In questa pagina è disponibile un modello Word di contratto di appalto per lavori edili privati. Il fac simile può essere utilizzato come base da un committente privato e da un’impresa per definire per iscritto opere di ristrutturazione, manutenzione, rifacimento o altri interventi edili, con relativo prezzo, tempi di esecuzione e condizioni operative.
Prima del download è possibile consultare un esempio completo. Il modello deve essere personalizzato con i dati delle parti, la descrizione dei lavori, gli allegati tecnici, il corrispettivo, il calendario dei pagamenti e le condizioni effettivamente concordate; dopo il download sono riportate le verifiche più utili da effettuare prima della firma e della consegna del cantiere.
A cosa serve il contratto di appalto per lavori edili privati
Nel contratto di appalto l’impresa assume, con organizzazione dei mezzi necessari e gestione a proprio rischio, l’esecuzione dell’opera verso un corrispettivo. Per lavori edili il contratto scritto permette soprattutto di stabilire con precisione quali lavorazioni sono comprese, quali materiali devono essere utilizzati, quanto deve essere pagato e quando l’opera deve essere ultimata.
Il contratto dovrebbe essere coordinato con capitolato, computo metrico, preventivo accettato, elaborati progettuali e titoli edilizi eventualmente necessari. Nei lavori più articolati questi documenti sono decisivi: una descrizione come “ristrutturazione completa dell’appartamento” è troppo generica per stabilire cosa sia realmente compreso nel prezzo.
Il modello è pensato per un appalto privato tra un committente e un’impresa organizzata. Se l’attività viene svolta prevalentemente con il lavoro personale di un singolo prestatore e senza l’organizzazione tipica dell’impresa, può essere necessario valutare la diversa disciplina del contratto d’opera.
Fac simile contratto di appalto lavori edili privati
Il fac simile seguente contiene le clausole principali di un appalto edile privato. Le opzioni alternative devono essere eliminate lasciando nel documento firmato soltanto quelle effettivamente concordate dalle parti.
CONTRATTO DI APPALTO PER LAVORI EDILI PRIVATI
TRA
[NOME E COGNOME O DENOMINAZIONE DEL COMMITTENTE], codice fiscale o partita IVA [CODICE FISCALE O PARTITA IVA], residente o con sede in [INDIRIZZO], di seguito denominato “Committente”,
E
[DENOMINAZIONE DELL’APPALTATORE], con sede in [INDIRIZZO], codice fiscale [CODICE FISCALE], partita IVA [PARTITA IVA], iscritta al Registro delle Imprese di [CAMERA DI COMMERCIO], rappresentata da [NOME E COGNOME DEL RAPPRESENTANTE], di seguito denominata “Appaltatore”.
PREMESSE
Il Committente intende affidare all’Appaltatore l’esecuzione di lavori presso l’immobile sito in [INDIRIZZO DEL CANTIERE].
Le opere sono descritte nel presente contratto e nei relativi allegati, in particolare nel capitolato, computo metrico, preventivo ed eventuali elaborati progettuali espressamente richiamati.
L’Appaltatore dichiara di disporre dell’organizzazione, dei mezzi e delle competenze necessari all’esecuzione delle opere affidate e di possedere i requisiti e le abilitazioni richiesti per le lavorazioni che eseguirà.
Le premesse e gli allegati sottoscritti dalle parti costituiscono parte integrante del contratto.
1. OGGETTO DELL’APPALTO
Il Committente affida all’Appaltatore, che accetta, l’esecuzione delle seguenti opere:
[DESCRIZIONE DETTAGLIATA DEI LAVORI].
Sono comprese le ulteriori lavorazioni indicate nel seguente capitolato, computo metrico o preventivo allegato:
[IDENTIFICAZIONE DELL’ALLEGATO].
Sono espressamente escluse dal corrispettivo le seguenti attività:
[LAVORAZIONI ESCLUSE O NESSUNA].
2. MODALITÀ DI ESECUZIONE
L’Appaltatore eseguirà le opere con propria organizzazione e a proprio rischio, nel rispetto del presente contratto, degli allegati sottoscritti, delle regole della tecnica e delle disposizioni applicabili alle lavorazioni affidate.
L’Appaltatore manterrà l’autonomia organizzativa propria dell’appalto e sarà responsabile dell’organizzazione dei propri mezzi e del personale impiegato.
3. TITOLI, DOCUMENTI E DISPONIBILITÀ DEL CANTIERE
Prima dell’inizio dei lavori il Committente comunicherà all’Appaltatore gli estremi degli eventuali titoli, comunicazioni o altri adempimenti edilizi predisposti per l’intervento, quando richiesti, e renderà disponibile il cantiere nelle condizioni concordate.
Titolo o pratica edilizia, se prevista: [TIPO ED ESTREMI].
Tecnico incaricato, se presente: [NOME E COGNOME E QUALIFICA].
L’avvio delle lavorazioni soggette a titoli, autorizzazioni, comunicazioni o condizioni preliminari avverrà soltanto quando sussistano i relativi presupposti. Restano ferme le responsabilità che la legge attribuisce ai singoli soggetti coinvolti nell’intervento.
Il Committente mette a disposizione dell’Appaltatore, secondo quanto concordato:
[ACQUA, ENERGIA ELETTRICA, SPAZI, ACCESSI, CHIAVI O ALTRO].
4. SICUREZZA E IDONEITÀ TECNICO-PROFESSIONALE
Le parti adempiranno agli obblighi in materia di salute e sicurezza sul lavoro applicabili al cantiere secondo i rispettivi ruoli.
Prima dell’accesso al cantiere l’Appaltatore fornirà la documentazione necessaria alle verifiche spettanti al Committente o al responsabile dei lavori secondo la disciplina vigente, compresa la documentazione relativa all’idoneità tecnico-professionale e, quando richiesta, al possesso della patente a crediti o del diverso requisito previsto dalla normativa applicabile.
L’Appaltatore predisporrà e utilizzerà la documentazione di sicurezza di propria competenza e collaborerà con gli eventuali coordinatori nominati nei casi previsti dalla legge.
5. INIZIO E TERMINE DEI LAVORI
L’inizio dei lavori è previsto per il [DATA].
Le opere dovranno essere ultimate entro il [DATA] oppure entro [NUMERO] giorni [NATURALI O LAVORATIVI] dalla data di effettivo inizio risultante da [VERBALE O ALTRA COMUNICAZIONE].
Eventuali proroghe dovranno risultare da accordo scritto oppure dalla documentazione relativa a sospensioni, varianti o impedimenti che giustifichino lo spostamento del termine secondo il contratto o la legge.
6. CORRISPETTIVO
MANTENERE UNA SOLA DELLE SEGUENTI OPZIONI.
OPZIONE A – PREZZO A CORPO
Il corrispettivo complessivo per le opere descritte nel contratto e negli allegati è stabilito in euro [IMPORTO], oltre IVA nella misura applicabile.
OPZIONE B – PREZZO A MISURA
Il corrispettivo sarà determinato applicando alle quantità effettivamente eseguite i prezzi unitari riportati nell’Allegato [IDENTIFICAZIONE ALLEGATO]. L’importo preventivato è pari a euro [IMPORTO PREVISTO], oltre IVA nella misura applicabile.
7. MODALITÀ DI PAGAMENTO
Il corrispettivo sarà pagato come segue:
euro [IMPORTO] alla sottoscrizione o all’avvio dei lavori, a titolo di acconto;
euro [IMPORTO O PERCENTUALE] al raggiungimento dello stato di avanzamento [DESCRIZIONE SAL];
euro [IMPORTO O PERCENTUALE] al raggiungimento dello stato di avanzamento [DESCRIZIONE SAL];
saldo di euro [IMPORTO O PERCENTUALE] dopo l’ultimazione e la verifica delle opere secondo quanto previsto dal presente contratto.
Gli stati di avanzamento saranno documentati mediante [CONTABILITÀ, COMPUTO, VERBALE DEL DIRETTORE DEI LAVORI O ALTRO DOCUMENTO CONCORDATO].
Gli importi saranno corrisposti a seguito dell’emissione della documentazione fiscale prevista.
8. VARIANTI E LAVORI EXTRA
L’Appaltatore non eseguirà variazioni o lavorazioni ulteriori rispetto a quelle contrattuali senza preventiva definizione con il Committente, salvo i casi disciplinati direttamente dalla legge.
Ogni variante concordata dovrà indicare almeno:
[DESCRIZIONE DELLA VARIANTE];
[VARIAZIONE DEL PREZZO];
[EVENTUALE MODIFICA DEL TERMINE DI ULTIMAZIONE].
Le richieste di lavori aggiuntivi saranno preferibilmente formalizzate prima della loro esecuzione mediante ordine, preventivo integrativo, verbale o altro documento sottoscritto dalle parti.
9. MATERIALI
MANTENERE UNA SOLA DELLE SEGUENTI OPZIONI O INDICARE LA RIPARTIZIONE CONCORDATA.
OPZIONE A: I materiali necessari all’esecuzione delle opere saranno forniti dall’Appaltatore e sono compresi nel corrispettivo secondo qualità, caratteristiche e quantità indicate negli allegati.
OPZIONE B: I seguenti materiali saranno forniti direttamente dal Committente: [ELENCO MATERIALI]. Gli altri materiali saranno forniti dall’Appaltatore.
L’Appaltatore segnalerà tempestivamente eventuali problemi riconoscibili relativi ai materiali forniti dal Committente che possano compromettere la corretta esecuzione delle opere.
10. SUBAPPALTO
MANTENERE UNA SOLA DELLE SEGUENTI OPZIONI.
OPZIONE A: L’Appaltatore non è autorizzato a subappaltare le opere oggetto del presente contratto senza successiva autorizzazione scritta del Committente.
OPZIONE B: Il Committente autorizza il subappalto esclusivamente delle seguenti lavorazioni: [LAVORAZIONI AUTORIZZATE]. Prima dell’intervento dei subappaltatori l’Appaltatore comunicherà i relativi nominativi e sarà rispettata la disciplina applicabile in materia di sicurezza e idoneità tecnico-professionale.
Il subappalto non modifica gli obblighi assunti dall’Appaltatore nei confronti del Committente per la corretta esecuzione delle opere affidate.
11. SOSPENSIONI E IMPEDIMENTI
Eventuali sospensioni dovute a cause che impediscono concretamente l’esecuzione dei lavori saranno documentate per iscritto, specificando causa, data di inizio e data di ripresa.
Quando l’impedimento incide sul programma dei lavori, le parti definiranno l’eventuale nuovo termine di ultimazione tenendo conto della durata effettiva della sospensione e delle conseguenze delle varianti eventualmente concordate.
12. PENALE PER IL RITARDO
MANTENERE UNA SOLA DELLE SEGUENTI OPZIONI.
OPZIONE A: Non è prevista una penale convenzionale per il ritardo, ferme restando le conseguenze dell’eventuale inadempimento previste dalla legge e dal contratto.
OPZIONE B: Per ogni giorno di ritardo nell’ultimazione imputabile all’Appaltatore è prevista una penale di euro [IMPORTO] fino a un massimo pari al [PERCENTUALE] % del corrispettivo contrattuale, ferme restando le disposizioni di legge applicabili.
13. DIRETTORE DEI LAVORI E CONTROLLI
Il direttore dei lavori incaricato dal Committente, se previsto o nominato, è [NOME E COGNOME].
Il Committente, personalmente o tramite il proprio tecnico, potrà verificare l’andamento delle opere senza interferire nell’autonomia organizzativa dell’Appaltatore e nel rispetto delle competenze attribuite dalla legge ai soggetti operanti nel cantiere.
Eventuali contestazioni relative all’esecuzione saranno comunicate per iscritto indicando le lavorazioni interessate e le difformità riscontrate.
14. ULTIMAZIONE, VERIFICA E ACCETTAZIONE
Al completamento delle opere l’Appaltatore comunicherà per iscritto l’ultimazione dei lavori e metterà il Committente nella condizione di effettuare la verifica dell’opera.
Le parti convengono di effettuare la verifica entro [NUMERO] giorni dalla comunicazione di ultimazione, salvo diverso accordo o giustificato impedimento.
L’esito potrà essere documentato mediante verbale di:
accettazione senza riserve;
accettazione con indicazione delle lavorazioni da completare o correggere;
contestazione motivata delle opere non conformi.
Restano fermi gli effetti che la legge collega alla verifica, alla consegna e all’accettazione dell’opera.
15. DOCUMENTAZIONE DI FINE LAVORI
Al termine l’Appaltatore consegnerà la documentazione di propria competenza prevista per le lavorazioni effettivamente eseguite, compresi, quando applicabili:
[DICHIARAZIONI DI CONFORMITÀ DEGLI IMPIANTI];
[CERTIFICAZIONI O SCHEDE DEI MATERIALI];
[MANUALI E GARANZIE];
[ALTRA DOCUMENTAZIONE PREVISTA DAL CONTRATTO].
16. DIFFORMITÀ E VIZI
Restano ferme le garanzie e le responsabilità previste dalla disciplina dell’appalto per difformità, vizi e, quando ne ricorrono i presupposti, gravi difetti delle opere immobiliari.
La sottoscrizione di un verbale con riserve non costituisce accettazione delle lavorazioni espressamente contestate nel verbale stesso.
17. RECESSO DEL COMMITTENTE
Il Committente può recedere dall’appalto nei casi e con gli effetti previsti dalla legge, anche dopo l’inizio dell’esecuzione, tenendo indenne l’Appaltatore delle spese sostenute, dei lavori eseguiti e del mancato guadagno nei termini applicabili.
La volontà di recedere sarà comunicata per iscritto all’Appaltatore.
18. COMUNICAZIONI
Le comunicazioni relative all’esecuzione del contratto saranno inviate ai seguenti recapiti:
Committente: [INDIRIZZO, EMAIL O PEC]
Appaltatore: [INDIRIZZO, EMAIL O PEC]
Le parti comunicheranno tempestivamente eventuali variazioni dei recapiti.
19. DISPOSIZIONI FINALI
Per quanto non disciplinato dal presente contratto si applicano le disposizioni vigenti relative al rapporto concretamente instaurato.
Quando il Committente riveste la qualità di consumatore restano ferme le disposizioni inderogabili poste a sua tutela.
ALLEGATI
Allegato A: [CAPITOLATO O DESCRIZIONE DELLE OPERE]
Allegato B: [COMPUTO METRICO E/O ELENCO PREZZI]
Allegato C: [PREVENTIVO]
Allegato D: [ELABORATI GRAFICI O PROGETTO]
Allegato E: [CRONOPROGRAMMA]
Allegato F: [ALTRI DOCUMENTI]
[LUOGO], [DATA]
Il Committente
[FIRMA]
L’Appaltatore
[FIRMA]
Scarica il contratto di appalto lavori edili privati Word
Il file disponibile per il download contiene il modello di contratto in formato Word. Può essere modificato inserendo i dati delle parti, le opere affidate, il prezzo, i SAL, i termini di esecuzione e le condizioni scelte per materiali, subappalto, varianti e penale.
Prima della firma devono essere eliminate tutte le opzioni non utilizzate e devono essere allegati i documenti tecnici effettivamente richiamati nel contratto. Il modello non sostituisce eventuali titoli edilizi, documenti di sicurezza, incarichi professionali o altri adempimenti richiesti per lo specifico cantiere.
Quali dati e allegati inserire nel contratto
Nei lavori edili il contratto dovrebbe permettere a entrambe le parti di capire cosa è incluso nel prezzo senza dover ricostruire successivamente accordi verbali. La descrizione delle opere può essere riportata direttamente nel contratto, ma per una ristrutturazione articolata è preferibile rinviare a documenti tecnici allegati e sottoscritti.
Prima della firma è utile verificare la presenza di:
- dati completi del committente e dell’impresa;
- indirizzo esatto del cantiere;
- descrizione delle lavorazioni comprese ed escluse;
- capitolato e computo metrico, quando predisposti;
- preventivo accettato e prezzi unitari, se rilevanti;
- elaborati progettuali richiamati nell’appalto;
- data di inizio e termine previsto;
- prezzo, aliquota IVA applicabile e calendario dei pagamenti;
- regole per varianti e lavori extra;
- eventuale cronoprogramma;
- documentazione da consegnare a fine lavori.
Gli allegati devono essere identificabili, per esempio mediante titolo e data. Se esistono più versioni dello stesso preventivo o computo, conviene specificare quale costituisce parte del contratto per evitare che vengano utilizzate versioni precedenti durante la contabilità dei lavori.
Prezzo a corpo, prezzo a misura e lavori extra
Nel prezzo a corpo viene stabilito un corrispettivo complessivo per l’opera descritta. Nel prezzo a misura, invece, il totale deriva dalle quantità effettivamente realizzate moltiplicate per i prezzi unitari concordati. La scelta deve essere coerente con preventivo, computo metrico e modalità con cui saranno contabilizzati gli stati di avanzamento.
I lavori extra sono una delle principali fonti di contestazione negli appalti privati. Una richiesta verbale effettuata durante il cantiere può generare dubbi sia sull’effettiva autorizzazione sia sul prezzo. Per questo il modello prevede che variante, costo aggiuntivo e incidenza sui tempi siano documentati prima dell’esecuzione, quando possibile.
L’articolo 1664 del Codice civile disciplina inoltre specifiche ipotesi di aumento o diminuzione imprevedibile del costo dei materiali o della manodopera e particolari difficoltà di esecuzione. È quindi poco prudente sostituire questa materia con formule generiche secondo cui il prezzo sarebbe sempre e comunque invariabile, soprattutto nei lavori lunghi o complessi.
Sicurezza e verifica dell’impresa prima dei lavori
Il contratto non sostituisce gli obblighi previsti per la sicurezza nei cantieri. Il committente o il responsabile dei lavori deve effettuare le verifiche richieste dalla disciplina applicabile, mentre imprese, lavoratori autonomi, coordinatori e altri soggetti mantengono gli obblighi attribuiti loro dal D.Lgs. n. 81/2008.
Nel Testo Unico sulla salute e sicurezza pubblicato dall’Ispettorato Nazionale del Lavoro sono contenute anche le disposizioni sull’idoneità tecnico-professionale e sul sistema della patente a crediti per le imprese e i lavoratori autonomi operanti nei cantieri nei casi in cui tale requisito è richiesto.
Prima di consegnare il cantiere non è quindi sufficiente inserire nel contratto una dichiarazione generica secondo cui l’impresa “è in regola”. La documentazione da acquisire dipende dalle caratteristiche del cantiere, dai soggetti presenti, dalle lavorazioni e dalla disciplina concretamente applicabile.
Come disciplinare il subappalto
Il modello precedente conteneva un richiamo al D.Lgs. 494/1996, che non deve più essere utilizzato. Per il rapporto civilistico, l’articolo 1656 del Codice civile stabilisce che l’appaltatore non può dare in subappalto l’esecuzione dell’opera o del servizio senza autorizzazione del committente.
Nel contratto è quindi utile scegliere chiaramente se il subappalto è vietato oppure se il committente autorizza determinate lavorazioni. L’autorizzazione contrattuale non elimina gli ulteriori obblighi applicabili alle imprese che entrano nel cantiere, in particolare quelli relativi alla sicurezza e alla verifica dei requisiti.
Ultimazione, verifica dell’opera e garanzia per i vizi
Una volta ultimati i lavori, l’appaltatore dovrebbe comunicare che l’opera è pronta per la verifica. L’articolo 1665 c.c. riconosce al committente il diritto di verificare l’opera prima di riceverne la consegna e collega conseguenze anche all’omissione ingiustificata della verifica o alla consegna ricevuta senza riserve.
Non esiste però nella disposizione un termine generale di 30 giorni come quello inserito nel vecchio fac simile. Le parti possono stabilire nel contratto un termine operativo per effettuare la verifica, ma non va presentato come un termine imposto in modo generalizzato dalla legge.
Per difformità e vizi trova applicazione, tra l’altro, l’articolo 1667 del Codice civile, che prevede regole specifiche sulla garanzia, sulla denuncia dei difetti e sulla prescrizione dell’azione. Per edifici e altre opere immobiliari possono inoltre ricorrere, in presenza dei relativi presupposti, le responsabilità previste dall’articolo 1669 c.c. per rovina, pericolo di rovina o gravi difetti.
Quando questo modello non è adatto
Il fac simile riguarda un appalto privato. Non deve essere utilizzato come contratto per un appalto pubblico, che segue una disciplina differente. Se il committente è un condominio, può essere più utile partire dal fac simile di contratto di appalto condominiale, adattando il documento alla deliberazione assembleare e ai soggetti coinvolti.
Il modello deve inoltre essere valutato con maggiore attenzione per cantieri strutturalmente complessi, interventi che coinvolgono più imprese, opere strutturali, lavori di importo elevato o contratti predisposti da un professionista nei confronti di un consumatore. In questi casi le clausole su responsabilità, garanzie, sicurezza, assicurazioni e risoluzione delle controversie possono richiedere una redazione specifica.
Non è stata inserita una clausola arbitrale standard. Una previsione di questo tipo non è necessaria in ogni appalto e, soprattutto quando il committente è un consumatore, le clausole sulla soluzione delle controversie devono rispettare le norme inderogabili applicabili.
Errori da evitare nel contratto di appalto edile
- descrivere i lavori con formule generiche senza allegare capitolato o computo;
- non specificare se il prezzo è a corpo o a misura;
- pagare lavori extra senza un documento che descriva lavorazione e prezzo;
- lasciare contemporaneamente nel contratto opzioni alternative incompatibili;
- indicare un termine di ultimazione senza disciplinare sospensioni e varianti;
- autorizzare genericamente qualsiasi subappalto senza definire le condizioni concordate;
- utilizzare riferimenti normativi abrogati come il D.Lgs. 494/1996;
- considerare il contratto sostitutivo delle verifiche sulla sicurezza e sull’idoneità delle imprese;
- pagare il saldo senza verificare le opere e la documentazione finale prevista;
- inserire una generica rinuncia del committente a qualsiasi responsabilità dell’appaltatore;
- utilizzare automaticamente clausole predisposte per appalti condominiali in un contratto tra un singolo proprietario e un’impresa.
Domande frequenti sul contratto di appalto lavori edili privati
Il contratto di appalto per lavori edili deve essere sempre scritto?
Per il normale appalto privato la forma scritta assume soprattutto una funzione contrattuale e probatoria e consente di documentare con precisione oggetto, prezzo, termini e obblighi delle parti. Non va però confuso il contratto d’appalto con i titoli e gli adempimenti edilizi eventualmente richiesti per eseguire le opere. Per lavori rilevanti è poco prudente affidarsi esclusivamente a preventivi informali o accordi verbali.
Il preventivo dell’impresa può sostituire il contratto?
Un preventivo accettato può documentare alcuni elementi dell’accordo, ma spesso non disciplina aspetti come varianti, lavori extra, tempi, sospensioni, subappalto, modalità di verifica e documentazione finale. Per una ristrutturazione articolata è quindi preferibile richiamare il preventivo come allegato di un contratto che disciplini anche questi aspetti, evitando duplicazioni o condizioni incompatibili tra i diversi documenti.
L’impresa può subappaltare i lavori senza il consenso del committente?
L’articolo 1656 c.c. prevede l’autorizzazione del committente per il subappalto. Il contratto può quindi autorizzare anticipatamente determinate lavorazioni oppure stabilire che ogni subappalto debba essere autorizzato successivamente per iscritto. In ogni caso l’ingresso di altre imprese nel cantiere comporta anche la necessità di rispettare gli obblighi di sicurezza e le verifiche applicabili ai soggetti coinvolti.
Cosa succede se il committente chiede lavori extra?
È preferibile formalizzare la richiesta prima dell’esecuzione indicando lavorazione, prezzo e eventuale proroga del termine finale. Questo consente di distinguere una variante onerosa da un’attività già compresa nell’appalto originario. Nei lavori a misura occorre inoltre aggiornare correttamente quantità e contabilità, mentre nei lavori a corpo deve essere chiaro che il maggior prezzo deriva da una modifica effettivamente concordata.
Il committente può recedere prima che i lavori siano finiti?
L’articolo 1671 c.c. consente al committente di recedere anche dopo l’inizio dell’opera, ma prevede che tenga indenne l’appaltatore delle spese sostenute, dei lavori eseguiti e del mancato guadagno. Il recesso non equivale quindi alla possibilità di interrompere gratuitamente l’appalto in qualsiasi momento. Se invece si contesta un inadempimento dell’impresa, occorre distinguere il recesso dai diversi rimedi previsti per l’inadempimento.
Se è invece l’impresa a voler interrompere il rapporto, può essere utile consultare anche il fac simile di recesso dell’appaltatore da un contratto di appalto privato, verificando prima se nel caso concreto esistano i presupposti per cessare il rapporto.