In questa pagina è disponibile un fac simile di contratto di comodato gratuito di un immobile a uso abitativo. Il documento può essere utilizzato dal proprietario o da un altro soggetto che dispone legittimamente dell’abitazione per concederla gratuitamente a un familiare, al partner o a un’altra persona, con l’obbligo di restituirla al termine concordato.
Il modello permette di identificare l’appartamento e le pertinenze, stabilire la durata, indicare le persone autorizzate ad abitarvi e ripartire utenze, spese condominiali e interventi di manutenzione. Regola inoltre la consegna delle chiavi, l’eventuale deposito di garanzia, l’accesso del comodante, i lavori sull’immobile e le modalità di riconsegna. Più avanti sono spiegate la differenza tra comodato e locazione, la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, la restituzione anticipata e le condizioni previste per la riduzione della base imponibile IMU. Il fac simile è impostato come comodato a tempo determinato e deve essere adattato se le parti intendono concedere l’abitazione senza una scadenza prestabilita.
Che cos’è il comodato gratuito di un immobile
Il comodato è il contratto con il quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. La definizione è contenuta nell’articolo 1803 del Codice civile.
Nel comodato abitativo, il proprietario conserva la titolarità dell’immobile e ne attribuisce al comodatario soltanto la disponibilità temporanea per viverci. Il contratto non trasferisce la proprietà, non costituisce un diritto reale di abitazione e non consente al comodatario di vendere, ipotecare o disporre dell’abitazione.
Il comodato è essenzialmente gratuito. Il comodatario può sostenere le utenze e le spese collegate al proprio utilizzo, ma non deve versare un corrispettivo destinato a remunerare il godimento dell’immobile. Se viene pattuito un vero canone periodico, il rapporto può essere qualificato come locazione indipendentemente dal titolo attribuito al documento.
Differenza tra comodato, locazione e ospitalità
| Rapporto | Caratteristiche | Documento più adatto |
|---|---|---|
| Comodato | Uso gratuito dell’immobile per un tempo o uno scopo determinato, con obbligo di restituzione | Contratto di comodato |
| Locazione | Godimento dell’immobile in cambio di un canone | Contratto di locazione abitativa |
| Ospitalità | Presenza tollerata nell’abitazione senza autonoma consegna dell’immobile e senza un rapporto strutturato | Eventuale dichiarazione di ospitalità, se utile o richiesta |
| Diritto di abitazione | Diritto reale che consente di abitare una casa nei limiti dei bisogni propri e della famiglia | Atto idoneo a costituire il diritto reale |
| Usufrutto | Diritto reale di utilizzare il bene e trarne i frutti rispettandone la destinazione economica | Atto costitutivo di usufrutto |
La gratuità distingue il comodato dalla locazione. Il rimborso documentato di bollette, TARI, quote condominiali ordinarie e altre spese di effettivo utilizzo non costituisce normalmente un canone, purché non produca un guadagno per il comodante.
Una somma fissa mensile che supera stabilmente le spese reali può invece far dubitare della natura gratuita del rapporto. Non è sufficiente scrivere “comodato gratuito” se, nella pratica, il proprietario riceve un corrispettivo per consentire l’occupazione della casa.
Per immobili non destinati specificamente ad abitazione è disponibile anche il contratto generale di comodato di beni immobili. Se viene concesso soltanto un locale dell’abitazione, può essere utilizzato il modello di comodato gratuito di una stanza.
Quando utilizzare il comodato abitativo
Il contratto è frequente nei rapporti familiari, per esempio quando un genitore mette gratuitamente a disposizione di un figlio un appartamento di sua proprietà. Può essere utilizzato anche tra fratelli, conviventi, amici o soggetti senza vincoli di parentela, poiché il Codice civile non limita il comodato a specifici rapporti familiari.
È adatto quando le parti vogliono consentire l’uso gratuito della casa mantenendo chiari durata, destinazione, persone autorizzate e obbligo di restituzione. La forma scritta permette inoltre di dimostrare il titolo in base al quale il comodatario occupa l’immobile.
Il contratto può comprendere pertinenze come box, cantina, soffitta, posto auto o giardino. Ogni bene aggiuntivo deve essere descritto con precisione, evitando formule generiche che rendano incerto ciò che è stato effettivamente consegnato.
Quando il comodato non è adatto
Il modello non deve essere utilizzato se il proprietario riceve un canone, anche se di importo ridotto. In questo caso occorre scegliere un contratto di locazione conforme alla durata, alla destinazione e alle condizioni economiche realmente concordate.
Non è adatto neppure quando si vuole attribuire al beneficiario un diritto stabile e opponibile a terzi, come usufrutto o diritto di abitazione. Il comodato produce un diritto personale nei confronti del comodante e non offre la stessa tutela di un diritto reale.
Se il comodante non è proprietario, deve verificare di avere il potere di concedere l’immobile a terzi. Un conduttore non dovrebbe dare in comodato l’abitazione o una sua parte quando il proprio contratto lo vieta o richiede il consenso del locatore.
Il comodato si conclude con la consegna dell’immobile
Il comodato è un contratto reale, quindi si perfeziona con la consegna del bene al comodatario. La firma della scrittura documenta l’accordo, ma deve essere accompagnata dalla concreta messa a disposizione dell’abitazione.
La consegna può essere provata mediante un verbale che riporti data, numero delle chiavi, letture dei contatori, stato dei locali, arredi e difetti già presenti. Le fotografie allegate aiutano a distinguere i danni successivi dal normale deterioramento o dalle condizioni originarie.
Se la consegna avviene in una data diversa dalla firma, il contratto deve indicare entrambe. Questa distinzione è utile anche per individuare il momento dal quale il comodatario assume la custodia dell’immobile e sostiene le spese di utilizzo.
Comodato a tempo determinato e senza scadenza
Nel comodato a tempo determinato le parti fissano una data di inizio e una data di scadenza. Alla scadenza il comodatario deve restituire l’immobile senza che sia necessario un rinnovo automatico, salvo che le parti decidano per iscritto di prorogare il rapporto.
Se non è indicato un termine, ma la durata può essere ricavata dallo scopo concordato, la restituzione è dovuta quando il comodatario ha terminato di servirsi del bene per quell’uso. È il caso, per esempio, di un’abitazione concessa per la durata di uno specifico percorso di studio chiaramente individuato.
Quando non è previsto né un termine né un uso dal quale sia possibile ricavare la durata, si parla comunemente di comodato precario. In base all’articolo 1810 del Codice civile, il comodatario deve restituire il bene non appena il comodante lo richiede.
Quando il proprietario può chiedere la restituzione anticipata
Se il contratto ha una scadenza, il comodante non può ordinariamente richiedere la casa indietro in qualsiasi momento. L’articolo 1809 del Codice civile gli consente però di esigere la restituzione immediata quando sopravviene un bisogno urgente e impreveduto.
La necessità deve essere valutata in relazione alle circostanze concrete. Non conviene sostituire questa regola con una clausola che attribuisca al comodante una revoca libera e immotivata, perché renderebbe incerta la durata formalmente concordata.
Il comodante può inoltre chiedere l’immediata restituzione se il comodatario usa l’immobile per una finalità diversa, non lo conserva con diligenza oppure ne concede il godimento a terzi senza consenso. In caso di morte del comodatario, l’articolo 1811 permette al comodante di esigere dagli eredi la restituzione anche prima della scadenza.
Quali dati deve contenere il contratto
- nome, cognome, codice fiscale e indirizzo delle parti;
- titolo in base al quale il comodante dispone dell’immobile;
- indirizzo completo, piano, interno e dati catastali;
- descrizione di box, cantina, posto auto e altre pertinenze;
- eventuali mobili, elettrodomestici e dotazioni consegnati;
- destinazione esclusivamente abitativa;
- nomi delle persone autorizzate a convivere nell’immobile;
- data della consegna e numero delle chiavi;
- durata e data prevista per la restituzione;
- ripartizione di utenze, TARI e spese condominiali;
- regole per lavori, manutenzione e accesso del comodante;
- eventuale deposito di garanzia;
- allegati, luogo, data e firme.
Come identificare l’immobile e le pertinenze
L’abitazione deve essere descritta mediante Comune, indirizzo, numero civico, scala, piano e interno. I dati catastali dovrebbero riportare almeno foglio, particella, subalterno e categoria.
Box, cantina, soffitta o posto auto possono avere identificativi catastali autonomi. Devono essere richiamati separatamente, specificando se sono concessi per l’intera durata e se il loro utilizzo è esclusivo o condiviso.
La planimetria non è un allegato obbligatorio per ogni comodato, ma può risultare utile quando viene concessa soltanto una parte dell’immobile oppure esistono aree escluse. In tal caso deve essere sottoscritta dalle parti e richiamata nel contratto.
Arredi, elettrodomestici e stato della casa
Se l’abitazione è ammobiliata, l’inventario deve indicare i beni principali e il loro stato. Una descrizione essenziale può comprendere mobili, elettrodomestici, corpi illuminanti, tende, telecomandi, chiavi e dispositivi di accesso.
Il comodatario non dovrebbe dichiarare genericamente che l’immobile è privo di qualsiasi vizio, muffa o problema se non è in grado di verificarlo. È più corretto riportare le condizioni osservabili e lasciare impregiudicati i difetti non riconoscibili alla consegna.
Il comodante deve informare il comodatario dei vizi che conosce. L’articolo 1812 del Codice civile prevede il risarcimento quando il bene presenta difetti che causano un danno e il comodante, pur conoscendoli, non ne ha avvertito il comodatario.
Gratuità e rimborso delle spese
Il contratto deve dichiarare espressamente che non è dovuto alcun canone. Possono essere poste a carico del comodatario le spese collegate al suo consumo e alla sua permanenza nell’abitazione, purché siano reali e distinguibili da un corrispettivo per il godimento.
Se il comodatario rimborsa somme anticipate dal proprietario, è utile prevedere un prospetto o la trasmissione dei documenti giustificativi. Una quota forfettaria può essere utilizzata soltanto se ragionevolmente collegata alle spese e soggetta a conguaglio quando necessario.
Espressioni come contributo per l’uso, compenso mensile o indennità di occupazione dovrebbero essere evitate durante il normale svolgimento del comodato. Possono essere interpretate come elementi incompatibili con la gratuità dichiarata.
Spese ordinarie e spese straordinarie
L’articolo 1808 del Codice civile stabilisce che il comodatario non ha diritto al rimborso delle spese sostenute per servirsi della cosa. Rientrano normalmente in questa area i consumi, la pulizia, le piccole sostituzioni e le attività rese necessarie dall’uso quotidiano.
Il comodatario ha invece diritto al rimborso delle spese straordinarie necessarie e urgenti sostenute per conservare il bene. Deve informare il comodante appena possibile e conservare fatture, fotografie e documenti che dimostrino urgenza, necessità e importo.
Non è opportuno trasferire indiscriminatamente sul comodatario qualsiasi intervento strutturale, anche imprevedibile e non collegato al suo uso. Il contratto può ripartire alcuni oneri interni, ma non dovrebbe trasformare il comodante in un soggetto estraneo alla conservazione del proprio immobile.
Utenze, spese condominiali e TARI
Le utenze individuali possono essere intestate al comodatario oppure rimanere intestate al proprietario con rimborso dei consumi documentati. Il contratto deve indicare chi effettua le volture, chi comunica le letture e come vengono regolati i saldi finali.
Nei confronti del condominio, il proprietario resta il soggetto direttamente interessato dagli obblighi collegati alla proprietà. Le parti possono però stabilire che il comodatario rimborsi le quote ordinarie relative ai servizi utilizzati, mentre gli interventi straordinari sull’edificio restano a carico del comodante, salvo diversa pattuizione compatibile con la legge.
La TARI grava normalmente sul soggetto che occupa o detiene concretamente i locali secondo la normativa e il regolamento comunale. Il comodatario deve quindi verificare presso il Comune la dichiarazione di inizio occupazione, la composizione del nucleo e le modalità di pagamento applicabili.
APE e documentazione degli impianti
Il comodato, in quanto tale, non rientra tra i contratti per i quali la disciplina statale impone specificamente la consegna dell’attestato di prestazione energetica come avviene per vendita e nuova locazione. La clausola del vecchio modello che rendeva sempre obbligatoria la consegna dell’APE è stata quindi eliminata.
Se l’attestato esiste, può essere consegnato volontariamente insieme alla documentazione dell’immobile. Restano inoltre da verificare le eventuali disposizioni regionali e gli obblighi relativi agli impianti, alla manutenzione e al libretto di climatizzazione.
Il contratto deve indicare chi conserva il libretto, chi incarica il manutentore e chi sostiene i controlli connessi all’uso dell’impianto autonomo. Non è corretto attribuire al comodatario controlli tecnici che competono, in base alla normativa applicabile, a un diverso responsabile dell’impianto.
Residenza del comodatario e persone conviventi
Il comodato può costituire il titolo in base al quale il comodatario abita nell’immobile. Se vi stabilisce effettivamente la propria dimora abituale, può presentare la dichiarazione di residenza al Comune secondo la procedura anagrafica.
Il contratto non attribuisce automaticamente la residenza e non consente di dichiararla in un luogo nel quale non si vive abitualmente. L’ufficio anagrafe può verificare l’effettiva dimora e richiedere i dati necessari a identificare il titolo di occupazione.
È utile indicare i familiari o conviventi autorizzati ad abitare stabilmente nella casa. La loro presenza non costituisce una cessione del contratto, purché avvenga con il consenso del comodante e nell’ambito dell’uso abitativo concordato.
Divieto di cessione, subcomodato e locazione a terzi
L’articolo 1804 del Codice civile vieta al comodatario di concedere a un terzo il godimento del bene senza il consenso del comodante. Il contratto può quindi vietare subcomodato, locazione, ospitalità stabile non autorizzata e uso turistico dell’immobile.
Il divieto non dovrebbe essere formulato in modo da impedire visite o ospitalità occasionale compatibili con una normale vita domestica. Conviene distinguere i semplici ospiti dalle persone che acquistano una disponibilità autonoma e continuativa della casa.
Se il comodatario concede l’immobile in affitto senza autorizzazione, viola il contratto e può essere tenuto alla restituzione immediata e al risarcimento del danno. Possono inoltre sorgere conseguenze fiscali e amministrative legate alla locazione svolta senza il necessario titolo.
Accesso del comodante e tutela dell’abitazione
La proprietà dell’immobile non autorizza il comodante a entrare liberamente dopo la consegna. L’abitazione costituisce lo spazio nel quale il comodatario svolge la propria vita privata e gli accessi devono essere concordati.
Il contratto può consentire ispezioni motivate, interventi di manutenzione e visite a potenziali acquirenti, stabilendo un preavviso ragionevole e orari compatibili con le esigenze del comodatario. L’accesso senza preavviso può essere previsto soltanto per emergenze effettive, come perdite, incendi o situazioni che richiedano un intervento immediato.
La vendita dell’immobile non determina il diritto a organizzare visite senza limiti. Numero, durata e modalità degli appuntamenti devono essere concordati evitando interferenze sproporzionate con l’uso abitativo.
Lavori, migliorie e modifiche dell’immobile
Il comodatario non deve eseguire opere edilizie, modifiche agli impianti o trasformazioni senza autorizzazione scritta del comodante. L’autorizzazione contrattuale non sostituisce i titoli amministrativi eventualmente necessari.
Prima dei lavori le parti dovrebbero stabilire progetto, costi, responsabilità, proprietà dei materiali e condizioni di ripristino. Non è prudente utilizzare una clausola con cui ogni miglioria passa gratuitamente al proprietario senza distinguere opere autorizzate, interventi amovibili e spese urgenti.
Le addizioni separabili possono essere rimosse alla restituzione se ciò non danneggia l’immobile e se le parti non hanno concordato diversamente. Per lavori rilevanti è consigliabile predisporre un accordo specifico anziché affidarsi alla sola clausola generale del comodato.
Danni, deterioramento e responsabilità
Il comodatario deve custodire e conservare l’immobile con diligenza e utilizzarlo secondo la destinazione stabilita. Risponde dei danni causati da uso scorretto, negligenza propria o condotte delle persone ammesse nella casa.
Non risponde del normale deterioramento derivante dall’uso conforme al contratto quando non vi è colpa. Lo stato iniziale e finale deve essere confrontato mediante inventario, fotografie e verbale di riconsegna.
Non è valida come soluzione generale una clausola che esoneri il comodante da qualsiasi responsabilità, anche per difetti conosciuti, proprie condotte o interventi di sua competenza. La responsabilità deve essere valutata in base alla causa del danno e agli obblighi effettivamente gravanti su ciascuna parte.
Deposito di garanzia nel comodato gratuito
Le parti possono prevedere una somma a garanzia della restituzione delle chiavi, delle spese non rimborsate e dei danni imputabili al comodatario. Il deposito non costituisce un canone e non deve essere trattenuto automaticamente alla fine del rapporto.
Il contratto deve indicare importo, modalità di versamento e termine di restituzione. Il comodante può detrarre soltanto crediti documentati, comunicando al comodatario le relative causali.
Un deposito sproporzionato o accompagnato da ulteriori pagamenti periodici può rendere meno credibile la gratuità del rapporto. Se non è necessario, la clausola può essere eliminata dal modello.
Registrazione del contratto di comodato
Il contratto scritto di comodato avente a oggetto un immobile deve essere registrato entro trenta giorni dalla stipula. L’Agenzia delle Entrate indica modalità e costi della registrazione del comodato.
La registrazione può essere effettuata online tramite il modello RAP oppure presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate secondo le modalità disponibili. Alla data di aggiornamento della pagina, l’imposta di registro è prevista in misura fissa di 200 euro e l’imposta di bollo è pari a 16 euro ogni quattro facciate scritte e, comunque, ogni cento righe.
Le parti possono stabilire internamente chi esegue l’adempimento e come ripartisce i costi. Questa clausola non modifica le responsabilità previste dalla disciplina tributaria verso l’amministrazione.
Il comodato verbale segue regole di registrazione differenti, ma deve essere registrato quando la registrazione è necessaria per ottenere specifici benefici, come l’agevolazione IMU prevista per determinati comodati familiari. La forma scritta resta preferibile per dimostrare durata, oggetto e condizioni del rapporto.
Riduzione IMU per la casa concessa a genitori o figli
La concessione gratuita di una casa non elimina automaticamente l’IMU dovuta dal proprietario. La legge prevede, in presenza di tutti i requisiti, una riduzione del 50 per cento della base imponibile per alcune abitazioni concesse in comodato a parenti in linea retta entro il primo grado, quindi genitori e figli.
Il beneficio non si applica alle abitazioni classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Il comodatario deve utilizzare l’immobile come abitazione principale e il contratto deve essere registrato.
Il comodante deve inoltre risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nello stesso Comune nel quale si trova la casa concessa. Deve possedere un solo immobile abitativo in Italia, salvo la possibilità di possedere nello stesso Comune anche l’abitazione adibita a propria residenza principale, nel rispetto degli ulteriori requisiti previsti dalla legge.
L’agevolazione non riguarda automaticamente comodati tra fratelli, nonni e nipoti, conviventi o altri parenti. Prima di applicarla occorre verificare la situazione catastale, le quote possedute, le pertinenze, la residenza e gli adempimenti richiesti dal Comune.
Proroga e cessazione anticipata del contratto
Se le parti vogliono continuare il rapporto oltre la scadenza, possono sottoscrivere un accordo di proroga indicando il nuovo termine. Sul sito è disponibile un fac simile di proroga del comodato gratuito.
Quando il contratto registrato viene prorogato, modificato o risolto anticipatamente, occorre verificare gli adempimenti fiscali previsti per l’evento. Non devono essere applicate automaticamente le regole e gli importi propri delle locazioni.
La restituzione deve essere documentata con un verbale che riporti data, stato dell’immobile, letture dei contatori, chiavi riconsegnate e somme ancora da regolare. Il verbale non sostituisce gli eventuali adempimenti relativi alla registrazione.
Controversie e mediazione
Le controversie in materia di comodato rientrano tra quelle per le quali, prima di iniziare ordinariamente un giudizio, è previsto il procedimento di mediazione come condizione di procedibilità. La disciplina è contenuta nell’articolo 5 del decreto legislativo n. 28 del 2010.
Non è necessario indicare preventivamente nel contratto un organismo specifico. Le parti possono tentare una soluzione consensuale e, quando intendono agire in giudizio, rivolgersi con l’assistenza richiesta a un organismo competente.
Il contratto non dovrebbe richiamare procedimenti di sfratto propri della locazione. Per ottenere il rilascio dell’immobile concesso in comodato devono essere utilizzati i rimedi processuali applicabili a questo rapporto.
Quali documenti allegare
- planimetria dell’immobile, se utile a identificare gli spazi;
- visura catastale o prospetto con i dati catastali;
- inventario degli arredi e degli elettrodomestici;
- verbale di consegna con numero delle chiavi;
- fotografie datate dei locali e dei beni presenti;
- letture iniziali dei contatori;
- regolamento condominiale, se pertinente;
- documentazione degli impianti consegnata al comodatario;
- eventuale attestato di prestazione energetica già disponibile;
- copie dei documenti di identità delle parti.
Quali errori evitare
- utilizzare termini propri della locazione, come canone, locatore, conduttore e sfratto;
- prevedere pagamenti periodici che costituiscono in realtà un corrispettivo;
- non indicare se il comodato ha una scadenza o è precario;
- attribuire al comodante un diritto di revoca immotivata non coerente con il termine concordato;
- porre tutte le spese straordinarie e urgenti a carico del comodatario senza distinzione;
- dichiarare inesistenti difetti che non sono stati realmente verificati;
- consentire al proprietario di entrare liberamente nell’abitazione;
- confondere i rimborsi condominiali interni con gli obblighi del proprietario verso il condominio;
- ritenere sempre obbligatoria la consegna dell’APE per effetto del solo comodato;
- applicare automaticamente la riduzione IMU a qualsiasi comodato tra familiari;
- omettere inventario, fotografie e verbale di consegna;
- inserire un consenso privacy generico quando il trattamento è necessario all’esecuzione del contratto.
Fac simile contratto di comodato immobile uso abitativo
Il modello seguente disciplina un comodato gratuito a tempo determinato relativo a un’abitazione e alle eventuali pertinenze. Le clausole sul deposito, sugli arredi e sulle persone conviventi possono essere eliminate quando non pertinenti.
CONTRATTO DI COMODATO GRATUITO DI IMMOBILE A USO ABITATIVO
Tra
[NOME E COGNOME DEL COMODANTE], nato/a a [LUOGO DI NASCITA] il [DATA DI NASCITA], codice fiscale [CODICE FISCALE], residente in [INDIRIZZO], identificato/a mediante [TIPO E NUMERO DEL DOCUMENTO], di seguito denominato/a “Comodante”,
e
[NOME E COGNOME DEL COMODATARIO], nato/a a [LUOGO DI NASCITA] il [DATA DI NASCITA], codice fiscale [CODICE FISCALE], residente in [INDIRIZZO], identificato/a mediante [TIPO E NUMERO DEL DOCUMENTO], di seguito denominato/a “Comodatario”.
PREMESSE
Il Comodante dichiara di avere la piena disponibilità dell’immobile descritto nel presente contratto in qualità di [PROPRIETARIO, USUFRUTTUARIO O ALTRO TITOLO].
Il Comodatario ha interesse a utilizzare gratuitamente l’immobile come propria abitazione per il periodo concordato.
Le premesse e gli allegati costituiscono parte integrante del contratto.
ARTICOLO 1, OGGETTO
Il Comodante consegna in comodato gratuito al Comodatario, che accetta, l’unità immobiliare situata nel Comune di [COMUNE], in [INDIRIZZO], numero civico [NUMERO], scala [SCALA], piano [PIANO], interno [INTERNO].
L’immobile è censito al Catasto Fabbricati del Comune di [COMUNE] al foglio [NUMERO], particella [NUMERO], subalterno [NUMERO], categoria [CATEGORIA], consistenza [CONSISTENZA], rendita catastale euro [IMPORTO].
Sono comprese le seguenti pertinenze:
[DESCRIZIONE DEL BOX E DATI CATASTALI];
[DESCRIZIONE DELLA CANTINA E DATI CATASTALI];
[DESCRIZIONE DEL POSTO AUTO O DI ALTRE PERTINENZE].
Sono escluse dal comodato le seguenti aree o pertinenze: [DESCRIZIONE O NESSUNA].
ARTICOLO 2, GRATUITÀ
Il comodato è gratuito e il Comodatario non deve al Comodante alcun canone o corrispettivo per il godimento dell’immobile.
Non costituiscono corrispettivo le utenze, le spese di utilizzo e i rimborsi documentati posti a carico del Comodatario dal presente contratto.
ARTICOLO 3, DESTINAZIONE
L’immobile viene concesso esclusivamente per uso abitativo del Comodatario e delle seguenti persone autorizzate a convivere stabilmente con lui:
[NOME E COGNOME, DATA DI NASCITA E RAPPORTO];
[NOME E COGNOME, DATA DI NASCITA E RAPPORTO].
Il Comodatario non può modificare la destinazione, svolgere attività incompatibili con l’uso abitativo o utilizzare la casa come struttura ricettiva senza il preventivo consenso scritto del Comodante e senza gli eventuali adempimenti richiesti.
ARTICOLO 4, DURATA
Il contratto decorre dal [DATA INIZIALE] e termina il [DATA FINALE].
Alla scadenza il Comodatario deve restituire l’immobile libero da persone e beni non appartenenti al Comodante, salvo proroga concordata per iscritto.
Il contratto non si rinnova automaticamente.
ARTICOLO 5, RESTITUZIONE PER URGENTE E IMPREVEDUTO BISOGNO
Durante il termine concordato il Comodante può richiedere la restituzione anticipata quando sopravvenga un proprio urgente e impreveduto bisogno, secondo quanto previsto dall’articolo 1809 del Codice civile.
La richiesta viene comunicata per iscritto e indica il termine ragionevolmente necessario per organizzare la riconsegna, tenendo conto dell’urgenza concreta.
ARTICOLO 6, MORTE DEL COMODATARIO
In caso di morte del Comodatario, il Comodante può chiedere agli eredi la restituzione dell’immobile secondo l’articolo 1811 del Codice civile.
Gli eredi provvedono alla riconsegna delle chiavi, alla rimozione dei beni personali e alla definizione delle spese maturate.
ARTICOLO 7, CONSEGNA
L’immobile viene consegnato in data [DATA] alle ore [ORA].
Il Comodante consegna [NUMERO] chiavi, [NUMERO] telecomandi e i seguenti dispositivi di accesso: [ELENCO].
Con il ritiro delle chiavi il Comodatario assume la custodia dell’immobile.
Lo stato dei locali, degli impianti, degli arredi e dei contatori risulta dal verbale di consegna e dalla documentazione fotografica allegati.
ARTICOLO 8, ARREDI E DOTAZIONI
L’immobile è concesso [ARREDATO O NON ARREDATO].
Gli arredi, gli elettrodomestici e le dotazioni eventualmente consegnati sono elencati nell’inventario allegato, con indicazione del relativo stato.
Il Comodatario utilizza tali beni con diligenza e li restituisce insieme all’immobile, salvo il normale deterioramento derivante dall’uso conforme.
ARTICOLO 9, CUSTODIA E USO DILIGENTE
Il Comodatario custodisce e conserva l’immobile con diligenza e lo utilizza esclusivamente per la destinazione concordata.
Il Comodatario comunica tempestivamente guasti, infiltrazioni, danni, notifiche, situazioni di pericolo e ogni fatto che possa pregiudicare la conservazione dell’immobile.
Il Comodatario risponde dei danni causati da propria colpa, negligenza, uso improprio o condotta delle persone ammesse nell’abitazione.
ARTICOLO 10, DIVIETO DI CESSIONE E GODIMENTO A TERZI
Il Comodatario non può cedere il contratto, concedere l’immobile in locazione o subcomodato né attribuirne a terzi il godimento autonomo e stabile senza il preventivo consenso scritto del Comodante.
Resta consentita l’ospitalità occasionale compatibile con il normale uso abitativo, nel rispetto delle norme e del regolamento condominiale.
ARTICOLO 11, UTENZE
Sono a carico del Comodatario i consumi di energia elettrica, gas, acqua, telefonia, connessione e gli altri servizi utilizzati durante il comodato.
Le utenze vengono gestite mediante [VOLTURA A NOME DEL COMODATARIO O RIMBORSO AL COMODANTE].
In caso di rimborso, il Comodante trasmette la documentazione e il Comodatario paga entro [NUMERO] giorni dal ricevimento.
Alla consegna le letture sono:
energia elettrica [LETTURA];
gas [LETTURA];
acqua [LETTURA];
altro [LETTURA].
ARTICOLO 12, SPESE CONDOMINIALI
Nei rapporti interni tra le parti, il Comodatario rimborsa le spese condominiali ordinarie relative ai servizi e ai consumi connessi al proprio utilizzo dell’immobile, nella misura documentata.
Restano a carico del Comodante le spese condominiali straordinarie relative alla proprietà, salvo i costi resi necessari da danni imputabili al Comodatario.
Il Comodante mantiene i rapporti con l’amministratore e informa il Comodatario delle comunicazioni che riguardano l’uso dell’abitazione.
La ripartizione interna non modifica gli obblighi del proprietario nei confronti del condominio.
ARTICOLO 13, TARI E TRIBUTI COLLEGATI ALL’OCCUPAZIONE
Il Comodatario effettua gli adempimenti relativi alla TARI e agli altri tributi che, secondo la normativa e il regolamento comunale, gravano sull’effettivo occupante o detentore.
Il Comodante fornisce i dati dell’immobile necessari alla dichiarazione.
Restano a carico del Comodante l’IMU e gli altri tributi collegati alla proprietà, salvo diversa previsione di legge.
ARTICOLO 14, SPESE PER L’USO E MANUTENZIONE ORDINARIA
Il Comodatario sostiene le spese necessarie per servirsi dell’immobile e le attività di ordinaria cura connesse al proprio uso.
Rientrano tra tali attività: [ELENCO DELLE ATTIVITÀ CONCORDATE].
Le riparazioni rese necessarie da uso scorretto o negligenza del Comodatario restano a suo carico.
ARTICOLO 15, SPESE STRAORDINARIE NECESSARIE E URGENTI
Il Comodante provvede agli interventi straordinari necessari alla conservazione dell’immobile che non dipendono da fatto imputabile al Comodatario.
Se un intervento straordinario è necessario e urgente e non consente di attendere l’intervento del Comodante, il Comodatario può adottare le misure indispensabili, informandolo appena possibile.
Il Comodatario conserva fatture, fotografie e documenti utili a dimostrare necessità, urgenza e importo, ai fini del rimborso previsto dall’articolo 1808 del Codice civile.
ARTICOLO 16, IMPIANTI
Le parti si danno atto di avere ricevuto o scambiato le seguenti informazioni sugli impianti: [DESCRIZIONE].
Il libretto dell’impianto termico o di climatizzazione è consegnato a [COMODANTE O COMODATARIO].
Gli adempimenti di controllo e manutenzione vengono eseguiti dal soggetto individuato dalla normativa applicabile, con la seguente ripartizione interna dei costi: [DESCRIZIONE].
Il Comodatario non modifica gli impianti e non incarica interventi non urgenti senza il consenso del Comodante.
ARTICOLO 17, DIFETTI CONOSCIUTI
Il Comodante comunica i seguenti difetti o limitazioni conosciuti: [DESCRIZIONE O NESSUNO CONOSCIUTO].
Il Comodatario dichiara di avere visionato l’immobile e di riceverlo nello stato descritto nel verbale, fatti salvi i vizi non riconoscibili e le responsabilità previste dalla legge.
ARTICOLO 18, LAVORI E MODIFICHE
Il Comodatario non può eseguire opere edilizie, modifiche agli impianti, innovazioni o trasformazioni senza preventiva autorizzazione scritta del Comodante.
L’autorizzazione indica lavori, costi, titoli amministrativi, responsabilità e condizioni di ripristino.
Gli interventi autorizzati non attribuiscono automaticamente al Comodatario un diritto al rimborso o a un’indennità, salvo quanto concordato per iscritto e quanto previsto dalla legge per le spese necessarie e urgenti.
ARTICOLO 19, REGOLAMENTO CONDOMINIALE
Il Comodatario dichiara di avere ricevuto copia del regolamento condominiale, se esistente, e si impegna a rispettarne le disposizioni relative all’uso delle parti comuni, agli orari, ai rumori, ai rifiuti e alla sicurezza.
Il Comodatario risponde dei danni e delle sanzioni interne derivanti da proprie condotte o da quelle delle persone da lui ammesse nell’immobile, quando legittimamente applicabili.
ARTICOLO 20, ACCESSO DEL COMODANTE
Il Comodante può accedere all’immobile per verifiche motivate, manutenzioni o visite concordate, con un preavviso di almeno [NUMERO] giorni e previo accordo su giorno e orario.
In caso di emergenza che esponga persone o beni a un pericolo immediato, l’accesso può avvenire senza il preavviso ordinario, informando il Comodatario appena possibile.
Il Comodante non può utilizzare le chiavi per accedere liberamente durante il comodato.
ARTICOLO 21, RESIDENZA E COMPOSIZIONE DELL’ABITAZIONE
Il Comodatario può presentare la dichiarazione di residenza nell’immobile se vi stabilisce effettivamente la propria dimora abituale e se ricorrono i requisiti anagrafici.
Il Comodatario comunica al Comodante le variazioni delle persone che abitano stabilmente nell’immobile, quando rilevanti per utenze, condominio, TARI o adempimenti del proprietario.
ARTICOLO 22, ASSICURAZIONE
La stipula di una polizza per responsabilità civile, contenuto dell’abitazione o altri rischi è [PREVISTA O NON PREVISTA].
Se prevista, la polizza è stipulata da [SOGGETTO], presso [COMPAGNIA], con numero [NUMERO POLIZZA], validità dal [DATA] al [DATA] e massimale euro [IMPORTO].
La polizza non modifica le responsabilità attribuite dalla legge e dal contratto.
ARTICOLO 23, DEPOSITO DI GARANZIA
Il deposito di garanzia è [PREVISTO O NON PREVISTO].
Se previsto, il Comodatario versa euro [IMPORTO] mediante [MODALITÀ], a garanzia di chiavi, spese documentate e danni a lui imputabili.
Il deposito non costituisce canone e viene restituito entro [NUMERO] giorni dalla riconsegna, detratte le sole somme documentate e comunicate al Comodatario.
ARTICOLO 24, RESTITUZIONE DELL’IMMOBILE
Alla cessazione il Comodatario restituisce l’immobile libero da persone e beni propri, insieme a chiavi, telecomandi, documenti, arredi e dotazioni ricevuti.
Le parti redigono un verbale di riconsegna contenente stato dei locali, letture finali dei contatori, chiavi restituite, danni eventualmente rilevati e spese ancora da regolare.
Il Comodatario non risponde del deterioramento derivante dall’uso conforme al contratto quando non vi è colpa.
ARTICOLO 25, INADEMPIMENTO
Se il Comodatario utilizza l’immobile per una destinazione diversa, lo concede a terzi senza consenso, omette gravemente la custodia o viola altri obblighi essenziali, il Comodante può richiedere la restituzione e gli ulteriori rimedi previsti dalla legge.
Quando la violazione è rimediabile, il Comodante la contesta per iscritto e assegna un termine di [NUMERO] giorni per porvi rimedio, salvo i casi che richiedano una restituzione immediata.
ARTICOLO 26, REGISTRAZIONE
Il contratto viene registrato entro il termine previsto dalla normativa vigente.
L’adempimento viene eseguito da [COMODANTE O COMODATARIO] mediante [MODELLO RAP ONLINE O PRESENTAZIONE IN UFFICIO].
Nei rapporti interni, l’imposta di registro e l’imposta di bollo sono sostenute da [RIPARTIZIONE CONCORDATA].
Le parti collaborano fornendo dati, documenti e autorizzazioni necessari alla registrazione.
ARTICOLO 27, MODIFICHE, PROROGA E CESSAZIONE ANTICIPATA
Le modifiche e le proroghe devono risultare da una scrittura sottoscritta dalle parti.
In caso di proroga o cessazione anticipata di un contratto registrato, le parti verificano gli adempimenti fiscali applicabili e individuano il soggetto incaricato di eseguirli.
ARTICOLO 28, COMUNICAZIONI
Le comunicazioni relative al contratto vengono inviate ai seguenti recapiti:
Comodante: [PEC, EMAIL O INDIRIZZO];
Comodatario: [PEC, EMAIL O INDIRIZZO].
Le comunicazioni sulla restituzione, sugli inadempimenti e sulle modifiche devono essere effettuate con modalità che consentano di provarne contenuto e ricezione.
ARTICOLO 29, DATI PERSONALI
Le parti trattano i dati personali scambiati per stipulare, registrare ed eseguire il contratto e per adempiere agli obblighi previsti dalla legge.
I dati vengono comunicati soltanto ai soggetti ai quali la trasmissione sia necessaria, come Agenzia delle Entrate, Comune, amministratore, gestori delle utenze e professionisti incaricati.
ARTICOLO 30, CONTROVERSIE
Le controversie derivanti dal comodato sono sottoposte al procedimento di mediazione nei casi e secondo le modalità previste dalla normativa vigente prima dell’eventuale azione giudiziaria.
La competenza territoriale è determinata secondo le regole applicabili, ferme le competenze inderogabili.
ARTICOLO 31, RINVIO
Per quanto non disciplinato dal contratto si applicano gli articoli 1803 e seguenti del Codice civile e le altre disposizioni vigenti pertinenti.
ARTICOLO 32, ALLEGATI
Sono allegati:
[PLANIMETRIA];
[INVENTARIO DEGLI ARREDI];
[VERBALE DI CONSEGNA];
[DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA];
[LETTURE DEI CONTATORI];
[REGOLAMENTO CONDOMINIALE];
[DOCUMENTAZIONE DEGLI IMPIANTI];
[EVENTUALE APE DISPONIBILE];
[ULTERIORI ALLEGATI].
Il contratto viene redatto in [NUMERO] originali, ciascuno completo degli allegati.
[LUOGO], [DATA]
Il Comodante
[FIRMA]
Il Comodatario
[FIRMA]
Ove il contratto sia stato predisposto unilateralmente e ricorrano i presupposti degli articoli 1341 e 1342 del Codice civile, il Comodatario dichiara di approvare specificamente le clausole relative a durata, restituzione anticipata, divieto di godimento a terzi, accesso, deposito di garanzia, inadempimento e controversie.
Il Comodatario
[FIRMA PER APPROVAZIONE SPECIFICA]
Scarica il modello Word del contratto di comodato immobile abitativo
Il file Word contiene il fac simile completo con i campi per identificare le parti, l’abitazione, le pertinenze, gli arredi, le persone conviventi, la durata e le spese. Comprende inoltre clausole su manutenzione, accesso, residenza, deposito di garanzia, registrazione e riconsegna.
Il documento può essere modificato con i comuni programmi di videoscrittura. Prima della firma devono essere eliminate le opzioni non pertinenti, completati gli allegati e verificati i dati catastali, la ripartizione delle spese e l’eventuale presenza dei requisiti per agevolazioni fiscali.
Domande frequenti sul comodato abitativo
Il contratto di comodato della casa deve essere registrato?
Se il comodato immobiliare è redatto per iscritto, deve essere registrato entro trenta giorni dalla stipula. La registrazione può essere effettuata anche online con il modello RAP. Sono previste l’imposta di registro in misura fissa e l’imposta di bollo calcolata in base alla lunghezza dell’atto, salvo variazioni normative o casi particolari.
Il comodatario può prendere la residenza nell’immobile?
Sì, quando l’abitazione costituisce effettivamente la sua dimora abituale. Il contratto documenta il titolo di occupazione, ma la residenza deriva dalla situazione reale e dalla dichiarazione presentata al Comune. L’ufficio anagrafe può effettuare verifiche e richiedere i dati del proprietario e dell’immobile.
Il proprietario può riprendersi la casa prima della scadenza?
Nel comodato a termine il proprietario deve normalmente attendere la scadenza. Può chiedere la restituzione anticipata se sopravviene un bisogno urgente e impreveduto oppure se il comodatario viola gli obblighi di custodia, cambia l’uso concordato o concede il bene a terzi senza consenso. La situazione deve essere valutata in base al contratto e ai fatti concreti.
Chi paga le spese condominiali e le riparazioni?
Le parti possono porre a carico del comodatario le utenze, i consumi e le quote ordinarie collegate all’utilizzo. Nei confronti del condominio resta però rilevante la posizione del proprietario. Le spese straordinarie necessarie alla conservazione competono normalmente al comodante, mentre il comodatario ha diritto al rimborso di quelle necessarie e urgenti che abbia dovuto anticipare.
Il comodato a un figlio dà sempre diritto allo sconto IMU?
No. La riduzione del 50 per cento della base imponibile richiede un contratto registrato e riguarda immobili non appartenenti alle categorie A/1, A/8 e A/9 concessi a genitori o figli che li utilizzano come abitazione principale. Devono inoltre ricorrere specifici requisiti relativi agli immobili posseduti e alla residenza del comodante nello stesso Comune.