubblico.

Non è adatto a una locazione abitativa, a un affitto d’azienda o alla concessione di un fondo agricolo. Richiede modifiche anche per attività alberghiere, imprese assimilate a quelle alberghiere e attività teatrali, per le quali la durata minima ordinaria è di nove anni.

Se l’attività esercitata o da esercitare ha, per sua natura, carattere transitorio, l’articolo 27 della Legge n. 392 del 1978 consente una durata inferiore. La transitorietà deve dipendere dalle caratteristiche oggettive dell’attività, non dalla semplice preferenza delle parti. Per questa ipotesi è disponibile un distinto modello di locazione commerciale stagionale.

Il fac simile ordinario non considera la disciplina delle locazioni non abitative con canone annuo superiore a 250.000 euro, nelle quali, se l’immobile non è qualificato di interesse storico, le parti possono concordare per iscritto deroghe più ampie. Contratti di tale valore richiedono una redazione specifica.

Durata del contratto, rinnovo e disdetta

La durata minima è di sei anni per immobili destinati ad attività industriali, commerciali, artigianali, turistiche o professionali. È di nove anni per attività alberghiere, imprese assimilate e attività teatrali. Se viene pattuita una durata ordinaria inferiore, il rapporto viene ricondotto alla durata minima prevista dalla legge, salvo una reale esigenza transitoria.

Alla scadenza il contratto si rinnova tacitamente per altri sei anni, oppure per nove anni nelle locazioni soggette alla durata alberghiera. Per evitare il rinnovo, la parte interessata deve inviare la disdetta almeno dodici mesi prima della scadenza; il termine sale a diciotto mesi per le attività alberghiere e teatrali.

Alla prima scadenza il conduttore può comunicare la disdetta rispettando il preavviso. Il locatore, invece, può negare il primo rinnovo soltanto per uno dei motivi tassativamente indicati dall’articolo 29 della Legge n. 392 del 1978. La comunicazione del locatore deve specificare il motivo e rispettare il termine di dodici o diciotto mesi applicabile al contratto.

Alle scadenze successive ciascuna parte può impedire il rinnovo mediante una disdetta tempestiva, senza dover utilizzare i motivi previsti per il primo diniego del locatore. Sul sito è disponibile anche il fac simile di disdetta della locazione commerciale.

Recesso anticipato del conduttore

Il conduttore può sempre recedere in presenza di gravi motivi, comunicando la decisione al locatore con almeno sei mesi di preavviso mediante lettera raccomandata. I gravi motivi devono essere sopravvenuti, estranei alla volontà del conduttore e tali da rendere particolarmente gravosa la prosecuzione del rapporto.

Le parti possono attribuire al conduttore anche un diritto di recesso libero, esercitabile senza dimostrare gravi motivi. Si tratta di una scelta contrattuale, non di un diritto automatico: la clausola deve indicare il preavviso, che viene spesso fissato in sei mesi, e la modalità della comunicazione.

Il recesso non coincide con la disdetta. Il primo produce la cessazione prima della scadenza contrattuale, mentre la seconda impedisce il rinnovo al termine del periodo in corso. In entrambi i casi conviene conservare la prova della consegna della comunicazione.

Canone, aggiornamento ISTAT e deposito cauzionale

Le parti determinano liberamente il canone iniziale e stabiliscono numero delle rate, scadenze e mezzo di pagamento. Nel contratto occorre distinguere il canone dagli acconti per spese condominiali, utenze o altri servizi, così che i versamenti possano essere imputati correttamente.

L’aggiornamento ISTAT non opera senza una clausola contrattuale e, nei contratti ordinari, deve essere richiesto dal locatore. L’aumento annuale non può superare il 75 per cento della variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. Nei contratti con durata superiore a quella minima legale può essere pattuito un aggiornamento fino all’intera variazione.

Il deposito cauzionale è facoltativo, ma non può superare tre mensilità del canone. Produce interessi legali da corrispondere al conduttore alla fine di ogni anno. Non va confuso con un pagamento anticipato di canoni e non può essere utilizzato dal conduttore per evitare il versamento delle ultime rate.

Alla cessazione del rapporto il deposito deve essere restituito dopo la verifica degli obblighi contrattuali. Il locatore può far valere crediti per canoni, spese o danni, ma la presenza della cauzione non rende automaticamente dovute somme contestate né consente una quantificazione arbitraria dei danni.

Dati e clausole da inserire nel contratto

Una descrizione generica dei locali può creare problemi nella consegna, nella gestione degli impianti e nella restituzione. Il contratto dovrebbe identificare sia l’immobile sia l’attività autorizzata dalle parti, senza limitarsi alla formula “uso commerciale”.

• Dati anagrafici o societari del locatore e del conduttore e poteri dei rispettivi rappresentanti.
• Indirizzo, piano, consistenza, pertinenze e dati catastali dell’immobile.
• Categoria catastale e destinazione urbanistica conosciute al momento della firma.
• Attività specifica che il conduttore intende esercitare nei locali.
• Indicazione della presenza o assenza di contatti diretti con il pubblico.
• Durata, decorrenza, scadenza, rinnovo, disdetta ed eventuale recesso libero.
• Canone, rate, scadenze, aggiornamento ISTAT e coordinate di pagamento.
• Importo del deposito cauzionale o caratteristiche di un’eventuale garanzia alternativa.
• Ripartizione degli oneri condominiali, delle utenze e delle manutenzioni.
• Stato dei locali, impianti, chiavi, contatori e beni consegnati.
• Regole per insegne, lavori, migliorie, addizioni e ripristino finale.
• Attestato di prestazione energetica e documenti consegnati al conduttore.

Destinazione dell’immobile e autorizzazioni per l’attività

Il contratto deve descrivere l’attività ammessa, poiché il suo svolgimento può dipendere dalla categoria catastale, dalla destinazione urbanistica, dalle caratteristiche dei locali e da specifici requisiti amministrativi o sanitari. L’idoneità per un negozio non comporta automaticamente l’idoneità per ristorazione, attività sanitarie, lavorazioni artigianali o intrattenimento.

Il locatore dovrebbe dichiarare i dati e i documenti nella propria disponibilità, evitando garanzie generiche secondo cui l’immobile sarebbe adatto a qualsiasi attività. Il conduttore, prima della firma, dovrebbe verificare presso i professionisti e le amministrazioni competenti se l’attività progettata richiede lavori, autorizzazioni, comunicazioni o requisiti ulteriori.

Le parti devono indicare chi sosterrà i costi per adeguamenti, insegne, impianti e pratiche. Questa ripartizione costituisce una scelta contrattuale e non sostituisce i doveri che la normativa amministrativa attribuisce direttamente al proprietario, all’esecutore dei lavori o al titolare dell’attività.

Attestato di prestazione energetica e consegna dei locali

Nei nuovi contratti soggetti a registrazione il conduttore deve dichiarare di aver ricevuto le informazioni e la documentazione relative alla prestazione energetica, compreso l’APE. La copia dell’attestato deve essere allegata al contratto, fatta eccezione per la locazione di singole unità immobiliari e per gli altri casi esclusi dalla normativa.

La disciplina dell’APE è contenuta nell’articolo 6 del Decreto legislativo n. 192 del 2005. La clausola energetica non sostituisce la consegna effettiva della documentazione.

Al momento della consegna è utile redigere un verbale con fotografie, letture dei contatori, numero delle chiavi, difetti visibili e stato di pavimenti, serramenti, impianti e servizi igienici. Si tratta di un accorgimento probatorio, non di una formalità che sostituisce il contratto.

Oneri accessori, manutenzione e lavori nei locali

Il conduttore sostiene normalmente i costi dei servizi utilizzati, le utenze e le riparazioni di piccola manutenzione dipendenti dall’uso. La ripartizione delle spese condominiali deve rispettare l’articolo 9 della Legge n. 392 del 1978, che individua gli oneri a carico del conduttore e gli riconosce il diritto di conoscere i criteri di ripartizione e di esaminare i documenti giustificativi.

Gli acconti per le spese devono essere seguiti da un rendiconto e dall’eventuale conguaglio. Non è corretto trasferire al conduttore con una formula indistinta qualsiasi costo riguardante l’edificio, comprese spese straordinarie o interventi che competono al proprietario.

Il contratto può subordinare opere, modifiche e installazioni al consenso scritto del locatore. Per ogni intervento rilevante conviene specificare chi presenta le pratiche, chi sostiene i costi, se le opere resteranno nell’immobile e se alla fine sarà richiesto il ripristino.

Una clausola non può eliminare i rimedi previsti dal Codice civile se le riparazioni protratte limitano in misura significativa il godimento dei locali. Per questo è preferibile regolare accesso, preavviso e coordinamento dei lavori senza escludere in modo assoluto ogni tutela del conduttore.

Cessione, sublocazione e trasferimento dell’azienda

Le parti possono vietare o subordinare al consenso del locatore la sublocazione e la cessione effettuate separatamente dall’azienda. Non possono però ignorare l’articolo 36 della Legge n. 392 del 1978: il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto senza il consenso del locatore quando trasferisce o concede in affitto contestualmente l’azienda.

In tale situazione il conduttore deve comunicare l’operazione al locatore con raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi per gravi motivi entro trenta giorni. Se non ha liberato il cedente, conserva inoltre la possibilità di rivolgersi a quest’ultimo in caso di inadempimento del cessionario.

Per documentare specificamente l’operazione può essere utilizzato il fac simile di cessione del contratto di locazione commerciale.

Indennità per perdita dell’avviamento e contatto con il pubblico

La dichiarazione relativa ai contatti diretti con il pubblico non è una formula puramente descrittiva. Può incidere sull’indennità per la perdita dell’avviamento e sui diritti di prelazione previsti dalla legge.

Quando ricorrono le condizioni dell’articolo 34, la cessazione del rapporto per causa non imputabile al conduttore può comportare un’indennità pari a diciotto mensilità dell’ultimo canone. Per le attività alberghiere l’importo è pari a ventuno mensilità. L’indennità non spetta, tra gli altri casi, se il rapporto cessa per inadempimento, disdetta o recesso del conduttore.

La disciplina non si applica indistintamente a ogni attività. Sono previste esclusioni, in particolare per attività professionali, attività senza contatti diretti con utenti e consumatori e locali inseriti in determinate strutture. Il modello evita quindi rinunce preventive e lascia alla situazione concreta la verifica del diritto.

Registrazione del contratto e imposte

Il contratto deve essere registrato entro trenta giorni dalla stipula o dalla precedente data di decorrenza. La registrazione può essere richiesta tramite il servizio RLI, direttamente o attraverso un intermediario, oppure presso un ufficio territoriale secondo le modalità ammesse dall’Agenzia delle Entrate per gli atti e i contratti di locazione.

Le spese di registrazione sono a carico del locatore e del conduttore in parti uguali nei loro rapporti interni. Il contratto può stabilire quale parte eseguirà materialmente l’adempimento, senza eliminare le responsabilità previste dalla normativa fiscale.

L’imposta dipende dal regime del locatore e dalle caratteristiche dell’immobile. Per i fabbricati strumentali per natura è ordinariamente pari all’1 per cento del canone se la locazione è effettuata da un soggetto passivo IVA e al 2 per cento negli altri casi. Prima del versamento occorre verificare il trattamento fiscale effettivamente applicabile al contratto.

La cedolare secca non costituisce il regime ordinario delle nuove locazioni commerciali. La possibilità introdotta per alcune unità di categoria C/1 ha riguardato contratti stipulati nel 2019 e non può essere applicata automaticamente a un nuovo accordo.

Allegati utili al contratto

• Planimetria e visura catastale dell’immobile.
• Verbale di consegna con fotografie e letture dei contatori.
• Attestato di prestazione energetica, quando deve essere allegato.
• Inventario di arredi, attrezzature, chiavi e dispositivi consegnati.
• Regolamento condominiale e tabelle utilizzate per gli oneri accessori.
• Documentazione disponibile sulla conformità urbanistica e sugli impianti.
• Progetto o autorizzazione per lavori e installazioni concordati.
• Garanzia bancaria, assicurativa o personale, se prevista.

Errori da evitare nel contratto di locazione commerciale

• Confondere la locazione dell’immobile con l’affitto dell’azienda esercitata nei locali.
• Indicare sei mesi di preavviso per la disdetta alla scadenza invece dei dodici previsti.
• Consentire al locatore di negare liberamente il rinnovo alla prima scadenza.
• Prevedere un deposito cauzionale superiore a tre mensilità o dichiararlo infruttifero.
• Applicare automaticamente l’aggiornamento ISTAT senza richiesta e oltre il limite previsto.
• Vietare in modo assoluto la cessione collegata al trasferimento o all’affitto dell’azienda.
• Attribuire al conduttore tutte le spese condominiali senza distinguere la loro natura.
• Dichiarare l’immobile adatto a qualsiasi attività senza verificarne destinazione e requisiti.
• Omettere la dichiarazione sulla consegna delle informazioni e della documentazione energetica.
• Inserire una rinuncia preventiva all’indennità di avviamento o ad altri diritti inderogabili.
• Trattenere automaticamente il deposito cauzionale per danni non verificati o contestati.
• Dimenticare la registrazione entro il termine previsto.

Fac simile di contratto di locazione a uso commerciale

Il modello seguente è predisposto per una locazione commerciale ordinaria di sei anni. Le formulazioni alternative devono essere completate o eliminate in base all’immobile, all’attività e alle condizioni concordate.

Scarica il modello Word del contratto di locazione commerciale

Il file Word contiene il fac simile completo, con campi modificabili per dati delle parti, descrizione dell’immobile, attività esercitata, durata, canone, cauzione, spese, lavori, APE e allegati. Può essere personalizzato con i comuni programmi di videoscrittura.

Prima della firma occorre eliminare le alternative non utilizzate, verificare la corrispondenza dei dati catastali e definire con precisione autorizzazioni, adeguamenti e ripartizione dei costi. Il modello non sostituisce una verifica specifica per attività soggette a requisiti tecnici o amministrativi particolari.

Domande frequenti sulla locazione commerciale

Quanto dura un contratto di locazione commerciale?

La durata minima ordinaria è di sei anni, con rinnovo per altri sei. Per attività alberghiere, imprese assimilate e attività teatrali la durata minima è di nove anni, rinnovabile per altri nove. Un termine inferiore è ammesso se l’attività esercitata o da esercitare ha, per propria natura, carattere transitorio e tale circostanza è reale e documentabile.

Quanto preavviso serve per disdire un affitto commerciale?

La disdetta destinata a impedire il rinnovo deve essere comunicata almeno dodici mesi prima della scadenza, oppure diciotto mesi prima per attività alberghiere e teatrali. Alla prima scadenza il locatore può negare il rinnovo soltanto per i motivi previsti dall’articolo 29 della Legge n. 392 del 1978, che devono essere indicati nella comunicazione.

Il conduttore può lasciare il locale prima della scadenza?

Il conduttore può recedere in qualsiasi momento per gravi motivi, con almeno sei mesi di preavviso comunicato tramite lettera raccomandata. Se il contratto contiene un’apposita clausola, può essere previsto anche il recesso libero senza necessità di dimostrare gravi motivi. In assenza di tale clausola, la semplice scelta di trasferire l’attività non attribuisce automaticamente il diritto di recedere.

Quante mensilità si possono chiedere come deposito cauzionale?

Il deposito cauzionale non può superare tre mensilità del canone. La somma produce interessi legali che devono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno. Alla cessazione viene restituita dopo la verifica degli obblighi contrattuali, ma non può essere trattenuta automaticamente per danni contestati o non ancora quantificati in modo condiviso o accertato.

Chi paga la registrazione del contratto commerciale?

Nei rapporti tra locatore e conduttore, le spese di registrazione sono sostenute in parti uguali. Le parti possono stabilire chi eseguirà materialmente l’adempimento, che deve avvenire entro trenta giorni dalla stipula o dalla precedente decorrenza. L’aliquota applicabile dipende dal regime IVA del locatore e dalla classificazione fiscale dell’immobile.