Atto di affrancazione enfiteusi – Esempio e Fac simile

In questa pagina è disponibile un fac simile Word di atto di affrancazione dell’enfiteusi. Il modello è pensato come schema preparatorio per il caso in cui l’enfiteuta e il concedente siano concordi nel far cessare il rapporto enfiteutico mediante pagamento del capitale di affranco e conseguente acquisto della piena proprietà da parte dell’enfiteuta.

Il fac simile può essere visualizzato prima del download e deve essere completato con titolo costitutivo dell’enfiteusi, dati delle parti, identificazione catastale, provenienze, canone, capitale di affranco e modalità di pagamento. Il testo deve poi essere verificato e adattato dal professionista incaricato della stipula e delle formalità immobiliari.

A cosa serve l’atto di affrancazione dell’enfiteusi

L’affrancazione consente all’enfiteuta di far cessare il rapporto enfiteutico e di riunire nella propria sfera giuridica il diritto dell’enfiteuta e quello del concedente, acquisendo così la piena proprietà del bene. L’art. 971 c.c. riconosce all’enfiteuta il diritto di affrancare mediante pagamento del capitale determinato secondo la disciplina applicabile.

L’operazione presuppone però che sia stata ricostruita correttamente l’esistenza dell’enfiteusi, chi sia oggi titolare del diritto del concedente e chi sia titolare del diritto dell’enfiteuta. Nei rapporti molto antichi possono essersi succeduti eredi, cessionari, divisioni e variazioni catastali che devono essere ricondotti ai titoli effettivamente trascritti.

Il modello riguarda un’affrancazione consensuale tra soggetti identificati e concordi. Se il concedente è irreperibile, contesta l’affrancazione o non vi è accordo sul capitale, può essere necessario utilizzare la diversa procedura giudiziale prevista dalla disciplina speciale.

Fac simile atto di affrancazione enfiteusi

Il modello seguente è uno schema da completare sulla base della documentazione reale. Le alternative incompatibili devono essere eliminate e il capitale di affranco deve essere già stato determinato con un calcolo adeguato allo specifico rapporto.

Scarica il modello Word dell’atto di affrancazione enfiteusi

Il file disponibile contiene il fac simile in formato Doc ed è modificabile con Word o con altri programmi compatibili. Il modello raccoglie i dati necessari per identificare concedente, enfiteuta, titolo costitutivo, bene, capitale di affranco, pagamento, formalità e documentazione da sottoporre al professionista.

Il documento scaricabile è una bozza preparatoria e non una copia di un atto notarile già ricevuto. Una semplice scrittura Word sottoscritta senza le formalità necessarie non deve essere considerata sufficiente per ottenere automaticamente la trascrizione dell’affrancazione nei Registri Immobiliari.

Come funziona l’affrancazione dell’enfiteusi

L’affrancazione è il meccanismo mediante il quale l’enfiteuta acquista la piena proprietà del fondo, facendo cessare la separazione tra il proprio diritto e quello del concedente. L’art. 971 c.c. disciplina il diritto all’affrancazione e rinvia alle leggi speciali per le modalità di determinazione del capitale.

Non deve essere applicato un inesistente termine generale di venti anni prima di poter chiedere l’affrancazione. I primi commi dell’art. 971 che prevedevano limiti temporali sono stati abrogati dalla Legge 18 dicembre 1970, n. 1138.

Quando le parti sono concordi, l’operazione può essere formalizzata consensualmente. Se invece sorgono contestazioni sul diritto, sui titolari o sul capitale, l’enfiteuta può dover ricorrere alla procedura giudiziale prevista dalla disciplina speciale.

Come si calcola il capitale di affranco

Il punto che richiede maggiore cautela è il calcolo della somma da corrispondere al concedente. La Legge 22 luglio 1966, n. 607 contiene, per i rapporti rientranti nel proprio campo di applicazione, il criterio della capitalizzazione del canone, ma la disciplina non può essere ridotta alla formula universale “canone storico per quindici”.

Occorre anzitutto ricostruire quando e come l’enfiteusi è stata costituita e quale sia la natura del bene. Per le enfiteusi fondiarie anteriori al 28 ottobre 1941, la sentenza n. 143/1997 della Corte costituzionale ha richiesto che il valore di riferimento sia periodicamente aggiornato mediante coefficienti idonei a mantenerlo ragionevolmente collegato alla realtà economica.

La Corte costituzionale è intervenuta anche sulle enfiteusi urbane o edificatorie anteriori alla stessa data. Per questo, soprattutto in presenza di canoni indicati in lire o rimasti nominalmente invariati per decenni, è opportuno predisporre una relazione di calcolo anziché riportare nel contratto una somma ricavata meccanicamente dal titolo storico.

Nel fac simile il capitale compare quindi come importo già determinato sulla base di una relazione, perizia o altro prospetto verificato dal professionista. Il contratto documenta l’accordo sul risultato, non sostituisce il lavoro necessario per determinarlo correttamente.

Perché il modello non riproduce un atto notarile già formato

Un fac simile scaricabile non dovrebbe contenere frasi come “io Notaio sono certo dell’identità personale dei comparenti” o indicazioni sul numero dei fogli e sull’ora di chiusura dell’atto. Sono attestazioni che possono essere rese soltanto dal notaio che riceve effettivamente l’atto e dipendono dalle circostanze della stipula.

L’affrancazione incide su diritti immobiliari e deve poter essere resa opponibile attraverso la pubblicità nei Registri Immobiliari. L’art. 2657 c.c. stabilisce che la trascrizione può essere eseguita in forza di sentenza, atto pubblico oppure scrittura privata con sottoscrizione autenticata o giudizialmente accertata.

Il file Word serve quindi a raccogliere e organizzare clausole e informazioni da fornire al notaio o al professionista, non a sostituire le verifiche e le formalità necessarie per l’atto definitivo.

Quali documenti servono per preparare l’affrancazione

Prima della stipula occorre ricostruire sia il rapporto enfiteutico sia la situazione attuale del bene. Nei rapporti antichi il problema più frequente non è compilare il testo dell’atto, ma dimostrare attraverso i documenti chi siano oggi i titolari dei diritti originariamente costituiti.

In base al caso concreto possono essere necessari:

• atto costitutivo dell’enfiteusi o altro titolo da cui deriva il rapporto;
• nota di trascrizione del titolo originario;
• atti di acquisto, successione, divisione o cessione intervenuti successivamente;
• visure catastali storiche e attuali;
• estratto di mappa o planimetria quando pertinente;
• ispezioni ipotecarie relative al bene e ai diritti interessati;
• ricevute o altra documentazione relativa al canone;
• calcolo documentato del capitale di affranco;
• documenti di identità e codici fiscali delle parti;
• eventuali procure o documenti societari necessari alla rappresentanza.

I dati catastali aiutano a identificare il bene, ma non sostituiscono il titolo giuridico. Se particelle originarie sono state frazionate, accorpate o rinumerate, deve essere ricostruito anche il collegamento tra la descrizione storica del fondo e quella attuale.

Livello, censo ed enfiteusi non devono essere confusi automaticamente

Nei documenti catastali e nei titoli molto risalenti possono comparire espressioni come “livello”, “livellario”, “censo”, “canone” o “dominio diretto”. La presenza di una di queste denominazioni non è sufficiente, da sola, per concludere che esista un’enfiteusi ancora in essere con caratteristiche identiche a quelle disciplinate dal Codice civile.

Prima di predisporre l’affrancazione occorre quindi ricostruire il titolo originario, le successive vicende e la natura effettiva dell’onere. Questo controllo evita di utilizzare la procedura dell’enfiteusi per un diverso rapporto storico o per un onere già estinto.

Per comprendere invece la struttura di un rapporto enfiteutico costituito espressamente può essere consultato il fac simile di contratto di enfiteusi.

Cosa fare se il concedente non firma

Il diritto all’affrancazione non dipende necessariamente dalla disponibilità del concedente a firmare volontariamente un atto. Quando manca l’accordo, possono però essere necessari accertamenti giudiziali sul diritto, sulla titolarità o sulla somma da corrispondere.

La procedura speciale consente di arrivare alla determinazione del capitale e al successivo provvedimento di affrancazione quando ne ricorrono i presupposti. In tale situazione il fac simile consensuale di questa pagina non è sufficiente e occorre impostare la pratica con assistenza legale, producendo i titoli e la documentazione necessari.

Lo stesso vale quando il concedente indicato nel vecchio titolo è deceduto e non sono ancora stati individuati tutti gli aventi causa. Prima dell’atto occorre ricostruire correttamente chi sia legittimato a intervenire oppure utilizzare gli strumenti giudiziali appropriati.

Affrancazione con più enfiteuti o più concedenti

L’art. 971 c.c. contiene regole specifiche anche per la pluralità dei soggetti. Se il fondo appartiene in enfiteusi a più persone, la posizione non può essere trattata come se esistesse automaticamente un unico affrancante.

La norma consente a ciascun coenfiteuta di promuovere l’affrancazione per l’intero, con gli effetti previsti nei rapporti con gli altri enfiteuti. Se invece sono più i concedenti, l’affrancazione può essere effettuata separatamente per la quota spettante a ciascuno.

In presenza di contitolarità è quindi necessario adattare sia le parti dell’atto sia il calcolo e le formalità. Il modello contiene una sezione specifica per segnalare questo caso, ma non sostituisce la ricostruzione delle quote risultanti dai titoli.

Ipoteche e altre formalità sul fondo enfiteutico

Prima dell’affrancazione devono essere controllati anche ipoteche, pignoramenti, domande giudiziali e altri gravami che interessano il diritto del concedente, quello dell’enfiteuta o il bene. Non è opportuno dichiarare genericamente che il fondo è “libero da ogni peso” senza una verifica aggiornata dei Registri Immobiliari.

Il Codice civile disciplina specificamente gli effetti dell’affrancazione sulle ipoteche costituite sui diritti interessati. Per questo eventuali formalità preesistenti devono essere esaminate dal notaio e trattate nel titolo definitivo in base alla loro natura.

Affrancazione quando il concedente è un Comune o un ente pubblico

Se il soggetto indicato come concedente è un Comune o un altro ente pubblico, non è prudente utilizzare direttamente lo schema consensuale tra privati. Occorre verificare la natura del diritto, il titolo storico, la disponibilità del bene e l’eventuale procedimento amministrativo previsto dall’ente.

È particolarmente necessario distinguere l’enfiteusi da livelli, canoni, demani civici e altri rapporti assoggettati a discipline differenti. Per questa situazione è disponibile su EsempioDoc.com uno specifico fac simile di affrancazione di enfiteusi con ente pubblico, da utilizzare comunque dopo avere verificato il procedimento dell’amministrazione interessata.

Errori da evitare nell’atto di affrancazione enfiteusi

• calcolare sempre il capitale moltiplicando per quindici un canone nominale storico;
• utilizzare una formula notarile prestampata come se fosse già un atto ricevuto dal notaio;
• considerare sufficiente una semplice scrittura privata non autenticata per ottenere la trascrizione;
• identificare il bene soltanto con dati catastali attuali senza ricostruire il titolo originario;
• presumere che una vecchia indicazione catastale di livello o censo equivalga automaticamente a un’enfiteusi vigente;
• non verificare successioni e trasferimenti intervenuti nella posizione del concedente o dell’enfiteuta;
• ignorare eventuali coenfiteuti o più concedenti;
• dichiarare inesistenti ipoteche o altri gravami senza verifiche immobiliari aggiornate;
• confondere il capitale di affranco con eventuali canoni arretrati ancora da regolare;
• utilizzare il modello consensuale quando il concedente contesta il diritto o è irreperibile;
• applicare automaticamente lo stesso procedimento quando il concedente è un ente pubblico;
• omettere il successivo adempimento di trascrizione dell’affrancazione.

Domande frequenti sull’affrancazione dell’enfiteusi

Per affrancare un’enfiteusi serve il notaio?

Per l’affrancazione immobiliare occorre un atto scritto e, per ottenere la trascrizione nei Registri Immobiliari, è necessario un titolo idoneo secondo l’art. 2657 c.c., come un atto pubblico o una scrittura privata con sottoscrizioni autenticate. Nella pratica consensuale il notaio consente di predisporre il titolo e curare le verifiche e le formalità immobiliari necessarie.

Il capitale di affranco è sempre pari a quindici volte il canone?

No. La disciplina contiene il criterio delle quindici annualità per determinate fattispecie, ma non è corretto applicarlo automaticamente al valore nominale indicato in qualsiasi vecchio titolo. Data e natura dell’enfiteusi e gli interventi della Corte costituzionale sull’aggiornamento del valore di riferimento devono essere verificati prima di stabilire il capitale.

Dopo l’affrancazione l’enfiteuta diventa proprietario?

Sì. Lo scopo dell’affrancazione è riunire in capo all’enfiteuta il diritto del concedente e quello enfiteutico, con conseguente acquisto della piena proprietà del bene. Per rendere correttamente opponibile il nuovo assetto devono però essere eseguite le formalità immobiliari previste, oltre agli eventuali aggiornamenti catastali necessari.

Cosa succede se il concedente non accetta il capitale?

Il mancato accordo non significa automaticamente che il diritto all’affrancazione venga meno. Se vengono contestati il diritto, la titolarità o l’importo da corrispondere, può rendersi necessario il procedimento giudiziale previsto dalla disciplina speciale. In questo caso non basta modificare il fac simile consensuale e occorre predisporre la domanda con assistenza legale.

Una visura catastale con la dicitura livellario è sufficiente per affrancare?

No. La visura catastale costituisce un elemento utile per la ricerca, ma la natura e l’attuale esistenza del rapporto devono essere ricostruite attraverso i titoli e le formalità immobiliari. Una denominazione storica come “livellario” non dimostra da sola che vi sia un’enfiteusi tuttora efficace né identifica necessariamente tutti i soggetti legittimati all’affrancazione.