Contratto di affitto d’azienda – Esempio e Fac Simile

In questa pagina è disponibile un fac simile di contratto di affitto d’azienda, utilizzabile per concedere temporaneamente a un altro imprenditore la gestione di un complesso organizzato di beni, rapporti e risorse destinato allo svolgimento di un’attività economica. Il proprietario conserva la titolarità dell’azienda, mentre l’affittuario ne assume l’esercizio per il periodo concordato e paga un canone.

Il modello permette di descrivere beni, attrezzature, scorte, contratti, personale, locali, autorizzazioni, segni distintivi e altri elementi compresi nell’affitto. Contiene inoltre clausole su durata, recesso, manutenzione, assicurazione, garanzie, responsabilità della gestione e riconsegna finale. La guida chiarisce la differenza rispetto alla locazione di un immobile commerciale e alla cessione definitiva dell’azienda, oltre agli adempimenti presso il notaio, il Registro delle imprese e il SUAP. Il fac simile va adattato alla struttura reale dell’attività e sottoposto ai professionisti incaricati prima della stipula.

Che cos’è il contratto di affitto d’azienda

Con l’affitto d’azienda il proprietario, denominato concedente o affittante, attribuisce temporaneamente a un altro soggetto, denominato affittuario, il diritto di gestire un complesso di beni organizzati per l’esercizio dell’impresa. L’affittuario diventa il soggetto che esercita l’attività durante il contratto, assumendone rischi, costi e risultati economici.

La proprietà dell’azienda non viene trasferita. Alla scadenza o alla cessazione anticipata, l’organizzazione deve essere riconsegnata al concedente secondo quanto previsto dal contratto e dagli articoli 2561 e 2562 del Codice civile.

L’affittuario deve conservare l’efficienza dell’organizzazione, degli impianti e delle normali dotazioni di scorte e non può modificare la destinazione dell’azienda. Le disposizioni del Codice civile sull’azienda regolano anche forma, contratti in corso, concorrenza e gestione del complesso affidato.

Differenza tra affitto d’azienda, locazione commerciale e cessione

Operazione	Oggetto principale	Effetto
Affitto d’azienda	Complesso organizzato di beni e rapporti destinato all’esercizio dell’impresa	La gestione passa temporaneamente all’affittuario
Affitto di ramo d’azienda	Parte dell’azienda dotata di autonomia funzionale	L’affittuario gestisce temporaneamente la specifica articolazione
Locazione commerciale	Immobile destinato ad attività economica	Il conduttore utilizza il locale, senza ricevere necessariamente un’organizzazione aziendale
Cessione d’azienda	Complesso aziendale organizzato	La proprietà viene trasferita definitivamente all’acquirente
Comodato d’azienda	Complesso aziendale concesso gratuitamente	Il comodatario utilizza temporaneamente l’azienda senza canone

La distinzione dalla locazione commerciale dipende dalla situazione concreta. Se il contratto mette a disposizione soprattutto un immobile vuoto o scarsamente attrezzato, l’operazione può essere qualificata come locazione anche se le parti la chiamano affitto d’azienda.

Perché esista un’azienda affittabile deve essere presente un’organizzazione idonea all’esercizio dell’attività. Possono concorrere locali, impianti, attrezzature, contratti, autorizzazioni, personale, scorte, clientela e segni distintivi. Non è necessario che ogni elemento appartenga al concedente, ma il complesso deve risultare concretamente utilizzabile.

Quando l’intenzione è trasferire definitivamente il complesso, occorre un contratto di cessione di ramo d’azienda o di azienda, con effetti diversi su prezzo, responsabilità e titolarità dei beni.

Quando può essere utilizzato l’affitto d’azienda

Il contratto può essere utilizzato quando il proprietario non intende gestire direttamente l’attività per un determinato periodo, ma vuole conservarne la proprietà. Può servire anche per consentire a un nuovo imprenditore di sperimentare la gestione prima di un eventuale acquisto o per garantire la continuità dell’attività durante un passaggio generazionale.

L’affitto può riguardare l’intera azienda oppure un ramo autonomo, come un punto vendita, uno stabilimento, una linea di produzione, un albergo, un ristorante o un’attività commerciale distinta. Nel secondo caso il contratto deve identificare le risorse che rendono il ramo capace di operare separatamente dal resto dell’impresa.

Il modello non è adatto all’affitto di un’azienda agricola quando l’operazione è soggetta alle regole speciali sui contratti agrari. Per tale situazione è disponibile il contratto di affitto di azienda agricola, che deve essere valutato in base alla composizione del fondo e dell’organizzazione produttiva.

Quando non è sufficiente un contratto di affitto d’azienda

Un contratto standard non è sufficiente se l’azienda opera in un settore regolamentato, utilizza concessioni pubbliche, gestisce dati sensibili, dispone di beni immobili rilevanti o impiega un numero elevato di lavoratori. Queste situazioni richiedono clausole, autorizzazioni e verifiche specifiche.

Una disciplina distinta è necessaria anche se l’azienda appartiene a un’impresa sottoposta a liquidazione giudiziale, concordato o altro strumento di regolazione della crisi. L’affitto stipulato nell’ambito di una procedura concorsuale segue le autorizzazioni e le condizioni previste dal Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza.

Se l’accordo prevede che una parte dei canoni venga imputata al futuro prezzo di acquisto, non basta inserire l’espressione “affitto con riscatto”. Occorre regolare separatamente opzione, preliminare, prezzo, termini e condizioni dell’eventuale cessione.

Forma notarile e iscrizione nel Registro delle imprese

Il contratto deve risultare per iscritto ai fini della prova, ferme le forme richieste per i singoli beni compresi nell’azienda. Per l’iscrizione nel Registro delle imprese deve essere stipulato mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Il notaio deposita il contratto nel Registro delle imprese entro trenta giorni dalla stipula. Il deposito rende pubblica l’esistenza dell’affitto e permette di collegare l’attività esercitata dall’affittuario all’azienda oggetto del contratto.

Il Consiglio Nazionale del Notariato riepiloga forma e principali conseguenze nella guida sulla cessione e sull’affitto d’azienda. Il fac simile presente in questa pagina costituisce quindi una base da completare con il notaio e non un sostituto dell’atto autenticato.

Quali controlli fare prima di firmare

Prima della stipula l’affittuario dovrebbe verificare che l’azienda esista, sia effettivamente operativa e disponga degli elementi necessari alla prosecuzione dell’attività. Questa attività di controllo viene comunemente definita due diligence.

Le verifiche possono riguardare:

• titolarità e disponibilità dei beni aziendali;
• stato di macchinari, impianti e attrezzature;
• contratti con clienti, fornitori, agenti e finanziatori;
• locazione o proprietà dei locali;
• personale assegnato all’attività;
• autorizzazioni, licenze, SCIA e requisiti professionali;
• marchi, software, domini e altri diritti immateriali;
• rimanenze, ordini in corso e acconti ricevuti;
• contenziosi e contestazioni conosciute;
• adempimenti fiscali, contributivi e amministrativi;
• condizioni di sicurezza dei luoghi e degli impianti;
• eventuali vincoli, pegni o diritti di terzi.

Il concedente dovrebbe consegnare un elenco dei documenti messi a disposizione. Le anomalie conosciute non devono essere nascoste dietro dichiarazioni generiche secondo cui l’affittuario avrebbe accettato l’azienda “vista e piaciuta”.

Quali dati deve contenere il contratto

Il contratto deve identificare con precisione le parti e il complesso aziendale affidato. Tra i dati principali rientrano:

• denominazione, sede, codice fiscale, partita IVA e dati del Registro delle imprese;
• generalità e poteri dei rappresentanti che sottoscrivono l’atto;
• attività esercitata e sedi operative;
• descrizione dell’azienda o del ramo affittato;
• beni materiali e immateriali inclusi;
• beni, crediti, debiti e rapporti esclusi;
• contratti nei quali subentra l’affittuario;
• dipendenti assegnati all’azienda;
• autorizzazioni e adempimenti di subingresso;
• durata, rinnovo, recesso e cause di risoluzione;
• canone, aggiornamento, deposito e garanzie;
• regole sulla manutenzione e sugli investimenti;
• gestione delle scorte e delle rimanenze;
• assicurazioni richieste;
• modalità di consegna e riconsegna;
• inventario iniziale e criterio di conguaglio finale.

Come descrivere l’azienda concessa in affitto

La descrizione deve permettere di capire quale organizzazione viene affidata. È opportuno indicare attività svolta, ubicazione, insegna, clientela servita, personale, attrezzature, contratti e procedure operative.

Quando l’affitto riguarda soltanto un ramo, bisogna spiegare quali elementi ne garantiscono l’autonomia. L’uso di risorse condivise con il concedente, come contabilità, software o magazzino, deve essere disciplinato con un accordo temporaneo che stabilisca durata, costo e livelli di servizio.

La valutazione economica può essere documentata mediante una relazione di stima del ramo d’azienda. La perizia non è obbligatoria per ogni affitto, ma può aiutare a determinare il canone, il deposito e il valore dei beni da assicurare.

Inventario iniziale dei beni

Macchinari, arredi, impianti, veicoli, dispositivi, software e altri elementi devono essere riportati in un inventario allegato. Per ciascun bene è utile indicare codice, descrizione, ubicazione, proprietà, stato, valore e documentazione disponibile.

Le parti dovrebbero svolgere un sopralluogo congiunto e annotare usura, guasti e manutenzioni già necessarie. Fotografie datate e firmate o richiamate nell’allegato aiutano a distinguere il deterioramento preesistente dai danni prodotti durante la gestione.

Se alcuni beni sono utilizzati in leasing, comodato o noleggio, bisogna verificare che il relativo contratto consenta il loro impiego da parte dell’affittuario. L’inserimento nell’inventario non sostituisce il consenso eventualmente richiesto dal proprietario.

Ditta, insegna e marchi durante l’affitto

L’affittuario deve esercitare l’azienda sotto la ditta che la contraddistingue, salvo le modifiche consentite e concordate. Il contratto deve chiarire quali segni distintivi possono essere utilizzati e con quali modalità.

Marchi registrati, domini, siti internet e profili commerciali richiedono una descrizione separata. Se non vengono trasferiti in godimento insieme all’azienda, il concedente può autorizzarne l’uso mediante una licenza per la durata dell’affitto.

Alla cessazione l’affittuario deve interrompere l’utilizzo dei segni del concedente e restituire credenziali, materiali promozionali e file. Il contratto dovrebbe prevedere un periodo tecnico per aggiornare insegne, pagine web, elenchi e comunicazioni ai clienti.

Successione nei contratti dell’azienda

Salvo patto contrario, l’affittuario subentra per la durata dell’affitto nei contratti stipulati per l’esercizio dell’azienda che non abbiano carattere personale. Il contraente ceduto può recedere entro tre mesi dalla notizia del trasferimento quando sussiste una giusta causa.

Il contratto deve elencare i rapporti inclusi e quelli esclusi. Occorre verificare eventuali divieti di cessione, requisiti soggettivi, garanzie, rinnovi automatici e consensi richiesti dalle controparti.

Particolare attenzione richiedono finanziamenti, leasing, franchising, distribuzione, concessioni, licenze software e contratti basati sulle qualità personali del concedente. Non bisogna presumere che il subentro sia sempre automatico.

Crediti, debiti e gestione corrente

L’affitto non trasferisce automaticamente ogni credito e debito preesistente. Le parti devono individuare ciò che resta al concedente e ciò che viene gestito dall’affittuario, coordinando il contratto con le regole sulla cessione dei crediti, sull’accollo dei debiti e sulla successione nei rapporti.

I crediti e i debiti prodotti dall’affittuario durante la propria gestione restano normalmente collegati alla sua attività. Il contratto deve però disciplinare ordini, resi, acconti, garanzie e fatture che attraversano la data iniziale o finale del rapporto.

La ripartizione interna non vincola automaticamente clienti, fornitori, lavoratori o amministrazioni. Se una parte paga un’obbligazione economicamente attribuita all’altra, il contratto può prevedere una procedura di rimborso documentato.

Cosa succede ai dipendenti

L’affitto d’azienda rientra nel trasferimento d’azienda disciplinato dall’articolo 2112 del Codice civile. I rapporti di lavoro assegnati al complesso proseguono con l’affittuario e i lavoratori conservano i diritti derivanti dal rapporto.

Concedente e affittuario rispondono solidalmente dei crediti che i lavoratori avevano al momento del trasferimento, nei termini previsti dalla legge. Il contratto non può eliminare questa responsabilità mediante una semplice ripartizione interna.

Il trasferimento non costituisce di per sé motivo di licenziamento. L’articolo 2112 del Codice civile disciplina continuità del rapporto, trattamenti collettivi e responsabilità per i crediti dei dipendenti.

L’allegato sul personale dovrebbe riportare mansioni, qualifica, anzianità, retribuzione, ferie, permessi, TFR, incentivi e contenziosi. Il modo in cui concedente e affittuario ripartiscono economicamente il TFR non pregiudica i diritti del lavoratore.

Procedura sindacale per aziende con più di quindici lavoratori

Quando nell’azienda sono complessivamente occupati più di quindici lavoratori, concedente e affittuario devono effettuare la comunicazione prevista dall’articolo 47 della legge 428/1990. L’obbligo si applica anche se l’affitto riguarda soltanto una parte dell’azienda.

La comunicazione deve essere inviata almeno venticinque giorni prima del perfezionamento dell’atto o della precedente intesa vincolante. Deve indicare data, motivi, conseguenze giuridiche, economiche e sociali e misure previste per i lavoratori.

Le organizzazioni sindacali possono richiedere un esame congiunto. La procedura deve essere programmata prima della firma di un accordo che vincoli definitivamente le parti.

Subentro nella locazione dei locali

Se l’azienda opera in locali condotti in locazione, il contratto deve indicare se anche il rapporto immobiliare viene trasferito all’affittuario. L’articolo 36 della legge 392/1978 consente al conduttore di cedere o sublocare l’immobile insieme all’azienda anche senza il consenso preventivo del locatore, mediante comunicazione con lettera raccomandata.

Il proprietario dell’immobile può opporsi per gravi motivi entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Il concedente può continuare a rispondere delle obbligazioni della locazione se il locatore non lo libera e l’affittuario risulta inadempiente.

Prima della firma devono essere verificati durata residua, canone, aggiornamenti, deposito cauzionale, morosità, garanzie, destinazione dei locali e lavori autorizzati. La durata dell’affitto d’azienda dovrebbe essere coordinata con quella del titolo che consente l’uso dell’immobile.

Autorizzazioni, licenze e pratica di subingresso

Il contratto non determina automaticamente la voltura di ogni autorizzazione. Il cessionario temporaneo deve verificare presso il SUAP e le altre amministrazioni quali comunicazioni, SCIA, domande o requisiti sono richiesti per il subingresso.

Le procedure dipendono dal settore e dal territorio. Commercio, somministrazione, strutture ricettive, attività sanitarie, trasporti e servizi regolamentati possono prevedere adempimenti differenti.

Il portale Impresa in un giorno permette di individuare il SUAP competente e consultare i procedimenti disponibili. Il contratto dovrebbe stabilire chi presenta le pratiche, chi sostiene i costi e cosa accade se un titolo essenziale non può essere ottenuto.

Durata, rinnovo e recesso

La legge non stabilisce una durata minima generale per l’affitto d’azienda. Le parti possono scegliere un termine coerente con investimenti, autorizzazioni, contratti e necessità di ammortamento dell’affittuario.

Il contratto può terminare automaticamente alla scadenza oppure prevedere un rinnovo. Nel secondo caso devono essere indicati durata del rinnovo, termine per la disdetta e modalità della comunicazione.

È possibile attribuire un diritto di recesso a una o a entrambe le parti. Preavviso e condizioni devono essere congrui rispetto all’organizzazione da riconsegnare, ai dipendenti, alle rimanenze e ai contratti in corso.

Come determinare il canone

Il canone può essere fisso, variabile o composto da entrambe le parti. La componente variabile può essere collegata a ricavi, margine, presenze, quantità vendute o altri parametri verificabili.

Il contratto deve indicare importo, IVA se applicabile, scadenze, mezzo di pagamento ed eventuale aggiornamento. Un rinvio generico alla variazione ISTAT deve specificare indice, percentuale, data iniziale e frequenza.

Se una quota dipende dai risultati, bisogna definire i dati contabili da utilizzare, le componenti escluse e il diritto del concedente di verificare i conteggi. La formula non deve permettere a una parte di modificare unilateralmente la base di calcolo.

Deposito cauzionale e garanzie

Il concedente può chiedere un deposito, una fideiussione bancaria o assicurativa oppure altre garanzie. Il contratto deve indicare importo, durata, condizioni di escussione e termine per la restituzione.

La garanzia può coprire canoni, danni, mancata riconsegna, carenza delle normali scorte e altri obblighi individuati. Non dovrebbe autorizzare l’incameramento automatico dell’intero importo per qualsiasi irregolarità.

Quando viene prestata una fideiussione, è necessario verificare se opera a prima richiesta, quali eccezioni può sollevare il garante e quando deve essere rinnovata. Il mancato rinnovo può essere previsto come causa di risoluzione soltanto mediante una clausola chiara.

Obblighi dell’affittuario nella gestione

L’affittuario deve gestire l’azienda senza modificarne la destinazione e mantenendo l’efficienza dell’organizzazione e degli impianti. Deve inoltre conservare le normali dotazioni di scorte, salvo le variazioni fisiologiche dell’attività.

Il contratto può stabilire limiti per vendita di cespiti, assunzione di finanziamenti, modifica dei marchi, chiusura di sedi o cambiamenti rilevanti del personale. Questi controlli non devono però impedire all’affittuario di esercitare concretamente l’impresa.

Il concedente può ottenere informazioni periodiche e svolgere verifiche concordate. L’accesso deve rispettare autonomia gestionale, riservatezza, sicurezza e diritti di clienti, dipendenti e fornitori.

Manutenzione ordinaria e straordinaria

Il contratto deve ripartire manutenzioni, riparazioni e sostituzioni. Non è sempre corretto attribuire al concedente ogni intervento straordinario e all’affittuario ogni intervento ordinario senza considerare causa, vita utile e modalità di utilizzo.

L’affittuario dovrebbe sostenere i costi necessari alla normale gestione e quelli derivanti da uso negligente. Il concedente può assumere gli interventi strutturali o relativi a difetti preesistenti, secondo gli accordi e la natura dei beni.

Per gli interventi urgenti è utile prevedere una procedura di comunicazione e autorizzazione. Il contratto deve stabilire se l’affittuario può intervenire direttamente e chiedere il rimborso quando il ritardo rischia di interrompere l’attività o aggravare il danno.

Investimenti, modifiche e nuovi beni

Durante la gestione l’affittuario può avere necessità di acquistare nuove attrezzature, rinnovare gli impianti o modificare gli spazi. Il contratto deve indicare quali attività richiedono il consenso preventivo del concedente.

Per ogni investimento rilevante bisogna stabilire proprietà del bene, ammortamento, manutenzione e sorte alla scadenza. Le parti possono prevedere rimozione, trasferimento a valore residuo o acquisizione senza compenso, purché la soluzione sia espressamente concordata.

Gli interventi sugli immobili devono essere coordinati con il contratto di locazione e con le autorizzazioni edilizie o impiantistiche necessarie. L’autorizzazione del concedente dell’azienda non sostituisce quella del proprietario dei locali o dell’amministrazione competente.

Scorte, merci e rimanenze

Le scorte possono essere comprese nell’affitto oppure cedute separatamente all’affittuario. Le parti devono distinguere merci destinate alla vendita, materie prime, semilavorati, prodotti finiti e materiali di consumo.

Se le merci vengono vendute all’inizio, occorre indicare quantità, valore, prezzo e modalità di pagamento. Alla cessazione può essere previsto il riacquisto delle rimanenze conformi a criteri di qualità, commerciabilità e rotazione.

Se le scorte rimangono nell’azienda affittata, l’affittuario deve conservarne una dotazione normale. L’inventario finale consente di determinare le differenze rispetto alla consistenza iniziale secondo i valori correnti alla fine del rapporto.

Assicurazione dell’azienda

Il contratto può imporre all’affittuario di mantenere polizze per incendio, furto, responsabilità civile, danni ai beni e interruzione dell’attività. La copertura deve essere adeguata alla composizione dell’azienda e ai rischi del settore.

Devono essere indicati massimali, franchigie, soggetti assicurati e obbligo di consegnare copie di polizza e quietanze. Il concedente può essere inserito tra i beneficiari per i danni ai beni di sua proprietà.

La polizza non sostituisce la responsabilità dell’affittuario. Eventuali somme non coperte per franchigia, esclusione o insufficienza del massimale restano regolate dal contratto e dalla legge.

Divieto di concorrenza del concedente

Durante l’affitto il proprietario deve astenersi dall’iniziare un’attività idonea a sviare la clientela dell’azienda affidata. Il contratto può definire settore, territorio e clienti interessati, senza estendere il limite oltre quanto necessario a tutelare l’avviamento.

Alla scadenza non opera automaticamente un identico divieto a carico dell’ex affittuario. Se le parti vogliono prevederlo, devono inserire una clausola specifica, scritta, limitata quanto ad attività o territorio e con una durata non superiore ai limiti consentiti.

Un divieto eccessivamente ampio può risultare inefficace. È preferibile identificare le attività realmente concorrenti invece di impedire genericamente all’affittuario di svolgere qualsiasi impresa.

Privacy e banche dati di clienti e fornitori

L’affitto può comportare l’utilizzo di archivi contenenti dati di clienti, dipendenti, fornitori e referenti. Le parti devono verificare finalità, basi giuridiche, informative, autorizzazioni di accesso e misure di sicurezza.

Non serve un generico consenso reciproco tra concedente e affittuario. Occorre invece stabilire chi tratta i dati durante la gestione, quali informazioni sono necessarie e come vengono restituite, trasferite o cancellate alla cessazione.

Archivi non collegati all’azienda affittata non devono essere messi a disposizione. Credenziali, backup e copie residue devono essere gestiti mediante una procedura documentata.

Imposte e registrazione del contratto

Il trattamento fiscale dell’affitto dipende dalla posizione del concedente, dalla composizione dell’azienda, dalla presenza di immobili e dalle caratteristiche dell’operazione. Non è corretto inserire sempre la formula secondo cui il contratto è soggetto a IVA e a imposta di registro fissa.

Il notaio e il consulente fiscale devono verificare applicazione dell’IVA, misura dell’imposta di registro, base imponibile e trattamento delle singole componenti. Regole particolari possono applicarsi quando il valore dei fabbricati assume un peso prevalente nel complesso aziendale.

Il contratto può stabilire chi sostiene economicamente imposte e spese notarili. Questa ripartizione interna non modifica gli obblighi verso l’amministrazione finanziaria.

Risoluzione per inadempimento

Il contratto può individuare obblighi la cui violazione consente alla parte interessata di dichiarare la risoluzione. Tra le ipotesi possono rientrare mancato pagamento reiterato, perdita delle autorizzazioni per fatto dell’affittuario, cessazione ingiustificata della gestione, modifica della destinazione o mancato mantenimento delle garanzie.

La clausola non dovrebbe prevedere la risoluzione automatica per qualsiasi irregolarità. Le violazioni devono essere individuate e la parte interessata deve comunicare la volontà di avvalersi della clausola nei modi previsti.

Per gli inadempimenti sanabili è utile prevedere un termine per rimediare. Restano ferme le situazioni urgenti nelle quali la prosecuzione può compromettere sicurezza, autorizzazioni o integrità dell’azienda.

Come riconsegnare l’azienda alla scadenza

Alla cessazione l’affittuario deve restituire il complesso organizzato, i beni, i documenti, le chiavi, le credenziali e le normali dotazioni di scorte. La riconsegna deve essere documentata mediante un verbale sottoscritto dalle parti.

Il sito mette a disposizione un verbale di riconsegna dell’azienda affittata, da completare con inventario finale, difformità, beni mancanti, ordini in corso e somme ancora da regolare.

Il confronto tra inventario iniziale e finale deve distinguere normale deterioramento, sostituzioni, incrementi e perdite imputabili alla gestione. Le differenze relative ai beni e alle normali scorte vengono regolate in denaro sulla base dei valori correnti al termine del rapporto, salvo una disciplina più specifica compatibile con la legge.

Anche i rapporti di lavoro e i contratti in corso devono essere gestiti alla restituzione. Il ritorno dell’azienda al concedente può costituire un nuovo trasferimento soggetto alle regole sul personale e agli eventuali adempimenti sindacali.

Risoluzione anticipata consensuale

Le parti possono terminare il rapporto prima della scadenza mediante un accordo scritto. La risoluzione dovrebbe indicare data di efficacia, canoni, inventario, personale, contratti, autorizzazioni, rimanenze e restituzione delle garanzie.

Per impostare l’accordo può essere utilizzato il fac simile di risoluzione consensuale dell’affitto d’azienda. Anche l’atto di cessazione deve essere coordinato con il notaio, il Registro delle imprese e gli adempimenti amministrativi.

Allegati utili al contratto

• visure e atti societari delle parti;
• delibere o procure che autorizzano la firma;
• descrizione organizzativa dell’azienda o del ramo;
• inventario dei beni materiali;
• documentazione fotografica;
• elenco delle rimanenze e criteri di valutazione;
• elenco dei contratti inclusi ed esclusi;
• elenco dei crediti e debiti gestiti;
• prospetto del personale assegnato;
• contratto di locazione dei locali;
• elenco di autorizzazioni e pratiche di subingresso;
• elenco dei marchi, software e diritti immateriali;
• situazione contabile di riferimento;
• condizioni delle garanzie e delle polizze;
• accordo per eventuali servizi transitori;
• verbale di consegna iniziale;
• procedura per il conguaglio finale.

Errori da evitare nell’affitto d’azienda

• usare il contratto per la semplice concessione di un locale arredato;
• descrivere l’azienda soltanto mediante insegna e indirizzo;
• firmare una normale scrittura privata senza programmare l’atto notarile;
• non allegare un inventario dei beni;
• presumere che ogni autorizzazione passi automaticamente all’affittuario;
• ignorare la durata residua della locazione dei locali;
• non verificare quali contratti consentono il subentro;
• stabilire che i dipendenti vengono assunti nuovamente invece di applicare l’articolo 2112;
• omettere la procedura sindacale quando richiesta;
• considerare automaticamente trasferiti crediti e debiti;
• non regolare scorte e rimanenze;
• attribuire indistintamente ogni manutenzione a una sola parte;
• non stabilire la sorte degli investimenti dell’affittuario;
• prevedere una risoluzione immediata per qualsiasi violazione;
• omettere il confronto tra inventario iniziale e finale;
• inserire sempre la stessa formula fiscale senza verificare il caso;
• non preparare una procedura per la riconsegna dell’azienda.

Fac simile di contratto di affitto d’azienda

Il modello seguente contiene alternative che devono essere eliminate o completate prima della stipula notarile.

Scarica il modello Word del contratto di affitto d’azienda

Il file Word contiene un modello modificabile con sezioni dedicate a beni, contratti, dipendenti, locali, autorizzazioni, canone, garanzie, manutenzione, scorte, assicurazione e riconsegna. Può essere utilizzato per organizzare le condizioni da sottoporre al notaio e ai consulenti coinvolti.

Prima dell’uso occorre sostituire tutti i segnaposto, eliminare le alternative non pertinenti e completare gli allegati. Il documento non sostituisce l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata necessari per il deposito nel Registro delle imprese.

Domande frequenti sull’affitto d’azienda

È possibile stipulare un affitto d’azienda senza notaio?

Le parti possono definire preliminarmente le condizioni in un documento scritto, ma il contratto destinato all’iscrizione nel Registro delle imprese deve essere formato come atto pubblico o scrittura privata autenticata. Il notaio cura il deposito entro trenta giorni. Possono inoltre essere richieste formalità specifiche per immobili, marchi, veicoli o altri beni compresi nell’azienda.

Qual è la durata minima di un contratto di affitto d’azienda?

Non esiste una durata minima generale paragonabile a quella prevista per alcune locazioni immobiliari. Le parti possono determinare liberamente il periodo, tenendo conto di investimenti, personale, autorizzazioni e durata della locazione dei locali. Il contratto deve indicare anche rinnovo, disdetta e recesso, evitando che la gestione prosegua senza regole chiare dopo la scadenza.

I dipendenti devono firmare un nuovo contratto?

No, se ricorrono i presupposti dell’articolo 2112 del Codice civile. I rapporti proseguono con l’affittuario e i lavoratori conservano i diritti derivanti dall’anzianità e dal contratto. Il trasferimento non costituisce una nuova assunzione e non può essere utilizzato da solo come motivo di licenziamento. Restano necessari gli adempimenti amministrativi e sindacali applicabili.

I debiti dell’azienda passano all’affittuario?

Non tutti i debiti anteriori passano automaticamente con l’affitto. Occorre distinguere contratti, debiti commerciali, crediti dei dipendenti, obblighi verso amministrazioni e passività assunte durante la gestione. La ripartizione inserita nel contratto regola i rapporti tra le parti, ma non elimina le responsabilità che la legge o i singoli contratti possono riconoscere ai terzi.

Che cosa accade ai beni acquistati dall’affittuario?

La risposta dipende dal contratto. Un bene acquistato autonomamente dall’affittuario resta normalmente di sua proprietà, ma può diventare parte dell’organizzazione e risultare difficile da rimuovere senza danneggiarla. Per questo conviene stabilire prima se il bene sarà rimosso, ceduto al concedente a un valore concordato oppure lasciato nell’azienda secondo un diverso criterio economico.